Einbruchgefahr

Einbruchgefahr; Sicherungsmaßnahmen; Wohnungseigentümer; Fenstergitter; bauliche Veränderung; Beschlußkompetenz; Öffnungsklausel; Fassadensanierung; Mehrheitsbeschluß

1. Wenn im Einzelfall eine konkrete Einbruchgefahr festgestellt ist, kann einem einzelnen Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Anspruch auf Gestattung zustehen, daß er auf eigene Kosten und bis zur Schaffung anderweitiger Sicherungsmaßnahmen bisher nicht vorhandene Einbruchssicherungen vor den Fenstern seiner Wohnung anbringt (Bestätigung von Senat, OLGZ 1994, 391 = NJW-RR 1994, 401; vgl. OLG Zweibrücken, NZM 2000, 623 = ZWE 2000, 283).

2. Weist die Teilungserklärung die Entscheidung über bauliche Veränderungen der Eigentümerversammlung zu, ohne klarzustellen, ob in Abweichung von § 22 Abs. 1 WEG ein Mehrheitsbeschluß genügt, ist diese Gemeinschaftsangelegenheit damit durch Vereinbarung der Beschlußkompetenz überantwortet (Öffnungsklausel). Durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluß kann die Kompetenz zur Fassadensanierung auf eigene Kosten den einzelnen Wohnungseigentümern einer Reihenhausanlage übertragen werden.

Die Ast. und die weiteren Bet. zu 3 bis 11 bilden die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage. Die Wohnanlage besteht aus sieben Reihenhäusern, und zwar in zwei Reihen zu drei bzw. vier Häusern. In § 7 II des am 17.2.1969 notariell geschlossenen Teilungsvertrags heißt es u. a.: "Die Wohnungseigentümer dürfen die in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Teile der Gebäude nicht verändern. Dies gilt auch für den Außenanstrich der Gebäude, der Fenster und Abschlußtüren. Über derartige Veränderungen entscheidet die Eigentümerversammlung." Auf der Eigentümerversammlung vom 28.5.1975 wurde zu TOP 6 b mit fünf Ja-Stimmen gegen zwei Nein-Stimmen u. a. beschlossen: "..., daß jeder Hauseigentümer den Außenputz an der Ost- und Westseite seiner Wohnung selbst und auf eigene Kosten instand zu halten hat. ... Hinsichtlich der Instandhaltung der Ost- und Westfronten in Putz-Farbe und sonstigem Material sollen dem Einzelnen keine Beschränkungen auferlegt werden." Nach einem Beschluß des Senats vom 2.12.1991 (Az. 24 W 3172/91) hält sich die teilweise Verklinkerung der Ost- und Westseite der Mehrhausanlage im Rahmen des vorgenannten Beschlusses.

Auf der Eigentümerversammlung vom 19.5.1998 wurde zu TOP 6 mit vier Ja-Stimmen bei einer Nein-Stimme und zwei Enthaltungen u. a. beschlossen: "Die Eigentümergemeinschaft beschließt, jedem Eigentümer die Installation von Vollwärmeschutz zu genehmigen. ... Dessen ungeachtet wird an den Beschluß vom 28.5.1975 erinnert, sowie an die Abstimmungsmodalitäten bei Baumaßnahmen." Im übrigen wurde u. a. zu TOP 8 mit sechs Ja-Stimmen gegen eine Nein-Stimme folgender Beschluß gefaßt: "Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Installation eines schmiedeeisernen Gitters vor dem Küchen-/Eßzimmerfenster gartenseitig auf Kosten der Eigentümer A durchführen zu lassen. Es dürfen der Eigentümergemeinschaft keine Kosten und auch keine Folgekosten entstehen." Inzwischen ließ die Ag. zu 3 die Ostseite des Hauses C mit einem Vollwärmeschutz verkleiden. Die Hausfassaden der Reihenhausanlage weisen im übrigen zum Teil nach außen erkennbare Putzschäden auf.

Die Ast. haben unter Berufung darauf, daß es sich um bauliche Veränderungen handele, die nur allstimmig beschlossen werden könnten, u. a. die Eigentümerbeschlüsse vom 19.5.1998 zu TOP 6 und TOP 8 angefochten. Das AG hat diese Anfechtungsanträge zurückgewiesen. Mit Beschluß vom 20.8.1999 hat das LG auf die Erstbeschwerde der Ast. den Eigentümerbeschluß vom 19.5.1998 zu TOP 8 (schmiedeeisernes Gitter) für ungültig erklärt. Mit dem Endbeschluß vom 19.5.1998 hat das LG die Erstbeschwerde der übrigen Beteiligten gegen die Zurückweisung des Anfechtungsantrags zu TOP 6 (Vollwärmeschutz) zurückgewiesen. Die gegen den Teilbeschluß und den Endbeschluß eingelegten Rechtsbeschwerden blieben erfolglos.

A. Rechtsmittel gegen den Teilbeschluß Ohne Rechtsirrtum hat das LG den Eigentümerbeschluß vom 19.5.1998 zu TOP 8 unter Änderung der Entscheidung des AG für ungültig erklärt. Die äußerliche Anbringung eines schmiedeeisernen Fenstergitters stellt eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 Abs. 1 WEG dar, die nur einstimmig mit allen Stimmen beschlossen werden kann, was hier nicht erreicht ist. Es kann dahinstehen, ob § 7 II des Teilungsvertrags teilweise das Einstimmigkeitserfordernis des § 22 Abs. 1 WEG aufhebt und insoweit Mehrheitsbeschlüsse zuläßt. Zutreffend führt das LG aus, daß jedenfalls die Anbringung von Fenstergittern nicht unter die Ausnahmeregelung des § 7 II fällt.

Rechtlich einwandfrei hält das LG die Zustimmung der Ast. auch nicht für entbehrlich gem. § 22 Abs. 1 S. 2 WEG. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des LG beeinträchtigt die beabsichtigte bauliche Veränderung die Rechte der Ast. über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus. Unter einem Nachteil i.S. des § 14 Nr. 1 WEG ist jede nicht ganz unerhebliche konkrete und objektive Beeinträchtigung zu verstehen. Entscheidend ist, ob ein Wohnungseigentümer sich nach der Verkehrsanschauung in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGHZ 116, 392 = NJW 1992, 978; KG, NJW-RR 1995, 587 = KG-Report 1995, 122). Von dem in § 22 Abs. 1 WEG verbürgten Bestandsschutz werden damit nur Fälle geringfügiger Beeinträchtigung ausgenommen, wobei an die Geringfügigkeit ein objektiver Maßstab anzulegen ist, es also nicht auf die bloß subjektive Empfindung eines sich gestört fühlenden Wohnungseigentümers ankommt. Nach diesen Grundsätzen hat das LG eine nicht unerhebliche objektive Beeinträchtigung angenommen, die auch vermeidbar ist.

Ferner hat sich das LG mit den vom Senat in seinem Beschluß vom 15.12.1993 entwickelten Grundsätzen (OLGZ 1994, 391 = NJW-RR 1994, 401 = ZMR 1994, 169 = WM 1994, 103 = KG-Report 1994, 25 = GE 1994, 163) auseinandergesetzt. Ein Anspruch auf Anbringung von Fenstergittern vor Erdgeschoßwohnungen besteht generell nicht. Die Gemeinschaft kann allenfalls auf Grund besonderer Umstände des Einzelfalls, die mit den Interessen der Gemeinschaft auf Bestandsschutz abzuwägen sind, zur Duldung verpflichtet sein, so daß ein Nachteil i. S. des § 14 Nr. 1 WEG insoweit zu verneinen ist. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des LG liegen die in der Nachbarschaft der Wohnanlage und auch in einem Haus der Wohnanlage selbst vorgekommenen Einbrüche teils schon mehr als fünf Jahre zurück, teils sind sie dem befragten Beteiligten nur vom Hörensagen bekannt. Diese generelle Einbruchsgefährdung allein kann die Anbringung eines Fenstergitters nicht rechtfertigen. Dies gilt nach den Feststellungen des LG um so mehr, als die streitgegenständlichen Fenster schon jetzt zumindest mit einer Holzjalousie gesichert sind und ohne weiteres auch andere, weniger nachteilige Maßnahmen für die anderen Miteigentümer zur Sicherung ergriffen werden könnten. ...

B. Rechtsmittel gegen den Endbeschluß

Ohne Rechtsfehler hat das LG den Eigentümerbeschluß vom 19.5.1998 zu TOP 6 (Vollwärmeschutz) nicht für ungültig erklärt. Der mit Stimmenmehrheit gefaßte Beschluß entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung i. S. von § 21 Abs. 3 WEG. Eines einstimmigen Beschlusses bedurfte es nicht. Es kann dahinstehen, ob die unter TOP 6 mehrheitlich genehmigte Anbringung von Vollwärmeschutz eine bauliche Veränderung i. S. von § 22 Abs. 1 WEG darstellt oder angesichts der festgestellten Putzschäden unter den Begriff der modernisierenden Instandsetzung fällt. Rechtlich einwandfrei hat das LG angenommen, daß die zugelassene Anbringung von Vollwärmeschutz einerseits durch den Teilungsvertrag und den bestandskräftigen Eigentümerbeschluß vom 28.5.1975 zu TOP 6 b gedeckt ist und sich andererseits im Rahmen der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung hält.

a) Nach § 7 II des Teilungsvertrags vom 17.2.1969 ist zweifelhaft, ob die teilenden Miteigentümer die gesetzlichen Regelungen des § 22 Abs. 1 WEG unverändert übernehmen wollten oder aber derartige bauliche Veränderungen einem Mehrheitsbeschluß in der Wohnungseigentümerversammlung zugänglich machen wollten. Die Formulierung in § 7 II des Teilungsvertrags, daß über derartige Veränderungen die Eigentümerversammlung entscheidet, ist insoweit mehrdeutig. Diese unklare Klausel des Teilungsvertrags haben die Wohnungseigentümer aber mit dem bestandskräftig gewordenen Eigentümerbeschluß vom 28.5.1975 zu TOP 6 b in mehrfacher Hinsicht maßgebend dahin ausgelegt, daß jeder Hauseigentümer den Außenputz an der Ost- und Westseite seiner Wohnung selbst und auf eigene Kosten in Stand zu halten hat und ihm hinsichtlich der Instandhaltung in Putz-Farbe und sonstigem Material keine Beschränkungen auferlegt werden sollen. Es kann dahinstehen, ob damit die entsprechenden baulichen Veränderungen in die alleinige Kompetenz der einzelnen Wohnungseigentümer überantwortet worden ist. Zumindest nimmt das LG zutreffend an, daß damit jedenfalls mit Mehrheit die von einzelnen Wohnungseigentümern gewünschte Fassadensanierung gebilligt werden darf. Der Beschlußfassung durch die Eigentümermehrheit unterliegen nach §§ 10 Abs. 1, 23 Abs. 1 WEG solche Angelegenheiten, die nach dem Gesetz oder aber auch nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausdrücklich hierfür vorgesehen sind (vgl. Wenzel, ZWE 2000, 4 bei Anmerkung 26 - so genannte Öffnungsklausel). Nur wenn eine Angelegenheit weder durch das WEG noch durch Vereinbarung einer Beschlußfassung zugewiesen ist, fehlt der Eigentümerversammlung die Beschlußkompetenz. Kann eine Angelegenheit sowohl durch Vereinbarung als auch durch einen im Wege der Vereinbarung zugelassenen Beschluß geregelt werden, ist die Einhaltung der Abgrenzungskriterien bei der Beschlußfassung keine Frage der Beschlußkompetenz mehr, sondern eine Frage der Rechtmäßigkeit der Kompetenzausübung (Wenzel, ZWE 2000, 5). Es kann dahinstehen, ob der interpretierende Eigentümerbeschluß vom 28.5.1975 zu TOP 6 b hätte angefochten werden können, weil er über § 7 II des Teilungsvertrags hinausgeht. Nachdem er nicht angefochten worden ist, ist die Regelung in § 7 II des Teilungsvertrags, daß über bauliche Veränderungen die Eigentümerversammlung entscheidet, dahin zu verstehen, daß jedenfalls mit Mehrheitsbeschluß die selbständige Fassadensanierung auf eigene Kosten jedes einzelnen Wohnungseigentümers zugelassen werden kann. Dieser Interpretationsbeschluß vom 28.5.1975 gilt nach § 10 Abs. 3 WEG auch zu Lasten von Sondernachfolgern. Soweit durch den Mehrheitsbeschluß vom 19. 5. 1998 zu TOP 6 an den Eigentümerbeschluß vom 28.5.1975 erinnert wird, sowie an die Abstimmungsmodalitäten bei Baumaßnahmen, liegt darin keine hinreichend bestimmte Rückkehr zu der gesetzlichen Regelung des § 22 Abs. 1 WEG.

Demzufolge hat das LG zutreffend in dem angefochtenen Eigentümerbeschluß eine rechtlich zulässige Modifizierung im Sinne des bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses vom 28.5.1975 gesehen.

b) Auch die weiteren Erwägungen des LG sind rechtsfehlerfrei. Der Eigentümerbeschluß vom 19.5.1998 zu TOP 6 hält sich im Rahmen der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG. Denn die Ast. werden durch die genehmigten Maßnahmen nicht über das in den §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Danach liegt ein Nachteil vor, wenn eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung gegeben ist. Maßstab hierfür ist, ob sich unter Zugrundelegung einer objektivierten Betrachtung nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der betreffenden Situation beeinträchtigt fühlen kann (BGHZ 116, 392 = NJW 1992, 978; KG, NJW-RR 1993, 909 = OLGZ 1993, 427 = WE 1993, 220). Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des LG liegt eine derartige Beeinträchtigung nicht vor. Dies ist auch unter dem Gesichtspunkt verneint worden, daß der Vollwärmeschutz nur an einem der Reihenhäuser angebracht worden ist. Durch den Vollwärmeschutz werden weder im Gemeinschaftseigentum stehende Gebäudeteile noch das Sondereigentum der Ast. in ihrer Substanz bedroht. Nach den rechtsfehlerfrei gewürdigten Ausführungen in dem Sachverständigengutachten vom 21.10.1999 führt die genehmigte Anbringung eines Vollwärmeschutzes - die fachgerechte Ausführung vorausgesetzt - auch an nur einem Reihenhaus nicht notwendigerweise zu Schäden an den angrenzenden Bauteilen des Hauses selbst und der benachbarten Häuser. Etwaige in dem Gutachten aufgeführte Ausführungsmängel und damit verbundene Gefahren für das Gebäude haben für die rechtliche Beurteilung der zu TOP 6 gefaßten mehrheitlichen Billigung außer Betracht zu bleiben, weil es vorliegend nur um die Frage geht, ob der Eigentümerbeschluß zu vermeidbaren Beeinträchtigungen führen kann. Ebenso hat das LG rechtlich einwandfrei eine unmittelbare Beeinträchtigung des Sondereigentums der Ast. durch den Eigentümerbeschluß vom 19.5.1998 zu TOP 6 verneint, auch wenn das Wärmeverbundsystem um die gartenseitige Grundstücksecke des Hauses 163 c noch herumzuführen ist, was bautechnisch einwandfrei erfolgen kann. Die mögliche Schimmelbildung innerhalb des mit der Wärmeschutzfassade bearbeiteten Hauses fällt in die Zuständigkeit der begünstigten Wohnungseigentümer, die auch die Kosten hierfür tragen müssen.

Die Rechtsbeschwerdebegründung der Ast. führt zu keiner anderen rechtlichen Beurteilung. Das LG hat den Eigentümerbeschluß vom 28.5.1975 zutreffend dahin ausgelegt, daß er zumindest eine mehrheitliche Billigung des Vollwärmeschutzes ermöglicht. Daß der Wärmeschutz am Gemeinschaftseigentum angebracht werden kann, hindert nicht die mehrheitliche Billigung. Zutreffend bejaht das LG die Erstreckung der Gestaltungsmöglichkeiten auch auf die vorgesehene Fassadenänderung durch Vollwärmeschutz. Mit der Zulässigkeit des Vollwärmeschutzes sind auch die notwendigen technischen Eingriffe (Dübelbefestigungen) gebilligt. Auf eine eventuell verringerte Lebensdauer des Vollwärmeschutzes kommt es aus Rechtsgründen nicht an, weil die Instandhaltung und Instandsetzung ohnehin auf Kosten der einzelnen Wohnungseigentümer zu erfolgen hat. Dasselbe gilt für die Verhinderung der möglichen Schimmelbildung im Inneren des gedämmten Reihenhauses.

Rechtlich einwandfrei hat das LG ausgeführt, daß eine möglicherweise mangelhafte Ausführung der Wärmeschutzfassade nicht gegen die Gültigkeit des Eigentümerbeschlusses sprechen kann. Auch insoweit besteht ein Anspruch der übrigen Wohnungseigentümer auf eine sach- und fachgerechte Herstellung und Unterhaltung der geänderten Fassade.