Eingeschränkte Betriebskostenerhöhung bei Staffelmiete

Bei einer Staffelmietvereinbarung über eine Bruttomiete sind nur solche Betriebskosten im Wege einer Mieterhöhung umlagefähig, die sich nach der letzten Staffelstufe erhöht haben. Die Erhöhung ist begrenzt bis zum Eintritt der nächsten Staffelstufe.

(...) 2. Nicht verpflichtet ist der Bekl. zur Zahlung der Betriebskostenerhöhung von 50,61 DM/Monat. Allerdings ist die Erhöhung von Betriebskosten auch während der Zeit einer Staffelmietvereinbarung nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Dies ergibt der Umkehrschluß aus § 10 Abs. 2 S. 3 MHG. Zwar wird ferner vertreten, daß bei einer Bruttokaltmietstruktur während der Zeit einer Staffelmietvereinbarung Betriebskostenerhöhungen gemäß § 4 Abs. 2 MHG in dem Umfang umgelegt werden können, in dem durch die Staffelerhöhung der Betriebskostenanteil an der Miete noch nicht erhöht worden ist (vgl. hierzu Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rz. 72 mit Berechnungsbeispiel). Dies setzte voraus, daß durch die Staffelmietvereinbarung der in der Bruttokaltmiete enthaltene Betriebskostenanteil nur anteilig erhöht wird. Dies vermag die Kammer jedoch nicht zu erkennen. Denn bei einer Staffelvereinbarung handelt es sich grundsätzlich um eine vorweggenommene Mietzinserhöhung gemäß § 2 MHG, bei der sich die Mietvertragsparteien vor dem Hintergrund der Annahme einigen (§ 305 BGB), der aufgrund der Staffelerhöhungen jeweils geschuldete Mietzins werde dem dann bestehenden ortsüblichen Niveau entsprechen und in deren Vorwegnahme eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG entbehrlich machen. Dementsprechend ist während der Dauer einer Staffelmietvereinbarung die Erhöhung gemäß § 2 MHG ausgeschlossen (§ 10 Abs. 2 S. 3 MHG). Verhält es sich aber so, dann bestehen nach dem Parteiwillen Anhaltspunkte dafür, die Staffelerhöhung führte bei einer Bruttokaltmietstruktur zu einer Erhöhung des Nettokaltmietanteils wie des Betriebskostenanteils im entsprechenden Verhältnis dieser Anteile zueinander (vgl. hierzu Beuermann, a. a. O.) nicht. Vielmehr hat mit der Staffelerhöhung der Mietzins auf das bei Vertragsschluß für den Erhöhungszeitpunkt ortsüblich angenommene Niveau des Bruttokaltmietzinses angehoben werden sollen. Anderes ergibt sich auch nicht aus Nr. 14 der Anlage Nr. 2 S. 2 zum Mietvertrag, denn dieser enthält keinen eigenen Regelungsgehalt dergestalt, daß die Staffelmieterhöhungen lediglich den Nettomietanteil steigern sollen. Ebenso wie bei einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG (vgl. hierzu: Rechtsentscheid KG vom 5. August 1997, GE 1997, 1097 = NZM 1998, 68) decken deshalb die auf den Staffelstufen basierenden Erhöhungen das allgemeine Ansteigen der Betriebskosten bis zum Wirksamwerden der Erhöhungserklärung ab. Denn die Staffelstufen erhöhen nicht einzelne Rechenbestandteile des Mietzinses, sondern diesen als solchen, wie es richtigerweise der Struktur der Bruttokaltmiete entspricht. Eine andere Behandlung der Staffelvereinbarung ist nach den vorstehenden Ausführungen nicht veranlaßt und nach dem Vertragswerk auch nicht geboten. Während der Dauer einer Staffelvereinbarung hat dies zur Folge, daß - in entsprechender Handhabung der vorzitierten Rechtsprechung des Kammergerichts - nur Betriebskosten, die sich zeitlich betrachtet nach der letzten Staffelstufe erhöht haben, umlagefähig sind, und zwar begrenzt bis zum Eintritt der nächsten Staffelstufe.

Danach steht den Kl. der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der Betriebkostenerhöhungen aus der Erklärung gemäß § 4 Abs. 2 MHG um 50,61 DM nicht zu. Denn die Erhöhungserklärung gründet auf Betriebskostensteigerungen aus der Zeit bis 1994. Damit resultieren die Betriebskostensteigerungen nahezu vollständig aus Zeiträumen vor Wirksamwerden der ersten Staffelstufe, mit deren Eintritt sich der Mietzins um 100 DM erhöht hat und dementsprechend ab dem 1. Dezember 1994 von dieser abgedeckt ist. Denn die Kl. begehren die Zahlung der Betriebskostenerhöhung - entsprechend ihrer Erklärung vom 17. Juli 1996 - erst ab dem 1. September 1996.

Wer eine Bruttomiete vereinbart, mußte nach altem Recht (nach neuem Recht um so mehr) als Vermieter Einschränkungen hinnehmen, beispielsweise war (und ist) eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen. Die Erhöhung von Betriebskosten ist nach dem Wortlaut des Gesetzes auch bei bisherigen Brutto-Staffelmietvereinbarungen möglich, aber unter erschwerten Bedingungen. Das LG Berlin wendet dabei das Kammergerichtsmodell der durch Mieterhöhungen überholten Betriebskostenerhöhung an: Nur nach der Staffelerhöhung eingetretene Betriebskostensteigerungen sind umlegbar.

Die Parteien hatten eine Bruttomiete als Staffelmiete vereinbart. Während der Staffelmietdauer machte der Vermieter eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten geltend und konnte sich dazu auf § 10 MHG berufen, der solche Mieterhöhungen gerade nicht ausschließt.

Mit Urteil vom 1. November 2001 wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Wenn eine Bruttomiete erhöht werde, werde auch der Betriebskostenanteil damit erhöht. Das sei bei einer Staffelmietvereinbarung nicht anders. Für eine zusätzliche Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten sei dann kein Raum. Das komme nur dann in Betracht, wenn sich nach der letzten Staffel die Betriebskosten erhöht hätten; beim Eintritt der nächsten Staffelstufe entfalle diese Mieterhöhung aber wieder.

Das Urteil hat auch nach der Mietrechtsreform für solche Bruttomietvereinbarungen Bedeutung, die eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ausdrücklich vorsehen (Art. 229 § 3 Nr. 4 EGBGB). Dies allerdings nur für Altverträge, die also vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden. Die Rechtsauffassung der 61. Kammer dazu ist durchaus zweifelhaft, was sich schon aus den Konsequenzen ergibt. Danach soll eine Mieterhöhung nur wegen gestiegener Betriebskosten nach Eintritt der letzten Staffel möglich sein; beim Eintritt der nächsten Staffel soll die Mieterhöhung dann wieder (ganz oder teilweise?) entfallen. Eine solche Vertragsauslegung liegt fern, denn es ist im Zweifel anzunehmen, daß Parteien etwas Vernünftiges gewollt und vereinbart haben (BGH NJW 1994, 1538). Dann liegt es aber eher näher, bei einer Staffelmietvereinbarung den in der Bruttomiete enthaltenen Betriebskostenanteil entsprechend mitzuerhöhen (vgl. das von der Kammer zitierte Berechnungsbeispiel bei Beuermann, Miete und Mieterhöhung Rn. 72 zu § 4 MHG), um darüber hinausgehende Betriebskostensteigerungen für eine Mieterhöhung zu berücksichtigen. Nach Auffassung des Landgerichts wäre dagegen bei Widerspruch zu Wortlaut und Sinn des Gesetzes eine Betriebskostenerhöhung faktisch ausgeschlossen.