Einbezug nicht zum Wohnen nutzbarer Dachgeschossräume bei Änderung des Verteilungsschlüssels von MEA in Flächenschlüssel

Es widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn bei einer Änderung der Kostenverteilerschlüssel von MEA auf einen Flächenschlüssel in die Berechnung beheizbare, aber öffentlich-rechtlich nicht zum Wohnen geeignete Dachgeschossräume einbezogen werden.

Die Parteien streiten um die Änderung des Kostenverteilerschlüssels. Zur Wohnung des Kl. gehört - wie bei anderen Wohnungen im obersten Stockwerk - ein über die klägerische Wohnung erreichbarer beheizbarer Abstellraum im Dachgeschoss. Bauordnungsrechtlich dürfen diese Dachgeschossräume nicht zum Wohnen genutzt werden, wobei nunmehr, nach Umbaumaßnahmen zur Eröffnung eines Fluchtwegs, einzelne Eigentümer eine Wohnnutzungsgenehmigung erwirken konnten.

Die Kostenverteilung findet bisher für die Mehrzahl der Kostenpositionen nach Miteigentumsanteilen statt. Auf der Eigentümerversammlung vom 2.7.2011 hatten die Eigentümer unter TOP 4 beschlossen, einen Architekten zu beauftragen „jede Wohnung nach DIN 277 neu aufzumessen unter Berücksichtigung der Nebenräume in den Wohnungen, evtl. Dachschrägen, Balkonen/Loggien und Terrassen, jedoch ohne Berücksichtigung der Kellerräume“. Das Aufmaß wurde sodann erstellt. Für die Wohnung des Kl. ermittelte der Architekt für das 2. OG unter Einbeziehung der Balkone insgesamt 66,77 m², für das Dachgeschoss 30,24m², insgesamt also 97,01 m².

In den Folgejahren wurden die Abrechnung und die Erstellung des Wirtschaftsplans unter Zugrundelegung dieser Flächen statt der Miteigentumsanteile vorgenommen. Der Kl. erhob gegen die so berechnete Abrechnung für das Jahr 2021 und den Wirtschaftsplan 2022 eine zweitinstanzlich erfolgreiche Anfechtungsklage, weil der oben genannte Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 2.7.2011 hinsichtlich der Änderung des Umlageschlüssels lediglich als ein Vorbereitungsbeschluss anzusehen war, ein Beschluss über die tatsächliche Änderung der Kostenverteilung aber fehlte (Kammer ZWE 2024, 139).

Auf der Eigentümerversammlung vom 5.12.2024 beschlossen die Eigentümer unter TOP 3 mehrheitlich, dass das Aufmaß des Architekten aus dem Jahr 2011 Anerkennung finde und kein neues Aufmaß beauftragt werde.

Unter TOP 4 beschlossen die Eigentümer sodann mehrheitlich die Änderung des Abrechnungsschlüssels von Miteigentumsanteilen auf die „m²-Wohn-/Nutzfläche aus dem Aufmaß […] ohne Berücksichtigung der Kellerräume und Balkonanteile“ ab der Abrechnung 2025, wobei für die einzelnen abzuändernden Kostenpositionen sodann jeweils ein gesonderter Beschluss erfolgte.

Der Kl. wendet sich mit der Anfechtungsklage, die erstinstanzlich keinen Erfolg hatte, gegen die Beschlüsse. Mit der Berufung verfolgt er seinen Klageantrag weiter.

Die Berufung hat keinen Erfolg.

1. Der Beschluss zu TOP 3 ist nicht zu beanstanden. Nichtigkeitsgründe (vgl. § 23 Abs. 4 WEG) gegen den Beschluss TOP 3 sind nicht ersichtlich. Der von dem Kl. angegriffene Beschluss, mit dem die Eigentümer das von dem Architekten gefertigte Aufmaß anerkennen, ist bei der gebotenen normativ-objektiven Auslegung eindeutig als Fortsetzung des Vorbereitungsbeschlusses vom 2.7.2011 für die Beschlussfassung über die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels zu verstehen. Der Beschluss ist insoweit auch hinreichend bestimmt, denn es ist eindeutig, dass die im Aufmaß dargestellte Flächenberechnung gemeint ist. Unerheblich ist, ob die Flächenberechnung von dem Architekten inhaltlich fehlerhaft erfolgt ist oder in Überschreitung des seinerzeitigen Auftrags des Architekten, denn dies macht den Beschluss weder unklar noch unverständlich. Es geht aus dem hier angegriffenen Beschluss auch dann eindeutig hervor, dass die Eigentümer das Aufmaß als Grundlage für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels heranziehen wollen.

Der Beschluss TOP 3 ist auch nicht deshalb anfechtbar, weil das Aufmaß bei der Beschlussfassung nicht vorgelegen haben soll. Dies könnte den Beschluss allenfalls anfechtbar machen. Der Kl. hat das Nichtvorliegen des Aufmaßes bei Beschlussfassung indes nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist des § 45 Satz 1 WEG gerügt, sondern erstmals in der Berufungsbegründung vom 31.8.2025, sodass er mit diesem Einwand ausgeschlossen ist.

Dass das Aufmaß inhaltliche Berechnungsfehler aufweise, hat der Kl. in seiner Klagebegründung nicht geltend gemacht. Der Vortrag, dass eine Nachprüfung nicht erfolgt sei, genügt insoweit nicht. Der Kl. müsste die Anfechtungsgründe vortragen und ggf. unter Beweis stellen.

2. Ebenfalls entspricht der Beschluss zu TOP 4 ordnungsmäßiger Verwaltung.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs begründet § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine weite Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels. Die Beschlussfassung über die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erfährt durch die Beschlusskompetenz keine wesentlichen Grenzen. Die Wohnungseigentümer haben eine umfassende Kompetenz, vereinbarte und beschlossene Kostenverteilungen durch Beschluss abzuändern (vgl. z. B. BGH, Urteil vom 22.3.2024, V ZR 81/23, GE 2024, 455 = NJW 2024, 1587). Bedenken gegen die Beschlusskompetenz bestehen daher nicht.

Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung.

Während bislang der Bundesgerichtshof insoweit lediglich eine Willkürkontrolle forderte (vgl. BGH ZWE 2021, 90 Rn. 13), verlangt er nun - jedenfalls für Erhaltungsmaßnahmen -, dass der gewählte Verteilungsmaßstab den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen sein muss und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führen darf (BGH, Urteil vom 24.4.2026 - V ZR 50/25). Für ordnungsgemäß erachtet der BGH einen Maßstab, der sich an der Größe der Wohnung orientiert, da es ordnungsgemäß sei, dass derjenige, dem das Gebäude „mehr gehört“, auch „mehr bezahlen“ muss (BGH - V ZR 50/25 unter Bezugnahme auf BeckOGK/Falkner, WEG [1.3.2026], § 16 Rn. 272).

Damit ist im Grundsatz eine Orientierung der Kostenverteilung an einem Flächenmaßstab ordnungsgemäß. Bei der Flächenberechnung steht den Eigentümern ein Ermessen zu, denn einen verbindlichen Maßstab zur Berechnung der Flächen gibt es nicht (näher Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 16 Rn. 62; BeckOK WEG/Bartholome, 64. Ed. 2.4.2026, WEG § 16 Rn. 13). Die Berücksichtigung von Nutzflächen in der Kostenverteilung ist zulässig und üblich. Neben der Wohnfläche kann insbesondere bei Teileigentum die Nutzfläche als Verteilungsschlüssel herangezogen werden; dies betrifft etwa Keller-, Abstell- oder Gewerberäume oder auch Stellplätze, die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind. Die Kostenverteilung nach Nutzflächen ist sachgerecht, wenn diese Flächen einzelnen Eigentümern zugutekommen und nur über deren Sondereigentum erreichbar sind. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die Eigentümer (Nutz-) Flächen, die nicht allen Wohnungseigentümern zugutekommen, sondern nur über die jeweiligen Wohnungen der Sondereigentümer erreichbar sind, in die Kostenverteilung zu Lasten der begünstigen Eigentümer aufnehmen.

Vorliegend sind die Flächen im 2. OG (Dachböden) zwar (teilweise) baurechtlich keine Wohnflächen, gleichwohl handelt es sich um Nutzflächen, die über die jeweiligen Wohnungen der Sondereigentümer erreichbar sind. Zudem handelt es sich um Flächen, die unstreitig sogar beheizbar und deshalb von erheblichem Nutzwert sind. Es widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, diese Flächen bei der Bildung der Kostenverteilerschlüssel zu berücksichtigen, vielmehr ist die Einbeziehung durch den Gebrauchsvorteil sachlich begründet.

Dass diese Flächen möglicherweise nicht bei einer Berechnung nach der Wohnflächenverordnung zu berücksichtigen wären, da es sich um Bodenräume nach § 2 Abs. 3 Nr. 1d WoFlV handelt, steht dem nicht entgegen. Insbesondere in gemischt genutzten Anlagen scheidet die auf Wohnungen zugeschnittene Wohnflächenverordnung ohnehin als Maßstab für die Bemessung von Teileigentumsflächen aus. Aber auch im Übrigen stünde es den Wohnungseigentümern frei, anders als dies § 2 Abs. 3 WoFlV vorsieht, Räume in die Berechnung einzubeziehen, die sich zum Wohnen nicht eignen. Die Wohnflächenverordnung ist auf den geförderten Wohnungsbau zugeschnitten (§ 1 Abs. 1 WoFlV), schon im Mietrecht ist sie außerhalb des preisgebundenen Wohnraums nicht zwingend der Wohnflächenberechnung zugrunde zu legen (vgl. nur Bub/Treier MietR-HdB/Gustorff, 6. Aufl. 2026, § 16, Rn. 42 m.w.N.), eine Verpflichtung für Beschlüsse nach § 16 Abs. 2 WEG sich hieran zu orientieren, besteht erst Recht nicht (allg. Meinung vgl. nur Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 16 Rn. 62; Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 16 Rn. 84; BeckOK WEG/Bartholome, 64. Ed. 2.4.2026, WEG § 16 Rn. 13).

Daher ist es nicht zu beanstanden, dass die Eigentümer bei der Berechnung der maßgeblichen Flächen berücksichtigen, dass die Dachgeschosswohnungen durch die Dachböden über eine Nutzungsfläche mit erheblichem Wert verfügen. Die Fläche ist faktisch nutzbar und beheizbar und stellt daher eine erhebliche innenliegende Nutzfläche dar. Der vom BGH für eine gerechte Kostenverteilung für maßgeblich erachtete Anteil der Eigentümer am Haus wird auch durch derartige Flächen geprägt. Dies zeigt sich vorliegend dadurch, dass das Dachgeschoss - vermessen nach DIN 277 - eine Fläche aufweist, die noch einmal der Hälfte der Fläche der darunterliegenden Wohnung des Kl. entspricht.

Dass die Fläche öffentlich-rechtlich nicht zum Wohnen zulässig ist, weil ein zweiter Rettungsweg nicht vorhanden ist, steht der Nutzung zu anderen Zwecken nicht entgegen, auch ist der vorübergehende Aufenthalt von Personen dort nicht verboten.

Soweit der Kl. darauf abstellt, dass er insoweit bei einer Vermietung eine andere Flächenberechnung anlegen müsste, als dies durch den Beschluss geschieht, so besteht keine Verpflichtung, dass die Wohnungseigentümer eine Flächenberechnung wählen, die auf Mieter übertragbar ist, zumal die Wohnung des Kl. unstreitig nicht vermietet ist. Im Übrigen hält auch der BGH es für ein ausgebautes Dachgeschoss für zulässig, eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache zu vereinbaren, unabhängig davon, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen (hier II. BerechnungsVO) als Wohnraum anzurechnen sind (BGH, VIII. Zivilsenat, NJW 2009, 3421).

Nicht zu beanstanden ist auch, dass Kellerflächen und Balkone nicht einbezogen werden. Die Kellerflächen sind schon nicht von vergleichbarem Nutzwert, da sie weder beheizbar noch exklusiv über eine Wohnung erreichbar sind. Balkone sind bereits deshalb nicht vergleichbar, weil sie weder beheizbar noch von vergleichbarem Nutzungswert wie einem beheizbaren Raum sind. Auch hier steht die anderweitige Behandlung in § 2 Abs. 2 WoFlV dem nicht entgegen. Letztlich werden durch den Beschluss die Kosten auf die „beheizbaren Flächen“ verteilt, was der BGH als Verteilerschlüssel nicht beanstandet hat (BGH ZWE 2025, 266 m. Anm. Fichtner).

Die Wohnungseigentümer haben sich gem. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG an den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu beteiligen. Hiervon können sie nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG abweichen und z. B. einen Umlageschlüssel „Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen“ (= wie man es grundsätzlich im Mietrecht macht) bestimmen. Wenn bei der Berechnung der Wohnflächen auch solche Flächen einbezogen wurden, die man nicht bewohnen darf, mag man an diesem neuen Umlageschlüssel zweifeln.

Zur Wohnung von Wohnungseigentümer K gehört ein beheizbarer, nicht zum Wohnen gewidmeter Abstellraum im Dachgeschoss, der über eine schmale Holztreppe aus der Wohnung des K heraus erreichbar ist. Die Wohnungseigentümer bestimmen, dass dieser Raum zur Wohnfläche gezählt wird, nicht aber Balkone und Keller. Ferner bestimmen sie den Umlageschlüssel „Verhältnis der Wohnflächen“. Dagegen wendet sich Wohnungseigentümer K. Das Amtsgericht weist seine Anfechtungsklage ab.

Das Landgericht meint, diese Entscheidung sei richtig! Der Beschluss widerspreche keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Ein Umlageschlüssel, der sich nicht an dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sondern an dem der Wohn- und Nutzflächen orientiere, sei grundsätzlich nicht zu beanstanden. Bei der Berechnung der Flächen stehe den Wohnungseigentümern ein Ermessen zu, denn einen verbindlichen Maßstab zu ihrer Berechnung gebe es nicht. Die Berücksichtigung von Nutzflächen (= der Abstellraum des K) sei zulässig, üblich und sachgerecht, wenn diese Flächen einzelnen Eigentümern zugutekämen und nur über deren Sondereigentum erreichbar seien. Dass diese Flächen möglicherweise nicht bei einer Berechnung nach der WoFlV zu berücksichtigen wären, da es sich um Bodenräume nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchstabe d) WoFlV handele, stehe dem nicht entgegen. Es stehe den Wohnungseigentümern frei, Räume in die Berechnung einzubeziehen, die sich zum Wohnen nicht eigneten. Die Wohnungseigentümer seien auch nicht verpflichtet eine Flächenberechnung zu wählen, die auf Mieter übertragbar sei. Es sei auch nicht zu beanstanden, dass Kellerflächen und Balkone nicht einbezogen worden seien. Kellerflächen seien nicht von vergleichbarem Nutzwert, da sie weder beheizbar noch exklusiv über eine Wohnung erreichbar seien. Balkone seien auch nicht vergleichbar, weil auch sie weder beheizbar noch von vergleichbarem Nutzungswert wie ein beheizbarer Raum seien. § 2 Abs. 2 WoFlV stehe dem nicht entgegen.

Grundsätzlich spielt die Wohn- oder Nutzfläche im Wohnungseigentumsrecht jenseits der Kosten für Wärme und Warmwasser keine Rolle. Die Wohnungseigentümer können die Wohn- oder Nutzfläche, wie im Fall, durch Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG als Umlageschlüssel bestimmen. Die Wohnungseigentümer können dann im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit und in Orientierung an der WoFlV beschließen, welche Räume sie zur Wohn- oder Nutzfläche zählen wollen und wie die Grundflächen dieser Räume zu ermitteln und anzurechnen sind. Haben die Wohnungseigentümer allerdings keine ausdrücklichen Bestimmungen getroffen, kann nach h.M. die WoFlV entsprechend herangezogen werden. Die Entscheidung entspricht daher der h.M. und ihr sollte gefolgt werden, solange der Gesetzgeber oder Karlsruhe das Steuerruder nicht drehen.