Einbruch in Nachbarwohnung wegen Wasserschadens, Kündigungsgrund

Eine Kündigung des Vermieters ist nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter nach seinem Urlaub einen Wasserschaden in seiner Wohnung mit einer Wasserpfütze in der Küche entdeckt und die darüber liegende leerstehende Wohnung gewaltsam öffnet, um die Ursache festzustellen und weitere Schäden zu verhindern.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. verlangt die Räumung der Mietwohnung aufgrund einer verhaltensbedingten Kündigung.

Der Kl. ist Vermieter, die Bekl. sind seit dem 17.3.2010 Mieter der in Berlin im 2. Geschoss Mitte gelegenen 3-Zimmer-Wohnung nebst Küche, Toilette mit Bad, Diele und Balkon.

Am 28.7.2021 steifte der Bekl. zu 1. nach seiner Rückkehr aus dem Urlaub einen Wasserschaden an der Decke und Wand der Küche sowie der angrenzenden Wand zum Nachbarzimmer fest, welcher braun eingefärbt war. Auf dem Küchenfußboden hatte sich eine Pfütze gebildet. Der Kl. begab sich daraufhin zu der darüber liegenden Wohnung, die zu diesem Zeitpunkt leer stand und in der Bauarbeiten ausgeführt wurden. Da dort niemand anwesend war und die Tür verschlossen war, öffnete der Bekl. zu 1. die Tür gewaltsam, indem er die Tür am unteren Türfutter aufbrach, um sich Zutritt zur Leerwohnung zu verschaffen, aus der er die Schadensursache vermutete. Gegen 11.00 Uhr - ob das Aufbrechen der Tür vor oder nach dem Telefonat mit dem Kl. erfolgte, ist zwischen den Parteien umstritten - rief der Bekl. zu 1. den Kl. an und informierte ihn über den eingetretenen Wasserschaden in seiner Wohnung. Dabei zeigte sich der Bekl. zu 1. dem Kl. gegenüber wegen des Schadens sehr erregt. Er wies im Gespräch auf eine eMail hin, die er dem Kl. um 10.34 Uhr übersandt hatte, in der er den Wasserschaden angezeigt und der er Fotos des Schadens beigefügt hatte. Im unmittelbaren Anschluss beauftragte der Kl. einen Handwerker mit der Begutachtung der Schadensursache. Bei seinem Eintreffen vor Ort kurze Zeit später stellte der Kl. fest, dass die Wohnungstür der direkt über den Bekl. liegenden Wohnung gewaltsam aufgebrochen war. Die Wohnungstür wurde daraufhin behelfsmäßig gesichert und mit einem Brett verschlossen. Eine Ursache für den Wasserschaden aus dem Bereich der darüber liegenden Wohnung ließ sich nicht feststellen. Der Kl. geht davon aus, dass Ursache für den Schadenseintritt eine offene Stelle in der Dachschräge links neben dem Fenster der im 3. Obergeschoss liegenden Wohnung war, durch die Wasser bei einem vorangegangenen Starkregen in das Dach eingedrungen war und so den Wasserschaden in der darunter liegenden Wohnung der Bekl. verursachte. […]

Mit Schreiben vom 4.8.2021 kündigte der Kl. das Mietverhältnis mit den Bekl. außerordentlich fristlos, hilfsweise fristgerecht zum nächstmöglichen Termin. […]

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. kann von den Bekl. nicht die Räumung der Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB verlangen, denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 4.8.2021 nicht beendet worden.

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht begründet. […]

Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Bekl. die Wohnungstür der darüber liegenden Wohnung mutwillig zerstörte. Vielmehr erscheint es plausibel, dass die Öffnung der Tür erfolgte, um die Ursache des unstrittig eingetretenen Wasserschadens in der Wohnung der Bekl. zu klären und, wie der Bekl. zu 1. für sich in Anspruch nimmt, weiteren Schaden von der Mietsache abzuwenden. Dabei kann dahinstehen, ob der Bekl. zu 1. hier die rechtlich zulässige Selbsthilfe überschritten hatte, denn angesichts der Tatsache, dass das Öffnen der Tür in einem sehr engen zeitlichen Zusammenhang mit der Feststellung des Wasserschadens erfolgte, das Wasser auch von oben in die Wohnung der Bekl. eingetreten war, lag es jedenfalls nahe, dass der Schaden aus dem Bereich der darüber liegenden Wohnung kam und eine Abhilfemöglichkeit im Raum stand, so dass selbst bei Überschreitung zulässiger Selbsthilfe sich das Verhalten des Bekl. nicht als eine so schwerwiegende Pflichtverletzung darstellt, die eine fristlose Kündigung, auch ohne vorherige Abmahnung, rechtfertigen könnte. […]

Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis nicht nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet.

Nach § 573 Abs. 1 kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach Abs. 2 Nr. 1 liegt ein berechtigtes Interesse insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt.

Eine solche nicht unerhebliche Pflichtverletzung lässt sich auch insoweit nicht feststellen. Insbesondere stellt sich die gewaltsame Öffnung der Wohnungstür der über der Wohnung des Bekl. liegenden Leerwohnung vor dem Hintergrund des unstreitig kürzlich entstandenen bzw. vom Bekl. zu 1. entdeckten Wasserschadens nicht als erhebliche Pflichtverletzung dar. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Bekl. wusste, dass ein weiterer Schaden nicht drohte und die Ursache nicht in dem Bereich der Leerwohnung über ihm lag, so dass sich sein Handeln, jedenfalls subjektiv, als Nothilfemaßnahme darstellte. Auch der Umstand, dass der Bekl. erst mit Verspätung gegenüber dem Kl. mitteilte, dass er die Wohnungstür gewaltsam geöffnet hatte, bildet keinen Kündigungsgrund, denn eine erhebliche Gefährdung der Mietsache, hier der Leerwohnung, war insoweit nicht zu befürchten.

Aus den Gründen des LG

[…] Denn entgegen dem Vorbringen in der Berufungsbegründung vertritt die Kammer - wie auch das Amtsgericht - die Ansicht, dass es durchaus plausibel erscheint, dass der Bekl. zu 1 die Tür der leerstehenden Wohnung mutwillig geöffnet hat, weil er dort den Wasserschaden vermutete und weiteres Ausdringen von Wasser verhindern wollte. Unstreitig haben die Bekl. bei ihrer Rückkehr aus dem Urlaub festgestellt, dass braune Verfärbungen an der Decke und den Wänden und eine Wasserpfütze in ihrer Küche waren. Auch wenn die Bekl. kein Wasser die Wände herablaufen sahen, bedeutet dies nicht zwingend, dass der Wasserschaden nicht dennoch akut und aktuell ist. Denn wenn beispielsweise ein Abflussrohr beschädigt ist, tritt nur Wasser aus, wenn dieses abfließt. Dies kann jedoch jederzeit - auch plötzlich schwallartig - erfolgen, wenn beispielsweise eine Wasch- oder Spülmaschine läuft oder Wasser aus einer Badewanne abgelassen wird. Insofern ist es objektiv nachvollziehbar und verständlich, dass der Bekl. zu 1 die Wohnung gewaltsam öffnete, um mutmaßlich nötige Selbsthilfe zu leisten. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil einerseits die aufgebrochene Wohnung, in der der Bekl. zu 1 den Wasseraustritt vermutete, seit langem leersteht und die eigene Wohnung wegen des Urlaubs der Bekl. ebenfalls einige Zeit unbeaufsichtigt war, so dass die Bekl. nicht ausschließen konnten, dass der Wasseraustritt bereits über einen längeren Zeitraum unbemerkt erfolgt war. Selbst wenn der Bekl. zu 1 die zulässige Selbsthilfe irrtümlich überschritten haben sollte, stellt dies nach Auffassung der Kammer keine so schwerwiegende Pflichtverletzung dar, als dass eine fristlose oder ordentliche Kündigung gerechtfertigt wäre. […]

Aus dem Schreiben des LG vom 26.10.22 an die Rechtsanwälte: „Bezug nehmend auf den Schriftsatz vom 24.10.2022 führt die Kammer Folgendes erläuternd aus: ‚Die Kammer ist nicht davon ausgegangen, dass plötzlich schwallartig Wasser aus einer nicht vorhandenen Wasch- oder Spülmaschine in der leerstehenden Wohnung ausgetreten sein könnte, sondern von einer Wasch- oder Spülmaschine aus einer darüber oder nebenan liegenden Wohnung, die über ein gemeinsames Rohrsystem mit der streitgegenständlichen Wohnung verbunden ist. Es ist nicht auszuschließen, dass beispielsweise bei einem defekten Rohr in der leerstehenden Wohnung dort Wasser aus anderen, bewohnten Wohnungen austritt.‘“

Das Eintreten der Wohnungstür kann eine schwerwiegende Pflichtverletzung sein, die eine Kündigung des Vermieters rechtfertigt. Anders soll es sein, wenn der Mieter nach seinem Urlaub einen Wasserschaden in seiner Wohnung mit einer Wasserpfütze in der Küche entdeckt und die darüber liegende leerstehende Wohnung gewaltsam öffnet, um die Ursache festzustellen.

Der Mieter stellte nach Rückkehr von seinem Urlaub einen Wasserschaden an Decke und Wand der Küche und der angrenzenden Wand zum Nachbarzimmer fest, der schon braun eingefärbt war, sowie eine Pfütze auf dem Küchenfußboden. Er vermutete die Ursache in der darüber liegenden Wohnung und brach die Wohnungstür auf. Davor oder danach, die zeitliche Abfolge blieb umstritten, telefonierte er mit dem Vermieter. Die Schadensursache lag nicht im Bereich der darüber liegenden Wohnung; der Vermieter kündigte fristlos, hilfsweise fristgerecht.

Das Amtsgericht Lichtenberg wies die Räumungsklage ab, weil das Vorgehen des Mieters plausibel sei. Selbst wenn er die zulässige Selbsthilfe überschritten habe, sei kein Kündigungsgrund anzunehmen. Das Landgericht Berlin bestätigte das mit seinem Hinweisbeschluss.

Der Vermieter hatte seine Kündigung auf zahlreiche andere Gründe gestützt, wie fortlaufende Zahlung unter Vorbehalt und (vor der Kündigung ausgeglichene) Mietrückstände. Die Berufung wurde zurückgenommen nach dem Hinweisbeschluss des Landgerichts; das Urteil des Amtsgerichts ist damit rechtskräftig. Man kann die Entscheidungen durchaus kontrovers diskutieren; nach Ansicht des Einsenders beruht die Auffassung des Landgerichts auf abstrusen Annahmen. Auch in der Redaktion sind die Meinungen geteilt; während der Bearbeiter das Urteil des Amtsgerichts für richtig, zumindest vertretbar hält, wird im Gegensatz dazu die Abweisung der Räumungsklage für „wirklich heftig“ gehalten. Der Fall ist ein Beleg dafür, dass gerade im Mietrecht schwer zu prognostizieren ist, wie das Gericht entscheiden wird.