Eigentumswechsel

Eigentumswechsel; Endrenovierung; Erwerber; Nachfrist; Ablehnungsandrohung; Schönheitsreparaturen; Ermächtigung; Abtretung; Schadensersatz; Kostenvoranschlagskosten; Renovierungsarbeiten; Mehrwertsteuer; Rechtsschutzinteresse

1. Bei Veräußerung eines vermieteten Hauses stehen Ansprüche gegen den nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezogenen Mieter wegen unterbliebener Endrenovierung und Wiederherstellung des früheren Zustandes der Mieträume dem Vermieter und nicht nach § 571 BGB dem Erwerber zu, wenn sie bereits bei Eigentumswechsel entstanden und fällig geworden sind.

2. Der veräußernde Vermieter ist auch nach Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer in das Grundbuch berechtigt, dem Mieter eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu setzen, wenn der Erwerber dem Vermieter sämtliche Ansprüche gegen den Mieter, insbesondere Ansprüche auf Schönheitsreparaturen, "abgetreten" hat. Darin ist eine Ermächtigung zur Abgabe derjenigen Willenserklärungen zu sehen, die den Anspruch auf Schadensersatz als sekundären Erfüllungsanspruch vorbereiten.

3. Dem einen abstrakten Schadensersatzanspruch wegen Nichtausführung der Schönheitsreparaturen geltend machenden Vermieter fehlt das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage auf Ersatz der Kosten der Kostenvoranschläge für die Renovierungsarbeiten. 4. Der Vermieter, der einen derartigen abstrakten Schadensersatzanspruch geltend macht, hat keinen Anspruch auf die in den Kostenvor-anschlägen ausgewiesene Mehrwertsteuer.

A. II. 2. Die Kl. ist hinsichtlich der von ihr geltend ge-machten Schadenserstzansprüche wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen (§ 326 BGB) sowie wegen Verschlechterung der Mietsache während des Mietverhältnisses aktiv legitimiert.

Denn sämtliche Ansprüche sind während des Mietverhältnisses mit den Bekl. vor der Eintragung der Erwerberin am 1. Februar 1988 entstanden.

Die Verpflichtungen des Mieters, Schäden durch Reparaturen zu beheben, Einrichtungen und Einbauten zu entfernen und die Endrenovierung vorzunehmen, waren am Tage der Beendigung des Mietverhältnisses im Jahre 1987, als die Kl. noch Eigentümerin war, fällig (BGH, GE 1989, 37 m.w.N.). Soweit es sich um Beschädigungen der Mietsache handelte, war mit dem Eintritt des Schadens ein Geldersatzanspruch aus positiver Ver-letzung der dem Mieter obliegenden Obhutspflicht entstanden; dieser Geldanspruch war bereits damals in der Person der Kl. als der damaligen Vermieterin entstanden, wurde mithin von der Veräußerung nicht berührt. Der an Stelle des Erfüllungsanspruches auf Ausführung der Schönheitsre-paraturen tretende Schadensersatzanspruch setzte zwar entweder eine endgültige Erfüllungsverweigerung der Mieter oder Fristsetzung und Ablehnungsandrohnung des Vermieters gem. § 326 BGB voraus. Unstreitig hat die Kl. aber die Bekl. erst mit Schreiben vom 25. März 1988 zur Aus-führung der Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung bis zum 7. April 1988 und Nachfristsetzung bis zum 14. April 1988 aufgefordert und die Ab-lehnung der Ausführung der Arbeiten und Schadensersatzansprüche nach Fristablauf angedroht, als sie nicht mehr Eigentümerin der Wohnung war. Dazu war sie aber gem. Ziff. V. des notariellen Kaufvertrages mit der Erwerberin vom 21. Oktober 1987 ermächtigt. Gem. Ziff. V. wurden An-sprüche gegen den Mieter Ö., und zwar jeglicher Art, dem Verkäufer ab-getreten, insbesondere Ansprüche aus Schönheitsreparaturen. Wenn auch die Erwerberin nur in die während der Dauer ihres Eigentums sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten war (§ 571 Satz 1 BGB), mithin nicht in die bereits vor ihrer Eintragung am 1.2.1988 fällig gewordenen Ansprüche, so liegt darin doch eine Ermächtigung zur Durchsetzung der der Kl. bereits während der Dauer ihres Mietverhältnisses mit den Bekl. erwachsenen Ansprüche, insbesondere der Ansprüche aus Schönheitsreparaturen. Denn die Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung bereitet das Entstehen des Anspruches auf Schadensersatz vor, der als sekundärer Leistungsanspruch zumindest bei Bestehen einer derartigen Ermächtigung dem Gläubiger des ursprünglichen Erfüllungsanspruches zusteht (vgl. zur Zession BGH NJW 1985, 2640, 2641).

III. Die Berufung der Kl. ist aber der Höhe nach nur zum Teil begründet.

1. Die Kl. hat insoweit, als sie die Kosten für die von ihr eingereichten Ko-stenvoranschläge ersetzt verlangt, kein Rechtsschutzinteresse an der klagweisen Geltendmachung des Anspruches. Denn es handelt sich inso-weit um Kosten der Rechtsverfolgung gem. § 91 Abs. 1 ZPO, die in dem einfacheren Kostenfestsetzungsverfahren geltend zu machen sind. Denn die Einholung der Kostenvoranschläge diente unmittelbar der Klagebegründung, wie sich aus der Einreichung der Kostenvoranschläge im Pro-zeß ergibt. 2. Der Kl., die einen abstrakten Schadensersatzanspruch geltend macht, steht ferner die auf die einzelnen Kostenvoranschlagsnettobeträge entfallende Mehrwertsteuer nicht zu. Die Kammer hält insoweit an ihrer Rechtsprechung (Urteile vom 21.10.1984 - 64 S 157/88 - GE 1989, 43, 45 und vom 4.7.1989 - 64 S 507/88 - GE 1989, 1113) fest, daß der Mieter in diesen Fällen die Umsatzsteuer nicht schuldet.