Einbringungsvertrag über Grundstück

Einbringungsvertrag über Grundstück; notarielle Beurkundung; Makler

1. Wird bei der Begründung einer Gesellschaft ein Gesellschafter verpflichtet, ein Grundstück einzubringen, so bedarf dieser Vertrag der vollständigen Beurkundung.

2. Ist der Makler als Mitgesellschafter Eigentümer eines Grundstücks, so kann er bei dessen Veräußerung nicht zugleich als Makler tätig sein.

Der Kl. hat schon dem Grunde nach keinen Anspruch auf den geltend gemachten Gewinnanteil von 500.000 DM.

Er hat dazu mit dem Arrestgesuch vorgebracht, neben dem notariell beurkundeten Kaufvertrag hätten die Parteien eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet, deren gesellschaftsrechtliche Regelungen "zum großen Teil ihren Niederschlag in der Urkunde gefunden hätten". Ihm und seinem Partner K. hätte es oblegen, Interessenten für das Grundstück zu finden; sodann hätten die Vertragsparteien beabsichtigt, das Grundstück zu verwerten und den Gewinn auf jeden zu 1/3 aufzuteilen.

Die so umschriebene gesellschaftsvertragliche Regelung ist mangels notarieller Beurkundung nicht wirksam geworden (§ 313 BGB). Wird nämlich bei der Begründung einer Gesellschaft ein Gesellschafter verpflichtet, ein Grundstück einzubringen, so bedarf dieser Vertrag der vollständigen Beurkundung (Palandt-Heinrichs, 49. Aufl., § 313 Anm. 3 c und 8). Ist der vom Kl. behauptete, von der Bekl. geleugnete Gesellschaftsvertrag jedenfalls formwirksam nicht zustande gekommen, so könnte die Verletzung von evtl. mündlich vereinbarten wechselseitigen Verpflichtungen allenfalls zu Schadensersatzverpflichtungen nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo führen. Solche Ansprüche sind aber - wie auch Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung - aus den noch zu erörternden Gesichtspunkten nicht gegeben.

Fraglich ist darüber hinaus, ob die am 3.5.1990 notariell beurkundete kauf-vertragliche Regelung formwirksam ist. Das Beurkundungserfordernis er-streckt sich nicht nur auf die Veräußerungs- und Erwerbspflicht, sondern auf den Vertrag insgesamt. Formbedürftig sind somit alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragsparteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt. Ist, wie hier der Kl. behauptet, der Vertrag unvollständig beurkundet (Fehlen der gesellschaftsvertraglichen Komponente), so ist der nicht beurkundete Teil auf jeden Fall nichtig. Die Gültigkeit des Vertrages im übrigen, die hier zweifelhaft sein, aber zugunsten des Kl. unterstellt werden kann, richtet sich nach § 139 BGB.

(...)

Im Sinne einer Hilfserwägung hat der Kl. in erster Instanz seinen Schadensersatzanspruch auch darauf gestützt, daß ihm eine Provision in Höhe von ca. 600.000 DM entgangen sei. Auch dieses Vorbringen, als richtig unterstellt, begründet keinen Schadensersatzanspruch.

Von wem und auf welche Weise H. und D. als Kaufinteressenten gefunden wurden, ist zwischen den Parteien streitig. Auch dies kann offenbleiben. Ein Maklerlohn kann nur dann beansprucht werden, wenn zwischen dem Auftraggeber und einem Dritten der Hauptvertrag aufgrund der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers wirksam zustande kommt. Dritter in diesem Sinne ist der Vertragspartner nur, wenn er nicht zugleich der Makler oder mit diesem wirtschaftlich verbunden ist (Palandt-Thomas, 49. Aufl., § 652 Anm. 4 A). Aufgrund des Vertrages vom 3.5.1990 wäre der Kl. bei einer Veräußerung an H. und D. Mitveräußerer gewesen, was eine gleichzeitige Maklertätigkeit ausschließt. Ein Maklerlohn hätte deshalb nur dann entstehen können, wenn diese Zusammenhänge H. und D. offengelegt worden wären und diese trotz alledem dem Kl. die Zahlung eines Maklerlohnes versprochen hätten. Derartiges ist nicht vorgetragen und auch nicht wahrscheinlich.

Ist ein Makler als Mitgesellschafter Eigentümer eines Grundstücks, so kann er bei dessen Veräußerung nicht zugleich als Makler tätig sein. So das OLG Koblenz durch Urteil vom 4. Juli 1991.

Dem Urteil weiter zu entnehmen ist, daß, wenn bei der Begründung einer Gesellschaft ein Gesellschafter verpflichtet wird, ein Grundstück einzubringen, dieser Vertrag der vollständigen Beurkundung bedarf.