Einfrierungsgrundsatz für Kostenmiete nach Veräußerung und Umschuldung

Einfrierungsgrundsatz für Kostenmiete nach Veräußerung und Umschuldung; ursprüngliche Gesamtkosten; Eigenmittel; Fremdmittel; fiktive Finanzierungskosten

1. Bei der Berechnung der Kostenmiete sind in der Wirtschaftlichkeitsberechnung die ursprünglichen Gesamtkosten und die dafür aufgewandten Eigen- und Fremdmittel aufzuführen.

2. Die Gesamtkosten ändern sich nicht dadurch, dass das öffentlich geförderte Grundstück zu einem geringeren Preis, als ursprünglich angesetzt, veräußert wird (Einfrierungsgrundsatz).

3. Der Einfrierungsgrundsatz gilt auch für eine spätere Vereinbarung, wonach der jetzige Eigentümer keine Finanzierungskosten mehr zu tragen hat; diese sind unverändert in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten für den Zeitraum September 2010 bis August 2011 in Höhe von insgesamt 822,73 €. Der Anspruch ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift ist der Mieter verpflichtet, den vereinbarten Mietzins an den Vermieter zu entrichten. Unstreitig zahlten die Bekl. im Zeitraum September 2010 bis August 2011 jedoch statt der geschuldeten lediglich eine Miete von jeweils 532,91 €.

2. Die von der Kl. ausgebrachte Mieterhöhungserklärung vom 12. November 2010 war wirksam.

a) Zunächst ergibt sich die formelle Unwirksamkeit dieser Mieterhöhungserklärung nicht daraus, dass die Kl. eine unzutreffende Ausgangsmiete genannt hätte. Diese Frage könnte allenfalls die materielle Ordnungsgemäßheit betreffen, denn ein Vermieter kann in einer Mieterhöhungserklärung stets nur diejenige Ausgangsmiete nennen, die er für zutreffend hält. Im Übrigen teilen die Bekl. auch nicht mit, welcher monatliche Mietzins zwischen den Parteien statt des in der Mieterhöhungserklärung genannten Betrages vereinbart gewesen sein soll. Ein einfaches Bestreiten der Bekl. reicht hier nicht aus, die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung entfallen zu lassen.

b) Die formelle Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung ergibt sich entgegen der Ansicht der Bekl. auch nicht daraus, dass im Zeitpunkt der Mieterhöhung noch eine öffentliche Förderung gewährt worden wäre. Die Kl. hat im Einzelnen dargestellt, dass eine Förderung zunächst bis 1. März 2011 gewährt, diese jedoch später widerrufen worden war. Hierauf haben die Bekl. nicht vorgetragen, woraus sich die noch im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens gewährte öffentliche Förderung ergeben soll, zumal für sie als Mieter die Möglichkeit bestand, bei der IBB nachzufragen, ob im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung am 12. November 2010 noch eine öffentliche Förderung gewährt wurde. Selbst wenn diese aber gewährt worden wäre und hätte berücksichtigt werden müssen, haben die Bekl. nicht vorgetragen, dass die von ihnen verlangte Miete oberhalb der unter Berücksichtigung einer öffentlichen Förderung zulässigen Kostenmiete gelegen hätte.

c) Die von der Kl. ausgebrachte Mieterhöhungserklärung ist aber auch inhaltlich nicht zu beanstanden.

(1) Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist eine Mieterhöhungserklärung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen.

Diese Voraussetzungen waren hier erfüllt. In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung werden die Kapitalkosten, die Bewirtschaftungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Erträge im Einzelnen dargestellt. Die öffentlichen Mittel werden nunmehr mit 0,00 € dargestellt. Diese Teilwirtschaftlichkeitsberechnung entspricht den Anforderungen des § 33 der Zweiten Berechnungsverordnung - II. BV. Darin heißt es, dass in der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung die Gegenüberstellung der laufenden Aufwendungen und Erträge auf den Teil des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit zu beschränken ist, der auf die Wohnungen entfällt, für den die Berechnung aufzustellen ist.

In der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind Kapitalkosten von 772.111,65 € angesetzt. Fremdkapitalkosten sind gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 II. BV Kapitalkosten, die sich unter anderem aus der Inanspruchnahme von Zinsen für Fremdmittel ergeben. Zinsen für Fremdmittel, namentlich für Tilgungsdarlehen, sind gemäß § 21 Abs. 2 II. BV mit dem Betrag anzusetzen, der sich aus den im Finanzierungsplan ausgewiesenen Fremdmitteln mit dem maßgebenden Zinssatz errechnet. Hat sich der Zins- oder Tilgungssatz der Fremdmittel im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel gegenüber dem bei der Bewilligung aufgrund der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegten Satz geändert, so sind gemäß § 23 Abs. 1 II. BV in Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach diesen Zeitpunkten aufgestellt werden, die Kapitalkosten anzusetzen, die sich aufgrund der Änderung nach Maßgabe des § 21 oder § 22 ergeben. Ist ein Schuldnachlass für als öffentliche Mittel gewährte Darlehen gewährt worden, so dürfen gemäß § 23 Abs. 5 Satz 2 II. BV Kapitalkosten für den erlassenen Darlehensbetrag nicht angesetzt werden.

(2) Die Bekl. tragen vor, dass in der dem Mieterhöhungsverlangen vom 12. November 2010 beigefügten Teilwirtschaftlichkeitsberechnung auch erlassene öffentliche Mittel enthalten sind.

Entgegen der Auffassung der Bekl. kommt es aber nicht darauf an, ob die Kl. einen Kaufpreis aufgewendet hat, der unter den Gesamtkosten liegt, die in der ursprünglich aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung als Gesamtkosten für das Grundstück und das Bauwerk entsprechend §§ 5 bis 10 II. BV angegeben worden sind. Gemäß § 4 Il. BV ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Verhältnissen aufzustellen, die beim Antrag auf Bewilligung öffentlicher Mittel bestehen. Haben sich die Verhältnisse bis zur Bewilligung der öffentlichen Mittel geändert, so kann die Bewilligungsstelle der Bewilligung die geänderten Verhältnisse zugrunde legen. Grundsätzlich sind gemäß § 4 a Abs. 1 Satz 1 II. BV die Gesamtkosten, die Finanzierungsmittel oder die laufenden Aufwendungen, die bei der Bewilligung aufgrund der Berechnung zugrunde gelegt worden sind, in eine spätere Wirtschaftlichkeitsberechnung zu übernehmen. Von diesem als „Einfrierungsgrundsatz" bezeichneten Grundsatz gibt es nur diejenigen Ausnahmen, die ausdrücklich zugelassen worden sind. Das ist dann der Fall, wenn

1. sich die öffentlichen Mittel geändert haben und ein anderer Ansatz in der Verordnung vorgeschrieben worden ist oder

2. nach Bewilligung der öffentlichen Mittel bauliche Änderungen vorgenommen worden sind und ein anderer Ansatz in dieser Verordnung vorgeschrieben oder zugelassen ist oder

3. laufende Aufwendungen nicht oder nur in geringerer Höhe als in dieser Verordnung vorgeschrieben oder zugelassen ist, in Anspruch genommen oder anerkannt worden sind oder auf ihren Ansatz ganz oder teilweise verzichtet worden ist oder

4. der Ansatz der laufenden Aufwendungen nach dieser Verordnung nicht mehr oder nur in geringerer Höhe zulässig ist.

In den Fällen der Nr. 3 und 4 bleiben die Gesamtkosten und die Finanzierungsmittel unverändert, § 8 a Abs. 1 Satz 2 II. BV.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ändern sich die Gesamtkosten nicht dadurch, dass das öffentlich geforderte Grundstück veräußert wird und der Erwerber einen höheren oder niedrigeren Kaufpreis zahlt, als er den Gesamtkosten entspricht, die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegt worden sind. Dies ergibt sich insbesondere nicht aus § 8 a Abs. 3 WoBindG. Diese Vorschrift hat den folgenden Wortlaut: „Ändern sich nach der erstmaligen Berechnung der Durchschnittsmiete oder nach der Genehmigung der Durchschnittsmiete nach § 72 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes die laufenden Aufwendungen (Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten), so tritt jeweils eine entsprechend geänderte Durchschnittsmiete an die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete." Maßgeblich ist dafür also eine Änderung der laufenden Aufwendungen nach Maßgabe der II. BV.

Zu dem so genannten „Einfrierungsgrundsatz" hat der Bundesgerichtshof in dem Rechtsentscheid vom 5. April 1995 - VIII ARZ - 4/94 - (GE 1995, 749) unter anderem Folgendes ausgeführt:

„Nach den §§ 8 a und 8 b WoBindG in Verbindung mit der Zweiten Berechnungsverordnung wird die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete, § 8 Abs. 1 WoBindG) auf der Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung (§ 2 Abs. 1 II. BV) ermittelt. Zu den laufenden Aufwendungen (§ 18 Abs. 1 II. BV) gehört neben den Bewirtschaftungskosten (§ 24 II. BV) und den Fremdkapitalkosten (§ 21 II. BV) auch die Eigenkapitalverzinsung (§ 20 Abs. 1 II. BV) für die auf die Gesamtkosten (Kosten des Baugrundstücks und Baukosten, § 5 Abs. 1 II. BV) erbrachten Eigenleistungen (§ 15 Abs. Il. BV). Maßgebend für die Berechnung der Kostenmiete ist der Zeitpunkt der Beantragung oder Bewilligung der öffentlichen Mittel; spätere Veränderungen sind grundsätzlich nicht zu berücksichtigen (so genannter Einfrierungsgrundsatz; § 4 II. BV).

Danach sind bei der vom Gesetzgeber beabsichtigten Heranziehung der Bestimmungen über die Berechnung der Kostenmiete im öffentlich geförderten Wohnungsbau auch im Bereich des preisfreien Wohnungsbaus die laufenden Aufwendungen in dem - diesen Bestimmungen zugrunde liegenden - Fall der Herstellung des Wohnraums durch den Vermieter auf der Grundlage der Herstellungskosten zu berechnen, wobei mit den Herstellungskosten die Gesamtkosten im Sinne der §§ 5 ff. II. BV gemeint sind. Unter Berücksichtigung des Einfrierungsgrundsatzes musste dies auch im Fall des entgeltlichen Erwerbs des Wohnraums gelten."

Es gibt keine gesetzliche Regelung die es dem Erwerber eines mit öffentlichen Mitteln bebauten Grundstücks ermöglicht, eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen und dabei als Berechnungsgrundlage für die Kapitalkosten und damit die preisrechtlich zulässige Miete den über den ursprünglichen Gesamtkosten liegenden Kaufpreis einzusetzen Ebenso wenig ist ein Erwerber verpflichtet, einen Kaufpreis einzusetzen, der geringer ist als die ursprünglichen Gesamtkosten. Auch führt eine mögliche Einigung zwischen bisherigem Eigentümer, Insolvenzverwalter und dem Land Berlin nicht zu einer Abweichung vom Einfrierungsgrundsatz. Die Tatsache, dass der nunmehrige Eigentümer die dem ursprünglichen Eigentümer angefallenen Finanzierungskosten nicht mehr zu tragen hat, wirkt sich nach der Systematik der §§ 23 und 4 a II. BV nicht zugunsten des Mieters aus. Es ist - anders als in dem am 2. Februar 2012 verkündeten Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 2 C 560/10 - ausgeführt, keine Änderung der Finanzierungsmittel im Sinne des § 4 a Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 II. BV durch die Tatsache eingetreten, dass der nunmehrige Eigentümer die Immobilie mit anderen Mitteln finanziert als der ursprüngliche Eigentümer. Die Kl. war also verpflichtet, in die Wirtschaftlichkeitsberechnung die ursprünglichen Gesamtkosten und die dafür ursprünglich aufgewendeten Eigen- und Fremdmittel aufzunehmen. Eine abweichende gesetzliche Regelung von diesem Grundsatz zugunsten der Mieter ist nicht ersichtlich und daher als vom Gesetzgeber nicht gewollt zu unterstellen.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung (WB) ist nach den Verhältnissen aufzustellen, die beim Antrag auf Bewilligung öffentlicher Mittel bestehen (sog. „Einfrierungsgrundsatz"). Davon gibt es nur wenige Ausnahmen. Wenn wegen Einstellung der Anschlussförderung der Eigentümer in Notlage gerät und das Grundstück zwangsversteigert oder vom Insolvenzverwalter zu einem deutlich geringeren Preis veräußert wird, sind Wertänderungen nicht in der WB des neuen Eigentümers zu berücksichtigen. Das gilt auch für weggefallene Finanzierungskosten.

Die Klägerin hatte das öffentlich geförderte Grundstück erworben und machte eine Mieterhöhung nach § 10 WoBindG geltend. In der WB waren die öffentlichen Mittel mit 0,00 € dargestellt; die Kapitalkosten entsprachen dem ursprünglichen Ansatz. Die Mieter meinten, die Gesamtkosten hätten sich dadurch geändert, dass das Grundstück zu einem niedrigeren Kaufpreis als ursprünglich in der Durchschnittsmiete berücksichtigt erworben worden sei. Auch seien die Finanzierungskosten weggefallen und könnten deshalb nicht mehr berücksichtigt werden.

Das LG Berlin bestätigte die Wirksamkeit der Mieterhöhung. Eine Ausnahme vom Einfrierungsgrundsatz sei hier nicht gegeben. Insbesondere sei nicht maßgeblich, dass die Klägerin das Grundstück zu einem niedrigeren Preis als in der ursprünglichen Berechnung erworben habe. Ebenso wenig sei die Umfinanzierung/Umschuldung zu berücksichtigen, wonach die Finanzierungskosten des früheren Eigentümers nicht mehr anfielen. Maßgeblich seien die ursprünglichen Gesamtkosten; eine Abweichung zugunsten der Mieter sei vom Gesetzgeber nicht gewollt.

Das LG Berlin verwirft ausdrücklich die entgegenstehende Entscheidung des AG Schöneberg, das eine Ausnahme vom Einfrierungsgrundsatz angenommen hatte (MM 4/2012, 29). Der BGH hatte schon 1970 festgestellt, dass eine Änderung der Gesamtkosten dann nicht vorliegt, wenn das bebaute Grundstück verkauft wird und der Kaufpreis höher oder niedriger als die Gesamtkosten ist (BGH - VIII ZR 134/68, NJW 1970, 1078). Eine Berücksichtigung des Kaufpreises würde dem § 4 a Abs. 5 widersprechen. Dasselbe gilt auch für eine Zwangsversteigerung. Bei einer Aufweichung des Einfrierungsgrundsatzes besteht die Gefahr, dass bei bestimmten Konstellationen auch eine Erhöhung der Gesamtkosten angestrebt wird.

§§ 4, 4 a II. BV – Einfrierungsgrundsatz: grundsätzlich in spätere Wirtschaftlichkeitsberechnungen zu übernehmen sind die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufende Aufwendungen, die bei Bewilligung zugrunde gelegt wurden.

§ 11 II. BV – Gesamtkostenänderungen: in erster Linie Erhöhung der Baukosten durch bauliche Änderungen. Nach § 11 Abs. 2 sind Wertänderungen ausdrücklich nicht als Änderung der Gesamtkosten anzusehen.

§ 12 II. BV – Finanzierungsmittel: sind in gleicher Höhe auszuweisen wie die (auf den Zeitpunkt der Bewilligung eingefrorenen) Gesamtkosten. Mögliche Kostenanpassungen in der Bewirtschaftungsphase sind abschließend geregelt.

Im Kommentar zum Wohnungsbaurecht, Wohnungsrecht und Mietrecht, Band 6 – II. BV und NMV 1970 von Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender wird der Einfrierungsgrundsatz u. a. wie folgt dargestellt (Anmerkung 2 zu § 4 a II. BV, Seite 4):

„§ 4 a Abs. 1 und 5 regelt in Ergänzung der vorgenannten Vorschriften, dass die maßgeblichen Ansätze der Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufenden Aufwendungen in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Dauer der Wohnungsbindung oder Zweckbestimmung verbindlich bleiben und unverändert in späteren Wirtschaftlichkeitsberechnungen zu übernehmen sind (Einfrierungsgrundsatz) ..."

Eine Verringerung der Gesamtkosten ist z. B. möglich, wenn geschätzte Erschließungskosten in geringerer Höhe von der Kommune abgerechnet werden oder nach § 5 Abs. 3 NMV 1970, wenn eine Zentralheizung in eine Fernheizung umgerüstet wird. Auch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in ihrer Eigenschaft als Fachaufsicht der als „Mietpreisstelle" fungierenden IBB ist der Auffassung, dass im Zuge freihändiger Grundstücksverkäufe auch bei Änderung von Finanzierungsmitteln die ursprünglich in der WB hierfür angesetzten Beträge weiterhin maßgeblich sind.