Eigentumswechsel

Eigentumswechsel; Zustimmungsklage; Mieterhöhung; gewillkürte Prozeßstandschaft; Aktivlegitimation

Die Zustimmungsklage zur Mieterhöhung kann nicht der frühere Eigentümer in gewillkürter Prozeßstandschaft führen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Dahingestellt kann bleiben, ob die den Bekl. vermietete Wohnung noch der Mietpreisbindung unterliegt oder nicht, weil die Klage bereits daran scheitert, daß der Kl. nicht aktivlegitimiert ist.

Ausweislich des vom Gericht erholten Grundbuchauszugs war der Kl. im Zeitpunkt der Klageerhebung bereits nicht mehr Eigentümer des Grundstücks und daher auch nicht mehr Vermieter der an die Bekl. vermieteten Wohnung.

Die Erwerber des Grundstücks sind am 8.11.1989 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden. Die Klage datiert vom 16.11.1989. Sie ist den Bekl. am 25.11.1989 zugestellt. Rechtshängigkeit trat somit erst ein, nachdem der Kl. sein Eigentum an dem Grundstück verloren hatte.

Ab dem Zeitpunkt der Eintragung der neuen Eigentümer in das Grundbuch sind die Rechte und Pflichten des Kl. als Vermieter gem. § 571 BGB auf die neuen Eigentümer übergegangen, mithin auch das Recht eines Vermieters, von einem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 2 MHG klageweise zu verlangen.

Das vorausgegangene Mieterhöhungsverlangen v. 28.7.1989 stammt zwar zu Recht vom Kl., da dieser seinerzeit noch Eigentümer war. Dieses Erhöhungsverlangen wirkt über den Eigentumswechsel hinaus zugunsten des Erwerbers (vgl. Sternel, Mietrecht, III 637 m. w. N.).

Die nachfolgende Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung konnte entsprechend nur vom neuen Eigentümer als Vermieter erhoben werden. Der Kl. konnte diesen Anspruch, der den jetzigen Eigentümern ausschließlich zusteht, auch nicht im Wege der gewillkürten Prozeßstandschaft geltend machen. Dies ergibt sich aus Wesen und Inhalt des Anspruches nach § 2 MHG.

Das Recht des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung kann wegen seiner Verknüpfung mit dem Mietverhältnis, insbesondere wegen der personenbezogenen Natur des Mietverhältnisses nicht abgetreten werden. Bereits daran scheitert eine gewillkürte Prozeßstandschaft (vgl. dazu Sternel, III 551 und 552 m.w.N., ebenso Emmerich/Sonnenschein, Rn. 49 zu Art. 3 WKSchG, § 2 MHG).

Dementsprechend kann der Erwerber eines Grundstückes erst nach seinem Eintritt in das Mietverhältnis gern. § 571 BGB die Zustimmung zur Mieterhöhung von den Mietern verlangen und diesen Anspruch (unter den Voraussetzungen des § 2 MHG) klageweise geltend machen. Umgekehrt steht dieses Recht dem früheren Eigentümer nur so lange zu, als die neuen Eigentümer eingetragen und somit in die Vermieterposition des früheren Eigentümers eingerückt sind. Ebensowenig wie mangels Abtretbarkeit des Anspruches der noch nicht in das Grundstück eingetragene Erwerber die Zustimmungsklage im Wege der Prozeßstandschaft für den Vermieter erheben kann, kann nach erfolgter Eintragung der neuen Eigentümer der frühere Vermieter im Wege der Prozeßstandschaft für die Erwerber Klage erheben.

Da der Kl. somit im Zeitpunkt der Klageerhebung nicht mehr Inhaber des Rechtes und somit Anspruchsberechtiger war, mußte die Klage erfolglos bleiben.