Eingeschränkte Berufung auf Anbietepflicht von Alternativwohnungen nach Eigenbedarfskündigung

Verstößt der Vermieter vor oder nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gegen seine Pflicht zur Anbietung von Alternativwohnraum, kann sich der Mieter darauf allenfalls dann mit Erfolg berufen, wenn er den Alternativwohnraum im hypothetischen Falle seiner Anbietung tatsächlich angemietet hätte.

II. Den Kl. steht der vom Amtsgericht zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber dem Bekl. gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB zu, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die im Seitenflügel gelegene Wohnung des Bekl. durch die Kündigung vom 31. März 2015 mit Ablauf des 31. Dezember 2015 seine Beendigung gefunden hat.

Die von den Kl. ausgesprochene Eigenbedarfskündigung entspricht den gesetzlichen Formvorgaben; aus den Gründen des angefochtenen Urteils, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen nichts hinzuzufügen ist, stand den Kl. auch ein Kündigungsgrund gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB zur Seite, da sie die an den Bekl. vermietete Wohnung für ihren Sohn benötigen.

Die Kündigung ist auch nicht wegen eines den Kl. zur Last zu legenden Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben unwirksam.

Die Kl. haben nicht treuwidrig gehandelt, indem sie das mit dem Bekl. bestehende Mietverhältnis gekündigt haben, obwohl vor Ablauf der Kündigungsfrist eine weitere in ihrem Eigentum stehende Wohnung im Vorderhaus frei stand. Ein Vermieter handelt treuwidrig, wenn ihm eine vergleichbare andere Wohnung zur Verfügung steht, in der er den geltend gemachten Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigen kann (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v. 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NZM 2016, 715 Tz. 17). An diesen Ausnahmevoraussetzungen fehlte es. Zwar stand ab dem 1. Mai 2015 im Vorderhaus des Anwesens eine 75 m2 große Wohnung frei, in der die Kl. den Wohnbedarf ihres Sohnes ohne Weiteres hätte decken können, ohne Rückgriff auf die vom Bekl. innegehaltene Wohnung nehmen zu müssen. Die Wohnung im Vorderhaus indes war mit der streitgegenständlichen Wohnung nicht im vorgenannten Sinne vergleichbar, da sie eine 20 m2 größere Fläche als die von dem Bekl. innegehaltene Wohnung aufweist und die Entscheidung der Kl., den Platzbedarf ihres Sohnes zu beschränken und diesen in der kleineren anstatt einer flächenmäßig größeren und ebenfalls in ihrem Eigentum stehenden Wohnung zu decken, zu respektieren ist (vgl. BGH, aaO.).

Den Kl. fällt insoweit auch kein Verstoß gegen ihre Anbietpflicht zu Last. Sie haben dem Bekl. die Alternativwohnung bereits in der Kündigungserklärung zu einem Gesamtmietzins von 910 € angeboten. Ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überstieg, ist unerheblich, da die Kl. mit ihrem Angebot weder gegen ein Verbotsgesetz verstoßen noch den Wuchertatbestand erfüllt haben (vgl. Kammer, Beschl. v. 7. August 2014 - 67 S 280/14, ZMR 2015, 123, juris Tz. 7). Soweit der Bekl. erstinstanzlich behauptet hat, die verlangte Miete verstoße gegen die Preisvorgaben des § 556d Abs. 1 BGB, konnte die Verfassungsmäßigkeit der Norm ebenso dahinstehen wie die Frage, ob die Kl., die im Moment des Ausspruchs der Kündigung und der Anbietung der Alternativwohnung am 31. März 2015 den zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Kraft getretenen § 556d Abs. 1 BGB nicht zu berücksichtigen hatten, zumindest nach dessen Inkrafttreten zur Abgabe eines den Preisvorgaben des § 556d Abs. 1 BGB entsprechenden neuerlichen Angebotes verpflichtet gewesen wären. Denn die verlangte Miete hat zu keinem Zeitpunkt gegen § 556d Abs. 1 BGB verstoßen, da die Alternativwohnung zuvor umfassend saniert wurde und deshalb dem Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2 BGB unterfiel. Zwar hat der Bekl. den von den Kl. behaupteten Umfang der Modernisierung bestritten. Da ihm jedoch für die Voraussetzungen des § 242 BGB - und damit auch für den Verstoß der Kl. gegen ihre Anbietpflicht - die Darlegungs- und Beweislast oblag (vgl. BGH, Urt. v. 30. März 2006 - VII ZR 44/05, NJW 2006, 2555 Tz. 26; Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rz. 112), ging sein einfaches Bestreiten ohne nähere Darlegungen zur tatsächlichen Ausstattung der Wohnung und mangels Beweisantritts ins Leere.

Der Wirksamkeit der Kündigung steht es auch nicht entgegen, dass die Kl. den geltend gemachten Eigenbedarf nicht über die zum 28. Februar 2016 von einer Nachbarmieterin gekündigte weitere Alternativwohnung im Seitenflügel gedeckt oder diese dem Bekl. zumindest angeboten haben.

Insoweit konnte dahinstehen, ob dem Vermieter der Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 242 BGB auch dann verwehrt sein kann, wenn er bei Ausspruch der Kündigung oder zumindest vor Ablauf der Kündigungsfrist bereits absehen kann, dass für die Deckung des geltend gemachten Eigenbedarfs in Frage kommender Alternativwohnraum unmittelbar nach Ablauf der Kündigungsfrist frei wird (vgl. Milger, NZM 2014, 769, 776 oben [zur Aufweichung starrer zeitlicher Grenzen im Rahmen der Anbietpflicht]). Zwar konnten die Kl. bei Ausspruch der Kündigung nicht davon ausgehen, dass die weitere Alternativwohnung bereits zum 28. Februar 2016 frei werden würde. Da der mit der Nachbarmieterin geschlossene Mietvertrag aber von vornherein nur bis zum 30. April 2016 befristet war, lag es bereits bei Ausspruch der Kündigung nahe, dass sie die Wohnung nur wenige Monate nach Ablauf der für den Bekl. maßgeblichen Kündigungsfrist am 31. Dezember 2015 räumen würde; diese Erkenntnis musste sich erst recht am 30. November 2015 - und damit noch vor Ablauf der für den Bekl. maßgeblichen Kündigungsfrist - aufdrängen, nachdem die Nachbarmieterin vorfristig die Kündigung ihres befristeten Mietverhältnisses zum 28. Februar 2016 erklärt hatte. Gleichwohl waren die Kl. nicht verpflichtet, ihren Eigenbedarf über die voraussichtlich frei werdende - und später tatsächlich frei gewordene - Alternativwohnung zu decken. Denn der geltend gemachte Wohnbedarf wäre in der Alternativwohnung nur mit wesentlichen Abstrichen zu verwirklichen gewesen, da es sich bei dieser anders als bei der vom Bekl. bewohnten Wohnung nicht um eine mehrgeschossige Etagenwohnung, sondern um eine eingeschossige Erdgeschosswohnung mit einem vergleichsweise geringeren Wohnwert handelte, da die Alternativwohnung durch ihre Lage nicht nur einem erhöhten Einbruchsrisiko ausgesetzt, sondern auch schlechter belichtet und besonnt ist als die vom Bekl. innegehaltene Wohnung.

Ob die Kl. im Lichte von Treu und Glauben zumindest verpflichtet gewesen wären, dem Bekl. die vorgenannte Wohnung als Alternativwohnung anzubieten, bedurfte keiner abschließenden Entscheidung. Eine Anbietpflicht besteht nämlich zumindest dann nicht, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnung mit der gekündigten Wohnung von vornherein ausscheidet (vgl. BGH, Urt. v. 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Tz. 15). Dem ist der Fall gleichzustellen, in dem der Mieter die Wohnung im Falle ihrer Anbietung ohnehin nicht angemietet hätte (vgl. Kammer, Urt. v. 16. April 2015 - 67 S 14/15, MDR 2015, 582, juris Tz. 17 [offen]). Das Berufen des Mieters auf eine Verletzung der - im Tatbestand der § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB ohnehin nicht normierten - Anbietpflicht würde sich in einem solchen Fall seinerseits als treuwidrig erweisen, da ihm kein schutzwürdiges Eigeninteresse zugrunde läge. Denn die Rechtsausübung ist - auch ohne dass die Voraussetzungen des § 226 BGB vorliegen - rechtsmissbräuchlich, wenn sie beachtliche Interessen eines anderen verletzt, ihr aber kein schutzwürdiges Eigeninteresse zugrunde liegt (vgl. BGH, Urt. v. 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 Tz. 14; Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 - 67 S 125/16, ZMR 2016, 695, juris Tz. 5, jeweils m.w.N.). So aber läge der Fall hier, wenn den Kl. die Nutzung der in ihrem Eigentum stehenden streitgegenständlichen Wohnung zur Deckung ihres - zudem unstreitigen - Eigenbedarfs dauerhaft verwehrt wäre, nur weil sie dem Bekl. eine weitere Wohnung nicht angeboten hätten, die dieser ohnehin nicht angemietet hätte. Welche Partei in diesem Zusammenhang die Darlegungs- und Beweislast für den Anmietwillen des Mieters während der den Vermieter treffenden Anbietpflicht trifft, konnte dahinstehen. Denn es steht zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer bereits prima facie fest, dass der Bekl. die Erdgeschosswohnung im Seitenflügel auch im Falle ihrer pflichtgemäßen Anbietung nicht angemietet hätte, nachdem er die im Kündigungsschreiben angebotene weitere Alternativwohnung im Vorderhaus nicht angemietet und sich auch zur Anmietung der nunmehr im Verlaufe des zweiten Rechtszugs angebotenen - und weiter frei stehenden - Erdgeschosswohnung im Seitenflügel selbst zu dem von den Kl. in Aussicht gestellten Nettokaltmietzins von 526,76 € nicht in der Lage gesehen hat.

Ein Vermieter, der wegen Eigenbedarfs kündigt, handelt treuwidrig, wenn ihm eine vergleichbare andere Wohnung zur Verfügung steht, in der er den geltend gemachten Eigenbedarf ohne wesentliche Abstriche hätte befriedigen können. Verstößt der Vermieter vor oder nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gegen seine Pflicht, Alternativwohnraum anzubieten, kann sich der Mieter darauf aber nur dann mit Erfolg berufen, wenn er den Alternativwohnraum – wäre er ihm angeboten worden – tatsächlich gemietet hätte.

Die Vermieter (Kläger) hatten die im Seitenflügel gelegene Wohnung des Beklagten am 31. März 2015 zum 31. Dezember 2015 wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil sie die Wohnung für ihren Sohn benötigten. Dem Mieter hatten sie eine freie 75 m2 große Wohnung im Vorderhaus für 910 € Gesamtmietzins angeboten. Die Miete der Wohnung hielt der Mieter für zu hoch, weil sie – angeblich – über der ortsüblichen Miete lag; später wandte er noch ein, die geforderte Miete der Alternativwohnung verstoße auch gegen die (zum Kündigungs-/Anbietezeitpunkt noch nicht in Kraft befindliche) Mietpreisbremse. Im Räumungsprozess argumentierte der Mieter schließlich noch, dass ihm eine zum 1. Februar 2016 (also ein knappes Jahr nach Kündigungsausspruch und zwei Monate nach Mietende) freigewordene Wohnung nicht angeboten worden sei. Das LG Berlin hielt die Räumungs- und Herausgabeklage jedoch für begründet.

Die Kündigung der Kläger (Vermieter) sei nicht treuwidrig gewesen, obwohl vor Ablauf der Kündigungsfrist eine weitere in ihrem Eigentum stehende Wohnung im Vorderhaus freigestanden habe. Treuwidrig handele ein Vermieter zwar, wenn ihm eine vergleichbare andere Wohnung zur Verfügung stehe, in der er den geltend gemachten Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigen könne. Das sei aber hier nicht der Fall. Zwar habe ab dem 1. Mai 2015 im Vorderhaus eine 75 m2 große Wohnung zur Verfügung gestanden. Die sei aber, weil um 20 m2 größer, mit der gekündigten Wohnung nicht vergleichbar. Die Entscheidung der Kläger, den Platzbedarf ihres Sohnes zu beschränken und seinen Wohnbedarf durch eine kleinere Wohnung zu decken, sei zu respektieren.

Dem Mieter sei eine Alternativwohnung angeboten worden. Ob die dafür verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überstiegen habe, sei unerheblich, weil sie weder gegen ein Verbotsgesetz verstoßen noch den Wuchertatbestand erfüllt habe. Der Einwand des Mieters mit der Mietpreisbremse zog auch nicht. Zum Zeitpunkt der Kündigung sei die Mietpreisbremse nicht in Kraft gewesen. Außerdem sei die angebotene Alternativwohnung zuvor umfassend saniert worden, sodass die verlangte Miete zu keinem Zeitpunkt gegen die Mietpreisbremse verstoßen habe.

Auch dass zum 28. Februar 2016 eine weitere Alternativwohnung im Seitenflügel frei geworden war, verhalf dem Mieter nicht zum Erfolg. Zwar war der Mietvertrag über diese Wohnung bis zum 30. April 2016 befristet, so dass es bei Ausspruch der Kündigung nahe gelegen habe, dass die Wohnung nur wenige Monate nach Ablauf der für den Beklagten maßgeblichen Kündigungsfrist am 31. Dezember 2015 geräumt würde. Dies umso mehr, als die Mieterin dieser Nachbarwohnung am 30. November 2015 vorfristig die Kündigung ihres befristeten Mietverhältnisses zum 28. Februar 2016 erklärt hatte.

Gleichwohl seien die Kläger nicht verpflichtet gewesen, den Wohnbedarf des Sohnes über die voraussichtlich frei werdende – und später tatsächlich frei gewordene – Alternativwohnung zu decken, weil der geltend gemachte Wohnbedarf in der Alternativwohnung nur mit wesentlichen Abstrichen zu verwirklichen gewesen wäre. Anders als bei der vom Beklagten bewohnten Wohnung habe es sich bei dieser Alternativwohnung nicht um eine mehrgeschossige Etagenwohnung, sondern um eine eingeschossige Erdgeschosswohnung mit einem vergleichsweise geringeren Wohnwert gehandelt, die durch ihre Lage nicht nur einem erhöhten Einbruchsrisiko ausgesetzt, sondern auch schlechter belichtet und besonnt sei als die Wohnung des Beklagten.

Eine Anbietpflicht besteht nämlich nicht, wenn eine Vergleichbarkeit der Alternativwohnung mit der gekündigten Wohnung von vornherein ausscheide. Dem sei der Fall gleichzustellen, in dem der Mieter die Wohnung – falls sie denn angeboten worden wäre – ohnehin nicht gemietet hätte. Beriefe sich der Mieter in einem solchen Fall auf eine Anbietpflicht des Vermieters, würde er seinerseits treuwidrig handeln, da ihm kein schutzwürdiges Eigeninteresse zur Seite stünde. So aber liege der Fall hier, wenn den Klägern die Nutzung ihrer Wohnung zur Deckung ihres – zudem unstreitigen – Eigenbedarfs dauerhaft verwehrt wäre, nur weil sie dem Beklagten eine weitere Wohnung nicht angeboten hätten, die dieser ohnehin nicht gemietet hätte.

„Zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer“ stand bereits auf den ersten Blick fest, dass der Beklagte die Erdgeschosswohnung im Seitenflügel, auch wenn sie ihm angeboten worden wäre, nicht gemietet hätte, nachdem er die bei Kündigung angebotene Alternativwohnung im Vorderhaus nicht mieten wollte und schließlich auch die im Verlaufe des Prozesses vor dem Landgericht zu einem Nettokaltmietzins von 526,76 € angebotene – und weiter frei stehende – Erdgeschosswohnung im Seitenflügel nicht haben wollte.

Dass ein Mieter eine bestimmte Wohnung für den Fall, dass sie ihm angeboten worden wäre, gemietet oder nicht gemietet hätte, wird sich im Regelfall kaum nachweisen lassen. Vorliegend hat der gekündigte Mieter es der Kammer insoweit einfach gemacht, als er am Ende jedes Angebot abgelehnt und offensichtlich auf Schadensersatzleistungen spekuliert hatte.

Grundsätzlich sollten deshalb Vermieter, die wegen Eigenbedarfs kündigen, die Pflicht, Ersatzwohnraum anzubieten, ernst nehmen und lieber überobligatorisch handeln. Je mehr angebotene Ersatzwohnungen der Mieter ablehnt, desto besser für den Vermieter.

In einem älteren Beschluss vom 28. Januar 1992 - 1 BvR 1054/91 (GE 1992, 427 = NJW 1992, 1220) hat das Bundesverfassungsgericht in einem solchen Fall Art. 2 Abs. 1 GG (Recht auf die freie Entfaltung der Persönlichkeit) zugunsten des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieters herangezogen. Die Mieterin, Mutter von drei Kleinkindern, hatte darauf hingewiesen, dass im Haus eine 56 m2 große Zwei-Zimmer-Wohnung frei werde, die ihr als Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden könne. Das hatte der Vermieter u. a. mit der Begründung abgelehnt, die Wohnung sei mit einem Erwachsenen und drei Kleinkindern überbelegt. Das Landgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben. Die Verfassungsbeschwerde der Mieterin hatte Erfolg, weil das Bundesverfassungsgericht das Grundrecht aus 2 Abs. 1 GG verletzt sah. Gerichte hätten nämlich die Entscheidung des Mieters zu achten, seinen Wohnbedarf nach seinen eigenen Vorstellungen zu bestimmen, also auch einzuschränken.