Eigentumsübertragung von Mietereinbauten

Eigentumsübertragung von Mietereinbauten; Mieterinvestition; Rückbau; Abriss; Aufbauten; Wegnahmerecht des Mieters; fehlende Absprachen über einen Eigentumsübergang von Mieterbauten; Rückbauverpflichtung des (Nach-) Mieters

Verzichtet der Vermieter bei einem Mieterwechsel auf den Abriss der vom Mieter errichteten Gebäude (hier: Tankstellenaufbauten) und macht der Mieter auch von seinem Wegnahmerecht keinen Gebrauch, kann eine Eigentumsübertragung auf den Vermieter vorliegen, wenn der Nachmieter an den Absprachen nicht beteiligt wird.

Die Berufung der Kl. hat keine Aussicht auf Erfolg und wird deshalb zurückzuweisen sein. I. Das landgerichtliche Urteil ist richtig. Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass eine Verpflichtung der Bekl. zum Abriss der Gebäude auf dem Grundstück W.Str. 139 in S. nicht besteht, weshalb sie auch zur Tragung der damit verbundenen Kosten nicht verpflichtet ist. Der Senat folgt den Ausführungen des angefochtenen Urteils, worauf zur Vermeidung von Wiederholungen auch Bezug genommen wird. Das Vorbringen der Kl. in der Berufungsbegründung rechtfertigt keine abweichende Entscheidung. Die Bekl. war nicht Eigentümerin der von der S. AG im Anschluss an den Mietvertrag vom 16. Juli/4. August 1958 auf dem Mietgrundstück errichteten Gebäude, und sie ist auch nicht aufgrund vertraglicher Vereinbarungen zum Abriss der Gebäude verpflichtet.

1. Eigentümer der Gebäude waren die Kl. (Vermieter - Einfügung der Redaktion) geworden. Die in § 6 der Mietverträge vom 16. Juli/4. August 1958 und vom 18. Dezember 1979/2. September 1980 mit der S. AG getroffene Regelung, dass die Baulichkeiten nur zu einem vorübergehenden Zweck für die Dauer des Mietverhältnisses errichtet werden sollten, im Eigentum der S. AG stehen und nach Beendigung des Mietverhältnisses beseitigt werden müssen, führte zunächst dazu, dass die Gebäude nur Scheinbestandteile des Grundstücks gem. § 95 Abs. 1 BGB geworden waren. Trotz ihrer festen Verbindung mit dem Grundstück können auch vom Mieter errichtete Gebäude nur Scheinbestandteile darstellen (vgl. BGHZ 92, 70; BGH, NJW 1996, 916; Palandt/Heinrichs/Ellenberger, BGB, 67. Auflage, § 95 Rn. 3). Wesentlicher Bestandteil des Grundstücks der Kl. wurden die Gebäude indes, nachdem der Mietvertrag mit der S. AG zum 31. Dezember 1987 beendet wurde und die Kl., dieser Beendigung zeitlich vorgelagert, gegenüber der S. AG durch ihre schriftlichen Erklärungen vom 29. Mai 1987 und vom 29. Juli 1987 auf den Abriss der Gebäude verzichtet hatten. Zwar hatte diese Entbindung nicht ohne Weiteres zur Folge, dass die S. AG die Gebäude nicht gleichwohl hätte beseitigen können, da der Wegfall ihrer Pflicht zum Abriss nicht automatisch auch den Wegfall ihres Rechts zur Wegnahme aus § 547 a Abs. 1 BGB a. F. = § 539 Abs. 2 BGB nach sich zog. Indes liegt in dem Verzicht der Kl. und dem Unterlassen der S. AG, den Abriss vorzunehmen, eine stillschweigende Einigung über den Eigentumsübergang an den Gebäuden gem. § 929 BGB (vgl. hierzu BGHZ 23, 57; BGH, NJW 1987, 774; Palandt/Heinrichs/Ellenberger, aaO., § 95 Rn. 4). Anders vermag der insoweit unstreitige Ablauf des Geschehens nicht beurteilt zu werden, zumal nicht ersichtlich ist, wem die S. AG die Gebäude ansonsten hätte übereignen wollen. Mit der Übereignung wurde vielmehr die vom Gesetz in § 946 BGB vorgesehene Rechtsfolge erreicht, dass nämlich die auf einem Grundstück befindlichen Gebäude im Eigentum des Grundstückseigentümers stehen. Für eine Übereignung an die Bekl. ist dagegen nichts ersichtlich. Die Würdigung der Kl., die Entbindung der S. AG von der Abrissverpflichtung stelle eine "Weisung" von ihnen an diese dar, "den Abriss zu unterlassen", und es lägen keine "übereinstimmenden Erklärungen der Parteien dieses Mietvertrages" vor, ist rechtsirrig. Vielmehr haben die Kl. gegenüber der S. AG schriftlich auf ihr Recht, einen Abriss verlangen zu können, verzichtet. Das darin liegende Angebot zur Abänderung des Mietvertrages wurde von der S. AG konkludent angenommen, indem sie auf einen Abriss verzichtete. Der formlosen Annahme steht § 12 des Mietvertrages vom 16. Juli/4. August 1958 nicht entgegen; denn die Parteien dieses Mietvertrages haben das Formerfordernis durch diese Handhabung stillschweigend aufgehoben. Dieses ist stets anzunehmen, wenn - wie hier - die Parteien die Maßgeblichkeit der mündlichen Vereinbarung übereinstimmend gewollt haben (BGH, NJW 1962, 1908; WM 1982, 902; Palandt/Heinrichs/Ellenberger, aaO., § 125 Rn. 14 m. w. N.). Im Übrigen wurde das so Vereinbarte in der Folgezeit unbeanstandet entsprechend gehandhabt. Die Kl. haben sich seit 1987 zu keinem Zeitpunkt gegenüber der S. AG darauf berufen, dass deren Zustimmung zum Verzicht auf die Abrissverpflichtung nicht schriftlich erklärt worden sei. Es besteht deshalb auch eine tatsächliche Vermutung für den Abschluss des Änderungsvertrages (vgl. hierzu BGH LM § 305

ezeit unbeanstandet entsprechend gehandhabt. Die Kl. haben sich seit 1987 zu keinem Zeitpunkt gegenüber der S. AG darauf berufen, dass deren Zustimmung zum Verzicht auf die Abrissverpflichtung nicht schriftlich erklärt worden sei. Es besteht deshalb auch eine tatsächliche Vermutung für den Abschluss des Änderungsvertrages (vgl. hierzu BGH LM § 305 Nr. 17, HGB 105 Nr. 22; OLG Frankfurt, MDR 1981, 498; Palandt/Heinrichs/Ellenberger, aaO., § 125 Rn. 14 a). Dass zwischen der Bekl. und der S. AG Absprachen über einen Eigentumsübergang der Gebäude auf die Bekl. getroffen wurden, legen die Kl. nicht substantiiert dar und es ist auch nicht ersichtlich. Im Übrigen wäre naheliegend, dass die S. AG die Kl. als Grundstückseigentümer darüber informiert hätte, wenn sie der Bekl. die Gebäude übereignet hätte. Solches ist unstreitig nicht erfolgt. Der Umstand, dass der Ehemann der Bekl. als Architekt für die S. AG tätig war und die Erklärungen vom 29. Mai 1987 und vom 29. Juli 1987 vorbereitet hat, besagt nichts anderes. Es war für die S. AG vorteilhaft, von ihrer Abrissverpflichtung befreit zu werden; denn sie hätte die mit dem Abbruch zusammenhängenden Kosten tragen müssen. Für die Kl. war der Eigentumsübergang der Gebäude (jedenfalls zunächst) ebenfalls vorteilhaft. Denn sie erhielten entschädigungslos einen Wertzuwachs für ihr Grundstück und hatten mit der Bekl. eine Mieterin gefunden, die diese Gebäude nutzen wollte. Es ist in diesem Zusammenhang ohne Belang, dass die Bekl. die Mietfläche nicht persönlich bewirtschaftet hat, sondern diese untervermietete. Auch die Differenz zwischen dem von der Bekl. gezahlten Mietzins und den von ihr als Untervermieterin erzielten Mieteinnahmen besagt nichts über die Eigentumsverhältnisse an den Gebäuden. Ohne Belang ist auch, dass die Bekl. auf dem Bestandsplan als Eigentümerin der Gebäude aufgeführt wird. Aus dieser Angabe gegenüber einer Behörde kann kein Rückschluss auf eine dingliche Einigung zwischen der S. AG und der Bekl. gezogen werden.

2. Für eine Eigentümerstellung der Kl. spricht auch der Umstand, dass sie dauerhaft zum Besitz der Gebäude berechtigt sind. Denn die Kl. konnten der S. AG als ausgezogener Mieterin ab 1. Juli 1988 die Verjährung des Wegnahmerechts nach § 558 BGB a. F. = § 548 Abs. 2 BGB als dauernde Einrede entgegenhalten (vgl. BGHZ 81, 146 [151]; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, V. B Rn. 271 f.). Wird das Wegnahmerecht nach Rückgabe der Mietsache nicht ausgeübt, führt dies dazu, dass der Vermieter zum Besitz der Einrichtungen berechtigt ist. Dieses Recht kann er auch einem Erwerber der Einrichtungen als Einrede entgegenhalten (BGHZ 81, 146 [151]; Bub/Treier, aaO., Rn. 271). Folglich hätten es die Kl. - bei einem unterstellten Erwerb der Gebäude durch die Bekl. - auch dieser entgegenhalten können.

Nimmt der Vermieter eine Weitervermietung vor, so steht auch dem neuen Mieter die Einrede, zum Besitz berechtigt zu sein, zu. Er kann diese gegenüber dem bisherigen Mieter geltend machen, da er sein Besitzrecht von dem berechtigten Vermieter ableitet (BGHZ, aaO., Bub/Treier, aaO.). 3. Die Bekl. ist auch aufgrund vertraglicher Vereinbarung nicht zur Übernahme der Abrisskosten verpflichtet. Der Senat folgt auch insoweit den Ausführungen des Landgerichts, nach denen die Abrissverpflichtung zum 1. Januar 1988, als die Bekl. in den Mietvertrag mit den Kl. eintrat, aufgrund der Vereinbarungen vom 29. Mai und 29. Juli 1987 bereits entfallen war. Hierauf wird Bezug genommen. Einer ausdrücklichen Erklärung der Kl., dass sie die Bekl. von Abrissverpflichtungen entbinden, bedurfte es mithin nicht, da diese Verpflichtung bei Beginn des Mietverhältnisses schon nicht mehr bestand. [...]

Der Nachmieter ist zum Rückbau von Einbauten des Vormieters nur dann verpflichtet, wenn er sie ausdrücklich übernommen hat.

Der ursprüngliche Mieter errichtete auf der angemieteten Tankstelle Aufbauten. Nach Mietende verzichtete der Vermieter auf den Abriss. Der Mieter machte seinerseits von seinem Wegnahmerecht keinen Gebrauch. Ein neuer Mieter übernahm das Gelände mit den Aufbauten, ohne dass irgendwelche Absprachen mit Vermieter bzw. Vormieter stattgefunden hatten. Nachdem auch dieses Mietverhältnis beendet worden war, verlangte der Vermieter nun von dem letzten Mieter den Abriss der Tankstellenaufbauten. Damit hatte er beim Landgericht keinen Erfolg, was zur Berufung zum OLG führte.

Das OLG Düsseldorf teilte dem Vermieter mit, dass es die Berufung zurückweisen werde. Der Mieter sei nicht Eigentümer der vom Vormieter auf dem Mietgrundstück errichteten Gebäude (Aufbauten) und auch nicht aufgrund vertraglicher Vereinbarung zum Abriss verpflichtet. Eigentümer sei vielmehr der Vermieter geworden. Zunächst seien die errichteten Gebäudeteile nur Scheinbestandteile des Grundstückes geworden. Trotz ihrer festen Verbindung mit dem Grundstück können auch vom Mieter errichtete Gebäude nur Scheinbestandteile darstellen (BGHZ 92, 70; BGH NJW 1996, 916; Palandt/Heinrichs/Ellenberger, BGB, § 95 Rn. 3). Wesentlicher Bestandteil seien sie allerdings geworden, nachdem dieses Vormietverhältnis beendet worden sei und der Vermieter gegenüber dem Vormieter auf den Abriss der Gebäude verzichtet habe. Zwar habe diese Entbindung nicht ohne Weiteres zur Folge gehabt, dass der Vormieter die Bauteile nicht gleichwohl hätte beseitigen können, da der Wegfall seiner Pflicht zum Abriss nicht automatisch auch den Wegfall seines Rechts zur Wegnahme nach sich gezogen habe. Indes liege in dem Verzicht des Vermieters und dem Unterlassen des Abrisses durch den Vormieter eine stillschweigende Einigung über die Eigentumsübertragung an den Gebäuden. Anders vermag der Ablauf des Geschehens nicht beurteilt zu werden, zumal nicht ersichtlich sei, wem der Vormieter die Gebäude ansonsten hätte übereignen wollen. Mit der Übereignung sei vielmehr die vom Gesetz in § 946 BGB vorgesehene Rechtsfolge erreicht, dass nämlich die auf einem Grundstück befindlichen Gebäude im Eigentum des Grundstückseigentümers stehen. Nach diesen Hinweisen nahm der Vermieter die Berufung zurück.

Ein Vermieter muss sich bei Mietende darüber klar werden, ob er die vom Mieter vorgenommenen Ein-, Auf- und Anbauten übernehmen möchte. Will er das nicht, muss er Beseitigung vom Mieter verlangen. Übergibt er die Mietsache mit den vom Vormieter vorgenommenen Bauten, sind diese Teil der vermieteten Sache und unterliegen der Instandhaltungspflicht des Vermieters. Anders ist es nur, wenn der Nachmieter die Sachen ausdrücklich vom Vormieter übernimmt. Dann trifft ihn die Rückbaupflicht nach Ende seines Mietverhältnisses. Das alles sollte im Mietvertrag mit dem Nachmieter ausdrücklich klargestellt werden.