Eine Vermutung der Mangellage im Januar 1998

Eine Vermutung der Mangellage im Januar 1998; Mietzahlungszeiträume und nicht Vertragsabschluß maßgeblich

1. Bei der Prüfung, ob der Tatbestand des § 5 WiStG erfüllt ist, kommt es nicht auf den Vertragsabschluß, sondern auf die Mietzahlungszeiträume an.

2. Die Rechtsverordnungen zum Zweckentfremdungsverbot und zur Verlängerung der Kündigungsfrist nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB begründen ebensowenig eine Vermutung für eine Mangellage i. S. d. § 5 WiStG wie ein Gutachten, das sich nur auf die amtliche Statistik des Gesamtwohnungsmarktes stützt.

Die Kl. bewohnt aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom 18. November 1993 eine Wohnung in der ... Allee. Der Bekl. wurde durch Beschluß des Amtsgericht Charlottenburg vom 6. Juni 1996 (70 L 78/96) zum Zwangsverwalter der gesamten Grundstücksanlage ...- Allee bestellt. Die Wohnung der Kl. liegt im 1. Obergeschoß, besitzt 2 Zimmer, Küche, Toilette und Bad. Mitvermietet sind eine Loggia und ein Kellerraum; die Wohnung ist 83,97 qm groß. Das Wohnhaus wurde 1970/71 fertiggestellt. Die vereinbarte Ausgangsmiete betrug 1.343,52 DM monatlich, wobei Kosten für den Kabelanschluß, Warmwasser und Heizung in dieser Miete nicht enthalten wa ren. Nach § 4 Nr. 1 b des Mietvertrages erhöhte sich die Miete aufgrund einer Staffelmietvereinbarung ab dem 1. Januar 1996 auf 1.477,87 DM und ab dem 1. Januar 1998 auf 1.625,66 DM. Die Kl. verlangte laut Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 15. Mai 1998 einen Teil der von ihr im Jahre 1998 vereinbarungsgemäß gezahlten Miete we-gen Mietpreisüberhöhung zurück, zugleich forderte sie den Bekl. auf einer Vereinbarung dahin zuzustimmen, daß die Miete für die Wohnung ab dem 1. August 1998 nur noch 1.111,76 DM brutto/kalt monatlich beträgt. Der Bekl. zahlte weder den Mietzins zurück noch erklärte er sich mit der Mietpreisvereinbarung einverstanden.

Die Kl. verlangt mit der Klage die Rückzahlung gezahlten Mietzinses für die Monate Januar bis August 1998 in Höhe von 6,12 DM/qm monatlich und zugleich die Feststellung, daß die Miete für die Wohnung nur noch 1.111,76 DM betrage. Sie behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung betrage lediglich 13,24 DM/qm/monatlich. Sie ist der Auffassung, die - im übrigen unstreitige - Tatsache des erheblichen Leerstandes im Hause rechtfertige nicht die verlangte Miete. Schließlich behauptet sie unter Berufung auf ein Gutachten eines Prof. H. (MM 1998, 46 ff.), daß in Berlin eine Mangellage an vergleichbarem Wohnraum herrsche und der Bekl. diesen Umstand ausnutze.

Die getroffene Mietvereinbarung ist weder nach § 18 Absatz 1 BGB noch nach § 134 BGB in Verbindung mit § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) teilweise unwirksam. Selbst unter Zugrundelegung der von der Kl. in der Klageschrift angestellten Berechnungen steht ihr kein Erstattungsanspruch zu, weil sie nicht ausreichend dargetan hat, daß der Bekl. durch die Entgegennahme der Mieten ab Januar 1998 ein geringeres Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat. Dabei hat das Gericht von den Marktverhältnissen auszugehen, die den Mietzahlungszeiträumen zugrunde liegen, weil ein zunächst (teil-) nichtiger Vertrag gemäß §§ 308, 309 BGB in der Folge wegen der Veränderung der Verhältnisse wirksam werden kann (vgl. KG, GE 1995, 686 = ZMR 1995, 309; Beller, ZMR 1998, 480 f.).

Der Annahme nicht ausreichenden Vortrags steht nicht der Hinweis des Kl.

vertreters auf die zu § 564 b Absatz 2 Satz 3 BGB erlassene Rechtsverordnung des Landes Berlin entgegen. Denn diese Verordnung dient einem anderes Zweck und kann überhaupt nur ein Indiz für ein geringeres Angebot an vergleichbarem Wohnraum sein. Diese Indizwirkung ist aber mittlerweile aufgrund der Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt entfallen (im Ergebnis ebenso LG Berlin, 62. Kammer, ZMR 1998, 494 = MM 1998, 201 = GE 1998, 551). Diese Entwicklung kann der Entscheidung zugrunde gelegt werden, weil sie nicht nur durch die Tagespresse, sondern auch durch eine Vielzahl mittlerweile ergangener Gerichtsentscheidungen belegt wird (etwa AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 1997, 811; GE 1998, 48; AG Schöneberg, Urteil vom 9.5.1997 - 17 C 692/95; AG Spandau, Urteil vom 30.9.1997 - 2a C 75/97 -). Daß der Verordnungsgeber auch hinsichtlich der Zweckentfremdungsverordnung dieser Entwicklung noch nicht Rechnung getragen hat, ist lediglich eine (rechts-) politische Entscheidung, die die tatsächlichen Verhältnisse nicht beeinflußt. Denn die Vorschrift des § 5 Absatz 2 WiStG bezieht sich nicht auf die genannten Verordnungen oder Vorschriften.

Der notwendige Vortrag zur Mangellage vergleichbarer Wohnungen wird auch nicht durch die Bezugnahme des Kl.

vertreters auf das Gutachten des Prof. H. ersetzt. Das Gutachten gibt keinen Aufschluß über den Wohnungsleerstand von Wohnungen, die mit der der Kl. vergleichbar sind (vgl. dazu auch LG Berlin, ZMR 1998, 494, 495). Ausgewertet wird lediglich die amtliche Statistik. Aus dieser Statistik lassen sich aber keine konkreten Rückschlüsse auf vergleichbare Wohnungen ziehen. Zu Recht weist der Bekl. auch auf die Tatsache hin, daß schon eine erhebliche Zahl von Wohnungen in dem von der Kl. bewohnten Haus leerstehen. Gerade dies ist ein Indiz dafür, daß ein Mangel an vergleichbaren Wohnungen nicht besteht.

Während bei den Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin die Meinungslage noch gespalten ist, scheint sich bei den Amtsgerichten eine "kleine herrschende Meinung" herauszubilden, wonach der Mieter für eine Rückzahlungsklage wegen Mietpreisüberhöhung nicht nur Angaben zur Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete machen muß, sondern auch zur Ausnutzung eines geringen Angebotes durch den Vermieter.

Sowohl das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in seinem Urteil vom 22. Juni 1998 als auch das Amtsgericht Charlottenburg in seinem Urteil vom 6. November 1998 meinen, der Mieter müsse dazu konkrete Umstände vortragen und könne sich nicht auf Verordnungen wie etwa zum Zweckentfremdungsverbot berufen. Das Amtsgericht Charlottenburg stellt dabei nicht auf den Vertragsabschluß ab, sondern auf die Zeiträume, für die Rückzahlung vom Mieter verlangt wird, weil ein zunächst teilnichtiger Vertrag später wegen Veränderung der Verhältnisse wirksam werden kann.