Einfacher Mietspiegel als Beweismittel

1. Der einfache Mietspiegel hat auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels seine Bedeutung nicht verloren und kann nach wie vor im Rahmen der freien richterlichen Beweiswürdigung als Erkenntnismittel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendet werden.

2. Ob der einfache Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendet werden kann, hängt von seiner Qualität ab.

Die sofortige Beschwerde der Bekl. ist gemäß § 127 II ZPO zulässig, bleibt in der Sache jedoch ohne Erfolg. (...)

Soweit die Bekl. in der Beschwerdebegründung geltend macht, die Kl. habe die ortsübliche Vergleichsmiete nicht hinreichend unter Beweis gestellt, da der Mietspiegel für die Stadt Voerde nicht die Qualität eines "qualifizierten" Mietspiegels habe, dringt sie nicht durch. Zwar ist der einfache Mietspiegel kein förmliches Beweismittel im Sinne der ZPO und zieht auch nicht die Vermutungswirkung des § 558 d III BGB nach sich. Der einfache Mietspiegel hat aber auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels seine Bedeutung nicht verloren und kann nach wie vor im Rahmen der freien richterlichen Beweiswürdigung als Erkenntnismittel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendet werden (vgl. Artz in Münchener Kommentar, BGB, 4. Aufl., § 558 c, Rn. 5, m.w.N.). Ob der einfache Mietspiegel im Einzelfall zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann, hängt von der Qualität des Mietspiegels ab (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 b Rn. 115).

Einwände gegen die Richtigkeit der Werte des Mietspiegels für die Stadt Voerde hat die Bekl. nicht erhoben. Der Hinweis, aufgrund der aktuellen Marktlage sei eine Mieterhöhung nicht gerechtfertigt, geht an der Sache vorbei, da die ortsübliche Vergleichsmiete mit der Marktmiete nicht gleichgesetzt werden darf; in die ortsübliche Vergleichsmiete fließen nach der Definition des § 558 II BGB auch Bestandsmieten ein (vgl. Artz a.a.O. § 558 Rn. 7 ff.).

Nicht zuletzt im Hinblick darauf, daß die geltend gemachte Miete noch deutlich unter der im Mietspiegel als ortsüblich ausgewiesenen Mietpreisspanne liegt, konnte das Amtsgericht ohne Beweiserhebung anhand des Mietspiegels der Stadt Voerde die erforderliche Feststellung treffen, daß die von der Kl. geltend gemachte Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet. (...)

Beim qualifizierten Mietspiegel wird vermutet, daß er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Schon vor der Mietrechtsreform, die den qualifizierten Mietspiegel eingeführt hat, wurde der Mietspiegel als überlegenes Beweismittel herangezogen. Ob das jetzt nur noch für qualifizierte Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB gilt, könnte zweifelhaft sein.

Die Vermieterin hatte sich für ihr Mieterhöhungsverlangen auf den Mietspiegel der Stadt Voerde berufen und auf Zustimmung geklagt. Der Mieter beantragte Prozeßkostenhilfe für seine Rechtsverteidigung und berief sich darauf, daß die Vermieterin keinen hinreichenden Beweis für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angetreten habe. Das Amtsgericht versagte Prozeßkostenhilfe. Die sofortige Beschwerde blieb erfolglos.

Mit Beschluß vom 24. Januar 2005 stellte das LG Duisburg fest, daß auch ein einfacher Mietspiegel im Rahmen der richterlichen Beweiswürdigung als Erkenntnismittel verwandt werden dürfe. Maßgeblich sei allerdings die Qualität des einfachen Mietspiegels.

Die Entscheidung ist auch für den Berliner Mietspiegel von Bedeutung, der zwar an sich ein qualifizierter Mietspiegel ist. Bestimmte Teile des Mietspiegels gehören allerdings nicht dazu, wie die Orientierungshilfe. Hier hat der BGH entschieden, daß auch die Orientierungshilfe als Schätzungsgrundlage dienen kann (GE 2005, 663). Das dürfte auch für die anderen Teile des Berliner Mietspiegels gelten, die nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels sind (Straßenverzeichnis mit Angabe zur Lärmbelastung), oder die mit einem oder zwei Sternchen versehenen Mietspiegelfelder (geringe Zahl von Mietwerten). Auch ein Sachverständiger kann hier nicht auf mehr Daten zurückgreifen als GEWOS.