Einbruchssicherung

Einbruchssicherung; Einbruchssicherung/Anspruch des Mieters gegen Vermieter; Einbruchsvorkehrungen/Anspruch des Mieters gegen Vermieter; vertragsgemäßer Gebrauch/Einbruchssicherungen; Mängelkenntnis/unvollkommene Einbruchssicherung; Vorschußanspruch/des Mieters für Einbruchssicherung

Zur Frage, wann der Mieter vom Vermieter spezielle Einbruchsvorkehrungen verlangen kann.

Die Klage ist aus §§ 536, 242 BGB begründet.

Der Kl. hat aus § 536 BGB einen Mängelbeseitigungsanspruch dahingehend, daß der Bekl. Sicherungsvorkehrungen an den auf den Laubengang führenden Fenstern anbringt. Die Frage, ob der Mieter vom Vermieter spezielle Einbruchsvorkehrungen verlangen kann, kann zwar nicht formelhaft beantwortet werden. Fehlt es wie hier an einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung, ist entscheidend, ob Einbruchsschutzvorkehrungen zum üblichen Mindeststandard einer Wohnung gehören. Dies hängt jeweils von der Lage der einzelnen Wohnung ab. Dabei ist hier zu berücksichtigen, daß die fragliche Wohnung des Kl. unter dem Gesichtspunkt der Einbruchssicherheit praktisch mit einer Erdgeschoßwohnung vergleichbar ist. Dies ist derzeit schon deshalb der Fall, weil das Haus, solange der Bekl. die angeblichen Sicherungsmaßnahmen im Parkhaus noch nicht fertiggestellt hat, von jedermann zu betreten ist. Im übrigen würde aber auch die Fertigstellung der Sicherungsmaßnahmen im Parkhaus als auch die Verkleidung der Laubengänge in der 1. Etage an der Beurteilung nichts ändern können. Erfahrungsgemäß kann in einem großen Haus mit vielen Stockwerken und mehreren hundert Wohnungen, Gewerbebetrieben und freiberuflich Tätigen das Eindringen von potentiellen Einbrechern nicht verhindert werden. Durch Klingeln bei verschiedenen Mietern ist es faktisch jederzeit möglich, Zutritt zu erlangen. Dies bedeutet, daß die Wohnung des Kl. nicht unerheblich gefährdet ist, da sie zum Laubengang hin nur durch normale Fenster vor Zutritt geschützt ist.

Dabei kann allerdings offenbleiben, ob allein schon wegen dieser potentiellen Gefährdung besondere Schutzmaßnahmen verlangt hätten werden können. Jedenfalls ab dem Zeitpunkt aber, zu dem die potentielle in eine konkrete Gefährdung umgeschlagen ist, in dem es nämlich tatsächlich zum Einbruch in die Wohnung des Kl. gekommen ist, war der Bekl. verpflichtet, Sicherungsmaßnahmen anzubringen.

Zur Beseitigung des Mangels kann der Kl. als Mieter auch gemäß § 242 BGB einen Vorschuß verlangen. Insoweit schließt sich das Gericht der Entscheidung des Kammergerichts (Aktenzeichen 8 RE Miet 6717/87) vom 29. Februar 1988 an.

Dem Erfolg der Vorschußklage steht auch nicht entgegen, daß der Bekl. unter Umständen zu anderen Sicherungsmaßnahmen hätte greifen können. Ist eine Ersatzvornahme erforderlich, so stellt sich notwendigerweise oft das Problem, daß die durchzuführenden Arbeiten auf verschiedene Weise bewerkstelligt werden können. Die grundsätzliche Möglichkeit einer Vorschußklage würde aber ausgehöhlt, wenn in allen derartigen Fällen ein Anspruch gegen den Verpflichteten verneint würde. Zudem hat der Bekl. als Vermieter hier jederzeit die Möglichkeit, den Vorschußanspruch durch rechtzeitige Mängelbeseitigung nachträglich zum Erlöschen zu bringen. Nach alledem kann nur entscheidend sein, ob die vom Kl. beabsichtigten Maßgaben der Mängelbeseitigung dienen und von ihrem Umfang her noch vertretbar sind. Dies ist zur Überzeugung des Gerichts der Fall. ...

Anmerkung der Redaktion: vgl. AG Wedding MM 86, 366