Eingeschränkte Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen bei laufendem Mietverhältnis

1. Hat der Mieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen, kann der Vermieter auch während des Mietverhältnisses die Ausführung der Arbeiten oder einen Vorschuß dafür verlangen; eine Substanzgefährdung ist nicht erforderlich.

2. Voraussetzung ist jedoch, daß die Arbeiten fällig sind; die üblichen Renovierungsfristen sind hierzu nicht heranzuziehen, sondern die Arbeiten sind erst dann fällig, wenn über den rein optischen Mangel hinaus eine unzumutbare Beeinträchtigung des Wohnwertes erreicht ist.

3. Einem etwaigen Insolvenzrisiko des Mieters kann der Vermieter durch Vereinbarung einer Mietsicherheit begegnen.

(Leitsätze der Redaktion)

II. B. I. Der Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Ausführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis i. H. v. 8.797,23 EUR.

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist zunächst anerkannt, daß anläßlich unterlassener Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis zwischen einem auf endgültigen Vermögenszuwachs gerichteten Schadensersatzanspruch einerseits und einem Anspruch auf zweckgebundenen Vorschuß für auszuführende Arbeiten andererseits zu unterscheiden ist. Auf den Anspruch des Vermieters auf Durchführung der vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturen sind dabei §§ 280, 281 BGB (§ 326 BGB a. F.) bei fortbestehendem Mietverhältnis nicht anwendbar. Der Vermieter ist jedoch berechtigt, einen Vorschuß in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, wenn sich der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet (BGHZ 111, 301 f.; LG Berlin, ZK 64, 2004, 888 f.; anders LG Berlin, ZK 63, GE 2002, 190).

Der Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen ist vorliegend jedoch nicht fällig. Zwar hat der Kl. gegen den Bekl. im Grundsatz einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, denn die grundsätzlich den Vermieter gemäß §§ 535 Abs. 1, 538 Abs. 1 BGB treffende Instandhaltungspflicht nach auf vertragsgemäßem Gebrauch beruhender Verschlechterung der Mietsache wurde wirksam auf den Bekl. abgewälzt. Insoweit bestimmt § 3 Nr. 3 des Mietvertrags vom 11. März 1972: "Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen." Die formularmäßige Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf die Bekl. ist insoweit wirksam erfolgt. Die in dem vor dem 1. April 1977 (vgl. § 30 AGBG) geschlossenen Vertrag formularmäßig enthaltenen Klauseln unterliegen dabei der Inhaltskontrolle gemäß § 9 AGBG (nunmehr § 307 BGB), denn es handelt sich um einen Vertrag, welcher die Gebrauchsüberlassung einer Sache zum Gegenstand hat und bei Inkrafttreten des AGBG noch nicht abgewickelt war (§ 28 Abs. 2 AGBG). Eine Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden, ist grundsätzlich wirksam und insbesondere nicht nach § 9 AGBG nichtig (ständige Rechtsprechung seit BGHZ 92, 363 ff.).

Der nähere Inhalt einer solchen Klausel ist in der Rechtsprechung ganz überwiegend anläßlich von Streitigkeiten über Ersatzforderungen des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses entwickelt worden. Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, so hat er danach die sich aus diesem Begriff ergebenden Arbeiten auszuführen. Zu den Schönheitsreparaturen zählen dabei diejenigen Arbeiten, die nach üblichem Sprachgebrauch unter diesen Begriff fallen. Danach umfassen Schönheitsreparaturen entsprechend der Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV das Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (vgl. BGH WuM 1985, 46 ff.; LG Berlin GE 1992, 677 ff.). Wann der Vermieter nach Fälligkeit die Ausführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, ist wiederum durch Auslegung der Klausel anhand der allgemeinen Regeln in §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Fällig sind die Schönheitsreparaturen im allgemeinen danach immer dann, wenn sich die Mietsache in einem so abgenutzten Zustand befindet, daß es aus der Sicht eines objektiven Betrachters unter Berücksichtigung von Treu und Glauben im Rechtsverkehr und der Verkehrssitte unzumutbar ist, sie in diesem Zustand zu belassen; darlegungs- und beweispflichtig ist insoweit grundsätzlich der Vermieter (OLG Düsseldorf WuM 2002, 545 ff.). Für die Bestimmung des näheren Inhalts des Maßstabes bildet die Beendigung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung und Treu und Glauben eine maßgebliche Zäsur. Insoweit sind die unterschiedlichen und bei Abschluß des Mietvertrags erkennbaren Interessenlagen der Parteien zu berücksichtigen.

Nach beendigtem Mietverhältnis hat der Vermieter bei verständiger Würdigung der Klausel das nach ihrem Inhalt berechtigte Interesse, die Wohnung in einem Zustand zurückzuerhalten, der es ihm gestattet, die Wohnung ohne weiteren Kosten- und Zeitaufwand weiterzuvermieten. Daß sich die gemieteten Wohnräume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem Zustand befinden, der Dekorationsarbeiten erforderlich macht, wird widerlegbar vermutet, wenn die auch im vom Bundesminister der Justiz herausgegebenen Mustervertrag 1976 aufgeführten einschlägigen Erfahrungsfristen abgelaufen sind, ohne daß es diesbezüglich einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag darüber bedarf (vgl. BGH WuM 1985, 46 ff.). Für Küchen, Bäder und Duschen beläuft sich die Frist auf drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten auf fünf Jahre und für andere Nebenräume auf sieben Jahre. Wenn diese für die Ausführung von Schönheitsreparaturen anzusetzenden Fristen während des Mietverhältnisses abgelaufen sind, spricht eine tatsächliche Vermutung für die Notwendigkeit der Arbeiten bei Ende des Mietverhältnisses, ohne daß der Vermieter dies im einzelnen darlegen müßte (LG Berlin GE 2002, 1435; LG Berlin GE 2001, 1675 f.; LG Berlin NZM 2000, 862 f.). Nur wenn der Vermieter vor Ablauf der Fristen die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangt, hat er substantiiert zum Zustand der einzelnen Räume vorzutragen. Sind die Fristen hingegen abgelaufen, so hat der Mieter substantiiert darzulegen, daß eine Durchführung der Schönheitsreparaturen ausnahmsweise nicht erforderlich ist, insbesondere weil er während des Mietverhältnisses seiner Renovierungspflicht nachgekommen ist und die Fristen seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind.

Für die Beurteilung der Fälligkeit von Arbeiten im laufenden Mietverhältnis ist dieser Maßstab jedoch nicht heranzuziehen, denn insoweit ist die Interessenlage der Parteien und die maßgebliche Verkehrssitte eine völlig andere. Die gesetzliche Regelung in § 535 Abs. 1 BGB, die Schönheitsreparaturen dem Vermieter als einen Teil seiner Instandhaltungspflicht auferlegt, trägt dem Interesse des Mieters an einer gebrauchsfähigen Mietsache mit entsprechendem äußeren Erscheinungsbild Rechnung. Auch wenn diese Verpflichtung auf den Mieter überwälzt wird, ändert dies nichts daran, daß ihre Erfüllung während des Mietverhältnisses nicht dem Vermieter, sondern dem Mieter als demjenigen zugute kommt, dem der Gebrauch der Mietsache zusteht (so ausdrücklich BGHZ 111, 301 f.). Insoweit ergibt sich daraus der Maßstab für die Fälligkeit der Arbeiten zu Lasten des Mieters - abgesehen von der durch den Zustand der Dekoration besorgten Gefahr von Substanzschäden für die Mietsache (vgl. dazu auch Kammer in GE 1992, 1155) - anhand von Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Danach kann der Vermieter von dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen im fortdauernden Mietverhältnis erst dann verlangen, wenn sich der Zustand der Wohnung bei objektivem Verständnis insgesamt derart verschlechtert hat, daß eine Belassung unzumutbar erscheint und über den reinen optischen Mangel hinaus bereits eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung des Wohnwerts erreicht ist. Dabei ist es auch grundsätzlich die Sache des Mieters, in welcher Art er seine Wohnung gestaltet und mit welcher Ausstattung er sich zufrieden gibt. So ist es dem Mieter etwa unbenommen, seine Wände mit dunklen Farben (etwa schwarz oder lila) oder schrillen Mustertapeten zu dekorieren, die Dekoration hat er lediglich bei Ende des Mietverhältnisses in den bei Anmietung vorgefundenen (neutralen) Zustand zurückzuversetzen, ohne daß der Vermieter ihm während der Mietzeit insoweit vorschreiben könnte, wie er zu wohnen hat. Die Schwelle zur Fälligkeit von Arbeiten im laufenden Mietverhältnis ist so etwa dann noch nicht erreicht, wenn leichte Flecken sichtbar werden oder auch an einzelnen Stellen eine stärkere Abnutzung eingetreten ist (LG Berlin, ZK 63, GE 2001, 137). Die Fälligkeit von Arbeiten im laufenden Mietverhältnis wurde demgegenüber bejaht, wenn seit über 40 Jahren keinerlei Arbeiten ausgeführt worden sind (LG Berlin, ZK 64, GE 2004, 888 f.). Sodann entspricht eine im Sinne des oben bezeichneten Fristenplans turnusmäßige Renovierungspflicht im laufenden Mietverhältnis - jedenfalls nach der hier gewählten Klausel - nicht Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung. Der Mieter wäre in weiten Teilen jährlich mit Feststellungen des Vermieters zum Zustand der Dekoration konfrontiert und mit Renovierungen in seiner Wohnung befaßt, nämlich nach 3, 5, 6, 7, 9, 10 usw. Jahren. Eine Verkehrssitte dahin, daß Mietvertragsparteien bei der Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter mit der hier in Betracht stehenden Klausel für das laufende Mietverhältnis eine derart strenge und umfangreiche Renovierungspflicht praktizieren, ist weder dargetan noch sonst ansatzweise ersichtlich bzw. gerichtsbekannt. Im Gegenteil dürfte es - aus Erfahrung der Kammer - viel eher der Verkehrssitte entsprechen, daß der Vermieter bei längeren Mietverhältnissen lediglich die Endrenovierung aus einer derartigen Klausel herleitet. Wenn der Kl. Abweichendes gewollt hätte, hätte er dies

zieren, ist weder dargetan noch sonst ansatzweise ersichtlich bzw. gerichtsbekannt. Im Gegenteil dürfte es - aus Erfahrung der Kammer - viel eher der Verkehrssitte entsprechen, daß der Vermieter bei längeren Mietverhältnissen lediglich die Endrenovierung aus einer derartigen Klausel herleitet. Wenn der Kl. Abweichendes gewollt hätte, hätte er dies ausdrücklich vereinbaren müssen. Das Klauselwerk enthält hier noch nicht einmal den üblichen Fristenplan. Auch der Hinweis darauf, daß nach der Rechtsprechung des BGH (etwa BGHZ 105, 71, 79 m. w. N.) die Übernahme der Schönheitsreparaturverpflichtung durch den Mieter rechtlich und wirtschaftlich einen Teil seiner Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, vermag keine andere Auslegung zu rechtfertigen. Maßgeblich ist nämlich in diesem Zusammenhang, daß der Mietzins auch und gerade deswegen niedriger kalkuliert ist, weil der Vermieter von der ihn gesetzlich treffenden Pflicht zur Instandhaltung der Wohnung gerade befreit ist und er insoweit keine Aufwendungen zu tätigen hat, die er durch die laufenden Mieteinnahmen zu decken hätte. Im übrigen ist ein beachtliches Interesse des Vermieters daran, ob die Dekoration in der Wohnung bei bestehendem Mietverhältnis mehr oder weniger abgenutzt ist, nicht erkennbar, denn er kann die Renovierung der Wohnung in maßgeblicher Weise bei Vertragsende verlangen. Einem etwaigen Insolvenzrisiko kann er durch die Vereinbarung einer Mietsicherheit begegnen.

Sodann ergibt sich aus dem Vortrag des Kl. nicht, daß sich die Dekoration der Wohnung in einem derart schlechten Zustand befindet, daß eine wesentliche Beeinträchtigung des Wohnwerts eingetreten ist und ein Belassen des Zustandes unzumutbar erscheint. Er beruft sich im wesentlichen auf die Einschätzung der Malerin B. sowie des Sachverständigen F., die die besichtigten Räume für renovierungsbedürftig halten. Diese Einschätzung taugt aber allenfalls für die schlüssige Darlegung der Fälligkeit von Arbeiten nach beendetem Mietverhältnis. Im übrigen hat das Amtsgericht nach Inaugenscheinnahme der Wohnung festgestellt, daß eine Renovierungsbedürftigkeit im laufenden Mietverhältnis gerade nicht vorliegt. Insoweit wurde im Protokoll festgestellt, die Decken seien - abgesehen von einem aus der Zeit der Errichtung des Gebäudes stammenden Deckengemälde - weiß, die Tapeten seien nicht vergilbt und würden auch im übrigen sonst keine Schäden aufweisen, die auf eine Renovierungsbedürftigkeit hinweisen würden. Lediglich im Bereich der Fenster und der Ecke hinter dem Ofen seien Schäden vorhanden. Geringfügige Dekorationsschäden beeinträchtigen jedoch nicht den Wohnwert im nennenswerten Maße. Soweit der Kl. geltend macht, die Tapeten seien in einem nicht näher bezeichneten Umfang nicht auf Stoß geklebt, so beeinträchtigt auch dies nicht den Wohnwert.

(...)

II. Der Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des gegenwärtig genutzten Kellerraums, Zug um Zug gegen Zuweisung eines neuen Kellerraums, weder gemäß § 546 Abs. 1 BGB noch aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB.

Der Bekl. hält den gegenwärtig genutzten Kellerraum aufgrund des Mietvertrags und der im Zuge dessen erfolgten Einweisung mit Rechtsgrund inne. Insbesondere ist das Besitzrecht nicht durch die in dem Schreiben vom 23. April 2003 ausgesprochene Teilkündigung erloschen. Es fehlt bereits an der Angabe eines nachvollziehbaren Grundes für die Kündigung bzw. den Tausch der Kellerräume. Wieso der Zugang zu den Gas- bzw. Stromzählern durch Fremde nur dadurch verhindert werden kann, wenn der Bekl. seinen Kellerraum aufgibt, ist nicht ersichtlich. Gemeinhin wird der Zugang zum Kellerbereich durch eine verschließbare Tür verhindert. Wenn der Bekl. seinen Keller nur betreten kann, wenn er an den Zählern vorbeigeht, so ist hiergegen nichts einzuwenden. Wenn der Kl. der Auffassung ist, er müsse im Keller Putzgeräte unterbringen, so kann er hierfür den freien Kellerraum verwenden. Ferner ist nicht nachvollziehbar dargetan, daß der zum Tausch angebotene Kellerraum vergleichbar ist. Zu den Abmessungen der Räume wird im einzelnen nicht substantiiert vorgetragen.

III. Der Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Unterlassung der Haltung des grauen Königspudels. Demgegenüber hat der Bekl. gegen den Kl. den mit der Widerklage verfolgten Anspruch auf Zustimmung zur Haltung des Hundes.

Nach dem Inhalt des Mietvertrags ist die Haltung eines Haustiers bzw. eines Hundes nicht schlechthin verboten, im Gegenteil sieht § 9 Nr. 4 des Mietvertrags gerade die Möglichkeit der Gestattung der Tierhaltung - auch eines Hundes - vor. Das OLG Hamm (4 REMiet 5/80 und 4 REMiet 6/80 = WuM 1981, 53 f.) hat per Rechtsentscheid vom 13. Januar 1981 zu der auch hier verwendeten Klausel zunächst entschieden, daß, wenn in einem Mietvertrag über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vereinbart ist, daß eine Tierhaltung des Mieters der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf, und sich aus dem Gesamtverhalten der Parteien vor, bei und nach Vertragsschluß keine Anhaltspunkte für einen anderweitigen Vertragswillen ergeben, die Entscheidung, ob der Vermieter die Zustimmung zur Haltung eines Hundes in der Mietwohnung erteilen oder versagen will, seinem Ermessen schlechthin unterliegt. Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses kann in einem solchen Fall die Entfernung eines ohne seine Zustimmung gehaltenen Hundes aus dem Mietobjekt verlangen, sofern diesem Begehren nicht der Einwand des Rechtsmißbrauchs entgegensteht. Diese Klausel ist allerdings und jedenfalls insoweit unwirksam, als es die Schriftform der Zustimmung betrifft (vgl. BGH NJW 1991, 1750 ff.). Inwieweit sie im übrigen aufrechtzuerhalten ist (vgl. dazu LG Berlin GE 1998, 1401), kann dahinstehen, denn die Versagung der Zustimmung durch den Kl. beruht jedenfalls auf Rechtsmißbrauch bzw. Schikane gemäß § 226 BGB. Der Kl. beruft sich ausschließlich darauf, daß der Bekl. keine schriftliche Zustimmung des Vorvermieters für die Tierhaltung vorlegen kann, im übrigen beruft er sich darauf, daß er bei einer Besichtigung der Wohnung in Zusammenhang mit der Feststellung der Erforderlichkeit von Arbeiten in der Wohnung erstmals von der Existenz des Tieres Kenntnis genommen hat. Unstreitig ist daneben, daß der Pudel seit etwa fünf Jahren vom Bekl. gehalten wird und es in dieser Zeit keinerlei Beschwerden oder sonstige Vorfälle im Zusammenhang mit dem Tier gegeben hat. Gründe, warum die Haltung des Tieres nun verboten werden soll, werden nicht genannt. Auch wenn dem Kl. ein freies Ermessen in der Frage der Zustimmung zustehen sollte und die Haltung eines Pudels demgegenüber nicht mehr zum vertraglichen Gebrauch zu zählen ist, so handelt er rechtsmißbräuchlich bzw. schikanös, wenn Ziel der Ausübung des Rechts allein die Schädigung des Bekl. sein kann. So liegt es hier. Der Kl. verlangt die Abschaffung des Hundes zur freien Überzeugung der Kammer gemäß § 286 Abs. 1 ZPO hier nur deswegen, weil der Bekl. seinem unbegründeten Ansinnen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und Räumung des Kellers nicht Folge leistet. IV. (...)

Entgegen der Rechtsprechung des BGH, der lediglich einen Schadensersatzanspruch für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses verneint, halten manche Gerichte den Vermieter auch nicht für berechtigt, die Ausführung von Arbeiten oder Vorschuß dafür zu verlangen, es sei denn, eine Substanzgefährdung droht. Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin errichtet andere Hürden für den Vermieter.

Der Vermieter verlangte einen Vorschuß für die Ausführung von Schönheitsreparaturen bei laufendem Mietverhältnis, die der Mieter nicht für erforderlich hielt. Das Amtsgericht stellte im Ortstermin lediglich geringfügige Dekorationsschäden fest. Die Berufung des Vermieters blieb erfolglos.

Die ZK 62 des Landgerichts Berlin meinte, während des Mietverhältnisses seien an die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen andere Anforderungen zu stellen als nach Vertragsende. Erst bei einem unzumutbaren Zustand könne der Vermieter Renovierung verlangen. Im übrigen könne er einem etwaigen Insolvenzrisiko durch Vereinbarung einer Mietsicherheit begegnen.

Diesen Satz über die Mietsicherheit kann man nur mit hochgezogenen Augenbrauen lesen. Er kann nämlich zweierlei bedeuten: Entweder denkt das Landgericht, die Kaution nach § 551 BGB schütze den Vermieter vor dem Insolvenzrisiko. Das wäre allerdings wirtschaftlicher Unsinn, denn jeder weiß, daß drei Nettokaltmieten bei weitem nicht ausreichen, um eine durchschnittliche Malerrechnung für eine durchschnittliche Wohnung zu zahlen. Das kann die 62. Kammer also nicht gemeint haben. Damit bleibt nur die zweite Möglichkeit, daß nämlich die Kammer die Vereinbarung einer zusätzlichen Kaution für möglich hält. Undenkbar ist das nicht trotz der zwingenden Regelung in § 551 BGB, denn die Veränderung der Mietsache durch den Mieter wie etwa die Installation einer Parabolantenne berechtigt den Vermieter, für den Rückbau eine zusätzliche Kaution zu verlangen. Das wäre dann auch für den Fall der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen denkbar. Nähere Ausführungen dazu hat die Kammer allerdings unterlassen.