Eignung zum Sachverständigen, Anforderungen an Gutachten

1. Wer als Grundstücksmakler in dem zu beurteilenden Wohngebiet oder in einer angrenzenden Gemeinde maßgeblich tätig ist, ist deshalb nicht ungeeignet, ein Gutachten i. S. des § 2 II 2 MHG zu erstatten, wenn er für die Schätzung von Wohnungsmieten als Sachverständiger öffentlich bestellt oder vereidigt ist.

2. Der Sachverständige i. S. des § 2 II 2 MHG muß die betroffene Wohnung nicht in jedem Fall besichtigt haben; bei Wohnanlagen genügt regelmäßig die Besichtigung einer Wohnung gleichen Typs.

3. Es genügt, wenn der Sachverständige die Ausstattung der besichtigten Wohnung beschreibt.

Der Bekl wohnt in einem Haus des Kl zur Miete. Der Kl hat ihn gemäß § 2 MHG unter Berufung auf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten "Schätzers für Immobilien" vergeblich aufgefordert, einer Mietzinserhöhung zuzustimmen Vorliegend klagt er auf Erteilung der Zustimmung Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das mit der Berufung befaßte Landgericht hat dem Senat folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt 1. Welche Mindestanforderungen sind an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs 2 Satz 2 MHG durch Sachverständigengutachten zu stellen? Insbesondere 2. Unter welchen Voraussetzungen ist ein Sachverständiger geeignet, ein derartiges Gutachten für eine Partei oder ein Gericht zu erstellen? 3. Muß der Sachverständige speziell für die Erstellung von Mietwertgutachten öffentlich bestellt oder beeidigt sein oder kann seine Bestellung oder Beeidigung weitergefaßt sein, z. B. Schätzer für Immobilien? 4. Ist ein Grundstücksmakler, der (maßgeblich) in dem zu beurteilenden Wohngebiet oder in einer angrenzenden Gemeinde tätig ist, für die Erstellung des Gutachtens ungeeignet, z. B. weil ein denk bares Eigeninteresse an der Höhe der in dem Wohngebiet zu er zielenden Mieten besteht? Oder ist er gleichwohl geeignet, wenn er gleichzeitig öffentlich bestellter und/oder vereidigter Schätzer für Immobilien ist? 5. Muß der Sachverständige die zu bewertende Wohnung stets besichtigen oder genügt bei Wohnanlagen die Besichtigung eines Wohnungstyps, und zwar auch dann, wenn es sich nicht um eine Neubauanlage handelt? 6. Welchen Inhalt und Umfang muß eine ausreichende Begründung eines Sachverständigengutachtens für ein Mieterhöhungsverlangen haben ? 7. Muß der Sachverständige die besichtigte Wohnung genau bezeichnen oder genügt es, wenn er die Ausstattung des besichtigten Wohnungstyps beschreibt? 8. Unter welchen Voraussetzungen ist die Bewertung durch das Sachverständigengutachten für den Mieter und das Gericht hinreichend überprüfbar? 9. Muß der Sachverständige in seinem Gutachten Vergleichswohnungen angeben? Wie genau muß er ggfls. die Vergleichswohnungen bezeichnen, um einerseits eine Überprüfung durch den Mieter oder das Gericht zu ermöglichen, andererseits einen Konflikt mit seiner Verschwiegenheitspflicht und den Bestimmungen des Datenschutzgesetzes zu vermeiden?

10. Ist das Amtsgericht gehalten, eine bereits geschlossene mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen und einen Sachverständigen zu seinem Gutachten zu hören, wenn eine Partei dies in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz beantragt und gleichzeitig die vom Sachverständigen vorgenommene Bewertung der Wohnung angreift, indem sie z. B. ein anderes Sachverständigengutachten über eine Wohnung aus einem anderen Stadtgebiet oder aus einer anderen Gemeinde vorlegt und durch Vergleich der Bewertungskriterien einen vom bisherigen Gutachten abweichenden Mietwert vergleichbarer Wohnungen vorträgt, ferner Vergleichswohnungen mit einem anderen, für sie günstigeren Mietpreis benennt? 11. Stellt das Unterlassen der Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung unter den vorgenannten Umständen einen wesentlichen Verfahrensmangel im Sinne von § 539 ZPO dar?

Abgesehen von den Fragen 4, 5 und 7 kann ein Rechtsentscheid nicht ergehen. Die Fragen 1, 2, 6 und 8 ermangeln der nötigen Bestimmtheit. Sie sind so allgemein gefaßt, daß ihre Beantwortung auf eine erschöpfende Teilkommentierung der zugrunde liegenden Vorschrift hinaus liefe. Da das für die Erteilung des Rechtsentscheides zuständige Gericht, wie der Senat schon mit Beschluß vom 11. September 1980 entschieden hat (Nds. Rpfl. 80. 261), aber nur berufen ist, entscheidungserhebliche Rechtsfragen zu beantworten, kann es nur mit solchen Fragen befaßt werden, die entweder zu bejahen oder zu verneinen sind. Denn Fragen, die mit einer Bejahung oder Verneinung nicht zu beantworten sind, sondern eine kommentierende Antwort verlangen, lassen naturgemäß kein Urteil darüber zu, wieweit die zu erteilende Antwort entscheidungserheblich ist oder nicht. Die Fragen zu 10. und 11. sind dem Rechtsentscheid nicht zugänglich, weil sie allgemeiner verfahrensrechtlicher Natur sind und keinen sachlichen Bezug zum Mietrecht haben. Derartige Fragen, können, wie der Senat mit Beschluß vom 14. Oktober 1980 - 5 UH 9/80 - entschieden und dort näher ausgeführt hat, nicht zum Rechtsentscheid gebracht werden. Die Fragen zu 3. und 9. hat der Senat inzwischen in anderer Sache (5 UH 1/80 und 13/80) durch Rechtsentscheid beantwortet, und zwar dahin, daß im Sachverständigengutachten identifizierbare Vergleichswohnungen nicht benannt zu sein brauchen und daß der Sachverständige eigens für die Schätzung von Wohnungsmieten bestellt sein muß. Demgemäß fehlt es insoweit nunmehr an der für die Vorlage wegen grundsätzlicher Bedeutung erforderlichen Voraussetzung, daß ein Rechtsentscheid noch nicht vorliegt (Art. Ill Abs. 1 Satz 1 des 3. MietrÄndG). Daß jene Rechtsentscheide erst nach Vorlage dieser Sache ergangen sind, spielt keine Rolle. Denn jenes Zulässigkeitserfordernis muß, die Zulässigkeitserfordernisse ganz allgemein, im Zeitpunkt der Entscheidung gegeben sein. Eine davon abweichende Fixierung auf den Zeitpunkt der Vorlage wird vom Zweck des Gesetzes - Herbeiführung der Rechtseinheit - nicht gefordert. Für den Rechtsentscheid verbleiben danach nur noch die Fragen 4, 5 und 7. Insoweit hatte der Rechtsentscheid zu ergehen. Allerdings verlangt der Senat mit Rücksicht auf die erforderliche Erheblichkeitsprüfung regelmäßig einen begründeten Vorlagebeschluß. Da die Erheblichkeit der verbleibenden Vorlagefragen hier jedoch auf der Hand liegt, kann von dem Begründungserfordernis abgesehen werden. Die Frage 4, der die grundsätzliche Bedeutung nicht abzusprechen ist, sofern man diesen Punkt - wie hier das Berufungsgericht-überhaupt für fragwürdig erachtet, ist zu verneinen. Dem Gesetz läßt sich kein Anhaltspunkt dafür entnehmen, daß ein im betroffenen Ort oder im Nachbarort tätiger Makler, wenn er als Sachverständiger zur Erstellung von Mietwertgutachten öffentlich bestellt oder vereidigt ist, von der Erstattung eines nach § 2 MHG beachtlichen Gutachtens ausgeschlossen sein soll. Die Frage 5, ob der Sachverständige die Wohnung stets besichtigt haben müsse, oder ob bei Wohnanlagen, auch wenn sie nicht neu seien, die Besichtigung eines Wohnungstyps genüge, wobei offenbar die Besichtigung eines gleichen Wohnungstyps gemeint ist, ist in letzterem Sinne zu beantworten. Allerdings wird von manchen die Auffassung vertreten, daß der Sachverständige die betroffene Wohnung in jedem Fall besichtigt haben müsse (so Sternel, Mietrecht. 2. Aufl., Ill 167 und LG Hamburg WM 80, 64; a. A. LG

s Wohnungstyps genüge, wobei offenbar die Besichtigung eines gleichen Wohnungstyps gemeint ist, ist in letzterem Sinne zu beantworten. Allerdings wird von manchen die Auffassung vertreten, daß der Sachverständige die betroffene Wohnung in jedem Fall besichtigt haben müsse (so Sternel, Mietrecht. 2. Aufl., Ill 167 und LG Hamburg WM 80, 64; a. A. LG Braunschweig WM 77, 10). Dieser Ansicht ist jedoch nicht zu folgen. Den Interessen des Mieters, einen hinreichend verläßlichen und ernsthaften Anhalt für die Höhe der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete zu bekommen, ist genügt, wenn er erkennen kann, daß der Sachverständige von der Wohnung, soweit für die Vergleichsmiete bedeutsam, eine hinreichend zutreffende Vorstellung hat. Damit diese Voraussetzung erfüllt sei, wird der Sachverständige die Wohnung zwar in aller Regel besichtigen müssen. Eine Ausnahme kommt aber in Betracht, soweit in einer Wohnanlage Wohnungen gleichen Typs vorhanden sind. Hier ist den Interessen des Mieters, einen ernsthaften und möglichst verläßlichen Anhalt für die Höhe der Vergleichsmiete zu erhalten, in der Regel genügt, wenn der Sachverständige eine Wohnung gleichen Typs besichtigt hat, zumal Abweichungen infolge Mängel behebbarer Art für die Bemessung der Vergleichsmiete unbeachtlich sind (vgl. Hinweise des BJM in ZMR 80, 164). Aus dieser Darlegung folgt ohne weiteres die Beantwortung der Frage 7, daß es nämlich genügt, wenn der Sachverständige die Ausstattung des besichtigten Wohnungstyps beschreibt und jene Wohnung bezeichnet. Anm.: Die Rechtsentscheide 5 UH 5/80, 5 UH 6/80, 5 UH 7/80 und 5 UH 8/80 - alle vom 2. Januar 1980 - sind mit dem vorstehend abgedruckten Rechtsentscheid inhaltsgleich.