Einbehaltene Betriebskostenvorschüsse und verspätete Abrechnung

Hat der Mieter vertragswidrig Betriebskostenvorschüsse nicht gezahlt und rechnet der Vermieter über Betriebskosten nach Ablauf der Abrechnungsfrist (verspätet) ab, kann der Vermieter einen Zahlungssaldo in Höhe der vom Mieter nicht gezahlten Vorschüsse geltend machen. Lediglich mit der Nachforderung von weiteren durch die vereinbarten Vorschüsse nicht gedeckten Kosten ist er ausgeschlossen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Abrechnung datiert vom 31. Dezember 2002 und wäre damit auch für die Heizperiode 2000/20001 verspätet. Die damit im Ergebnis verspätete Abrechnung führt grundsätzlich dazu, daß die Kl. keine auf diesen Abrechnungen beruhenden Nachzahlungen verlangen können.

Hier liegt jedoch der Sonderfall vor, daß nicht nur der Vermieter verspätet abgerechnet hat, sondern darüber hinaus der Mieter die vertraglich geschuldeten Vorschußzahlungen eingestellt hatte. Nach § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags war der Bekl. verpflichtet, einen in der Miete von 2.325,00 DM enthaltenen Heizkostenvorschuß von 350 DM (=178,95 E) monatlich zu zahlen. Die Einstellung der Vorschußentrichtung ergibt sich aus dem Schreiben der Kl. vom 31. Dezember 2002 und den Heizkostenabrechnungen, die - vom Bekl. diesbezüglich unbeanstandet - keine entsprechende Gutschrift wegen Vorschüssen aufweisen. In einem solchen Fall ist es dem Vermieter lediglich verwehrt, sich insoweit auf seine verspätete Abrechnung zu berufen, als es um einen Saldo geht, der nicht von den Vorschüssen gedeckt gewesen wäre. Denn der Vermieter darf nicht in den Genuß von Nachforderungen kommen, die ihm wegen einer Ausschlußfrist nicht mehr zustehen. Im Ergebnis ist dem Vermieter daher ein Anspruch in Höhe der geschuldeten Vorschüsse zuzuerkennen, allerdings der Höhe nach begrenzt durch den zu Lasten des Mieters sich aus den Abrechnungen ergebenden Saldo (LG Berlin, GE 2001, 1469; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rnr. 469).

Spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums muß der Vermieter über Betriebskosten abrechnen, sonst ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen. Zu einer Abrechnung ist er allerdings auch weiterhin verpflichtet. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter auch keine Betriebskostenvorschüsse verlangen. Vom Mieter bis zum Abrechnungszeitpunkt nicht gezahlte Vorschüsse kann sich der Vermieter aber auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist als Abrechnungsforderung zurückholen.

Der Mieter hatte die Zahlung der Heizkostenvorschüsse eingestellt; die Heizkostenabrechnung ging dem Mieter erst nach Ablauf der Ausschlußfrist zu. Der Mieter meinte, damit sei jegliche Nachforderung, auch die von Vorschüssen, ausgeschlossen.

Das Landgericht Berlin meinte, dem Vermieter stehe im Ergebnis ein Anspruch in Höhe der geschuldeten Vorschüsse zu, allerdings begrenzt durch den zu Lasten des Mieters sich aus den Abrechnungen ergebenden Saldo. Mit anderen Worten: Rechtlich besteht keine Forderung auf die Vorschüsse, sondern nur auf die Abrechnungsforderung in Höhe der nicht gezahlten Vorschüsse.