Einbeziehung von Überlassungsverträgen in Sachenrechtsbereinigung

1. Bei einem Überlassungsvertrag, der zu persönlichen Erholungs- oder zu Wohnzwecken abgeschlossen worden ist, ist für die Einordnung die tatsächlich ausgeübte Nutzung entscheidend.

2. Ein Überlassungsvertrag, der Erholungszwecken diente, unterfällt § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG.

Ein solcher Vertrag ist nur ausnahmsweise unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 e SachenRBerG in die Sachenrechtsbereinigung einzubeziehen.

3. Zur Frage der Verlegung des Lebensmittelpunktes in einen umgebauten Bungalow.

4. Die gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 e SachenRBerG erforderliche Billigung staatlicher Stellen muß sich bei einem Umbau eines Erholungsbungalows auf dessen künftige Nutzung zu Wohnzwecken beziehen.

Die Kl. begehren mit der Klage bezüglich des 991 qm großen Grundstücks in G. die Feststellung einer Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz. Der Bekl. ist Eigentümer des Grundstücks.

Am 18. August 1997 schloß die seinerzeitige Verwalterin des (West-) Grundstücks mit den Kl. einen Pachtvertrag. Fortan nutzten die Kl. das Grundstück zu Erholungszwecken. Nach Einholung einer staatlichen Genehmigung im Jahr 1968 errichteten sie auf dem Grundstück einen Bungalow Typ "Colbitz". Am 15. Dezember 1971 kam es zum Abschluß eines "Überlassungsvertrages" mit dem Rat der Gemeinde, der den Kl. das Grundstück zur eigenen Nutzung für persönliche Wohn- und Erholungszwecke überließ. Gem. § 2 waren die Kl. berechtigt, das Grundstück für diese Zwecke zu bebauen bzw. an den vorhandenen Gebäuden bauliche Veränderungen vorzunehmen. Den Kl. wurde an dem Grundstück ein Vorkaufsrecht eingeräumt, welches am 12. Oktober 1973 neben einer Hypothek für die hinterlegte Grundsteuer und Verwaltungsgebühr in das Grundbuch eingetragen wurde. Im August 1984 beantragten die Kl. beim Rat der Gemeinde G. die Genehmigung für bauliche Veränderungen und Ergänzungen auf ihrem Wochenendgrundstück. Am 30. April 1985 wurde den Kl. die Zustimmung zum Anbau eines Boots- und Fahrradschuppens an den Bungalow erteilt. Mit Schreiben vom 9. Dezember 1994 machten die Kl., die ihre Wohnung in P. beibehalten haben, Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz geltend. Die Kl. haben behauptet, sie hätten sich seit 1987 fast durchgängig auf dem Grundstück aufgehalten. Das Gebäude weise infolge der am 30. April 1985 genehmigten und in den Jahren 1984 bis 1986 ausgeführten Baumaßnahmen alle Merkmale eines Eigenheimes auf und sei zum ständigen Aufenthalt, auch während der Wintermonate, geeignet.

In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg. Den Kl. ist aus der Tatsache, daß sie Besitzer eines Bungalows sind, den sie auf dem ihnen mit Vertrag vom 18. August 1967 und Anschlußvertrag vom 15. Dezember 1971 überlassenen Grundstück errichtet und ausgebaut haben, kein Anspruch auf Bereinigung erwachsen.

1. Der vor Inkrafttreten des ZGB/DDR am 18. September 1967 geschlossene Pachtvertrag diente Erholungszwecken. Der Anschlußvertrag vom 15. Dezember 1971, durch dessen Nr. 2 den Kl. das Grundstück "für persönliche Wohn- oder Erholungszwecke" überlassen worden ist, hat sich ebenfalls auf die Nutzung zu Erholungs- und Freizeitzwecken beschränkt und ist zum 1. Januar 1976 gem. §§ 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB in ein Vertragsverhältnis nach §§ 312 ff. ZGB/DDR übergeleitet worden (vgl. MünchKomm/Kühnholz, Bd. 6, § 1 SchuldRAnpG, Rn. 14; Schnabel, DtZ 1995, 258, 262). Das Vertragsverhältnis der Parteien wird damit durch das Schuldrechtsanpassungsgesetz in § 1 Abs. 1 Nr. 1 erfaßt. Eine Bereinigung nach sachenrechtlichen Gesichtspunkten scheidet aus (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG).

Die Tatsache, daß der Überlassungsvertrag vom 15. Dezember 1971 gem. Nr. 2 zu persönlichen Erholungs- oder Wohnzwecken abgeschlossen worden ist, führt zu keinem anderen Ergebnis. Der Vertrag ist zunächst jahrelang zu Erholungszwecken ausgeübt worden. Bei alternativer Nutzungsmöglichkeit ist für die Einordnung des Vertrages aber die tatsächlich ausgeübte Nutzung entscheidend (Rövekamp, Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl. 1997, Rn. 178). Der Vertrag war damit gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG in die Schuldrechtsanpassung einzuordnen. Um einen Überlassungsvertrag i. S. v. § 1 Abs. 1 Nr. 2 SchuldRAnpG handelt es sich nicht. Als Vertrag gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG wäre der Vertrag aber gem. § 2 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG nur dann in die Sachenrechtsbereinigung einzubeziehen, wenn die Kl. das Grundstück unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 e SachenRBerG mit einem Eigenheim bebaut hätten.

Die Vorschriften beziehen, regelwidrig, den aufgrund eines Vertrages nach §§ 312 bis 315 ZGB/DDR mit staatlicher Genehmigung erfolgten Eigenheimbau in die Sachenrechtsbereinigung ein, wenn der Überlassende der Wohnnutzung nicht widersprochen hat. Regelwidrig ist die Einbeziehung deswegen, weil die einem Mietvertrag i. S. d. BGB vergleichbaren Rechtsverhältnisse wegen der fehlenden Verleihung eines dinglichen Nutzungsrechts bzw. fehlender Entstehung von Gebäudeeigentum an Nutzerbauten keine über die schuldrechtliche Berechtigung des Nutzers hinausgehende, den dinglichen Nutzungsrechten vergleichbare Belastung des Grundstücks vorsahen (MünchKomm/Kühnholz, § 2 SchuldRAnpG Rn. 5 f.; Schnabel, DtZ 1995, 258). Die Kl. haben zwar - am 1.1.1976 - gem.- §§ 296 ZGB/DDR, 5 Abs. 1 EGBGB) selbständiges Eigentum an der Baulichkeit erlangt. Das Baulichkeiteneigentum war jedoch wie eine bewegliche Sache zu behandeln (§ 296 Abs. 1 Satz 2 ZGB/DDR). Es war von dem Nutzungsrecht an der Bodenfläche abhängig (§ 296 Abs. 2 Satz 1 ZGB/DDR). Trotz der rechtlichen und tatsächlichen Bestandskraft dieser Verträge überwiegt mithin ihr schuldrechtlicher Charakter (MünchKomm/Kühnholz, § 2 SchuldRAnpG Rn. 5; Schnabel, DtZ 1995, 258). Die Grundkonzeption des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes sowie des Schuldrechtsanpassungsgesetzes sieht für dieses Rechtsverhältnisse deswegen eine Unanwendbarkeit des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes vor und bestimmt die grundsätzliche Einbeziehung in das Schuldrechtsanpassungsgesetz (BT Drucks. 12/7135, S. 26 ff., 31 ff.; Leutheusser-Schnarrenberger, DtZ 1993, 361). Die Einbeziehung der unechten Datschen in das Sachenrechtsbereinigungsgesetz ist aus diesem Grund gem. § 5 SachenRBerG nur in dem durch das Nachzeichnungsprinzip (§ 3 Abs. 2 S. 2 SachenRBerG) gebotenen Umfang zugelassen.

Die Kl. können hiernach nur dann in der Sachenrechtsbereinigung berücksichtigt werden, wenn - der Bungalow am 2. Oktober 1990 zu Wohnzwecken bestimmt und geeignet war,

- sie den Bungalow bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 zu Wohnzwecken genutzt haben, d. h. der Bungalow von ihnen nicht nur zeitweise bewohnt worden ist, sondern wenn die Kl. dort ihren Lebensmittelpunkt gehabt haben,

- diese Nutzung staatlich gebilligt worden ist und

- der Überlassende dieser Nutzung nicht widersprochen hat.

1.1. Es fehlt bereits an der Voraussetzung der Errichtung eines Eigenheims i. S. v. § 5 Abs. 1 und 2 SachenRBerG. Eigenheime sind gem. § 5 Abs. 2 SachenRBerG Gebäude, die für den Wohnbedarf bestimmt sind und eine oder zwei Wohnungen enthalten.

Ursprünglich war das Wochenendhaus nicht für den Wohnbedarf bestimmt. Es wurde zwar aufgrund einer Genehmigung in den Jahren 1984 bis 1986 umgebaut. Hierdurch hat es den Charakter eines Wochenendhauses aber nicht verloren. Bei dem Bungalow handelt es sich vielmehr nach wie vor um eine Baulichkeit i. S. v. §§ 296 ZGB/DDR, 5 Abs. 1 SchuldRAnpG.

Denn nach der Behauptung der Kl. wurde das Wochenendhaus lediglich mit einem gedämmten Satteldach versehen, es wurde eine frostsichere Eigenwasserversorgung installiert, die Sanitäranlage erweitert, ein Fenster ausgewechselt und der Freisitz überdacht. Daß sich an dem Charakter des Wochenendhauses nichts geändert hat, ergibt sich auch aus dem Erläuterungsbericht zur Erweiterung und Dachveränderung des Wochenendhauses sowie daraus, daß letztlich nur der Anbau eines Boots- und Fahrradschuppens an einen Bungalow genehmigt wurde. Den genannten, den Um- bzw. Anbau betreffenden Unterlagen ist ferner nicht zu entnehmen, daß die Kl. Aus- bzw. Umbauarbeiten und Aufwendungen vorgenommen hätten, die baulichen Maßnahmen i. S. d. Abs. 1 gleichzustellen wären (§ 12 Abs. 2 SachenRBerG).

Der Senat vermag darüber hinaus nicht festzustellen, daß die Kl. den Bungalow als Eigenheim genutzt und ihren Lebensmittelpunkt dorthin verlegt hatten. Die Kl. mögen sich zwar, wie auch von den erstinstanzlich vernommenen Zeugen bekundet, überwiegend, etwa neun bis zehn Monate im Jahr, auf dem Grundstück aufgehalten und sich dort mehr zu Hause gefühlt haben als in ihrer P. Wohnung. Dies reicht für eine Einbeziehung in die Sachenrechtsbereinigung jedoch nicht aus. Hauptgrund für die Einbeziehung unechter Datschen in die Sachenrechtsbereinigung nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG war es, dem Gedanken des Erhalts der Investition für den Erwerb und die Schaffung von Wohnraum grundsätzlich Vorrang vor den Eigentümerinteressen auf Herausgabe des Grundstücks zu geben, da Wohnraum ein für die Lebensführung unverzichtbares Gut ist (BT-Drucks. 12/ 5992, S. 98). Aus diesem Grund kann von einer Verlagerung des Lebensmittelpunktes i. S. d. § 5 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG nur bei Aufgabe des bisherigen Hauptwohnsitzes und Umzug in die unechte Datsche und deren dauernder Wohnungsnutzung gesprochen werden (Schnabel, DtZ 1995, 258, 262). Hieran fehlt es. Die Kl. wollten die alte Wohnung nach ihrer eigenen Erklärung im Senatstermin nicht aufgeben, weil sie preisgünstig war und um ihren Anspruch auf Wohnraumzuweisung nicht zu verlieren. In der Wohnung in P. befindet sich die Einrichtung der Kl., vor allem aber die umfassende Bibliothek des Kl. zu 1., während sie den umgebauten Bungalow 1986 mit ererbtem Mobiliar ausgestattet haben.

Die Kl. können hiernach nicht für sich in Anspruch nehmen, Wohnraum geschaffen zu haben. Im Hinblick auf die bestehende Wohnung ist der Wohnraum in der Datsche für ihre Lebensführung auch kein unverzichtbares Gut, weshalb sie auf die Regelung des § 24 SchuldRAnpG zu verweisen sind.

1.2. Die Sachenrechtsbereinigung scheitert nicht nur daran, daß die Kl. auf dem Grundstück nicht nachweisbar ihren Lebensmittelpunkt im Sinne von § 5 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG begründet haben. Der Bekl. ist auch deswegen nicht nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz verpflichtet, weil die gem. § 5 Abs. 1 Ziff. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG des weiteren erforderliche Billigung staatlicher Stellen fehlt.

Billigung i.S.d. §§ 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e, 10 Abs. 1 SachenRBerG ist die Handlung staatlicher Stellen, die die Inanspruchnahme des Grundstücks zu Wohnzwecken anordnete oder gestattete. Sie ist von der Bestätigung der baupolizeilichen Unbedenklichkeit des Vorhabens (Bauzustimmung) zu unterscheiden (Rövekamp, Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl. 1997 Rn. 549 f.). Nur eine mit Billigung staatlicher Stellen erfolgte Inanspruchnahme des Grundstücks zu Wohnzwecken hätte bei rechtmäßigem Vorgehen staatlicher Stellen u. U. zu einer Überführung des Grundstücks in Volkseigentum mit anschließender Verleihung eines verdinglichten Nutzungsrechts und schließlich in entsprechender Nachzeichnung zu einer Sachenrechtsbereinigung führen können (Senat, Urteil vom 7. November 1996 - 5 U 25/96 -). Denn andernfalls hätte es der Nutzer alleine in der Hand, unter Verweis auf die Geeignetheit des Gebäudes zu Wohnzwecken und faktischer Wohnungsnutzung Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz geltend zu machen (vgl. Czub in Czub/Schmidt Räntsch/Frenz, Einführung SachenRBerG Rn. 94). An einer derartigen Billigung staatlicher Stellen fehlt es. Die Zustimmung zur Veränderung der Datsche vom 30. April 1985, die gem. § 10 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG eine derartige Billigung vermuten ließe, wurde den Kl. für den Anbau eines Boots- und Fahrradschuppens an einen Bungalow, sowie für die Änderung der Dachkonstruktion, nicht jedoch für die Umgestaltung des Bungalows zu einem Wohnhaus erteilt. Im Hinblick darauf, daß die Kl. ihren Lebensmittelpunkt nach Beendigung der Umbauarbeiten im Jahr 1986 bzw. - wie erstinstanzlich behauptet - im Jahre 1987 verlegt haben wollen, war auch eine gem. § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG zu vermutende Billigung aus zeitlichen Gründen ausgeschlossen, weil die Frist nicht vor dem 2. Oktober 1990 abgelaufen war.

Zwangsverwaltete Westgrundstücke wurden von Herbst 1961 bis zum Inkrafttreten des Zivilgesetzbuches (ZGB) am 1. Januar 1976 und teilweise auch noch danach durch sogenannte Überlassungsverträge vergeben.

Durch diese "Verträge zur Überlassung eines unbebauten/bebauten Grundstückes" (ein Vertragsmuster findet sich beispielsweise bei Schnabel, Schuldrechtsänderungsgesetz, Seite 555 [Vertragsmuster 10], GRUNDEIGENTUM-VERLAG 1995) konnte eine Erholungsnutzung, aber auch eine Wohnnutzung vereinbart werden.

Wurde auf dem Grundstück lediglich eine Erholungsnutzung ausgeübt, ist ein solcher Überlassungsvertrag auch nur als ein Erholungsvertrag im Sinne § 1 Abs. 1 Nr. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz anzusehen. Der Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, das dem Grundstücksnutzer ein Recht zum Ankauf für den hälftigen Verkehrswert gewährt, ist in solchen Fällen ausgeschlossen (§ 2 Abs. 1 SachenRBerG). Der Nutzer kann sich dann nicht auf den wahlweise in dem Vertragsmuster angegebenen Nutzungszweck "oder zu Wohnzwecken" berufen, wenn eine solche Wohnungsnutzung tatsächlich nicht erfolgt ist.

Mit einem derartigen Fall hatte sich das Oberlandesgericht Brandenburg auseinanderzusetzen (Urteil vom 6. November 1997). Zunächst wurde mit staatlicher Billigung ein zu Wochenendzwecken vorgesehenes Gebäude (Datscha, Bungalowtyp "Colbitz") errichtet. Ausnahmsweise können allerdings unechte Datschen im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 e Sachenrechtsbereinigungsgesetz in die Sachenrechtsbereinigung einbezogen werden mit der Möglichkeit, daß der Nutzer das Grundstück zum halben Bodenwert erwerben kann. Voraussetzung ist, daß mit ausdrücklicher staatlicher Billigung der Umbau/die Umnutzung des zunächst nur zu Erholungszwecken errichteten und genutzten Gebäudes hin zur alleinigen Wohnungsnutzung erfolgt ist.

Diese Wohnungsnutzung wird von Nutzern vielfach nur behauptet. Im betreffenden Fall hatte der Grundstücksnutzer seine Hauptwohnung in Potsdam niemals aufgegeben. Diese zweigleisige Wohnsitzbegründung hat das OLG Brandenburg nicht als ausreichend für die nach § 5 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG notwendige alleinige Lebensmittelpunktbegründung auf dem Erholungsgrundstück angesehen und folgende Voraussetzungen für die Einbeziehung solcher Fälle in die Sachenrechtsbereinigung aufgestellt:

1. Ein solcher Bungalow muß am 2. Oktober 1990 zu Wohnzwecken bestimmt und geeignet gewesen sein,

2. der Nutzer muß den Bungalow bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 zu Wohnzwecken tatsächlich genutzt und seinen Lebensmittelpunkt dort gehabt haben,

3. diese Nutzung muß staatlich gebilligt worden sein,

4. der Überlasser darf der Nutzung nicht widersprochen haben.

Ähnlich gelagert sind Fälle, wo es darum geht, ob Erholungsnutzungsverträge in die Sachenrechtsbereinigung einbezogen werden können. Dabei geht es letztlich um dieselben Grundsätze.

Der Bundesgerichtshof hat dabei durch Beschluß vom 11. Dezember 1997 die vom Brandenburger Oberlandesgericht aufgestellten Grundsätze zur Einbeziehung von Erholungsnutzungsverträgen in die Sachenrechtsbereinigung bestätigt.

In dem betreffenden Fall war auf einem Erholungsnutzungsgrundstück ein Bungalow (B 34-Datsche) errichtet worden. Der war um 60 % größer als genehmigt. Der Nutzer meldete in der Folgezeit seinen ersten Wohnsitz auf dem Grundstück an (September 1990), behielt aber seine Berliner Wohnung bei. Der Überlassende widersprach der Nutzung allerdings unverzüglich.

Das Brandenburger Oberlandesgericht traf zu dem Fall folgende wichtige Aussagen:

1. Erholungsnutzungsgrundstücke sind nur ausnahmsweise in die Sachenrechtsbereinigung einbeziehbar.

2. Umbau und Nutzungsänderung eines Erholungsbungalows zu Wohnzwecken müssen mit ausdrücklicher staatlicher Billigung erfolgt sein. Die Errichtung eines Schwarzbaus oder eine ohne staatliche Zustimmung erfolgte Erweiterung eines genehmigten Bungalows gilt stets als ohne staatliche Billigung erfolgt.

3. Erfährt der Grundstückseigentümer erst nach mehreren Jahren von der Nutzungsänderung, kann er noch ab Kenntnis innerhalb eines angemessenen zeitlichen Zusammenhangs wirksam Widerspruch erheben.