Einfügen einer Werbeanlage in die nähere Umgebung

Einfügen einer Werbeanlage in die nähere Umgebung; faktische Baugrenze; nicht überbaubare Grundstücksfläche; Baugenehmigung

1. Mit dem Begriff der zu überbauenden Grundstücksfläche nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist die konkrete Größe der Grundfläche der baulichen Anlage und ihre räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung gemeint; anhand der tatsächlich vorhandenen Bebauung können aus der jeweils überbauten Grundstücksfläche und der räumlichen Lage der baulichen Anlagen Merkmale abgelesen werden, aus denen eine faktische Baugrenze feststellbar ist, die Gebäude und Gebäudeteile oder andere Hauptnutzungen (Hauptanlagen) nicht überschreiten dürfen.

2. Eine Werbeanlage der Außenwerbung, welche eine bauliche Anlage ist und Fremdwerbung zum Gegenstand hat, stellt bauplanerisch eine eigenständige Hauptnutzung dar.

3. Annahme einer faktischen vorderen Baugrenze.

4. Die Feststellung einer faktischen Baugrenze mit davorliegender nicht überbaubarer Grundstücksfläche hat nicht zur Folge, dass Letztere eine Frei- oder gar Grünfläche sein muss. Sie darf lediglich nicht mit Gebäuden oder Gebäudeteilen und anderen Hauptnutzungen bebaut sein.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung einer großflächigen freistehenden Werbeanlage mit einer Gesamthöhe von 4,20 m zum Zwecke der Fremdwerbung auf dem Grundstück B.straße. Auf dem Grundstück befindet sich von der Straßengrenze aus gesehen ein zumindest 5 m rückversetztes Gebäude mit einer davorliegenden unbebauten Grundstücksfläche. Der Standort der Werbeanlage ist ausweislich der Bauvorlagen auf der vorgenannten Grundstücksfläche zwischen der Straße und dem Gebäude im Abstand von 0,5 m zu dem Fußweg der Straße und 2,4 m vor der Außenwand des Gebäudes geplant. Das VG hat die Klage abgewiesen. Der Antrag der Kl. auf Zulassung der Berufung blieb erfolglos.

4 Das Vorbringen der Kl., wonach die Beurteilung des erstinstanzlichen Gerichts zum fehlenden planungsrechtlichen Einfügen der Werbeanlage hinsichtlich der Grundstücksfläche, die mit ihr überbaut werden soll, in die Eigenart der tatsächlichen Umgebungsbebauung nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht „verfange", ist ungeeignet, das angefochtene Urteil ernstlich in Zweifel zu ziehen.

5 Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB zulässig, wenn es sich insbesondere nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Mit dem Begriff der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, ist die konkrete Größe der Grundfläche der baulichen Anlage und ihre räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung gemeint; es geht um den Standort des Vorhabens im Sinne von § 23 BauNVO (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 - BVerwG 4 B 38/13 -, NVwZ 2014, 1246, juris Rn. 8). Nach der Rechtsprechung des Senats können anhand der tatsächlich vorhandenen Bebauung aus der jeweils überbauten Grundstücksfläche und der räumlichen Lage der baulichen Anlagen Merkmale abgelesen werden, aus denen eine faktische Baugrenze (vgl. § 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO) feststellbar ist, die Gebäude und Gebäudeteile oder andere Hauptnutzungen (Hauptanlagen) nicht überschreiten dürfen (vgl. näher OVG Bln-Bbg, Urteil vom 13. März 2013 - OVG 10 B 4.12 -, juris Rn. 34, 51 m.w.N.). Eine Werbeanlage der Außenwerbung, welche eine bauliche Anlage im Sinne des § 29 Satz 1 BauGB ist und Fremdwerbung zum Gegenstand hat, stellt bauplanerisch eine eigenständige Hauptnutzung dar (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Dezember 1992 - BVerwG 4 C 27/91 -, BVerwGE 91, 234, juris Rn. 2).

6 Das erstinstanzliche Gericht ist unter Beachtung der vorgenannten Grundsätze auf Grundlage einer Ortsbesichtigung und einer Augenscheinnahme der näheren Umgebung des Vorhabens, insbesondere entlang der Bahnhofstraße, zu der eingehend begründeten Würdigung und Bewertung gelangt, dass die Kl. keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung zur Errichtung der Werbeanlage habe, da diese sich hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. Es sei festzustellen, dass die Bebauung hinsichtlich der Hauptnutzungen in der für das Vorhaben maßgeblichen näheren Umgebung ausnahmslos einen Abstand vom mindestens 5 m, teilweise auch deutlich mehr, zum straßenseitigen Gehweg der Bahnhofstraße aufweise und daher eine faktische vordere Baugrenze bestehe, welche vom Standort des Werbeanlagenvorhabens - von der Straßengrenze aus gesehen 50 cm vom Fußweg entfernt - nicht eingehalten werde. [...]

8 Der Einwand, dass für den „streitgegenständlichen Nahbereich" keine Bebauungsplanfestsetzung vorliege und eine Baugrenze nicht festgelegt sei, berücksichtigt nicht, dass das erstinstanzliche Gericht nicht von einer Festsetzung einer Baugrenze im Bebauungsplan ausgegangen ist, sondern eine faktische Baugrenze im unbeplanten Innenbereich im Rahmen des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB anhand der tatsächlich vorhandenen Bebauung festgestellt hat, was rechtlich möglich ist (vgl. dazu näher OVG Bln-Bbg, Urteil vom 13. März 2013 - OVG 10 B 4.12 -, juris Ls. 3 und Rn. 34 m.w.N.).

9 Der Zulassungsantrag macht ferner ohne Erfolg geltend, dass hier der Feststellung einer faktischen Baugrenze der Umstand entgegenstehe, dass die Bebauung westlich des Vorhabengrundstücks (gemeint sind die Flurstücke Flur 1..., Flurstücke 1... und 1...) bis an die Flurstücksgrenze heran reiche. Das Verwaltungsgericht hat festgestellt, dass die Wohngebäude auf diesen Grundstücken tatsächlich direkt hinter der Flurstücksgrenze stehen, was aber für die Feststellung einer faktischen Baugrenze irrelevant sei. Mit ihrem Vorbringen, sie sehe das anders, weil auch der Zuschnitt und die Ausnutzung des Eigentums für die Frage der Bebaubarkeit eine gewichtige Rolle spielten, kann die Kl. die Bewertung des Verwaltungsgerichts nicht ernstlich in Zweifel ziehen. Zu Recht führt das Verwaltungsgericht die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts an, wonach für die Frage, ob sich ein Vorhaben nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz BauGB einfügt, es nicht auf die (Flurstücks-) Grenzen des Baugrundstücks ankommt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. September 1988 - BVerwG 4 B 175/88 -, NVwZ 1989, 354, juris Ls. und Rn. 4). Maßgeblich ist hier vielmehr, dass vor den Flurstücken 1... und 1... in südlicher Richtung sich eine nicht überbaute Grundstücksfläche befindet, weshalb auch die Bebauung auf den Flurstücken 1... und 1... gleichwohl tatsächlich einen Abstand von mindestens 5 m zur Straßengrenze der B.straße einhält, die vom Verwaltungsgericht angenommene faktische Baugrenze also auch insoweit feststellbar ist.

10 Gegen die Annahme einer faktischen vorderen Baugrenze spricht auch nicht die Argumentation der Kl., dass sie durch diese gehindert werde, ihr Grundstück vollständig zu bebauen, was zu einem Verstoß gegen Art. 14 GG und Art. 3 GG im Hinblick auf ihre Schlechterstellung gegenüber den benachbarten Grundstückseigentümern führe. Die Feststellung einer faktischen (vorderen) Baugrenze führt in der Tat dazu, dass die davorliegende Grundstücksfläche mit Hauptnutzungen nicht überbaubar ist, was eine Inhalts- und Nebenbestimmung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) ist (vgl. OVG Bln-Bbg, Urteil vom 13. März 2003 - OVG 10 B 4.12 -, juris Rn. 45). Die Kl. hat nicht substantiiert dargetan, dass diese Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums sie in Art. 14 Abs. 1 GG verletzt. Wieweit der Schutz des Eigentums reicht, ergibt sich vielmehr aus der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Sache des Gesetzgebers ist. Die Grundstücksfläche, auf der ein Grundstück überbaut werden kann, wird je nach Eigenart der näheren Umgebung durch die gesetzliche Grundlage des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB eingeschränkt. Im Rahmen des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG ist der Gesetzgeber nämlich ermächtigt, die Nutzung des Grundeigentümers näher auszugestalten und auch einzuschränken. Dass die Verwirklichung einer städtebaulichen Ordnung und Entwicklung ein verfassungslegitimes Ziel darstellt, ist nicht zweifelhaft (BVerwG, Urteil vom 3. Dezember 1992 - BVerwG 4 C 27/91 -, BVerwGE 91, 234, juris Rn. 28). Dass der Ausschluss der Nutzung des Vorhabengrundstücks im Bereich vor den Gebäuden für Zwecke der Fremdwerbung im konkreten Einzelfall eine unverhältnismäßige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums ist, hat die Kl. nicht dargetan und ist angesichts der Bebaubarkeit des Grundstücks hinter der Baugrenze und der erfolgten erheblichen Bebauung mit einem größeren Gebäude auch nicht ersichtlich. Auch eine Ungleichbehandlung vergleichbarer Sachverhalte ohne sachlichen Grund ist hier in Bezug auf das Vorhabengrundstück im Verhältnis zu den Eigentümern der Flurstücke 1... und 1... nicht substantiiert dargetan.

11 Ohne Erfolg bleibt auch das Vorbringen der Kl., dass sich östlich des Vorhabengrundstücks im Verlauf der Bahnhofstraße eine Fremdwerbeanlage für einen 3 km entfernten Drogeriemarkt („dm") befinde und der vordere Grundstücksbereich der dortigen Grundstücke versiegelt sei. Dies steht der Annahme des Verwaltungsgerichts, dass sich entlang der Straße eine faktische Baugrenze mit davorliegender nicht überbaubarer Grundstücksfläche bestehe, nicht entgegen. Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts handelt es sich bei der vorgenannten Fremdwerbung um ein ca. 0,5 m² großes Schild an einer Laterne im Bereich des Fußweges außerhalb der privat genutzten Grundstücke im Straßenraum. Das Schild ist optisch untergeordnet und befindet sich auch nicht in dem Grundstücksbereich, der nach Ansicht des Verwaltungsgerichts als nicht überbaubare Grundstücksfläche zu qualifizieren ist. Im Übrigen hat die Feststellung einer faktischen Baugrenze mit davorliegender nicht überbaubarer Grundstücksfläche nicht zur Folge, dass Letztere eine Frei- oder gar Grünfläche sein muss. Sie darf lediglich nicht mit Gebäuden oder Gebäudeteilen und anderen Hauptnutzungen bebaut sein (vgl. OVG Bln-Bbg, Urteil vom 13. März 2013 - OVG 10 B 4.12 -, juris Rn. 45, 51).

12 Nicht durchzugreifen vermag auch der Hinweis, vor dem Gebäude Bahnhofstraße 19 befinde sich eine Bewirtungsterrasse eines Cafés. Nach der Rechtsprechung des Senats (OVG Bln-Bbg, Urteil vom 13. März 2013 - OVG 10 B 4.12 -, juris Rn. 51 m.w.N.) kommt es für die Feststellung einer faktischen hinteren Baugrenze und einer nicht überbaubaren Grundstücksfläche auf die vorhandenen Hauptnutzungen (Hauptanlagen), nicht dagegen auf Nebenanlagen an, denen insoweit die maßstabsbildende Kraft fehlt. Nebenanlagen sind dadurch gekennzeichnet, dass sie der Hauptnutzung funktionell zugeordnet und ihr räumlich-gegenständlich („optisch") untergeordnet sind. Für die räumliche Lage von Nebenanlagen sieht das Bauplanungsrecht gewisse Erleichterungen vor. So regelt § 23 Abs. 5 Satz 1 BauNVO, dass - wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist - auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO zugelassen werden können. Entgegen der Rechtsauffassung der Kl. ist die mit Stühlen und Sonnenschirmen versehene Terrasse des Cafés keine eigenständige Hauptnutzung. Sie ist vielmehr funktional dem als Café genutzten Gebäude zugeordnet und ist zudem ausweislich der von der Kl. vorgelegten Lichtbilder auch räumlich gegenständig optisch untergeordnet. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der dem Zulassungsantrag beigefügten Entscheidung des Verwaltungsgerichts Minden (Urteil vom 21. November 2013 - 9 K 2117/13 -).

13 Schließlich kann das Vorbringen der Kl. auch nicht die Bewertung des Verwaltungsgerichts schlüssig in Frage stellen, wonach das Werbeanlagenvorhaben zum Zwecke der Fremdwerbung nicht ausnahmsweise zulässig sei, weil es wegen der von ihm ausgehenden Vorbildwirkung geeignet sei, bodenrechtliche Spannungen zu begründen. Ein Vorhaben fügt sich nicht im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es, bezogen auf die in dieser Vorschrift genannten Kriterien, den aus der Umgebung ableitbaren Rahmen überschreitet und geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche bewältigungsbedürftige Spannungen zu begründen oder zu erhöhen. Ein solcher Fall ist gegeben, wenn das Vorhaben selbst oder sei es infolge seiner Vorbildwirkung die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet (vgl. OVG Bln-Bbg, Urteil vom 13. März 2013 - OVG 10 B 4.12 -, juris Rn. 57 m.w.N.). Durch den erneuten Hinweis der Kl. auf die Bewirtungsterrasse vor dem Café stellt sie die Würdigung des Verwaltungsgerichts, dass die Zulassung der begehrten Werbeanlage als Hauptnutzung bauplanerisch eine Vorbildwirkung für ähnliche Nutzungen auf den Nachbargrundstücken entlang der Bahnhofstraße hätte, nicht substantiiert in Frage. [...]

Eine Werbeanlage der sog. Fremdwerbung stellt eine eigenständige Hauptnutzung dar, durch die eine faktische Baugrenze nicht überschritten werden darf.

Die Klägerin wehrte sich gegen die Ablehnung eines Bauantrags für die Errichtung einer großflächigen Werbeanlage zum Zwecke der Fremdwerbung. Als Standort war ein schmaler Grundstücksstreifen zwischen dem Fußweg der Straße und dem um ca. 5 m rückversetzten Gebäude vorgesehen. Das Grundstück befindet sich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§ 34 BauGB). Das VG stellte im Rahmen der in I. Instanz durchgeführten Ortsbesichtigung fest, dass in der näheren Umgebung ausnahmslos ein Abstand von mindestens 5 m zwischen dem straßenseitigen Fußweg und der rückversetzten Bebauung besteht. Das VG wies die Klage ab. Die Klägerin beantragte die Zulassung der Berufung.

Das OVG Berlin-Brandenburg lehnte den Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung ab. Das OVG bestätigte die Auffassung des VG, dass die Bebauung hinsichtlich der Hauptnutzungen in der für das Vorhaben maßgeblichen näheren Umgebung ausnahmslos einen Abstand von mindestens 5 m zum straßenseitigen Fußweg aufweise und daher eine faktische vordere Baugrenze bestehe, welche vom vorgesehenen Standort der Werbeanlage nicht eingehalten werde. Anhand der tatsächlich vorhandenen Bebauung könnten aus der jeweils überbauten Grundstücksfläche und der räumlichen Lage der baulichen Anlage Merkmale abgelesen werden, aus denen eine faktische Baugrenze feststellbar sei, die Gebäude und Gebäudeteile oder andere Hauptnutzungen nicht überschreiten dürften. Eine Werbeanlage zum Zwecke der Fremdwerbung stelle bauplanerisch eine eigenständige Hauptnutzung dar. Die Klägerin argumentierte, bei Annahme einer faktischen vorderen Baugrenze sei sie gehindert, ihr Grundstück vollständig zu bebauen. Das OVG weist in den Gründen insoweit darauf hin, diese Einschränkung sei eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Auch der Hinweis der Klägerin auf eine in der näheren Umgebung vorhandene Fremdwerbeanlage für einen 3 km entfernten Drogeriemarkt konnte das OVG nicht überzeugen. Nach Ansicht des OVG sei dieses Schild optisch untergeordnet (es ist nur 0,5 m2 groß), und es befinde sich gerade nicht in dem Grundstücksbereich, der als nicht überbaubare Grundstücksfläche zu qualifizieren sei. Auch der Hinweis der Klägerin auf die Bewirtungsterrasse eines Cafés vor einem Gebäude in der näheren Umgebung überzeugte das OVG nicht, da es sich insoweit nicht um eine eigenständige Hauptnutzung handle; die Terrasse sei dem Café funktional zugeordnet und im Übrigen auch räumlich optisch untergeordnet. Schließlich führt das OVG in den Gründen aus, das Vorhaben sei wegen der von ihm ausgehenden Vorbildwirkung geeignet, bodenrechtliche Spannungen zu begründen.

Im Bereich von nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind grundsätzlich nur Nebenanlagen zulässig, die der Hauptnutzung funktional und räumlich optisch untergeordnet sind. Eigenständige Hauptnutzungen sind in solchen Bereichen unzulässig. Dabei wird von Grundstückseigentümern leicht verkannt, dass eben auch die Errichtung von Werbeanlagen zum Zwecke der Fremdwerbung eine solche Hauptnutzung darstellt. Etwas anderes gilt nur bei Werbeanlagen an der Stätte der Leistung, bei solchen Werbeanlagen handelt es sich meistens – ähnlich wie bei der Terrasse im Falle des Cafés – um eine Nutzung, die der Hauptnutzung funktional und räumlich optisch untergeordnet ist.