Eindeutige Vereinbarung über Haftungsbeschränkung des Gesellschafters einer GbR bei Mietvertragsabschluß

Zur Frage der Beschränkung der persönlichen Haftung eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf das Gesellschaftsvermögen im Zusammenhang mit dem Abschluß eines Mietvertrags über gewerbliche Räume (im Anschluß an BGH Urteil vom 27. September 1999 - II ZR 371/98 - NJW 1999, 3483 = GE 1999, 1352).

Die Parteien streiten über die persönliche Haftung des Bekl. als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im folgenden: GbR) für rückständige Mietzinsen aus einem gewerblichen Mietverhältnis. Die Rechtsvorgängerin der Kl., die T. Immobiliengesellschaft mbH & Co. M. KG i. G., erwarb durch notariellen Kaufvertrag vom 30. Dezember 1992 und die ergänzenden Verträge vom 5. November 1993 und vom 8. Dezember 1993 ein Teilerbbaurecht an einem mit einem Werk- und Bürogebäude bebauten Grundstück sowie das Erbbaugrundstück selbst. Verkäufer waren die H. W. T. AG (Verkäufer zu 1), die J. A. M. GmbH (Verkäufer zu 2) und die Gesellschaft bürgerlichen Rechts M. (Verkäufer zu 3), deren Gesellschafter der Bekl. und die H. W. T. AG sind. In dem Kaufvertrag übernahmen die Verkäufer eine Vermietungsgarantie bis zu einer Höhe von 6.800.000 DM. In dem notariellen Nachtragsvertrag vom 5. November 1993 stellten die Vertragsparteien des Kaufvertrages klar, daß die GbR (Verkäuferin zu 3) in dem Kaufvertrag unrichtig bezeichnet sei und die richtige Bezeichnung "Grundstücksgemeinschaft M. mbH GbR" laute. Diese Bezeichnung der GbR, die sich auch in dem weiteren Nachtragsvertrag vom 8. Dezember 1993 findet, entsprach den in dem Gesellschaftsvertrag vereinbarten Regelungen, die der Kl. bekannt waren. Danach sollte die GbR als Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit beschränkter Haftung auftreten und der Bekl. nur in Höhe seiner geleisteten Einlage von 25.000 DM haften. In einer weiteren Vereinbarung vom 5. April 1994 verpflichteten sich die H. W. T. AG, der Bekl. und die T. GmbH, die Rechtsnachfolgerin der J. A. M. GmbH ist, gegenüber der Kl., mit Wirkung zum 1. April 1994 einen Mietvertrag über die Flächen abzuschließen, die noch nicht vermietet waren. In dem daraufhin am 13. Mai/7. Juli 1994 abgeschlossenen Mietvertrag sind in dem Rubrum die H. W. T . AG, die T. GmbH und der Bekl. als Mieter aufgeführt. Die Vertragsurkunde ist von dem Bekl. und von den gesetzlichen Vertretern der in dem Rubrum aufgeführten Gesellschaften unterzeichnet worden. Nach § 3 des Mietvertrags betrug der Nettokaltmietzins pro m2 28 DM bei einer Nutzfläche von 4.012 m2 und pro Pkw-Stellplatz 151,40 DM bei 86 Plätzen und damit insgesamt 125.356,40 DM. In § 15 des Vertrages vereinbarten die Vertragsparteien folgende Regelung:

"...15.1 Anlage 3 des Mietvertrages enthält eine Mietaufstellung, die die Zusammensetzung der Jahresmiete darstellt. Die Anfangsjahresmiete von 6,8 Mio. netto/kalt muß immer erreicht werden. Unterdeckungen bei Fremdmietern sind durch die Mieter dieses Vertrages auszugleichen. ..." Die Kl. verlangt von dem Bekl. gesamtschuldnerisch mit der H. W. T. AG und der T. GmbH die Zahlung von 268.091,87 DM. Sie stützt ihren Zahlungsanspruch auf den Nettokaltmietzins für die Monate Februar und März 1995, hilfsweise auf die in dem Kaufvertrag enthaltene Mietzinsgarantie. Das Landgericht hatte den Bekl. gesamtschuldnerisch mit der H. W. T. AG und der T. GmbH verurteilt, an die Kl. 250.711,94 DM nebst Zinsen sowie beschränkt auf das Vermögen der Grundstücksgemeinschaft M. mbH GbR weitere 17.379,93 DM nebst Zinsen zu zahlen. Im übrigen hatte das Landgericht die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Bekl. hatte das Kammergericht - unter Zurückweisung der von der Kl. eingelegten Berufung - das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen (Az. 20 U 7604/96). Auf die Revision der Kl. hatte der Senat das Urteil des Kammergerichts aufgehoben und die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen (Az. XII ZR 276/97). Der Bekl. hat in dem sich anschließenden Berufungsverfahren (Az. 20 U 3641/00) ein an die P. K. GmbH - das ist die Kommanditistin der T. Immobilien GmbH & Co M. KG i. G. - gerichtetes Schreiben vom 16. Dezember 1992 eingereicht, das folgenden Inhalt hatte: "Sehr geehrter Herr K., ich beziehe mich auf unser Gespräch vom Freitag vergangener Woche. Anbei übersende ich Ihnen den Gesellschaftsvertrag der Grundstücksgemeinschaft M. mbH. Für den Bau und alle Angelegenheiten M. kann ich persönlich keine Haftung übernehmen, außer im Rahmen der Grundstücksgemeinschaft, also auf 25.000 DM beschränkt. Bevor wir Vertragskosten entstehen lassen, bitte ich um schriftliche Bestätigung ihrer KG, die das Grundstück kaufen will, daß sie mit meiner beschränkten Haftung einverstanden ist. Bitte schicken Sie mir dieses Schreiben unterschrieben zurück." Unter dem Schreiben befinden sich die Unterschriften des Bekl. und des Herrn K. sowie ein Stempel der P. K. GmbH. Herr K. war im Zeitpunkt der Unterzeichnung allein berechtigt, die T. Immobiliengesellschaft mbH & Co. M. KG i. G. zu vertreten. Er war nicht nur alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der P. K. GmbH (Kommanditistin), sondern auch der T. GmbH (Komplementärin). Das Kammergericht hat auf die Berufung des Bekl. das Urteil des Landgerichts erneut abgeändert und die Klage abgewiesen. Gegen dieses Urteil richtet sich die von dem Senat angenommene Revision der Kl., mit der sie ihren Klageantrag weiterverfolgt.

I. Die Revision der Kl. führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Kammergericht. (...)

II. Die bisherigen Feststellungen des Kammergerichts tragen nicht seine Auffassung, der Bekl. hafte nicht persönlich, weil seine Haftung auf das Vermögen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts beschränkt worden sei. 1. Die Gesellschafter einer GbR haften für die im Namen der Gesellschaft begründeten Verpflichtungen kraft Gesetzes grundsätzlich persönlich. Diese Haftung des Gesellschafters kann nicht durch einen Namenszusatz oder einen anderen - den Willen, nur beschränkt für diese Verpflichtung einzustehen, verdeutlichenden - Hinweis eingeschränkt werden, sondern nur durch eine individualvertragliche Vereinbarung. Für die Annahme einer solchen Vereinbarung ist erforderlich, daß die Haftungsbeschränkung durch eine individuelle Absprache der Parteien in den jeweils einschlägigen Vertrag einbezogen wird (vgl. BGH, Urteil vom 27. September 1999 - II ZR 371/98 - NJW 1999, 3483, 3485). 2. Die Revision wendet sich nicht gegen die Auslegung des Kammergerichts, wonach eine rechtsgeschäftliche Verpflichtung für die GbR durch den Abschluß des Mietvertrages begründet worden sei. Die Stellung der GbR als Vertragspartei sagt indes noch nichts darüber aus, auf welche Weise der Bekl. als Gesellschafter für ihre Verpflichtungen haftet. a) Die Revision greift zu Recht die Auffassung des Kammergerichts an, nach der sich der Abschluß einer Haftungsbeschränkung aus dem Schreiben vom 16. Dezember 1992 ergeben soll. Darin hat der Bekl. mit Herrn K. als Geschäftsführer der P. K. GmbH vereinbart, daß er für den Bau und alle anderen Angelegenheiten M. persönlich keine Haftung übernehme, außer im Rahmen der Grundstücksgemeinschaft in Höhe von 25.000 DM beschränkt. Das Kammergericht ist unzutreffend davon ausgegangen, daß sich die Rechtsvorgängerin der Kl. die von Herrn K. abgegebenen Erklärungen zurechnen lassen muß. Eine solche Zurechnung käme nur dann in Betracht, wenn Herr K. bei Abschluß dieser Vereinbarung als gesetzlicher Vertreter der Komplementärin der T. Immobiliengesellschaft mbH & Co. M. KG i. G., also der T. GmbH, gehandelt hätte. Hierfür ergeben sich jedenfalls aus dem Schreiben vom 16. Dezember 1992 keine Anhaltspunkte. Nach dessen Inhalt hat Herr K. die darin enthaltenen Erklärungen für die P. K. GmbH, also für die Kommanditistin, als deren gesetzliche Vertreterin abgegeben. Hierdurch ist die Rechtsvorgängerin der Kl., die T. Immobiliengesellschaft mbH & Co. M. KG i. G., nicht verpflichtet worden, da ein Kommanditist zur Vertretung der Kommanditgesellschaft gemäß § 170 HGB nicht berechtigt ist.

b) Entgegen der Auffassung des Kammergerichts hat Herr K. bei Abgabe der in dem Schreiben enthaltenen Erklärungen auch nicht zugleich als Geschäftsführer der T. GmbH gehandelt, die ihrerseits Komplementärin der Rechtsvorgängerin der Kl. war. Diese Auslegung des Kammergerichts wird durch den Inhalt der Vertragsurkunde nicht getragen. Die Auslegung eines Vertrages und damit auch die Vereinbarung einer Haftungsbeschränkung ist zwar grundsätzlich Sache des Tatrichters und in der Revisionsinstanz nur daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Regeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, oder ob sie auf einem Verfahrensfehler beruht, indem unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial außer acht gelassen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober 1994 - V ZR 196/93 - NJW 1995, 45, 46). Diese Voraussetzungen liegen hier indes vor, da das Kammergericht zu einem unvertretbaren Auslegungsergebnis gekommen ist. Denn aus dem Inhalt der Vertragsurkunde ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, daß Herr K. für die T. GmbH, also für die Komplementärin, gehandelt hat. Das Schreiben vom 16. Dezember 1992 war nämlich nicht an die Komplementärin, sondern an die Kommanditistin, die P. K. GmbH, gerichtet. Weiter geht aus den in der Urkunde befindlichen Unterschriften und dem darauf befindlichen Stempelaufdruck nur hervor, daß Herr K. für die P. K. GmbH gehandelt hat. Es ist aus der Vertragsurkunde auch nicht ersichtlich, daß die T. GmbH als Komplementärin das Handeln der Kommanditistin nachträglich genehmigt hat. Durch das Schreiben vom 16. Dezember 1992 ist mithin nicht bewiesen, daß sich die Rechtsvorgängerin der Kl. die von Herrn K. mit dem Bekl. vereinbarte Haftungsbeschränkung zurechnen lassen muß. Deshalb kann das angefochtene Urteil mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben.

3. Das angefochtene Urteil kann auch aus anderen Gründen nicht aufrechterhalten bleiben, da das Kammergericht keine weiteren Umstände festgestellt hat, aus denen sich die Vereinbarung einer Haftungsbeschränkung des Bekl. ergeben könnte.

4. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, da es der Einholung weiterer Feststellungen bedarf. Diese sind erforderlich, weil die nach § 416 ZPO bestehende Vermutung, das Schreiben vom 16. Dezember 1992 gebe das Vereinbarte zutreffend und vollständig wieder, widerlegt werden kann. Hierfür muß derjenige, der mündliche Abreden entgegen dem Inhalt der Urkunde behauptet, beweisen, daß die Urkunde unrichtig oder unvollständig ist und das mündlich Besprochene Gültigkeit haben soll (vgl. BGH, Urteil vom 11. Mai 1989 - III ZR 2/88 - NJW-RR 1989, 1323, 1324; Zöller/Geimer ZPO 24. Aufl. § 416 Rdn. 10). Auf eine solche Vereinbarung hat sich der Bekl. berufen. Er hat mit der in der mündlichen Verhandlung erhobenen Gegenrüge geltend gemacht, das Kammergericht habe seinen wesentlichen Sachvortrag in dem Schriftsatz vom 11. Juli 2000 übergangen (§ 286 ZPO). Darin hatte der Bekl. unter Beweis gestellt, Herr K. habe ihm als Geschäftsführer der Kl. bestätigt, daß er nicht nur für den Kaufvertrag, sondern auch für sämtliche Verträge, die im Zusammenhang mit dem Grundstück abgeschlossen werden, nur beschränkt auf seine Gesellschaftseinlage hafte. Hierzu hat das Kammergericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen erhoben. Die Sache muß daher an das Kammergericht zurückverwiesen werden, damit es die notwendigen Feststellungen nachholen kann.

5. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: Bei der Einholung der erforderlichen Feststellungen hat das Kammergericht zu klären, ob sich die Kl. die von dem Bekl. behauptete Vereinbarung zurechnen lassen muß und ob diese für sämtliche Verträge gelten soll, die im Zusammenhang mit dem Grundstück M. stehen. Sollte das Kammergericht dies bejahen, dürften weitere Feststellungen darüber erforderlich werden, ob der Bekl. anläßlich der am 23./24. März 1994 erfolgten Verhandlungen über den Vorvertrag sich bereit erklärt hat, persönlich und in vollem Umfang für die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Verpflichtungen zu haften. Die Kl. hat hierzu in dem Schriftsatz vom 4. September 1996 Beweis durch Vernehmung des Zeugen M. angeboten.

Die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) haften für alle Schulden der Gesellschaft persönlich. Eine Haftungsbeschränkung muß individuell vereinbart sein; der bloße Zusatz "mit beschränkter Haftung" reicht nicht.

Eine GbR hatte das Grundstück mit einer Vermietungsgarantie an eine Kommanditgesellschaft verkauft. Kurz vorher übersandte der Gesellschafter der GbR seinem Gesprächspartner ein Schreiben, wonach er persönlich nur "im Rahmen der Grundstücksgemeinschaft" höchstens mit 25.000 DM haften könne. Es sollte "für den Bau und alle Angelegenheiten" gelten. Er erhielt das Schreiben mit dem Stempel der Kommanditistin und der Unterschrift seines Gesprächspartners zurück. Etwa zwei Jahre später verpflichtete sich der Beklagte zum Abschluß eines Mietvertrages mit der Verpflichtung, "Unterdeckungen bei Fremdmietern" auszugleichen. Für zwei Monate verlangte die Klägerin Zahlung von rund 250.000 DM. Das Kammergericht wies die Klage ab; nach Aufhebung und Zurückverweisung durch den Bundesgerichtshof mehrere Jahre später wiederholte es die Klagabweisung.

Mit Urteil vom 24. November 2004 hob der Bundesgerichtshof auch diese Entscheidung auf. Eine klare Haftungsbegrenzung für den Beklagten sei nach wie vor nicht erwiesen. Die Haftungsvereinbarung für den Abschluß des Kaufvertrages sei lediglich vom Geschäftsführer der Kommanditistin gestempelt und unterschrieben worden. Aus der Urkunde ergebe sich nicht, daß er zugleich als Geschäftsführer der Komplementärin der Kommanditgesellschaft gehandelt habe. Für eine Kommanditgesellschaft, für die die Komplementärin (persönlich haftende Gesellschafterin) handlungsbefugt sei, liege eine wirksame Haftungsbeschränkung nicht vor.

BGB-Gesellschafter leben gefährlich. Gerade wenn es, wie hier, um Millionen geht und komplizierte gesellschaftsrechtliche Verflechtungen der Vertragsparteien, sollte unbedingt ein Rechtsanwalt (mit ausreichender Haftpflichtversicherung) hinzugezogen werden. Andernfalls droht die Vernichtung der wirtschaftlichen Existenz.