Eindringen von Feuchtigkeit

Eindringen von Feuchtigkeit; fehlende Heizgelegenheit; Wohnungsmängel; Feuchtigkeit; Heizstrahler; Heizgelegenheit, provisorische

1. Zur Frage, wann Feuchtigkeitsschäden im Sinne des Mietsenkungsgesetzes vorliegen.

2. Bei einer vom Mieter provisorisch angebrachten Heizgelegenheit in der Küche fällt die Mietsenkung nach dem Mietsenkungsgesetz nicht weg.

Die Beigeladenen (Mieter) haben eine Mietsenkung wegen verschiedener seit etlichen Jahren bestehender Mängel beantragt. Bei einer Ortsbesichtigung wurden an der Küchenwand feuchte Stellen und leichter Schimmelbelag festgestellt, ferner war die Heizgelegenheit in der Küche unbenutzbar, jedoch haben die Beigeladenen einen Heizstrahler angebracht. Das Bezirksamt sah dies nur als "provisorische Heizgelegenheit" an. Im Widerspruchsverfahren hatte der Senator für Bau- und Wohnungswesen eine Mietsenkung von 25 % der anteiligen Raummiete wegen Eindringens von Feuchtigkeit in der Küche und eine anteilige Senkung der Raummiete um 20 % wegen fehlender Heizgelegenheit festgesetzt. Dagegen richtet sich die Klage der Eigentümer. Das VG hat die Klage abgewiesen.

Nach Nr. 16 c der Anlage zu § 5 Abs. 1 MSG ist die anteilige Raummiete um 25 % zu senken, wenn durch wiederholtes oder nachhaltiges Eindringen von Feuchtigkeit ein Wohnraum beschränkt nutzbar ist. Diese Voraussetzung für die Mietsenkung ist hinsichtlich der Küche in der Wohnung der Beigeladenen gegeben. Wie die durch den Bekl. veranlaßten Ortsbesichtigungen ergeben haben, weist die Küchenwand feuchte Stellen sowie leichten Schimmelbelag auf. Außerdem waren im Bereich der Fensterbrüstung schadhafte Putzstellen und Rissebildung erkennbar. Damit steht zur Überzeugung der Kammer fest, daß in die Küche der Wohnung der Beigeladenen im Sinne des Mietsenkungsgesetzes wiederholt oder nachhaltig Feuchtigkeit eingedrungen ist, was die Benutzbarkeit eines Wohnraums einschränkt.

Ferner ist entsprechend Nr. 17 der Anlage 1 zu § 5 Abs. 1 MSG bei fehlender Heizgelegenheit die anteilige Raummiete für die Zeit von Oktober bis April um 20 von Hundert zu senken. Beide vorher erwähnten Ortsbesichtigungen haben ergeben, daß die Küche nicht heizbar ist. Das wird von den Kl. auch nicht ernsthaft bestritten. Sie haben vielmehr demgegenüber vorgetragen, die Küche könne nicht als unbeheizbar angesehen werden, da die beigeladene Mieterin selbst für eine Heizgelegenheit gesorgt habe. Zwar hat das Oberverwaltungsgericht Berlin in dem unanfechtbaren Beschluß vom 26. März 1982 - OVG 2 B 35.81 - die Auffassung vertreten, "eine Mietsenkung nach dem Mietsenkungsgesetz setze eine objektive Gebrauchsbeeinträchtigung voraus. Hieran fehle es für die streitige Zeit, da der Mieter die fehlende Heizgelegenheit selbst gestellt habe. Das gehöre zwar nicht zu seinen mietvertraglichen Pflichten, denn es sei grundsätzlich Sache des Vermieters, im Rahmen der Gebrauchsgewährung auch für die Beheizbarkeit der gemieteten Wohnung zu sorgen (vgl. Palandt, Anmerkung 2 c zu § 535 BGB). Das Mietsenkungsgesetz diene jedoch nicht der erleichterten Durchsetzung zivilrechtlicher Ansprüche, sondern verfolge öffentlich-rechtliche Ziele. Es knüpfe an das Vorhandensein bestimmter Mängel die Rechtsfolgen des Mietausfalles (§ 4) oder die Pflicht der Mietsenkung (§§ 5, 12), um Wohnsubstanz zu erhalten und nicht, um private Interessen auszugleichen. Der öffentlichen Zweckbestimmung der Wohnraumerhaltung sei genügt, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung behoben werde, ohne daß es aus öffentlich-rechtlicher Sicht darauf ankomme, wer den Mangel beseitigt habe."

Auch unter Berücksichtigung dieser vom Oberverwaltungsgericht Berlin entwickelten Grundsätze fällt die Mietsenkung im anhängigen Verfahren nicht weg. In dem vom Oberverwaltungsgericht entschiedenen Fall nämlich hat der Mieter den fraglichen Raum mit einer Heizgelegenheit ausgestattet, in dem er auf seine Kosten ein ordnungsgemäßes Heizgerät installieren ließ. Im anhängigen Verfahren hingegen hat die Beigeladene lediglich provisorisch einen Heizstrahler angebracht, um die Küche überhaupt nutzen zu können. Eine solche Notlösung kann nach Auffassung der Kammer nicht als Behebung des Mangels durch den Mieter angesehen werden. Vielmehr bestand trotz des Tätigwerdens der Mieterin immer noch ein Mangel im Sinne des Mietsenkungsgesetzes in der Küche, so daß die vom Bekl. ausgesprochene Mietsenkung, die auch in Höhe und Zeitdauer nicht zu beanstanden ist, zu Recht erfolgt ist.