Einfachverglasung in Friseurladen als Mietmangel

Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen die Einfachverglasung in einem Friseurladen als Mietmangel angesehen werden kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung der Kl. hat keinen Erfolg. [...]

Zur Klage: 1. Die Klage ist zulässig. Die Kl. hat ein rechtliches Interesse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO an der erstrebten Feststellung, dass die mietvertraglich geschuldete Miete seit Vertragsbeginn um 40 % gemindert ist. Das Feststellungsinteresse ist auch hinsichtlich der bis zur Klageerhebung verstrichenen Mietzeit zu bejahen. Zwar hätte die Kl. hinsichtlich dieses Zeitabschnitts ihre Klage bereits beziffern und die aus ihrer Sicht aufgrund einer Berechtigung zur Mietminderung zu Unrecht gezahlte Miete im Wege eines Leistungsantrages zurückverlangen können. Gleichwohl muss sie sich insoweit nicht auf eine Leistungsklage verweisen lassen, da hinsichtlich des restlichen Zeitraums zum Zeitpunkt der Klageerhebung lediglich ein Feststellungsantrag in Betracht kam und daher keine prozesswirtschaftlichen Gründe dafür sprechen, die Leistungsklage in dem konkreten Fall als gegenüber der Feststellungsklage vorrangig zu erachten (vgl. BGH 1985, 1213, 1214). Das Feststellungsinteresse entfiel auch nicht dadurch, dass es der Kl., nachdem das Mietverhältnis am 29.2.2012 geendet hatte, möglich gewesen wäre, den auf die gesamte Mietzeit entfallenden Minderungsbetrag abschließend zu beziffern. Denn derjenige, der - wie hier - eine zulässige Feststellungsklage erhoben hat, ist nicht gehalten, auf eine Leistungsklage überzugehen, wenn er sich im Laufe des Rechtsstreits zu einer Bezifferung seines Anspruchs im Stande sieht (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 79, 81; Zöller/Greger, ZPO, 29. Aufl. § 256 Rn. 7 c - jew. m.w.N.).

2. Die Klage ist unbegründet. Die Miete ist nicht gemindert.

a) Dass das von der Kl. gemietete Ladenlokal lediglich mit einer Einfachverglasung ausgestattet ist, stellt entgegen der Auffassung der Kl. keinen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar.

aa) Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten Zustand, der ihre Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt (st. Rspr., vgl. BGH, NJW 2011, 514; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 536 Rn. 16 - jew. m.w.N.). Maßgeblich für die Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt, sind somit vorrangig die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Letztere können gleichwohl für die dem Mieter zustehenden Gewährleistungsrechte Bedeutung erlangen, da der Vermieter für den Fall, dass es an einer ausdrücklichen Parteiabrede zur Beschaffenheit der Mietsache fehlt, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen schuldet (vgl. BGH, NJW 2005, 218, 219 m.w.N.).

bb) Das führt hier nicht zur Annahme eines Mangels.

(1) Dass nach den mietvertraglichen Vereinbarungen eine Isolierverglasung des Ladenlokals geschuldet war, ergibt sich aus dem schriftlichen Mietvertrag nicht und wird von der Kl. auch nicht behauptet. Nach § 1 Ziff. 2 des Mietvertrags wurde der Mietgegenstand vielmehr in dem Zustand gemietet, „wie er steht und liegt", d. h. mit der vorhandenen Einfachverglasung.

(2) Ein Mangel ist auch nicht deshalb begründet, weil die vorhandene Einfachverglasung eine stärkere Beheizung der Räume erfordert, um den im Vergleich zu einer Isolierverglasung deutlich höheren Wärmeverlust - den der Sachverständige in dem konkreten Fall mit 42 % angegeben hat - auszugleichen. Denn der Umstand, dass die Beheizung des Mietobjekts einen vergleichsweise hohen Kostenaufwand erfordert, begründet für sich genommen keinen Mangel (vgl. KG, MDR 2012, 1154; KGR 2008, 682, 683; LG Hamburg, NJW-RR 1988, 907). Etwas anderes käme allenfalls dann in Betracht, wenn die Glasscheiben etwa nicht fachgerecht eingebaut wären und sich dadurch ein zusätzlicher Wärmeverlust ergäbe. Das wird indes von der Kl. nicht geltend gemacht.

(3) Ohne Erfolg beruft sich die Kl. - gestützt auf die Feststellungen des Sachverständigen - darauf, das Ladenlokal sei zu dem nach § 1 Ziff. 2 des Mietvertrags vom 2./4.1.2007 vertraglich vorausgesetzten Betrieb eines Friseurgeschäfts ungeeignet, weil die Einfachverglasung zu Zugluft und Tauwasserausfall an den Scheiben führe, was sich im Hinblick darauf, dass die Kundschaft regelmäßig mit nassen Haaren in dem Laden sitze und es in einem Friseurgeschäft ohnehin zu einer erhöhten Feuchtigkeitsentwicklung komme, als gebrauchsbeeinträchtigend erweise. Gegen die Ungeeignetheit des Mietobjekts zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch spricht bereits, dass die Kl. während der gesamten Mietdauer, d. h. über einen Zeitraum von fünf Jahren, in den gemieteten Räumen tatsächlich ein Friseurgeschäft betrieben hat. Darüber hinaus hat sie auch nicht behauptet, dass sich Kunden über eine in dem Laden herrschende Zugluft beschwert haben, noch dass es zu konkreten Beeinträchtigungen durch Tauwasserausfall gekommen ist, etwa weil die Sicht von außen in den Laden oder umgekehrt behindert war oder weil durch die in den Räumen vorhandene Feuchtigkeit bestimmte elektrische Geräte nicht betrieben werden konnten. Im Übrigen ist nach den Feststellungen des Sachverständigen davon auszugehen, dass die mit der Einfachverglasung verbundenen Nachteile durch die Herstellung entsprechend höherer Raumlufttemperaturen kompensiert werden können und - unter Zugrundelegung des Vortrags der Kl. zu dem erhöhten Heizbedarf - auch tatsächlich kompensiert wurden.

(4) Die Ausführung der Scheiben als Einfachverglasung verstößt auch nicht gegen das einschlägige technische Regelwerk. Anzulegen ist der bei der Errichtung des Gebäudes zu Beginn der achtziger Jahre des letzten Jahrhunderts (vgl. den Bauschein v. 25.8.1981) geltende Maßstab (vgl. BGH, NJW 2005, 218, 219 m.w.N.). Zu diesem Zeitpunkt erwies sich die Einfachverglasung nach den Feststellungen des Sachverständigen zwar bereits als unüblich; sie war jedoch durch die seinerzeit gültige Wärmeschutzverordnung gedeckt. Dagegen wendet die Kl. nichts Erhebliches ein.

b) Entgegen der Auffassung der Kl. kann die erstrebte Mietminderung nicht auf einen Schadensersatzanspruch gemäß § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB (Verschulden bei Vertragsverhandlungen) gestützt werden. Dazu kann dahin stehen, unter welchen Voraussetzungen dem Vermieter eine Pflichtverletzung vorzuwerfen ist, wenn die tatsächlich anfallenden Nebenkosten die vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen übersteigen (dazu im Folgenden). Ein daraus etwa resultierender Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen kann nämlich lediglich auf die Befreiung von Nebenkosten, soweit sie den Vorauszahlungsbetrag übersteigen, gerichtet sein; vereinzelt wird zudem ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters, verbunden mit einem Anspruch auf Ersatz seiner nutzlosen Aufwendungen, bejaht (offengelassen von BGH, NJW 2004, 1102 f.; ausführlich Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 Rn. 389 ff. m.w.N.). Dagegen kann eine Minderung der Miete, wie sie die Kl. mit ihrem Feststellungsantrag erstrebt, nicht Inhalt eines Schadensersatzanspruchs wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen sein. Einen Feststellungsantrag dahin gehend, dass sie von den die Heizkosten betreffenden Nachforderungsansprüchen aus den Betriebskostenabrechnungen, soweit sie die vereinbarten Vorauszahlungen übersteigen, befreit ist, hat die Kl. im Berufungsverfahren nicht, auch nicht hilfsweise, gestellt. Darauf, ob ihr Vorbringen in der Klagebegründung, es solle vorsorglich „festgestellt werden, dass der Schaden aus Verschulden bei Vertragsschluss in Höhe des Nachzahlungsbetrages festgestellt wird", als ein auf die Feststellung der Befreiung von Nachzahlungsansprüchen gerichteter (Hilfs-) Antrag auszulegen war, kommt es für das Berufungsverfahren nicht an.

Zur Widerklage:

1. Der Bekl. steht aufgrund der in § 1 Ziff. 2 des Mietvertrags getroffenen Regelung, wonach die Kl. die umlegbaren Betriebskosten zu tragen hat, aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2009 eine Nachforderung in Höhe von (2.708,34 + 5.455,64 + 3.289,81 =) 11.453,79 € zu. [...]

2. Der Nachforderungsanspruch ist nicht gemäß §§ 387, 389 BGB durch Aufrechnung erloschen. Der Kl. steht kein aufrechenbarer Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen aufgrund der Angabe eines unangemessen niedrigen Vorauszahlungsbetrags in dem Mietvertrag gegen die Bekl. zu.

a) Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, dass sie etwa kostendeckend sind. Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluss kann lediglich ausnahmsweise zu bejahen sein, sofern besondere Umstände hinzutreten. Solche Umstände können etwa vorliegen, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (BGH, NJW 2004, 1102 und 2674 f.).

b) Dass dies hier der Fall gewesen ist, lässt sich aufgrund der zweitinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme nicht feststellen. Das geht zu Lasten der für das Vorliegen einer Pflichtverletzung beweisbelasteten Kl. [...]

Das in den Entscheidungsgründen zitierte Urteil des KG vom 21.5.2012 - 8 U 217/11, GE 2012, 1227, befasst sich zwar auch mit erhöhten Heizkosten, allerdings mit solchen, die durch eine mangelhafte Heizungsanlage verursacht worden sind.

Nach dem Gutachten des Sachverständigen könnten 42 % der Heizkosten eingespart werden, wenn die Einfachverglasung durch eine Isolierverglasung ersetzt werden würde. Hat der (Geschäftsraum-)Mieter hierauf auch dann einen Anspruch, wenn der Mietgegenstand „wie er steht und liegt" übernommen worden ist?

Der bis zum 29. Februar 2012 befristete Mietvertrag von 2007 über ein Friseurgeschäft enthielt die Regelung, dass der Mietgegenstand in dem Zustand gemietet werde, „wie er steht und liegt". Nachdem für die Jahre 2007 bis 2009 erhebliche Heizkostennachzahlungen von der beklagten Vermieterin geltend gemacht worden waren, erging in einem von der Mieterin veranlassten Beweissicherungsverfahren ein Gutachten, in dem der Sachverständige feststellte, dass die Heizkosten um 42 % verringert werden könnten, wenn anstelle der vorhandenen Einfachverglasung eine Isolierverglasung eingebaut werden würde. Die Mieterin will deshalb festgestellt wissen, dass die Bruttomiete ab Mietbeginn um 40 % gemindert ist, die Vermieterin verlangt demgegenüber Nachzahlung des aus den Betriebskostenabrechnungen ersichtlichen Saldos.

Das LG Saarbrücken wies die Klage ab und gab der Widerklage der Vermieterin statt. Die Berufung der Mieterin hatte keinen Erfolg. Die Feststellungsklage sei zwar zulässig, obwohl inzwischen auch eine Leistungsklage in Betracht komme; eine Minderung der Miete und damit ein Rückzahlungsanspruch komme aber nicht in Betracht, weil ein Mietmangel i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB nicht vorliege. Auf eine fehlende Isolierverglasung könne sich die Klägerin schon deshalb nicht berufen, weil die vorhandene Einfachverglasung aufgrund der Zustandsklausel vertraglich vereinbart worden sei. Die gegenüber einer Isolierverglasung notwendigen Mehrkosten für Beheizung begründeten ebenfalls keinen Mangel, auch sei die Einfachverglasung bei Errichtung des Gebäudes durch die damals gültige Wärmeschutzverordnung gedeckt gewesen. Gegenüber der Betriebskostennachforderung könne die Klägerin sich nicht auf einen zur Aufrechnung berechtigenden Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen berufen. Die Klägerin habe nämlich nicht nachgewiesen, dass die Beklagte die Angemessenheit der Vorschüsse zugesichert habe.