Eingeschränkte spätere Mieterhöhung nach Modernisierung

Hat der Vermieter nach Baumaßnahmen einen Modernisierungszuschlag erhoben, kann bei einem späteren Mieterhöhungsverlangen lediglich der nicht modernisierte Standard bei der Einordnung in den Mietspiegel zugrunde gelegt werden.

Die Kl. haben an dem Haus umfangreiche Modernisierungsarbeiten durchgeführt, unter anderem eine Sammelheizung und neue Bäder eingebaut, wofür die Bekl. einen Modernisierungszuschlag in Höhe von 161,22 DM seit 1. Juni 2000 zahlen. Mit Schreiben vom 4. Juli 2001 verlangten die Kl. von den Bekl. Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um monatlich 118,27 DM beginnend ab dem 1. Oktober 2001.

Mit der vorliegenden Klage verlangen die Kl. Zustimmung zur Mieterhöhungserklärung. Sie sind der Ansicht, die ortsübliche Miete ergebe sich aus dem Feld G3 des Mietspiegels 2000 für die östlichen Bezirke, denn die Wohnung sei inzwischen mit Heizung und modernem Bad ausgestattet. Ihrer Ansicht nach könnten sie den durch Modernisierung geschaffenen Standard im Anschluß an die Mieterhöhung nach § 3 MHG vom Juni 2000 für die folgenden Erhöhungen zugrunde legen.

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im übrigen jedoch unbegründet. Die Bekl. sind verpflichtet, dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. auf eine ortsübliche Miete von ehemals 5,89 DM/m2 zuzustimmen, denn die ortsübliche Miete ergibt sich unter Heranziehen des Mietspiegelfeldes G2, wobei zum Mittelwert ein Zuschlag von 75 % der oberen Spanne hinzuzurechnen ist. Entgegen der Ansicht der Kl. ergibt sich die Einordnung der Wohnung der Bekl. ohne Berücksichtigung des Ausstattungsmerkmals Sammelheizung, da dieses erst im Jahre 2000 unter Erhöhung der Miete gemäß § 3 MHG a. F. erstellt worden ist und die Kl. dafür die Möglichkeit der Umlage der Modernisierungskosten gemäß § 3 MHG gewählt haben. Insoweit sind sie zumindest für die Dauer von drei Jahren nicht berechtigt, die durch Modernisierung geschaffenen Ausstattungsmerkmale, hier auch das von ihnen angegebene "moderne Bad" zur Begründung einer Mieterhöhung nach § 2 MHG a. F. heranzuziehen (vgl. dazu OLG Hamm GE 1993, 155 ff.). Da für die Berechnung der Kappungsgrenze gemäß § 2 MHG der Modernisierungszuschlag ausgeklammert wird, kann ein Jahr nach Erhöhung der Miete gemäß § 3 MHG lediglich der nicht modernisierte Standard bei der Einordnung in den Mietspiegel zugrunde gelegt werden. Die späteren Erhöhungen, die dann von dem modernisierten Zustand der Wohnung ausgehen, können erst nach Ablauf von drei Jahren, entsprechend der Frist für die Berechnung der Kappungsgrenze nach der Modernisierungserhöhung auf den modernisierten Zustand aufbauen.

Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die Miete um 11 % der Baukosten erhöhen. Er kann auch die ortsübliche Vergleichsmiete für entsprechend modernisierten Wohnraum verlangen. Eine gleichzeitige Mieterhöhung nach beiden Verfahren ist allerdings ausgeschlossen.

Der Vermieter hatte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und eine Sammelheizung sowie neue Bäder eingebaut, wofür er einen Modernisierungszuschlag verlangte. Etwas mehr als ein Jahr später verlangte der Vermieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel. Er bezog sich auf das entsprechende Mietspiegelfeld für Wohnungen mit Sammelheizung. Der Mieter hielt das für unzulässig.

Mit Urteil vom 26. November 2002 hielt das Amtsgericht Mitte diese Argumentation des Mieters für richtig und meinte, für die Dauer von drei Jahren sei der Vermieter nach einer Mieterhöhung wg. einer Modernisierungsmaßnahme nicht berechtigt, bei einem Mieterhöhungsverlangen den modernisierten Standard bei der Einordnung in den Mietspiegel zugrunde zu legen.

Das Urteil bezieht sich auf den Rechtsentscheid des OLG Hamm (GE 1993, 155). Dieser Rechtsentscheid betraf allerdings nur die Frage, wie die Kappungsgrenze in diesen Fällen zu berechnen ist (vgl. im einzelnen die Berechnungsbeispiele in GE 1993, 127). Mit der Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete in solchen Fällen zu ermitteln ist, hatte sich der Rechtsentscheid dagegen nicht zu befassen. Ausgangspunkt ist, daß der Vermieter ein Wahlrecht für die Mieterhöhungen nach §§ 558 (allgemeine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) und 559 BGB (einseitige Mieterhöhung wegen Modernisierung mit 11 % der Baukosten) hat und er auch in gewissem Umfang diese beiden Mieterhöhungsmöglichkeiten kombinieren kann. Er kann nämlich den Modernisierungszuschlag verlangen und gleichzeitig die Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete für einen fiktiven nicht modernisierten Wohnraum verlangen (OLG Hamm WuM 1983, 17). Ausgeschlossen ist lediglich die Kumulation derart, daß der Vermieter 11 % der Baukosten umlegt und gleichzeitig ein Mieterhöhungsverlangen auf der Basis der modernisierten Wohnung geltend macht. Für spätere Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel gilt dies allerdings nicht, denn es gibt keine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, auf Jahre hinaus einen fiktiven nicht modernisierten Zustand der Wohnung bei einem Mieterhöhungsverlangen zugrunde zu legen. Maßgeblich ist vielmehr für die Einordnung in den Mietspiegel immer der tatsächliche Zustand (LG Essen WuM 1994, 217). Die Dreijahresfrist gilt nur für die Kappungsgrenze als mieterschützende Vorschrift. Eine gesetzliche Beschränkung dahingehend, daß die Miete (einschließlich des Modernisierungszuschlags) nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete (errechnet für modernisierte Wohnungen) angehoben werden dürfe, gibt es nicht (so auch ausdrücklich Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht Rdn. 23 zu § 3 MHG). Das Landgericht Berlin (GE 1999, 252), das dieselbe Auffassung vertritt, führt zu Recht aus, daß der Mieter nicht benachteiligt wird, wenn zunächst ein Modernisierungszuschlag erhoben und unmittelbar darauf Zustimmung zur Erhöhung bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt wird, da er ja in diesem Fall nicht die Modernisierung doppelt zahlt, sondern lediglich zeitlich gestreckt die Umlage in die Miete (Obergrenze ortsübliche Vergleichsmiete) eingeflossen ist. Das Urteil des AG Mitte ist daher unzutreffend.