Einbau/Installation einer modernen Heizungsanlage nach dem 1. Juli 1994 durch Thermenaustausch

Das wohnwerterhöhende Merkmal „Einbau/Installation einer modernen Heizungsanlage nach dem 1. Juli 1994“ in der Merkmalgruppe 4 zum Berliner Mietspiegel ist auch dann gegeben, wenn nach dem 1. Juli 1994 nur die Wärmeerzeugungsanlage und nicht auch vorhandene Rohre und Heizkörper ausgetauscht werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt von der Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung. Das AG hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt. Die Bekl. rügt mit der Berufung die Bewertung der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) als positiv. Das LG hat in einem Hinweisbeschluss der Berufung keine Aussicht auf Erfolg bescheinigt.

Mit der Berufung wird allein die Bewertung der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) als positiv gerügt. Das Amtsgericht hat diese Merkmalgruppe jedoch zu Recht positiv bewertet, weil das wohnwerterhöhende Merkmal „Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 1.7.1994“ hier gegeben ist. Unstreitig wurde 1996 eine neue Therme in der betreffenden Wohnung installiert. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist eine Heizanlage nicht nur dann modern, wenn auch die Leitungen und Heizkörper erneuert worden sind. Dies ergibt sich insbesondere nicht aus der zur Begründung herangezogenen Entscheidung des Amtsgerichts Mitte v. 26.8.2014 - 116 C 48/14 -, denn es wurde nicht entschieden, eine moderne Heizanlage läge nicht vor, wenn nicht auch die alten Heizkörper und Rohre ausgetauscht werden. Vielmehr wurde das positive Merkmal „Einbau/Installation einer modernen Heizanlage“ verneint, weil die Mieter diese zum einen mitfinanzieren mussten, und zum anderen, weil es dort an einer Installation der Heizanlage fehlte, da diese nur vom Vermieter angeschlossen wurde.

Zu Recht geht das Amtsgericht hier davon aus, dass es nicht darauf ankommt, ob auch die Heizungsrohre und Heizkörper in der Wohnung erneuert wurden. Maßgeblich ist allein, wann die Wärmeerzeugungsanlage eingebaut worden ist, denn auch aus der Heizkostenverordnung ergibt sich, dass sich der Begriff der „Heizanlage“ nur auf die Heizung an sich - und nicht auch auf die Leitungen und Heizkörper - bezieht. Diese Auslegung wird zusätzlich durch die „Hinweise zur Integration der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung von Wohnraum in Mietspiegeln“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung gestützt. Aus dem dort aufgeführten Fragenkatalog zur Erhebung der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung ergibt sich, dass ausschließlich das Alter der Wärmeerzeugungsanlage (wie z. B. des Heizkessels) von Interesse ist. Diese Hinweise wurden vom GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH bei der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2015 berücksichtigt (GEWOS, Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2015, S. 6). Ferner wirkt sich, wenn wie hier eine Gasetagenheizung vorhanden ist, maßgeblich die Qualität der Therme auf den Energieverbrauch aus.

Auch können die Bekl. mit ihrem Einwand, eine im Jahr 1996 eingebaute Therme sei nicht mehr „modern“, nicht durchdringen. Nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel ist eine nach dem 1.7.1994 eingebaute Therme als „modern“ zu bewerten; insofern genügen solche Anlagen, jedenfalls aktuell, den Anforderungen. Aus dem Verweis der Bekl. auf § 10 Abs. 1 Satz 3 EnEV 2014, wonach Heizkessel nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden dürfen, lassen sich keine anderen Schlüsse ziehen, denn die hier gegenständliche Heizanlage erreicht dieses Alter nicht.

Für das wohnwerterhöhende Merkmal „Einbau/Installation einer modernen Heizungsanlage nach dem 1. Juli 1994“ nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel reicht der Austausch des Wärmeerzeugers nach diesem Datum aus; es ist nicht zusätzlich erforderlich, dass auch die Heizungsrohre und die Heizkörper ausgetauscht werden.

Das AG hat die Beklagte dazu verurteilt, einer von der Klägerin geforderten Mieterhöhung zuzustimmen. Mit der Berufung rügt die Bekl., dass die Merkmalgruppe 4 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel positiv mit Blick auf das Merkmal der modernen Heizungsanlage gewertet wurde. Zwar sei 1996 eine neue Therme installiert worden, doch die alten Heizrohre und Heizkörper seien geblieben.

Das LG gab in einem Hinweisbeschluss der Berufung keine Chance. Eine Heizung gelte auch dann als moderne Heizungsanlage, wenn nach dem 1. Juli 1994 lediglich eine neue Therme installiert worden sei, ohne dass zusätzlich auch noch Leitungen und Heizkörper erneuert worden seien, so das LG. Allein maßgeblich sei der Zeitpunkt, an dem die Wärmeerzeugungsanlage eingebaut worden sei. Der Begriff der Heizanlage nach der Heizkostenverordnung beziehe sich nur auf die Heizung an sich, nicht auch auf Leitungen und Heizkörper. Unter dem Gesichtspunkt der Energieeinsparung komme es maßgeblich auf die Qualität des Wärmeerzeugers an sich an.