Eigentumswohnung

Eigentumswohnung; Vermietung an Feriengäste unzulässig

Die gewerbliche Vermietung von Eigentumswohnungen als Ferienwohnung beeinträchtigt die übrigen Wohnungseigentümer typischerweise stärker als eine Wohnnutzung und ist daher regelmäßig zu unterlassen.

1. Der am 14.6.2008 zu TOP 7.8 gefasste Negativbeschluss ist nicht für ungültig zu erklären.

Zwar kann nach allgemeiner Ansicht auch die Ablehnung eines Beschlussantrags angefochten werden, wenn der Kl. geltend macht, dass der Negativbeschluss materiell ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil nach § 21 Abs. 4 WEG ein positiver Beschluss hätte gefasst werden müssen (vgl. Bärmann-Wenzel, 10. Aufl., § 46 WEG Rn. 14).

Der Antrag der Kl. ist jedoch unbegründet, da ihnen ein Anspruch auf positive Beschlussfassung des Inhalts, ihre Wohnung Nr. 5 gelegentlich, d. h. überwiegend an Wochenenden und im Sommer, an Feriengäste vermieten zu dürfen, nicht zusteht. Auf die nachfolgenden Ausführungen zum Feststellungsantrag wird Bezug genommen.

2. Der Feststellungsantrag der Kl. ist zwar zulässig. Das Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO ergibt sich daraus, dass die Bekl. in dem bereits genannten Negativbeschluss zu erkennen gegeben haben, einer Nutzung der Wohnung der Kl. als Ferienwohnung ablehnend gegenüberzustehen.

Der Feststellungsantrag ist jedoch nicht begründet, denn eine Vermietung der Wohnung an Feriengäste, die - so die Formulierung des Antrags - gelegentlich, d. h. überwiegend an Wochenenden und im Sommer stattfindet, steht zur Zweckbestimmung in der Gemeinschaftsordnung in Widerspruch.

Gemäß § 3 Nr. 1 der vorliegenden Teilungserklärung, der eine Nutzungsregelung mit Vereinbarungscharakter im Sinne von §§ 10 Abs. 1, Abs. 2, 15 Abs. 1 WEG enthält, sind die Häuser der Wohnungseigentumsanlage reine Wohnhäuser. Wohnungen können auch für Büros und freiberufliche Praxen verwendet werden, wobei jedoch keine negativen Auswirkungen auf die Wohnungen entstehen dürfen, die den Wohncharakter der anderen Wohnungen unzumutbar beeinträchtigen.

a. Die entgeltmäßige Überlassung der Wohnung an Dritte als Ferienwohnung lässt sich mit der von der Teilungserklärung vorgesehenen Nutzung zu Wohnzwecken nicht vereinbaren. Die Einzelrichterin schließt sich insoweit der Auffassung des Kammergerichts (vgl. ZMR 2007, 803, vollständig in juris) an, wonach eine gewerbliche hotelähnliche Vermietung von Wohnungen die übrigen Eigentümer typischerweise stärker als eine Wohnnutzung beeinträchtigt und daher nicht der vereinbarten Zweckbestimmung entspricht.

Die Kl. nutzen ihre Wohnung Nr. 5 im Sinne der kammergerichtlichen Entscheidung gewerblich. Dies ist deshalb von Bedeutung, weil eine reine Vermietung der Wohnung dem jeweiligen Eigentümer nicht untersagt werden kann (vgl. OLG Celle, NZM 2005, 184). Die Vermietung von Wohnungseigentum stellt dann keine Wohnnutzung, sondern eine gewerbliche Nutzung dar, wenn der Vermieter sich aus der Vermietung eine berufsmäßige Erwerbsquelle zu verschaffen beabsichtigt und die Vermietung einen Umfang an unternehmerischer Tätigkeit erfordert, der über die übliche Verwaltungsarbeit eines Hauseigentümers hinausgeht (vgl. KG a. a. O.). Dass sich die Kl. durch die Vermietung eine Erwerbsquelle beschaffen möchten, folgt hier bereits aus der Tatsache, dass die Wohnung laufend im Internet als Ferienwohnung inseriert und für ihre Vermietung ein Entgelt verlangt wird. Ob es den Kl. tatsächlich gelingt, nach Abzug der Kosten einen Reingewinn zu erzielen, ist unerheblich, da es nach den vom Kammergericht entwickelten Grundsätzen allein auf die Gewinnerzielungsabsicht ankommt. Wie sich aus der im Rechtsstreit vorgelegten Internetannonce und letztlich aus der im Klageantrag bezeichneten Wochenendnutzung ergibt, wird die Wohnung auch für kurze Zeiträume ab zwei Nächten angeboten, so dass somit in kurzen Abständen - im Anzeigetext auch angegebene - Endreinigungen sowie Wäschewechsel stattfinden müssen. Dies sind aber Tätigkeiten, die normalerweise im Rahmen einer Wohnungsvermietung nicht anfallen, sondern einem Hotel-/Pensionsbetrieb angenähert sind (vgl. KG a. a. O.). Auf die steuerrechtliche Einordnung kommt es im Übrigen nicht an, da anhand des vom Kammergericht verwandten Gewerbebegriffs lediglich eine wohnungseigentumsrechtliche Abgrenzung zur reinen Wohnnutzung vorgenommen werden soll.

Die Nutzung der Wohnung zur Vermietung als Ferienwohnung beeinträchtigt die übrigen Eigentümer stärker als eine reine Wohnnutzung (vgl. KG a. a. O.). Dabei ist nach herrschender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur auf eine typisierende Betrachtungsweise abzustellen (vgl. etwa BayObLG ZMR 2004, 686, nach juris; KG a. a. O.; Niedenführ u. a., § 14 WEG Rn. 1, 2 m. w. N.), so dass konkrete Beeinträchtigungen von der Bekl. nicht vorgetragen werden müssen. Bei typisierender Betrachtung ist eine tage- und wochenweise Ferienwohnungsnutzung, wie vom Feststellungsantrag umfasst, von der Anwesenheit ständig wechselnder Bewohner in kurzen Zeitabständen geprägt. Eine Wohnnutzung zeichnet sich hingegen durch das auf Dauer angelegte Bewohnen durch denselben Nutzer aus. Im Rahmen der abstrakten, typisierenden Betrachtungsweise ist davon auszugehen, dass sich durch die häufig wechselnden Bewohner die Anonymität zwischen den Nachbarn erhöht und ihr Sicherheitsgefühl verringert (vgl. KG a. a. O.). Anders als bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist auch die Gefahr größer, dass Bewohner, die die Wohnung nur kurz und ohne Kontakt zur Nachbarschaft nutzen, die Interessen anderer Hausbewohner weniger achten und das gemeinschaftliche Eigentum weniger rücksichtsvoll behandeln. So geht die Vermietung an ständig wechselnde Bewohner mit einer höheren Beanspruchung des Gemeinschaftseigentums einher (s. KG a. a. O.). Nach alledem rechtfertigt sich also die Annahme, dass die vom Feststellungsantrag erfasste Nutzung der Wohnung der Kl. für die anderen Eigentümer Nachteile begründet, die über die mit einer zulässigen Wohnnutzung einhergehenden Nachteile hinausgehen und auch nicht unter sonstigen Gesichtspunkten gemäß § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmen sind.

b. Die entgeltmäßige Überlassung der Wohnung an Dritte als Ferienwohnung lässt sich aber auch mit der von der Teilungserklärung erlaubten Nutzung für Büros und freiberufliche Praxen nicht vereinbaren.

Bei der hier ebenfalls anzustellenden typisierenden Betrachtungsweise gehen die Nachteile der Ferienwohnungsnutzung über diejenigen hinaus, die bei Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit wie Arzt, Architekt oder Rechtsanwalt oder eines entsprechenden Bürobetriebs zu erwarten sind.

So findet eine solche Nutzung zu freiberuflichen Zwecken oder zu einem Bürobetrieb üblicherweise durch die Eigentümer selbst oder durch dauerhafte Mieter statt. Zwar ist etwa bei einem Arzt oder Rechtsanwalt mit regelmäßigem Publikumsverkehr zu rechnen. Aufgrund der Einschränkung in der Teilungserklärung, wonach der Wohncharakter der anderen Wohnungen nicht unzumutbar beeinträchtigt werden darf, ist hier aber von vornherein nur an einen Publikumsverkehr eher bescheidenen Umfangs gedacht. Zudem betritt dieser Personenkreis das Haus nur im Rahmen der jeweiligen Öffnungszeiten der Praxis- oder Büroräume, also üblicherweise nicht am Abend, nachts oder am Wochenende, und steht zudem unter der Kontrolle und Aufsicht der Praxis- oder Büromitarbeiter. Im Falle einer Vermietung als Ferienwohnung sind hingegen auch nachts und am Wochenende unbekannte, häufig wechselnde Personen im Haus anzutreffen, die sich üblicherweise auch selbst mit Hilfe eines Schlüssels Zugang verschaffen können, was die Anonymität in der aus nur wenigen Wohnungen bestehenden, vom Nutzerkreis her also sehr übersichtlichen Wohnanlage vergrößert und geeignet ist, das Sicherheitsgefühl der übrigen Mitbewohner zu verringern.

c. Zu einer anderen Einschätzung der Rechtslage gibt auch die vom Amtsgericht zitierte Entscheidung des OLG Celle (NZM 2005, 184) keinen Anlass. Diese ist vielmehr hier nicht einschlägig. Zum einen war nach der dortigen Teilungserklärung die Ausübung eines Gewerbes gestattet, deren Zulässigkeit lediglich an die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften geknüpft war. Zum anderen ging es in der vom OLG Celle entschiedenen Fallkonstellation um die - hier nicht streitgegenständliche - Frage, ob der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz zustand, ein generelles Verbot der Vermietung von Wohnungen an Feriengäste in der Hausordnung auszusprechen, was vom OLG Celle verneint worden ist. Ein solches beinhaltet die Verneinung des Feststellungsantrags aber auch nicht indirekt, denn damit wird weder den Kl. noch anderen Eigentümern jegliche Vermietung an Feriengäste untersagt.

Schließlich ist eine Vermietung als Ferienwohnung auch nicht unter dem Gesichtspunkt zulässig, dass es sich um ein bevorzugtes Erholungs- und Sportgebiet handelt (vgl. BayObLG, MDR 1979, 232, nach juris). Für die Annahme eines Erholungsgebiets ist es nicht ausreichend, dass die streitgegenständliche Wohnung in einem eher wald- und wasserreichen Bezirk Berlins liegt.

Die gewerbliche Vermietung von Eigentumswohnungen als Ferienwohnung beeinträchtigt die übrigen Wohnungseigentümer typischerweise stärker als eine Wohnnutzung und ist daher regelmäßig zu unterlassen, entschied das LG Berlin.

In einem grünen Bezirk von Berlin will ein Wohnungseigentümer seine Wohnung gelegentlich, das heißt überwiegend an Wochenenden und im Sommer, an Feriengäste vermieten. Die übrigen Wohnungseigentümer lehnen mit Mehrheit die Gestattung ab. Der Wohnungseigentümer ficht den Negativbeschluss an und verlangt die Feststellung, dass eine Vermietung an Feriengäste zulässig sei.

Die Anfechtung des Negativbeschlusses bleibt erfolglos, weil der Kläger keinen Anspruch auf eine positive Beschlussfassung der Wohnungseigentümer hat. Auch sein Feststellungsantrag ist unbegründet, weil diesem die Zweckbestimmung in der Gemeinschaftsordnung entgegensteht. Nach der Teilungserklärung, die eine Nutzungsregelung mit Vereinbarungscharakter darstellt, sind die Häuser der Wohnungseigentumsanlage reine Wohnhäuser. Wohnungen könnten zwar auch für Büros und freiberufliche Praxen verwendet werden. Dabei dürfen jedoch keine negativen Auswirkungen auf die anderen Wohnungen entstehen, die den Wohncharakter der anderen Wohnungen unzumutbar beeinträchtigen. Die entgeltliche Überlassung der Wohnung an Dritte als Ferienwohnung lässt sich mit der in der Teilungserklärung vorgesehenen Nutzung zu Wohnzwecken nicht vereinbaren (vgl. auch bereits KG ZMR 2007, 803, das eine hotelähnliche Vermietung von Wohnungen ausschließt).

Anderer Auffassung ist das LG Karlsruhe (Hinweisbeschluss vom 7. April 2009 - 11 S 56/08 -). Danach stellt die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung nur dann einen Gewerbebetrieb dar, wenn die Vermietung mit einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen vergleichbar ist. Die Vermietung an kurzfristig wechselnde Feriengäste sei eine Wohnnutzung, Feriengäste verhielten sich prinzipiell nicht weniger rücksichtsvoll als Dauermieter.