Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung

1. Aus § 37 Abs. 2 BGB ergibt sich keine Rechtsgrundlage zur Ermächtigung einzelner Wohnungseigentümer zur Einberufung einer Versammlung durch das Gericht (Rechtspfleger).

2. Ist ein Verwaltungsbeirat vorhanden, der seiner Verpflichtung nach § 24 Abs. 3 WEG zur Einberufung einer Versammlung zum Zwecke der Verwalterbestellung nicht nachkommt, richtet sich eine Klage und Verurteilung allein gegen die Beiratsmitglieder gemeinsam, nicht gegen die übrigen Wohnungseigentümer.

Die Parteien sind Eigentümer der Sondereigentumseinheiten in der Wohnanlage. Sie bilden gemeinsam die entsprechende Wohnungseigentümergemeinschaft. Nachdem der bisherige Verwalter das Amt an 6.11.2008 zum 31.12.2008 niedergelegt und den entsprechenden Vertrag gekündigt hat, ist die Gemeinschaft seit dem 1.1.2009 verwalterlos.

Eine Eigentümerversammlung steht nicht an. Die Kl. möchten, dass eine einberufen wird, damit von den Eigentümern eine neue Hausverwaltung bestellt werden kann. Mit Schreiben vom 3.2.2009 ist der Verwaltungsbeirat gebeten worden, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Auf der Eigentümerversammlung vom 13.12.2006 sind unter TOP 11 die drei unter Ziffer 1 des Tenors genannten Eigentümer zu Verwaltungsbeiräten bestellt worden und haben die Wahl auch angenommen.

Mit Schriftsatz vom 10.3.2009 haben die Kl. den gegen die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten "Antrag" angekündigt,

"Frau ... zu ermächtigen, zu einer Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Tagesordnungspunkt ‚Bestellung eines Verwalters und Abschluss eines Verwaltervertrages' einzuladen."

Der Eigentümer W. hat den Anspruch - auch für den Eigentümer H. - anerkannt und Kostenentscheidung nach § 93 ZPO beantragt. Das Gericht hat den Antrag nach ZPO behandelt, das schriftliche Vorverfahren angeordnet und einen Ersatzzustellungsbevollmächtigten bestellt. In der mündlichen Verhandlung wurden Hinweise erteilt.

Daraufhin haben die Kl. hilfsweise beantragt, - wie erkannt -.

Die Bekl. sind im Termin nicht erschienen.

Die Klage ist zulässig, hinsichtlich des Hauptantrags jedoch nicht begründet. Insoweit war sie durch sog. unechtes Versäumnisurteil abzuweisen. Der Hilfsantrag ist demgegenüber begründet, insoweit war durch Versäumnisurteil zu entscheiden.

I. Die Klage ist zulässig.

Das Amtsgericht Charlottenburg ist sachlich und örtlich für die Entscheidung gemäß § 43 Nr. 1 WEG n. F. ausschließlich zuständig.

Das Verfahren war auch als ZPO-Verfahren zu führen. Entgegen einer verbreiteten Auffassung in der Literatur ist im Falle einer verwalterlosen Eigentümergemeinschaft nicht analog §§ 37 Abs. 2 BGB, 122 Abs. 3 AktG, 50 GmbHG ein Antrag im FGG-Verfahren zu stellen, der nach § 11 FGG vom Rechtspfleger zu bescheiden wäre (so beispielsweise Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl. § 24 Rdnr. 4; Elzer in Jennißen, WEG, § 24 Rdnr. 33 f.).

Diese Auffassung ist jedoch abzulehnen. Bei den genannten Vorschriften aus dem Vereins-, Aktiengesellschafts- und GmbH-Recht handelt es sich um Ausnahmeregelungen, die dort jeweils extra normiert sind. Sie können mangels versehentlicher Regelungslücke nicht auf Wohnungseigentümergemeinschaften analog angewendet werden. Es wäre vielmehr Sache des Gesetzgebers gewesen, eine ähnliche Vorschrift im Rahmen der WEG-Reform zu schaffen. Insofern muss ein Verfahren eines (oder mehrerer) Eigentümer gegen die übrigen im Zivilprozess geführt werden (Palandt-Bassenge, BGB, 68. Aufl., § 24 Rdnr. 4).

II. 1. Die Klage ist hinsichtlich des Hauptantrags nicht begründet.

Den Kl. steht hinsichtlich der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung auch ein Individualanspruch unabhängig von der Erreichung eines Quorums nach § 24 Abs. 2 WEG zu. Dieser beruht auf § 21 Abs. 4 WEG (vgl. OLG Frankfurt, NJW 2009, 300). Allein die Einberufung einer Eigentümerversammlung zum Zwecke der Bestellung einer neuen Hausverwaltung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil eben zur Zeit kein Verwalter vorhanden ist.

Dieser Anspruch der Kl. aus § 21 Abs. 4 WEG richtet sich aber vorliegend nicht wie sonst gegen sämtliche übrigen Eigentümer, sondern nur gegen die Verwaltungsbeiräte. Dies beruht auf § 24 Abs. 3 WEG. Nach § 24 Abs. 3 WEG ist der Beiratsvorsitzende nicht nur berechtigt, sondern in Verbindung mit § 21 Abs. 4 WEG ggf. auch verpflichtet, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

Soweit in der Literatur vertreten wird, er könne zur Einberufung nicht gezwungen werden, ist eine Begründung nicht ersichtlich. Sie könnte sich nur aus der Gesetzesformulierung "kann" ergeben (so beispielsweise Palandt-Bassenge, BGB, 68. Aufl., § 24 WEG Rdnr. 3; Vandenhouten in Köhler/Bassenge, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 4 Rdnr. 26: Drasdo, Eigentümerversammlung nach WEG, 4. Aufl., B. VII. Rdnr. 169; Spielbauer/Then, Wohnungseigentumsgesetz, § 24 Rdnr. 20).

Allerdings heißt es im Gesetz nicht, "der Beirat kann einberufen", sondern "kann die Versammlung ... von ... einberufen werden". In Verbindung mit der Stellung innerhalb der Norm und deren Sinn bedeutet das eine Ermächtigung des Beirats bzw. dessen Vorsitzenden zur Einberufung in bestimmten Fällen. Insoweit mag dem Beirat ein Ermessen eingeräumt sein. Wenn aber ein Anspruch einzelner Eigentümer auf Fassung bestimmter Beschlüsse (hier der Bestellung einer neuen Verwaltung) besteht und die Einladung nicht durch einen Hausverwalter erfolgen kann, ist das Ermessen des Beirats auf Null reduziert, dieser also zur Einberufung der Eigentümerversammlung verpflichtet.

Das kann dann gerichtlich durchgesetzt werden (Bub in Staudinger, BGB 2005, § 24 WEG Rdnr. 77). Dagegen spricht nicht etwa, dass das Rechtsschutzbedürfnis fehlte, weil sich ein Eigentümer nach § 37 Abs. 2 BGB analog im FGG-Verfahren zur Einberufung ermächtigen lassen könnte, wie es in der Literatur vertreten wird (Elzer in Jennißen, WEG, § 24 Rdnr. 23, 24). Ein Vorgehen in FGG-Verfahren ist nach der WEG-Reform aus den o. g. Gründen eben nicht mehr möglich. Und es ist nicht ersichtlich, inwieweit eine Klage gegen die übrigen Eigentümer auf Ermächtigung eines einzelnen Eigentümers/Kl. einfacher sein sollte als eine Klage gegen den Verwaltungsbeirat. Im Gegenteil: Die gerichtliche Ermächtigung eines einzelnen Eigentümers birgt eher noch die Gefahr unterschiedlicher oder gar mehrfacher Entscheidungen, wenn mehrere Eigentümer getrennt Klage erheben. Diese Ermächtigung des einzelnen Eigentümers ist vielmehr erst dann möglich, wenn sowohl die Hausverwaltung als auch der Verwaltungsbeirat die Eigentümerversammlung nicht einberufen und dazu auch nicht verurteilt werden können. Dies entspricht auch der Gesetzessystematik, wonach zunächst die Hausverwaltung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung berechtigt und verpflichtet ist und nur subsidiär dann der Verwaltungsbeiratsvorsitzende. Dass einzelne Eigentümer gerichtlich zur Einberufung ermächtigt werden, ist im Gesetzestext überhaupt nicht vorgesehen und muss deshalb als "letztrangige" Ausnahme gesehen werden. Da hier ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, muss dieser zunächst in Anspruch genommen werden mit der Folge, dass der Hauptantrag abzuweisen war.

Dem steht das Anerkenntnis der Eigentümer W. nicht entgegen, weil es nicht in der mündlichen Verhandlung erklärt wurde und nicht für alle Eigentümer gilt. Es ist schlicht unbeachtlich.

2. Demgegenüber ist der Hilfsantrag begründet, soweit er sich gegen die drei Verwaltungsbeiräte richtet.

Dass den Kl. ein Individualanspruch auf Einberufung einer Eigentümerversammlung zwecks Bestellung einer neuen Hausverwaltung aus § 21 Abs. 4 WEG zusteht, wurde bereits oben dargelegt. Dieser Anspruch richtet sich zunächst gegen die Hausverwaltung (OLG Frankfurt a. M., NJW 2009, 300), kann aber mangels einer solchen nicht durchgesetzt werden.

Insofern ist dann der Verwaltungsbeiratsvorsitzende aus § 24 Abs. 3 WEG - wie oben dargelegt - ermächtigt und wegen Ermessensreduktion auf Null auch verpflichtet, entsprechend zur Eigentümerversammlung einzuladen.

Da vorliegend kein Verwaltungsbeiratsvorsitzender bestimmt worden ist, sind alle drei Beiräte zur gemeinschaftlichen Einberufung verpflichtet. Auch wenn nach § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Beirats zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt ist, entspricht es allgemeiner Meinung, dass - falls ein solcher nicht bestimmt ist - die Einberufung durch sämtliche Mitglieder des Beirats erfolgen kann (Palandt-Bassenge, aaO, Rdnr. 3).

Nach alledem ist auch der Hilfsantrag gegen die übrigen Eigentümer abzuweisen, soweit sie nicht Verwaltungsbeiräte sind. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Eine Kostenentscheidung nach § 93 ZPO schied aus, weil das schriftliche Anerkenntnis keine Wirkung entfalten konnte, weil es nicht für alle Bekl. abgegeben wurde.

Ist ein Verwaltungsbeirat vorhanden, der seiner Verpflichtung nach § 24 Abs. 3 WEG zur Einberufung einer Versammlung zum Zwecke der Verwalterbestellung nicht nachkommt, richten sich Klage und Verurteilung allein gegen die Beiratsmitglieder gemeinsam, nicht gegen die übrigen Wohnungseigentümer.

Obwohl das Verwalteramt seit Monaten vakant ist, weigert sich der zuständige Beirat, eine Eigentümerversammlung zwecks Bestellung eines Verwalters einzuberufen. Einige Wohnungseigentümer wollen vom Gericht die Ermächtigung, anstelle des Beirats selbst die Versammlung einzuberufen.

Das Gericht hält den Hauptantrag für unbegründet, regte einen Hilfsantrag an und verurteilt die drei vorhandenen Beiratsmitglieder, vorläufig vollstreckbar gemeinsam zu einer Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt "Bestellung eines Verwalters und Abschluss eines Verwaltervertrages" einzuladen.

Die Entscheidung wirft mehr Fragen auf, als sie beantwortet. Zutreffend ist, dass die Ermächtigung zur Einberufung der Versammlung nicht analog § 37 BGB durch den Rechtspfleger erfolgen kann, weil das in dieser Vorschrift angesprochene FGG-Verfahren mit der WEG-Reform entfallen und alle Wohnungseigentumssachen insgesamt in die ZPO überführt worden sind. Die ZPO kennt derartige fürsorgliche Maßnahmen nicht, lässt auch keine einstweiligen Anordnungen im Rahmen des Hauptsacheprozesses zu und stellt für vorläufige Maßnahmen ohnehin nur das selbständige Verfahren der einstweiligen Verfügung bereit.

• Wie kann das Urteil vorläufig vollstreckt werden? Der Urteilstenor richtet sich nicht auf Abgabe einer Willenserklärung, sondern auf Vornahme einer unvertretbaren Handlung durch den Verwaltungsbeirat. Die Vollstreckung müsste nach Vorstellung des Gerichts durch Androhung von Zwangsgeld oder Zwangshaft gegen die drei Mitglieder des Beirats erfolgen, die gemeinsam für die Einberufung der Versammlung verantwortlich sind. Damit wäre ein anschließendes Verfahren im Wege der Zwangsvollstreckung mit einem neuen Rechtsmittelzug nötig.

• Wie konkret müsste die Zwangsmittelandrohung sein? In dem Zwangsmittelbeschluss müsste das Gericht wohl nicht nur allgemein angeben, dass der Beirat überhaupt eine Versammlung einzuberufen hat, sondern es müssten angemessene Grenzen für den Zeitraum und die Bestimmung des Ortes gesetzt werden. Ein Versammlungslokal müsste angemietet werden, aber woher bekommen die Beiratsmitglieder die Vorschüsse für die Miete? Lassen die Beiratsmitglieder diese Grenzen unbeachtet, könnten - immer nach Vorstellung des erkennenden Gerichts - zwar erneut Zwangsmittel festgesetzt werden, aber die Einberufung der Versammlung rückt dadurch nicht näher. Angesichts der zu erwartenden Auseinandersetzungen und Rechtsbehelfe dürfte die Gemeinschaft, die seit dem 1. Januar 2009 ohne Verwalter ist, kaum noch in diesem Jahr die Möglichkeit zur Bestellung eines Verwalters erhalten.

• Ausschluss jeder Vollstreckung aus dem Urteil! In Wahrheit hat die Klägerseite keinerlei Möglichkeit, bei Untätigkeit des Beirats zwangsweise gegen diesen vorzugehen. Der Beiratsvertrag stellt bei Unentgeltlichkeit einen Auftragsvertrag dar oder bei einer Vergütung eine Geschäftsführung im Sinne des § 675 BGB. Für beide Fallgestaltungen nimmt die Kommentarliteratur zur ZPO übereinstimmend an, dass die Vollstreckung nach § 888 Abs. 3 ZPO generell ausgeschlossen ist, weil die Zwangsmittelvorschriften bei einer Verurteilung zur Leistung von Diensten aus einem Dienstvertrag nicht zur Anwendung kommen und sowohl Auftrag wie Geschäftsführung einem Dienstvertrag gleichstehen.

• Warum keine Ermächtigung der Kläger? Wenn die Gemeinschaft schon seit mehr als einem halben Jahr ohne Verwalter ist und der vorhandene Beirat auch nicht erkennen lässt, dass er die notwendige Einladung zur Versammlung vornimmt, spricht viel dafür, entgegen den Regularien des § 24 WEG einen Individualanspruch jedes einzelnen Wohnungseigentümers auf Einberufung einer Versammlung in der Weise zu unterstützen, dass er durch gerichtliche Entscheidung ermächtigt wird, selbst eine Versammlung mit Verwaltervorschlag einzuberufen und für einen Versammlungsort zu sorgen. Die Klägerseite hat daran offenbar das größte Interesse, während die Prozessgegner ersichtlich untätig bleiben und auch keinerlei Gegengründe geltend machen können. Zu überlegen ist die Klarstellung, dass damit auch das Recht zur Einberufung einer zweiten, sogenannten Eventualversammlung verbunden ist. Sabotieren nämlich die anderen Wohnungseigentümer die erste Versammlung, wird die Beschlussfähigkeit in der ersten Versammlung nicht erreicht. In der einzuberufenden Eventualversammlung kann der klagende Wohnungseigentümer dann notfalls mit seiner einzigen Stimme einen Verwalter bestellen und den Verwaltervertrag genehmigen.

• Ermächtigung durch einstweilige Verfügung? Mit dem vorliegenden Verfahren machen es sich die Gerichte selbst unnötig schwer. Wenn seit vielen Monaten ein verwalterloser Zustand gegeben ist und auch der Beirat ersichtlich nicht tätig werden will, ist die Verwalterbestellung eine dringende Angelegenheit und muss effektiv über das Gericht durchgesetzt werden können. Der Verwalter hat wichtige Aufgaben, die tagtäglich anfallen können. Es bedarf deshalb wohl nicht einmal des (allerdings jederzeit möglichen) Vortrags, dass konkrete Verwaltungsmaßnahmen anstehen, denn diese sind nach sieben Monaten mit Sicherheit notwendig. In dieser Regelungsverfügung, die sofort vollstreckbar ist, hat der ermächtigte Wohnungseigentümer ein wirksames Instrument, um die Verwalterbestellung ohne Zeitverzug voranzutreiben. Da es um die Willensbildung der Wohnungseigentümer geht, stehen die anderen Wohnungseigentümer auf der Antragsgegnerseite. Zustellung an einen genügt nach § 170 Abs. 3 ZPO, doch sollte die Zustellung praktischerweise an die drei Beiratsmitglieder gehen. Da die Verwalterbestellung zwingend ist, werden die übrigen Wohnungseigentümer regelmäßig keine Veranlassung haben, der einstweiligen Verfügung mit Rechtsmitteln entgegenzutreten. Lehnen sie in der einberufenen Versammlung die Bestellung eines Verwalters ab, kann der Kläger die Wohnungseigentümer auf Einsetzung eines Verwalters durch das Gericht verklagen. Auch dieser Anspruch wird bei Eilbedürftigkeit durch einstweilige Verfügung durchsetzbar sein. Der ermächtigte Wohnungseigentümer muss nur einen geeigneten Verwalter (mit dessen Einwilligung und Vertragsentwurf) vorschlagen, gegen dessen Bestellung keine wichtigen Gründe mit Erfolg erhoben werden können.