Eingeschränkte Widerrufsmöglichkeit für Realkreditvertrag

1. Wird eine Eigentumswohnung von einer gewerblich tätigen Bauträgergesellschaft und über einen Vermittler verkauft, muß die finanzierende Bank nicht ohne weiteres davon ausgehen, daß der Darlehensvertrag auf einem Haustürgeschäft beruht.

2. Der Darlehensvertrag und der Kaufvertrag bilden keine wirtschaftliche Einheit, so daß ein Widerruf des Darlehensvertrages die Wirksamkeit des Kaufvertrages nicht berührt.

3. Eine Aufklärungspflicht der kreditgebenden Bank über die Risiken des finanzierten Geschäfts besteht grundsätzlich nicht; unrichtige Erklärungen des Vermittlers über Steuervorteile, den Wert, den Zustand und die Rentabilität der finanzierten Eigentumswohnung muß die Bank sich nicht zurechnen lassen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangen von der beklagten Bank die Rückabwicklung zweier Realkreditverträge, die sie zur Finanzierung des Kaufpreises einer Eigentumswohnung geschlossen haben. Sie begehren die Erstattung gezahlter Zinsen und entstandener Aufwendungen in Höhe von insgesamt 38.171,32 E (= 74.656,61 DM) nebst Zinsen, die Freistellung von allen Verpflichtungen aus den beiden Darlehensverträgen und die Rückabtretung der Rechte aus einer Kapitallebensversicherung. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Im Sommer 1993 brachte die für die G. Finanzierungs- und Vertriebskoordination (künftig: G.) tätige Vermittlerin B. den Kl. in mehreren Gesprächen am Arbeitsplatz sowie in der Privatwohnung der Kl. den kreditfinanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung im I.-Zentrum in Gö. näher. Nach Vorlage einer Finanzierungszusage der Bekl. erteilten die Kl. am 22. September 1993 durch notariell beurkundete Erklärung einem L. Gr. Vollmacht zum Abschluß des Kaufvertrages für die Eigentumswohnung und boten ihm zugleich den Abschluß eines entsprechenden Geschäftsbesorgungsvertrages an. Am 23. September 1993 unterzeichneten sie den von der Bekl. übersandten Antrag für ein Annuitätendarlehen in Höhe von 118.000 DM mit einem anfänglichen effektiven Jahreszins von 8 % sowie ein - durch eine Kapitallebensversicherung zu tilgendes - Festdarlehen über 80.000 DM mit einem anfänglichen effektiven Jahreszins von 7,95 % und traten ihre Ansprüche aus zwei Lebensversicherungen zur Sicherung aller Forderungen der Bekl. ab. Der von der Bekl. am 5. Oktober 1993 unterzeichnete Darlehensvertrag sah weiter die Absicherung der Darlehen durch eine Grundschuld auf dem finanzierten Objekt vor.

Am 7. Oktober 1993 nahm L. Gr. das Angebot der Kl. auf Abschluß eines Geschäftsbesorgungsvertrages an und schloß noch am selben Tage als Vertreter der Kl. für diese einen notariellen Kaufvertrag über die Eigentumswohnung zu einem Preis von 175.765 DM. Gleichzeitig wurde eine Grundschuld für die Bekl. über 198.000 DM bestellt.

Nach Begleichung des Kaufpreises haben die Kl. die Bekl. auf Schadensersatz und Rückabwicklung der Darlehensverträge mit der Behauptung in Anspruch genommen, die Vermittlerin B. habe ihnen wahrheitswidrig erklärt, bis auf einen Betrag von monatlich 350 DM würden alle Kosten der Finanzierung der Eigentumswohnung durch Mieteinnahmen und Steuervorteile ausgeglichen. Der Kaufpreis der Wohnung habe, wie die Bekl. gewußt habe, mehr als das Doppelte des wahren Verkehrswertes betragen. In dem Kaufpreis sei eine versteckte Innenprovision in Höhe von 18,4 % des Gesamtaufwandes enthalten gewesen, die der Veräußerer an den Vertrieb gezahlt habe. Das habe die Bekl. verschwiegen. In Kenntnis des tatsächlichen Wertes der Eigentumswohnung habe die Vermittlerin B. diese als eine von der Bekl. "bankgeprüfte" Altersvorsorge angepriesen. Dieses Verhalten der Vermittlerin sei der Bekl. zuzurechnen. Im Laufe des Verfahrens haben die Kl. darüber hinaus den Widerruf der Kreditverträge gemäß § 1 HWiG in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung (im folgenden: HWiG) erklärt.

1. Im Ergebnis zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings zu der Auffassung gelangt, ein Widerrufsrecht gemäß § 1 Abs. 1 HWiG scheide nicht bereits wegen der Subsidiaritätsklausel in § 5 Abs. 2 HWiG aus.

Der Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften hat mit Urteil vom 13. Dezember 2001 (WM 2001, 2434) entschieden, daß die mit dem Haustürwiderrufsgesetz in nationales Recht umgesetzte Richtlinie 85/577/EWG des Rates betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen vom 20. Dezember 1985 (im folgenden: Haustürgeschäfterichtlinie) dahin auszulegen ist, daß sie auf Realkreditverträge Anwendung findet. Dem Verbraucher müsse daher bei solchen Verträgen das Widerrufsrecht nach Art. 5 der Richtlinie eingeräumt werden und dieses dürfe für den Fall, daß der Verbraucher über das Widerrufsrecht nicht gemäß Art. 4 der Richtlinie belehrt wurde, nicht auf ein Jahr nach Vertragsschluß befristet werden.

Die vom Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften vorgenommene Auslegung der Haustürgeschäfterichtlinie ist für die nationalen Gerichte bindend. Sie gebietet es, wie der Senat in seinem Urteil vom 9. April 2002 (XI ZR 91/99, BGHZ 150, 249, 253 ff.) entschieden und im einzelnen begründet hat, § 5 Abs. 2 HWiG richtlinienkonform einschränkend auszulegen. Dies hat in der Weise zu geschehen, daß Kreditverträge insoweit nicht als Geschäfte im Sinne des § 5 Abs. 2 HWiG anzusehen sind, die "die Voraussetzungen eines Geschäfts nach dem Verbraucherkreditgesetz" erfüllen, als das Verbraucherkreditgesetz kein gleich weit reichendes Widerrufsrecht wie das Haustürwiderrufsgesetz einräumt. Durch die Subsidiaritätsklausel des § 5 Abs. 2 HWiG werden die Widerrufsvorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes daher nur dann verdrängt, wenn auch das Verbraucherkreditgesetz dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gewährt. Das ist hinsichtlich des zu beurteilenden Realkreditvertrages gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht der Fall.

2. Die Feststellung des Berufungsgerichts, die Kl. hätten ihre auf den Abschluß des Darlehensvertrags gerichteten Willenserklärungen wirksam nach § 1 Abs. 1 HWiG widerrufen, hält rechtlicher Überprüfung hingegen nicht stand.

a) Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings zu dem Ergebnis gelangt, die Kl. seien zur Abgabe der Darlehensvertragserklärung durch mündliches Ansprechen und Verhandeln im Bereich ihres Arbeitsplatzes und ihrer Privatwohnung bestimmt worden. Das wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen.

b) Damit allein steht jedoch noch nicht fest, daß die Kl. ihre auf den Abschluß der Darlehensverträge gerichteten Willenserklärungen wirksam widerrufen haben. Die Feststellung, daß es sich bei den Darlehensverträgen um ein Haustürgeschäft im Sinne des § 1 Abs. 1 HWiG handelt, hat - wie die Revision zu Recht beanstandet - nicht ohne weiteres zur Folge, daß die Bekl. sich das Zustandekommen des Vertrags in einer Haustürsituation auch zurechnen lassen muß. Das Berufungsgericht hat hierzu lediglich festgestellt, die Bekl. habe sich "die Haustürsituation zu eigen gemacht", da sie mit den Kl. keinerlei Vertragsverhandlungen über das zu gewährende Darlehen geführt habe. Sie habe den Vertrieb "gewähren lassen", für die Bekl. das Zustandekommen des Kreditvertrages mit den Kl. herbeizuführen. Dies allein reicht jedoch für eine Zurechnung nicht aus.

Wie der Senat mit Urteil vom 12. November 2002 (XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 63) entschieden und im einzelnen ausgeführt hat, ist bei der Beantwortung der Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Haustürsituation dem Erklärungsempfänger zuzurechnen ist, auf die zu § 123 BGB entwickelten Grundsätze zurückzugreifen. Nach § 123 Abs. 1 BGB ist das Verhalten des Verhandlungsführers dem Erklärungsempfänger zuzurechnen, wenn er dessen Angestellter, Mitarbeiter oder Beauftragter ist oder wenn er wegen seiner engen Beziehungen zu diesem als dessen Vertrauensperson erscheint (Senatsurteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01 aaO. und vom 21. Januar 2003 - XI ZR 125/02, WM 2003, 483, 484, jeweils m. w. N..). Ist der Verhandlungsführer Dritter im Sinne des § 123 Abs. 2 BGB, ist sein Handeln nur zuzurechnen, wenn der Erklärungsempfänger dieses kannte oder kennen mußte. Dabei genügt es für eine fahrlässige Unkenntnis in diesem Sinne, daß die Umstände des einzelnen Falles den Erklärungsempfänger veranlassen mußten, sich danach zu erkundigen, auf welchen Umständen die ihm übermittelte Willenserklärung beruht (Senatsurteile vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01 aaO. m. w. N.. und vom 21. Januar 2003 - XI ZR 125/02 aaO.).

Dies ist bei der Finanzierung des Erwerbs einer Eigentumswohnung durch eine Bank nicht allein deshalb anzunehmen, weil das Kreditinstitut Kenntnis davon hat, daß die Eigentumswohnung von einer gewerblich tätigen (Bauträger-)Gesellschaft und über einen Vermittler verkauft wird. Allein dieser Umstand läßt nicht den Schluß zu, daß die Darlehensvertragserklärung des Kunden auf einer mündlichen Verhandlung ohne vorherige Bestellung an seinem Arbeitsplatz oder in seiner Privatwohnung beruht, und verpflichtet die kreditgebende Bank auch nicht ohne weiteres zu einer Nachfrage über die Umstände der Vertragsanbahnung.

Hierzu wird das Berufungsgericht - gegebenenfalls nach weiterem ergänzenden Sachvortrag der Parteien - noch 3. Von Rechtsirrtum beeinflußt ist auch die Ansicht des Berufungsgerichts, der Darlehensvertrag und der Kaufvertrag über die Eigentumswohnung bildeten eine wirtschaftliche Einheit. Wie der Senat in seinem Urteil vom 9. April 2002 (BGHZ 150, 248, 262 f. m. w. N..) dargelegt hat, sind nach ständiger langjähriger Rechtsprechung mehrerer Senate des Bundesgerichtshofs der Realkreditvertrag und das finanzierte Grundstücksgeschäft grundsätzlich nicht als zu einer wirtschaftlichen Einheit verbundene Geschäfte anzusehen (vgl. auch Senatsurteil vom 21. Januar 2003 - XI ZR 125/02, WM 2003, 483, 484 f.). Dem hat der Gesetzgeber Rechnung getragen, indem er in § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG bestimmt hat, daß die Regelungen über verbundene Geschäfte (§ 9 VerbrKrG) auf Realkredite im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG keine Anwendung finden. Für Realkredite, die dieser Vorschrift unterfallen, gilt dies angesichts des eindeutigen Wortlauts der Bestimmung ausnahmslos (Senatsurteil vom 12. November 2002 - XI ZR 47/01, WM 2002, 2501, 2503, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen).

Um solche Realkreditverträge handelt es sich hier. Der effektive Jahreszins der beiden Darlehen betrug 8,00 % bzw. 7,95 % und lag damit nach den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank für Oktober 1993 innerhalb der Streubreite von 7,14 % bis 8,31 % für festverzinsliche Grundpfandkredite mit einer Zinsbindung von zehn Jahren. Daß die Darlehen nicht vollständig durch den Verkehrswert der belasteten Eigentumswohnung gesichert sind und der Beleihungsrahmen der §§ 11, 12 HypBG nicht eingehalten ist, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht von wesentlicher Bedeutung. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG stellt entscheidend auf die Zinshöhe und die sonstigen Kreditkonditionen ab. Die Einhaltung einer bestimmten Beleihungsgrenze zählt nicht zu den "Bedingungen" des Kredits, sondern liegt auf der Ebene des Motivs der Kreditgewährung. Eine etwaige Untersicherung fällt in den Risikobereich der Bank und kann nach dem Zweck des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht dazu führen, daß sie dem Einwendungsdurchgriff nach § 9 VerbrKrG ausgesetzt wird (Senatsurteil vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1247; Senatsbeschluß vom 5. Februar 2002 - XI ZR 327/01, WM 2002, 588 und Senatsurteil vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 917).

Der Widerruf des Realkreditvertrages berührt die Wirksamkeit des Kaufvertrages über die Eigentumswohnung deshalb nicht. Die gebotene richtlinienkonforme Auslegung des § 5 Abs. 2 HWiG ändert daran nichts. Sie hat nicht zur Folge, daß das Verbraucherkreditgesetz für Geschäfte der vorliegenden Art generell nicht zu beachten wäre. Haustürwiderrufs- und Verbraucherkreditgesetz stehen insoweit vielmehr ebenso nebeneinander wie Haustürgeschäfte- und Verbraucherkreditrichtlinie (Senatsurteile vom 9. April 2002 aaO. S. 263 und vom 12. November 2002 aaO. S. 2503). Die Haustürgeschäfterichtlinie steht dem nicht entgegen, weil ihr Art. 7 die Regelung der Rechtsfolgen des Widerrufs von Haustürgeschäften ausdrücklich dem einzelstaatlichen Recht überläßt (Senatsurteile vom 12. November 2002 aaO. S. 2503 und vom 21. Januar 2003 - XI ZR 125/02, WM 2003, 483, 485). Das gilt, wie der Europäische Gerichtshof hervorgehoben hat, gerade auch für die Folgen eines Widerrufs des Realkreditvertrages für den Kaufvertrag über die Immobilie (EuGH WM 2001, 2434, 2437). Der von den Kl. begehrten Vorlage dieser Frage an den Europäischen Gerichtshof bedarf es schon deshalb nicht, weil Feststellungen zur Zurechnung der Haustürsituation fehlen.

4. Rechtsfehlerhaft ist weiter die Ansicht des Berufungsgerichts, die Kl. könnten nach § 3 HWiG ohne Rücksicht auf die von der Bekl. ausgezahlten und insbesondere zur Begleichung des Kaufpreises für die Eigentumswohnung eingesetzten Darlehensvaluta nicht nur die von ihnen erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen, sondern auch alle Aufwendungen für die Eigentumswohnung erstattet verlangen. Im Falle des wirksamen Widerrufs der Darlehensverträge sind die Parteien gemäß § 3 Abs. 1 HWiG jeweils verpflichtet, dem anderen Teil die empfangenen Leistungen zurückzugewähren. Für die Überlassung des Gebrauchs oder die Benutzung einer Sache sowie für sonstige Leistungen bis zu dem Zeitpunkt der Ausübung des Widerrufs ist gemäß § 3 Abs. 3 HWiG deren Wert zu vergüten. Die Bekl. hat mithin den Kl. die auf das Darlehen erbrachten - der Höhe nach vom Berufungsgericht noch festzustellenden - Zins- und Tilgungsleistungen zu erstatten. Daneben haben diese Anspruch auf eine marktübliche Verzinsung der von ihnen auf das Darlehen gezahlten, der Bekl. zur Nutzung zur Verfügung stehenden Raten. Die Bekl. hat ihrerseits gegen die Kl. einen fälligen Anspruch auf Erstattung des ausgezahlten Nettokreditbetrages sowie auf dessen Verzinsung (Senatsurteil vom 12. November 2002 - XI ZR 47/01, aaO. S. 2502; zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).

5. Verfahrensfehlerhaft ist, wie die Revision zu Recht rügt, die Behandlung des Klageantrags zu 3), über die Freigabe der an die Bekl. abgetretenen, bei der D. abgeschlossenen Kapitallebensversicherung des Kl. zu 1). Das Berufungsgericht hat die Klage insoweit zu Unrecht als wirksam zurückgenommen angesehen. Dabei hat es übersehen, daß über diesen Antrag bereits in erster Instanz streitig verhandelt worden war. Eine wirksame Klagerücknahme hätte deshalb gemäß § 269 Abs. 1 ZPO der Zustimmung der Bekl. bedurft (vgl. BGH, Beschluß vom 20. August 1998 - I ZB 38/98, NJW 1998, 3784 f.). Daran fehlt es hier.

Die fehlerhafte Verfahrensweise des Berufungsgerichts verletzt auch die Kl. in ihrem Anspruch auf ein faires Verfahren. Das Berufungsgericht hat, wie die Hilfsanschlußrevision zu Recht rügt, seine Verpflichtung aus § 139 Abs. 1 ZPO verletzt, auf die Stellung sachdienlicher Anträge hinzuwirken. Die Kl. hatten mit Schriftsatz vom 6. März 2000 angekündigt, der Klageantrag zu 3) werde nicht gestellt werden, soweit dort die Abtretung der bei der A. bestehenden Lebensversicherung beantragt werde, da sich dieser Antrag erledigt habe. In der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 14. März 2000 hat der Prozeßbevollmächtigte der Kl. den Klageantrag zu 3) nicht gestellt. Da sich dieser jedoch auch auf die Rückabtretung der bei der D. unterhaltenen Kapitallebensversicherung bezog, wäre die Klärung geboten gewesen, ob der Klageantrag zu 3) tatsächlich insgesamt fallengelassen werden sollte. Daran hat es das Berufungsgericht fehlen lassen.

III. Das Berufungsurteil stellt sich entgegen der Ansicht der Kl. nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO). Für den von ihnen geltend gemachten Anspruch auf Schadensersatz und Rückabwicklung der Darlehensverträge Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung fehlen - vom Standpunkt des Berufungsgerichts aus konsequent - jegliche Feststellungen, insbesondere zu der Behauptung der Kl., die Bekl. habe bei Abschluß der Darlehensverträge gewußt, daß der Verkehrswert der Eigentumswohnung weniger als die Hälfte des Kaufpreises von 175.765 DM betragen habe. Soweit sich die Kl. auf ein Beratungs- und ein Aufklärungsverschulden der Bekl. berufen, wird das Berufungsgericht zu beachten haben, daß ein Beratungsverschulden einen von einem bevollmächtigten Vertreter der Bekl. geschlossenen Beratungsvertrag voraussetzt und eine Pflicht der kreditgebenden Bank zur Aufklärung über Risiken des finanzierten Geschäfts bei steuersparenden Erwerbermodellen nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur in besonders gelagerten Fällen in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 18. April 1988 - II ZR 251/87, WM 1988, 895, 898; Senatsurteile vom 3. Dezember 1991 - XI ZR 300/91, WM 1992, 133, vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 902 ff., vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245, 1246, vom 12. November 2002 - XI ZR 25/00, ZIP 2003, 160, 161 und vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1372 f.). Für ein Fehlverhalten der Vermittlerin hat die Bekl. gemäß § 278 BGB nur einzustehen, soweit es den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betrifft. Erklärungen über Steuervorteile sowie den Wert, den Zustand und die Rentabilität der finanzierten Eigentumswohnung gehören, worauf die Bekl. die Kl. in Nr. 18 des Darlehensvertrages besonders hingewiesen hat, nicht dazu (st.

Rspr., zuletzt Senatsurteile vom 27. Juni 2000 - XI ZR 174/99, WM 2000, 1685, 1686, vom 12. November 2002 - XI ZR 47/01, WM 2002, 2501 f., vom 18. März 2003 - XI ZR 188/02, WM 2003, 918, 920 und vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1373).

In der Vergangenheit angepriesene Steuersparmodelle beim Kauf von Eigentumswohnungen entpuppen sich oft erst später als Verlustgeschäfte. Die getäuschten Käufer haben beim XI. Senat des Bundesgerichtshofes schlechte Karten.

Die späteren Käufer der Eigentumswohnung wurden von dem Vermittler am Arbeitsplatz und in der Wohnung aufgesucht und überredet, eine Eigentumswohnung zur Altersvorsorge zu kaufen. Dazu wurde ein Bankkredit vermittelt; die Käufer traten Ansprüche aus Lebensversicherungen als Sicherheit an die Bank ab. Später widerriefen sie den Kreditvertrag unter Berufung darauf, daß der Vermittler wahrheitswidrig erklärt habe, bis auf einen Betrag von monatlich 350 DM würden alle Kosten der Finanzierung durch Mieteinnahmen und Steuervorteile ausgeglichen. Dabei habe der Kaufpreis bereits das Doppelte des Verkehrswerts betragen und habe u. a. eine versteckte Innenprovision enthalten. Das Verhalten des Vermittlers habe sich die Bank zurechnen zu lassen.

Mit Urteil vom 15. Juli 2003 meinte der Bundesgerichtshof, es stehe schon nicht fest, ob überhaupt ein wirksamer Widerruf nach dem Haustürwiderrufsgesetz vorliege. Die Bank sei nicht verpflichtet, die Umstände der Vertragsanbahnung durch Nachfrage zu klären, auch wenn sie mit der Bauträgergesellschaft und dem Vermittler zuammenarbeite. Aber auch dann, wenn die Bank Kenntnis von der Haustürsituation gehabt habe, komme allein ein Widerruf des Darlehensvertrages und nicht des Kaufvertrages in Betracht. Bei einem Widerruf des Darlehensvertrages müsse der Käufer den ausgezahlten Nettokreditbetrag nebst Zinsen an die Bank erstatten unter Anrechnung der bisher erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen. Ein Schadensersatzanspruch des Käufers gegen die Bank komme nicht in Betracht, da für ein Fehlverhalten des Vermittlers die Bank nur einzustehen habe, soweit es die Anbahnung des Kreditvertrages betrifft. Erklärungen über Steuervorteile, den Wert, den Zustand und die Rentabilität der Eigentumswohnung gehörten nicht dazu.