Einbeziehung von Hobbyräumen außerhalb der Wohnung in die Wohnfläche, Mieterhöhungsverlangen vor dem Stichtag des Mietendeckels

1. Außerhalb der Wohnung gelegene Räume im Untergeschoss können, auch wenn sie nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften als Wohnräume nicht (bau-) genehmigungsfähig wären, bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen sein, wenn sie durch ausdrücklich im Mietvertrag getroffene Vereinbarung als Hobbyräume mitvermietet und ihre Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen worden sind; inwieweit sich die Lage solcher Hobbyräume, ihre lichte Höhe oder ihre Ausstattung wohnwertmindernd auswirken, ist im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bewerten.

2. Für deutlich vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 (Stichtag des Berliner Mietendeckels) zugegangene Mieterhöhungsverlangen ist für die Beantwortung der Frage, ob sie in den Anwendungsbereich des § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG fallen oder nicht, nicht danach zu differenzieren, ob die Vertragsänderung durch Zustimmung des Mieters oder durch Verurteilung zur Zustimmung zustande kommt.

(Leitsätze der Redaktion)

Das AG hat die Bekl. mit Urteil vom 26. September 2019 verurteilt, der von der Kl. verfolgten Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 990 € um 70 € auf nunmehr 1.060 € ab dem 1. April 2019 zuzustimmen. Nach einem Hinweis der Kammer machen die Bekl. nunmehr geltend, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung (auch) wegen § 3 Abs. 1 MietenWoG nicht verlangt werden könne.

II. 1. Die Kl. hat gegen die Bekl. aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 563a Abs. 1 BGB den vom Amtsgericht zuerkannten Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete mit Wirkung ab 1. April 2019.

Die Einwendungen der Bekl. rechtfertigen keine andere Entscheidung. Die Kammer nimmt auf den Hinweis vom 29. Januar 2020 - mit Blick auf die Stellungnahme der Bekl. vom 27. Februar 2020 - mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug:

Die Kammer hat die Bekl. nicht missverstanden. Denn mit bauordnungsrechtlichen Vorschriften waren sowohl die BauO Berlins als auch die WoFlV bzw. die Vorgängerregelung gemeint.

Die Kammer hat ausdrücklich auf § 2 Abs. 3 Nr. 1 lit a) WoFlV Bezug genommen. Nach dieser Regelung handelt es sich bei den Hobbyräumen im Untergeschoss nicht um außerhalb der Wohnung gelegene Kellerräume; nur in diesem Falle wären sie für eine Berücksichtigung der Wohnfläche nicht in Betracht gekommen.

In der im Hinweisbeschluss zitierten Entscheidung aus dem Jahr 2019 (Urt. v. 16.1.2019 - VIII ZR 173/18, juris [Fehlzitat, gemeint ist die Entscheidung VIII ZR 173/17, GE 2019, 313, d. Red.]) hat der BGH seine Rechtsansicht bezüglich einer wie hier gegebenen Fallkonstellation nicht aufgegeben, sondern an die Entscheidung aus dem Jahr 2009 angeknüpft. Die Bekl. übersieht, dass es nicht um die Frage geht, wie die Fläche bestimmter besonderer Räumlichkeiten einer Wohnung - etwa von Terrassen- und Balkonflächen und von Räumen mit Dachschrägen oder unter Treppen - ermittelt wird, sondern um die Frage, ob zu Wohnzwecken vermietete Räume, obgleich sie nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften ggf. als Wohnräume nicht (bau-) genehmigungsfähig wären, auch bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen sind. Deshalb gilt der von den Bekl. herangezogene Grundsatz, dass „man auf die mietvertragliche Definition, was als Wohnfläche gilt, nicht abheben darf“, hier gerade nicht, wenn man die von der Kammer zitierten Gründe berücksichtigt, die der BGH in den beiden Entscheidungen im Jahr 2009 und im Jahr 2019 dazu getroffen hat. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine - wie hier ausdrücklich im Mietvertrag getroffene - Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, vorrangig zu berücksichtigen; auf der Grundlage dieser Vereinbarung ist sodann die Wohnfläche - hier nach den Regelungen der WoFlV - zu berechnen.

Inwieweit sich die Lage der Hobbyräume, ihre lichte Höhe oder ihre Ausstattung sich wohnwertmindernd auswirkt, ist im Rahmen der Einordnung in die Spannenbreite des Mietspiegelfeldes zu bewerten. Wohnwertmindernde Umstände sind insoweit nicht ersichtlich.

2. Der Einwand der Bekl., § 3 Abs. 1 des nach dem Hinweis der Kammer vom 29. Januar 2020 in Kraft getretenen MietenWoG Bln stehe dem Anspruch der Kl. entgegen, greift nicht.

Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist - vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Regelungen - eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. datiert vom 30. Januar 2019 und ist den Bekl. unbestritten spätestens am 31. Januar 2019 zugegangen. Die begehrte Vertragsänderung tritt - unter den weiteren, hier gegebenen Voraussetzungen der §§ 558, 558a BGB - nach § 558b Abs. 1 BGB mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens ein, hier am 1. April 2020 (richtig: 1. April 2019, d. Red.). Für den Fall, dass der Mieter - wie hier die Bekl. - der Erhöhung nicht zustimmt, tritt die Vertragsänderung nach § 894 Satz 1 ZPO mit der rechtskräftigen Verurteilung, allerdings mit Wirkung zum nach § 558b Abs. 1 BGB vorausgesetzten Zeitpunkt ein.

Danach ergibt sich hier in zeitlicher Hinsicht schon nicht, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln der mit der Berufung verfolgten Verurteilung zur Zustimmung entgegensteht bzw. entgegenstehen kann (vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 4.3.2020 - 213 C 136/19, GE 2020, 401 = juris Rn. 15; Schultz, GE 2020, 168 [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121 [129] a.A. LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.3.2020 - 67 S 274/19, GE 2020, 468 = juris, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 1.6.2020).

Diesem Ergebnis entsprechen die Erwägungen des Landesgesetzgebers in den Gesetzesmaterialien (hier: Änderungsantrag der Fraktionen der SPD, Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen, Begründung der Beschlussempfehlung v. 21.1.2020, S. 6). Danach soll der in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln definierte Stichtag verhindern, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt wird. Es bestünde die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das (deutlich) vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen ist, begründet diese Gefahrenlage nicht, denn es ist in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden. Das gilt erst recht, wenn sogar der Wirkungszeitpunkt vor dem Stichtag liegt.

§ 558b Abs. 2 BGB regelt das (weitere) Verfahren für den Fall, dass der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt. Die Rechtsfolge - der Eintritt der Vertragsänderung zu dem in § 558b Abs. 1 BGB genannten Zeitpunkt - gilt uneingeschränkt auch für den Fall, dass der Vermieter den Anspruch aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB gerichtlich geltend machen muss.

Nach alledem ergibt sich kein rechtlicher oder sachlich begründbarer Anknüpfungspunkt für eine Differenzierung danach, ob die Vertragsänderung nach § 558b Abs. 1 BGB oder nach §§ 558b Abs. 1, 2 BGB, 894 ZPO eintritt und - je nachdem - in den Anwendungsbereich des § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG fällt (oder nicht).

III. […] 2. Die Revision ist zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen, soweit die Kammer von der Entscheidung der ZK 67 des LG Berlin abweicht (LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.3.2020 - 67 S 274/19, GE 2020, 468 = juris). Anders als die ZK 67 in ihrem Vorlagebeschluss hält die Kammer die Frage der Verfassungsmäßigkeit des MietenWoG Bln nicht für entscheidungserheblich, weil § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln - jedenfalls bei gebotener verfassungskonformer Auslegung (vgl. BVerfG, Beschl. v. 18.7.2019 - 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, GE 2019, 1097 = juris Rn. 36) Mieterhöhungen, deren Wirkungszeitpunkt vor dem dort genannten Stichtag liegt, nicht erfasst.

Außerhalb der Wohnung gelegene Räume im Untergeschoss (Keller) können, auch wenn sie nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht als Wohnräume genehmigungsfähig wären, bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen sein, wenn sie durch ausdrücklich im Mietvertrag getroffene Vereinbarung als Hobbyräume mitvermietet und ihre Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einbezogen worden sind. Für „deutlich“ (?) vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 (Stichtag des Berliner Mietendeckels) zugegangene Mieterhöhungsverlangen ist für die Beantwortung der Frage, ob sie in den Anwendungsbereich des § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG fallen oder nicht, nicht danach zu differenzieren, ob die Vertragsänderung durch Zustimmung des Mieters oder durch Verurteilung zur Zustimmung zustande kommt, so das LG Berlin (ZK 65).

Das AG hat die Beklagten auf Basis eines den Beklagten spätestens am 31. Januar 2019 zugegangenen Mieterhöhungsverlangens der Klägerin vom 30. Januar 2019 mit Urteil vom 26. September 2019 verurteilt, der von der Klägerin verlangten Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 990 € um 70 € auf nunmehr 1.060 € ab dem 1. April 2019 zuzustimmen. Die Beklagten sind der Ansicht, dass die mitgemieteten Hobbyräume als Kellerräume nicht zur Wohnfläche zählen, und sie machen geltend, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung (auch) wegen § 3 Abs. 1 MietenWoG nicht verlangt werden könne.

Die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg. Die Klägerin hat den vom AG zuerkannten Anspruch auf Mieterhöhung mit Wirkung ab 1. April 2019.

Bei den Hobbyräumen im Untergeschoss handelt es sich nicht um außerhalb der Wohnung gelegene Kellerräume; nur in diesem Falle kämen sie für eine Berücksichtigung der Wohnfläche nicht in Betracht. Soweit es die Einwendungen gegen den Flächenansatz betrifft, geht es nicht um die Frage, wie die Fläche bestimmter besonderer Räumlichkeiten einer Wohnung ermittelt wird, sondern darum, ob zu Wohnzwecken vermietete Räume, obgleich sie nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht als Wohnräume genehmigungsfähig wären, bei der Wohnflächenermittlung zu berücksichtigen sind. Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine – wie hier ausdrücklich getroffene – Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, vorrangig zu berücksichtigen; auf der Grundlage dieser Vereinbarung ist sodann die Wohnfläche – hier nach den Regelungen der Wohnflächenverordnung – zu berechnen.

Inwieweit sich die Lage der Hobbyräume, ihre lichte Höhe oder ihre Ausstattung wohnwertmindernd auswirken, ist im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bewerten.

§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln steht dem Anspruch der Klägerin nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift ist eine Miete verboten, welche die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin datiert vom 30. Januar 2019 und ist den Beklagten spätestens am 31. Januar 2019 zugegangen. Die begehrte Vertragsänderung tritt mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang ein (also am 1. April 2019). Für den Fall, dass der Mieter der Erhöhung nicht zustimmt, tritt die Mieterhöhung mit der rechtskräftigen Verurteilung (rückwirkend) zum selben Zeitpunkt ein.

Ob das MietenWoG Bln verfassungskonform ist, ist vorliegend nicht entscheidungserheblich, weil § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln bei gebotener verfassungskonformer Auslegung Mieterhöhungen, deren Wirkungszeitpunkt vor dem Stichtag liegt, nicht erfasst. Der in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln definierte Stichtag soll verhindern, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor ihrem Inkrafttreten „durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt wird“, so das LG. Es bestünde die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzten, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das „deutlich“ vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen sei, begründe diese Gefahr nicht, denn es sei „in Unkenntnis des Senatsbeschlusses“ an den Mieter gerichtet worden. Das gelte erst recht, wenn sogar der Wirkungszeitpunkt vor dem Stichtag liege.

Es gebe weder rechtliche noch sachliche Gründe, danach zu differenzieren, ob die Mieterhöhung aufgrund freiwilliger Zustimmung des Mieters oder durch die gerichtliche Verurteilung zur Zustimmung erfolge.