Eingeschränkte Öffnungsmöglichkeiten nach Austausch der Einfachfenster durch isolierverglaste, denkmalschutzrechtliche Vorgaben, ohne restlose Fertigstellung von Modernisierungsmaßnahmen keine Mieterhöhung

1. Eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB setzt voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist; das ist bei einem Fensteraustausch nicht der Fall, wenn die Fugen zwischen Fenster und Außenwand noch nicht abgedichtet sind.

2. Überwiegen bei einem Austausch von Einfachfenstern gegen isolierverglaste aufgrund eingeschränkter Öffnungsmöglichkeiten die Nachteile die Vorteile, liegt keine Modernisierungsmaßnahme vor, auch wenn die Fensterkonstruktion aufgrund denkmalrechtlicher Vorgaben gewählt werden musste.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. (Vermieterin) führte Dämmarbeiten auf dem Fußboden des Dachraumes aus und tauschte in der Küche und im Bad sowie der daneben liegenden Kammer der Kl. (Mieterin) zwei einfachverglaste Holzfenster gegen isolierverglaste Holzfenster aus. Das Fenster im Bad mit der daneben liegenden Kammer befindet sich mittig zwischen Badezimmer und Kammer. Einen Fensterflügel kann man vom Badezimmer aus öffnen, den anderen von der Kammer aus. Der Flügel dieses Fensters, der sich im Bereich der Kammer befindet, lässt sich lediglich einen Spalt von 18-20 cm weit öffnen, während man das zuvor vorhandene Fenster noch vollständig öffnen konnte. Die Fugen zwischen den neuen Fenstern und der Außenwand wurden bislang noch nicht geschlossen. Mit Schreiben vom 27.7.2016 erklärte die Bekl. die Erhöhung der Miete um monatlich 25,37 € wegen der durchgeführten Maßnahmen. Die Kl. widersprach dieser Erhöhung und zahlte in der Zeit von November 2016 bis September 2017 die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Die Kl. behauptet, die Bekl. habe im Dachbereich die ursprüngliche Dachkonstruktion von einem überdachten Dachboden, der ringsum geschlossen war, in eine sogenannte Kaltdachkonstruktion geändert, die ringsum Öffnungen hat. Dadurch dringe vermehrt Kaltluft auf den Dachboden. Die Änderungen hätten zur Folge, dass keine Energie in den Wohnungen eingespart werde und sie deshalb und auch weil im Bezug auf das Fenster im Bad und der daneben liegenden Kammer die Nachteile die Vorteile überwögen, keine Mieterhöhung schulde. Die Kl. verlangt Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Miete sowie Feststellung, dass sie keine Erhöhung aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 27.7.2016 schulde.

Die Bekl. wendet ein, sie habe die Dämmung im Bereich des Daches fachgerecht und unter Einhaltung der jeweils geltenden Normen ausgeführt. Die Konstruktion der eingebauten Fenster sei aufgrund denkmalschutzrechtlicher Bestimmungen nicht anders möglich gewesen.

Die zulässige Klage ist begründet. […] Die Mieterhöhungserklärung vom 27.7.2016 war unwirksam.

a. Im Bezug auf die Dämmung der obersten Geschossdecke hat die Bekl. trotz eines entsprechenden Hinweises nicht konkret zu dem Vortrag der Kl. Stellung genommen, wonach die Bekl. im Dachbereich Änderungen vorgenommen habe, die bewirkt hätten, dass im Ergebnis eine Energieeinsparung nicht eingetreten sei. Ohne einen vollständigen Vortrag der Bekl., welche Arbeiten im Bereich des Daches ausgeführt worden sind und warum dies als energetische Modernisierung betrachtet werden kann, kann nicht geprüft werden, ob die Voraussetzungen der §§ 559 ff. BGB gegeben sind.

Eine isolierte Betrachtung der Dämmung der obersten Geschossdecke ohne Berücksichtigung weiterer Arbeiten im Dachbereich ist angesichts des Zwecks der Vorschriften über die energetische Modernisierung nicht ausreichend. Die §§ 555b ff. BGB sollen Maßnahmen fördern, die der Verbesserung und Modernisierung von Wohnraum dienen (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 13. Auflage, Vorbem. §§ 555b bis 555f, Rn. 7). Von einer solchen Maßnahme kann im Bezug auf eine Dämmung nicht gesprochen werden, wenn gleichzeitig Maßnahmen ausgeführt werden, die die energetische Wirkung der Dämmung neutralisieren.

b. Im Hinblick auf den Einbau eines neuen Fensters im Bereich des Bades und der Abstellkammer war die Bekl. ebenfalls nicht berechtigt, die Miete zu erhöhen. Das Gericht geht davon aus, dass eine Mieterhöhung dann unwirksam ist, wenn möglicherweise bestehende energetische Vorteile durch Nachteile für die Nutzung der Mietwohnung überwogen werden (so bereits für die nicht bestehende Duldungspflicht: LG Berlin, Urteil vom 15.2.2016 - 67 S 193/15 -, GE 2016, 1568).

Dies ist vorliegend der Fall. Unstreitig lässt sich in der Kammer der eine Fensterflügel des neu eingebauten Fensters nur noch einen Spalt von ca. 18-20 cm weit öffnen. Dadurch ist die Nutzung dieses Fensterflügels erheblich eingeschränkt. Das Fenster kann beim Lüften nicht mehr vollständig geöffnet werden, und eine Reinigung des Fensters von außen ist kaum noch möglich. Dass diese Nachteile die etwaig bestehenden Vorteile des neuen Fensters überwiegen, ergibt sich bereits daraus, dass nach Angaben der Bekl. in der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen insgesamt eine Einsparung in Bezug auf die Heizkosten von 0,05 € pro m² und Monat erzielt werden soll. Dies entspricht bei einer beheizten Fläche von 55,52 m² einer monatlichen Einsparungen von 2,78 €. Dieser Betrag entspricht etwa 0,5 % der geschuldeten Gesamtmiete von 512,77 €. Ein Fenster, welches lediglich einen kleinen Spalt geöffnet werden kann, würde jedoch eine Minderung von jedenfalls deutlich mehr als 0,5 % rechtfertigen.

Unerheblich ist, inwieweit die Bekl. aus denkmalschutzrechtlichen Gründen gezwungen war, eine derartige Konstruktion zu wählen. Denn selbst wenn eine andere Konstruktion tatsächlich rechtlich nicht möglich gewesen ist, würde dies nichts daran ändern, dass die Nachteile dieser Maßnahme die Vorteile überwiegen. Aber auch eine andere Beurteilung dieser Rechtsfrage würde vorliegend zu keinem anderen Ergebnis führen. Die Bekl. hat nicht ansatzweise substantiiert vorgetragen, warum nur diese Konstruktion rechtlich möglich gewesen sein soll. Die Einschätzung der Bekl. ist insbesondere aufgrund des Umstandes, dass die zuvor vorhandenen Fenster sich vollständig öffnen ließen, nicht nachvollziehbar.

c. Schließlich rechtfertigt auch der Einbau eines neuen Fensters in der Küche keine Mieterhöhung. Eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB setzt voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist (LG Berlin, Urteil vom 10.3.2015 - 63 S 330/14 - GE 2015, 513). Das ist vorliegend nicht der Fall. Unstreitig sind die Ritzen zwischen dem neuen Fenster in der Küche und der Außenwand noch nicht abgedichtet bzw. verputzt worden. Der Einbau des Küchenfensters ist daher gegenwärtig noch nicht vollständig abgeschlossen.

Eine Mieterhöhung aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen setzt voraus, dass diese abgeschlossen sind. Das ist bei einem Fensteraustausch nicht der Fall, wenn die Fugen zwischen Fenster und Außenwand noch nicht abgedichtet sind. Überwiegen nach einem Austausch von Einfachfenstern gegen isolierverglaste aufgrund eingeschränkter Öffnungsmöglichkeiten die Nachteile die Vorteile, liegt keine Modernisierungsmaßnahme vor, auch wenn die Fensterkonstruktion aufgrund denkmalschutzrechtlicher Vorgaben gewählt werden musste.

Die Vermieterin dämmte den Dachfußboden und tauschte in der Küche und im Bad sowie in der neben dem Bad liegenden Kammer der Mieterin zwei einfachverglaste Holzfenster gegen isolierverglaste aus.

Das Fenster im Bad mit der daneben liegenden Kammer befindet sich mittig zwischen Badezimmer und Kammer. Einen der beiden Fensterflügel kann man vom Badezimmer aus öffnen, den anderen von der Kammer aus. Der Flügel in der Kammer ließ sich vor dem Fensteraustausch ganz, danach nur einen Spalt von etwa 18 bis 20 cm weit öffnen. Die Fugen zwischen den neuen Fenstern und der Außenwand wurden (noch) nicht geschlossen.

Die Mieterin hat den geforderten Modernisierungszuschlag zunächst nur unter Vorbehalt gezahlt und verlangt die Beträge mit der vorliegenden Klage zurück – und außerdem die Feststellung, dass sie überhaupt keinen Modernisierungszuschlag bezahlen muss, weil im Zuge der Dämmung des Dachfußbodens die ursprünglich ringsum geschlossene Dachkonstruktion in ein Kaltdach mit mehreren Öffnungen geändert worden sei, wodurch vermehrt Kaltluft auf den Dachboden dringe und die Energieeinsparung durch die Fußbodendämmung neutralisiere. Bei der Fensterkonstruktion in Bad und Kammer überwögen die Nachteile die Vorteile, außerdem seien die Fensterfugen nicht geschlossen worden. Die beklagte Vermieterin wandte ein, sie habe die Dämmung im Bereich des Daches fachgerecht und unter Einhaltung der jeweils geltenden Normen ausgeführt. Die Konstruktion der eingebauten Fenster sei aufgrund denkmalschutzrechtlicher Bestimmungen nicht anders möglich gewesen.

Das AG gab der Klage der Mieterin vollumfänglich statt. In Bezug auf die Dämmung der obersten Geschossdecke habe die Vermieterin trotz eines entsprechenden Hinweises nicht konkret zu dem Vortrag der Klägerin Stellung genommen, dass im Ergebnis keine Energieeinsparung eingetreten sei. Eine isolierte Betrachtung der Dämmung der obersten Geschossdecke ohne Berücksichtigung weiterer Arbeiten im Dachbereich sei angesichts des Zwecks der Vorschriften über die energetische Modernisierung nicht ausreichend.

Beim Fensteraustausch in Bad/Kammer seien die Nutzungsnachteile gewichtiger als die energetischen Vorteile. Der neue Fensterflügel in der Kammer lasse sich nur noch einen Spaltbreit öffnen, was das Lüften erschwere und eine Fensterreinigung außen kaum noch ermögliche.

Unerheblich sei, dass die Beklagte die Kon­struktion aus denkmalschutzrechtlichen Gründen wählen musste.

Auch der Einbau eines neuen Fensters in der Küche rechtfertige (noch) keine Mieterhöhung. Die setze voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen sei. Hier seien die Fugen zwischen dem neuen Fenster in der Küche und der Außenwand noch nicht abgedichtet bzw. verputzt worden. Der Einbau des Küchenfensters sei daher noch nicht vollständig abgeschlossen. Es könne offenbleiben, ob Bagatellfälle eine Mieterhöhung rechtfertigten, wenn die betreffende Modernisierungsmaßnahme noch nicht abgeschlossen sei. Hier liege kein Bagatellfall vor, weil durch die Ritzen Kaltluft in die Wohnung eindringe und auf diese Weise eine Energieeinsparung mindere.