Einberufung

Einberufung; Mangel; Eigentümerversammlung; Kausalität; Abrechnung; Verwalterabrechnung; Jahresabschluß; Verwaltervertrag; fristlose Kündigung; Abberufung; Verwalter

1. Ein Mangel der Einberufung zur Wohnungseigentümerversammlung steht der Wirksamkeit eines in dieser gefaßten Beschlusses dann nicht entgegen, wenn nach dem Abstimmungsergebnis auszuschließen ist, daß der Beschluß bei ordnungsgemäßer Einberufung anders ausgefallen wäre.

2. Die Abrechnung des Verwalters ist kein Jahresabschluß in Form einer Bilanz, sondern lediglich eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung mit der Aufteilung des Ergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Fällig gewordene, aber in dem betreffenden Wirtschaftsjahr noch nicht beglichene Rechnungen sind daher in den Jahresabschluß nicht einzustellen.

3. Zu den Voraussetzungen, unter denen ein Verwalter abberufen und der Verwaltervertrag fristlos gekündigt werden kann.

2. Im Streit ist lediglich noch die Frage, ob die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages v. 31.1.1995 berechtigt war und demgemäß zu einer sofortigen Beendigung des Verwaltervertrages geführt hat.

Das LG hat die Gründe, die eine fristlose Kündigung rechtfertigten, darin gesehen, daß der Ast. die Wohngeldabrechnungen 1992 und 1993 bis zum Zeitpunkt der am 31.1.1995 erfolgten Kündigung nicht erstellt habe. Auch seien die Konten nicht gedeckt gewesen, wobei das LG insbesondere darauf abgehoben hat, daß der Ag. einerseits ausstehende Wohnungsgelder nicht beigetrieben, aber andererseits ein von den Wohnungseigentümern nicht genehmigtes eigenes Darlehen gewährt habe, um die Liquidität zu sichern. In diesem Zusammenhang sei insbesondere auch versäumt worden, den Kostenumfang der anstehenden Instandsetzungsarbeiten zu ermitteln und die im Hinblick darauf notwendigen Maßnahmen zur Sicherung der Liquidität zu treffen.

Dies läßt Rechtsfehler nicht erkennen.

3. Soweit der Ast. meint, der Beschluß der Eigentümer v. 28.1.1995 sei in bezug die in ihm beschlossene fristlose Kündigung unwirksam, weil die Einladung zu der Eigentümerversammlung v. 2.1.1997 nur die Abwahl des Verwalters, nicht aber die fristlose Kündigung erfaßt habe, ist dem entgegenzuhalten, daß es naheliegt, in dem Tagesordnungspunkt der Beschlußfassung über die - sofortige - Abwahl des Verwalters auch die Beschlußfassung über die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages als mitenthalten anzusehen. Dies kann aber letztlich dahin stehen, weil ein insoweit bestehender Einberufungsmangel ebenso wie die vom LG zutreffend als unschädlich beurteilte Nichteinladung des Ast. für das Zustandekommen des Kündigungsbeschlusses nicht ursächlich geworden sein kann. Denn angesichts des eindeutigen Abstimmungsergebnisses (36 Ja-Stimmen zu drei Enthaltungen) ist bei vernünftiger Betrachtung auszuschließen, daß sich die Dinge anders entwickelt hätten, wenn die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages ausdrücklich im Einladungsschreiben v. 2.1.1995 enthalten gewesen wäre (zu Fragen der fehlenden Kausalität des Einberufungsmangels zuletzt OLG Hamm NJW-RR 1997, 523, 524).

4. Ohne Rechtsfehler hat das LG das Vorliegen von Gründen für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages bejaht. Die vorzeitige Abberufung des Verwalters - damit auch die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages - setzt voraus, daß wichtige Gründe für diese Maßnahmen bestehen. Solche sind gegeben, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist, und den Eigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig auf einem Verschulden des Verwalters beruhenden Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann (OLG Düsseldorf WM 1997, 67, 68; BayObLG WM 1990, 464). ...

Die Aufstellung der Jahresabrechnung ist eine der Hauptpflichten des Verwalters (BayObLG WM 1997, 345). Nicht schon der Wirtschaftsplan, sondern erst die Abrechnung zum Jahresende stellt die Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen der Gemeinschaft und dem einzelnen Eigentümer verbindlich fest (Bühler ZMR 1997, 111, 112). Deswegen ist auch von wesentlicher Bedeutung, daß sie in engem zeitlichem Zusammenhang mit der Beendigung des Wirtschaftsjahres vorgelegt wird (Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG, 3. Aufl., § 28 WEG Rn. 24). Der Ag. hat in den Tatsacheninstanzen, die zum Zeitpunkt der Kündigung, selbst nach seiner eigenen Darstellung bereits 15monatige Verzögerung allein damit verteidigt - mit dem neuen Tatsachenvorbringen im Verfahren der weiteren Beschwerde kann er jetzt nicht mehr gehört werden -, daß noch Handwerkerrechnungen gefehlt hätten. Dem hat das LG rechtsfehlerfrei entgegengehalten, daß darin ein hinreichender Grund für die Nichterstellung nicht zu sehen sei. Die Abrechnung des Verwalters ist kein Jahresabschluß in Form einer Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung, sondern lediglich eine Einnahmen- und Ausgabenberechnung mit der Aufteilung des Ergebnisses auf die einzelnen Wohnungseigentümer (OLG Frankfurt OLGZ 84, 333). Es sind in ihr somit allein die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben darzustellen mit dem Ziel, durch Gegenüberstellung der von den Wohnungseigentümern geleisteten Vorschüsse und der sonstigen Einnahmen und den tatsächlichen Ausgaben ein Guthaben oder einen Fehlbetrag zu ermitteln. Deswegen sind Ausgaben, die in dem betreffenden Wirtschaftsjahr zwar fällig geworden, aber noch nicht beglichen worden sind, nicht in die Abrechnung einzustellen (OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252). Fehlende Handwerkerrechnungen entschuldigten daher in keiner Weise die Nichterstellung der Abrechnung ...

Zu den wesentlichen Aufgaben des Verwalters gehört es auch, für geordnete finanzielle Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft zu sorgen. Die Feststellung des LG, daß es der Ast. auch daran in erheblichem Umfang hat fehlen lassen, ist aus Rechtsgründen ebenfalls nicht zu beanstanden. Die ständigen Unterdeckungen beruhen wesentlich darauf, daß zum einen, wie der Ast. selbst einräumt, einzelne Miteigentümer Abschlagszahlungen bis zu einer Größenordnung von 28.500 DM nicht entrichtet hatten, ohne mit dem erforderlichen Nachdruck vom Ast. zur Zahlung angehalten worden zu sein; zum anderen hat der Ag., wie das LG rechtsfehlerfrei dem Prüfungsbericht des Steuerberaters entnommen hat, nicht in der gebotenen Weise dafür gesorgt, daß die Umlagen an die Eigentümer überhaupt in einer angemessenen Relation zu den hohen Instandsetzungskosten gebracht wurden. Daß er in der Not der so entstandenen Liquiditätsprobleme dann von Beschlüssen der Eigentümerversammlung gar nicht gedeckte Umlagen erhoben und der Eigentümergemeinschaft ohne deren Kenntnis sogar aus eigenen Mitteln ein Darlehen in Höhe von 80.000 DM gewährt hat, führt die finanzielle Unordnung, in die die Gemeinschaft geraten war, plastisch vor Augen. Daß die Darlehensgewährung durch den Ast. als solche aus lauteren Motiven erfolgt sein mag, ändert nichts daran, daß es als Zeichen mangelnder finanzieller Planung und Voraussicht zu werten ist, daß die Liquidität der Gemeinschaft nur durch dieses Darlehen aufrechterhalten werden konnte, ganz abgesehen davon, daß es der Verpflichtung des Ag. zur ordnungsgemäßen Verwaltung gröblich zuwiderlief, daß diese Darlehensgewährung nicht nur ohne einen entsprechenden Beschluß der Eigentümer, sondern auch ohne deren Wissen erfolgte.