Eigentumsstörung

Eigentumsstörung; Unterlassungsanspruch gegen staatlicher Verwalter; Verfügungsbefugnis des staatlichen Verwalters; Rückwirkung der Grundstücksverkehrgenehmigung; Vertrauensschutz für Verfügungen des früheren staatlichen Verwalters

1. Eine unberechtigte Verfügung über das Eigentum stellt eine Störung des Eigentums i. S. d. § 1004 Abs. 1 BGB dar.

2. Zur Verfügungsbefugnis des staatlichen Verwalters gemäß § 11 Abs. 2, § 15 Abs. 3 VermG.

3. Die Erteilung der Grundstücksverkehrgenehmigung gemäß §§ 1, 2 GVVO wirkt auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurück.

4. Der Wegfall der Verfügungsbefugnis des Staatlichen Verwalters gemäß § 11 a Abs. 1 Satz 1 VermG vor Eintragung des Erwerbers im Grundbuch ist gemäß § 11 Abs. 2 und 4, § 15 Abs. 2 und 3, § 11 a Abs. 1 Satz 3 VermG unschädlich. Diese Vorschriften enthalten eine vorrangige Sonderregelung gegenüber den allgemeinen Bestimmungen der §§ 873, 878 BGB.

5. § 878 BGB findet auch dann - entsprechend - Anwendung, wenn die Verfügungsbefugnis des Staatlichen Verwalters nach bindender Einigung (§ 873 Abs. 2 BGB) und Einreichung des Antrags auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers bei dem Grundbuchamt wegfällt.

Die Antragstellerin ist Testamentsvollstreckerin über den Nachlaß der Erblasserin K. Der Nachlaß umfaßt auch das Eigentum an dem Grundstück. Das Grundstück stand aufgrund der Verordnung vom 17. Juli 1952 unter der staatlichen Verwaltung durch den Rat der Gemeinde G. Mit notariellem Kaufvertrag vom 18. Dezember 1992 verkaufte die Gemeinde G. das Grundstück an die Antragsgegnerin. Bei dem Vertragsabschluß lag eine Negativbescheinigung des Landkreises P. vom 19. Oktober 1992 bei, wonach keine Anmeldung nach dem Vermögensgesetz vorliege.

Am 28. Dezember 1992 beantragte die Antragstellerin bei dem Landkreis P. die Aufhebung der staatlichen Verwaltung. Der Landkreis teilte der Antragstellerin mit, daß die staatliche Verwaltung mit Ablauf des 31. Dezember 1992 beendet worden sei. Der Notar beantragte die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Antragsgegnerin. Zur Eintragung der Auflassungsvormerkung kam es erst am 20. September 1993. Am 10. August 1993 war die Grundstücksverkehrsgenehmigung für den Kaufvertrag vom 18. Dezember 1992 durch den Landkreis P. erteilt worden.

Durch ein Schreiben des Antragsgegners erfuhr die Antragstellerin erstmals von der Veräußerung des Grundstücks mit Vertrag vom 18. Dezember 1992 und ging im folgenden - bisher erfolglos - gegen die Grundstücksverkehrsgenehmigung vor. Sie forderte den Antragsgegner zur Übergabe des Grundstücks auf. Die Antragstellerin hat erfolglos den Erlaß einer einstweiligen Verfügung beantragt, wonach den Antragsgegnern die Herbeiführung der Eintragung der Antragsgegnerin zu 2 als Eigentümerin des Grundstücks in das Grundbuch bis zum rechtskräftigen Abschluß des laufenden Hauptsacheverfahrens untersagt werden solle.

Die Beschwerde ist unbegründet.

Als Anspruchsgrundlage kommen nur Unterlassungsansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB bzw. aus § 11 Abs. 2 Satz 2, § 15 Abs. 2 Satz 1 VermG in Betracht. Auch eine unberechtigte Verfügung über das Eigentum stellt eine Störung des Eigentums i. S. d. § 1004 Abs. 1 BGB dar (s. etwa Palandt/Bassenge, aaO., § 1004 Rdn. 5, m. w. N.; MünchKomm/Medicus, BGB, Bd. 4, 2. Aufl., 1986, § 1004 Rdn. 24). Nach zutreffender Ansicht ist der Unterlassungsanspruch gegen den staatlichen Verwalter aus § 11 Abs. 2 Satz 2, § 15 Abs. 2 Satz 1 VermG als privatrechtlicher Anspruch anzusehen (so auch Kiethe in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Bd. II, Stand: August 1994, § 11 VermG Rdn. 99; a. A. Fieberg/Reichenbach, VermG, Stand: August/November 1993, § 11 Rdn. 63); dies folgt aus den - insoweit vergleichbaren - Erwägungen, die die Rechtsprechung in bezug auf den Unterlassungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG angestellt hat (s. hierzu: BGH, ZOV 1994, S. 47 f.; KG, ZOV 1994, S. 51).

Die Unterlassungsansprüche kommen jedoch nicht zum Zuge, weil die Antragstellerin den Vollzug des notariellen Vertrages vom 18. Dezember 1992 - und mithin auch die Eintragung der Antragsgegnerin zu 2 als Eigentümerin im Grundbuch - zu dulden hat (§ 1004 Abs. 2 BGB; § 11 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 4 Satz 1, § 15 Abs. 3 Satz 1, § 11 a Abs. 1 Satz 3 VermG).

Der Vertrag vom 18. Dezember 1992 ist wirksam und für den Eigentümer - d. h. für die Antragstellerin sowie die Erben - verbindlich. Der Vertrag vom 18. Dezember 1992 enthält eine wirksame Verfügung, die gemäß § 11 Abs. 4 Satz 1 das Verfügungsrecht der Erben bzw. der Antragstellerin beseitigt und den Aufhebungsanspruch nach § 11 Abs. 1 Satz 1 VermG zum Erlöschen gebracht hat.

Die Gemeinde G. war zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vom 18. Dezember 1992 gemäß § 11 Abs. 2, § 15 Abs. 3 VermG als staatlicher Verwalter befugt, über das Grundstück zu verfügen, d. h. einen Kaufvertrag hierüber abzuschließen und das Eigentum daran an Dritte zu übertragen. Denn zu diesem Zeitpunkt war die Anmeldefrist nach § 3 AnmVO verstrichen und noch kein Antrag auf Aufhebung der staatlichen Verwaltung gestellt worden. In dem notariellen Vertrag vom 18. Dezember 1992 war die Auflassung erklärt und die Eintragung des Eigentümerwechsels sowie einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Antragsgegnerin zu 2 in das Grundbuch bewilligt und beantragt worden; der Vollzug dieser Eintragungsbewillligungen wurde - mit den üblichen Maßgaben - dem beurkundenden Notar übertragen (s. §§ 11, 12 des Vertrages). - Damit hatten die Vertragsparteien alles von ihnen aus Erforderliche für die Veräußerung und Übertragung des Grundstücks getan. Gemäß § 11 Abs. 4 Satz 1 VermG steht dem bisherigen Eigentümer nurmehr ein Anspruch auf Herausgabe des Erlöses (und ggf. ein Schadensersatzanspruch nach § 13 VermG) zu, und das Verfügungsrecht sowie der Anspruch auf Aufhebung der staatlichen Verwaltung gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 VermG erlöschen, wenn der staatliche Verwalter wirksam über das Grundstück verfügt hat. Nach wohl einhelliger Auffassung ergibt sich aus § 11 Abs. 2 und Abs. 4 Satz 1 VermG, daß eine solche wirksame Verfügung im Falle der Veräußerung eines Grundstücks bereits dann vorliegt, wenn die Auflassung erklärt und die Grundstücksverkehrsgenehmigung (§§ 1, 2 GVVO) erteilt worden ist (s. Fieberg/Reichenbach, aaO., § 11 Rdn. 81; Kimme, Offene Vermögensfragen, Stand: April 1994, § 11 VermG Rdn. 37; vgl. auch Kiethe, aaO., § 11 VermG Rdn. 91). Dabei wirkt die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung (hier: am 10. August 1993) auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurück, so daß das in dem Vertrag enthaltene schuldrechtliche und dingliche Rechtsgeschäft mit Genehmigungserteilung ex tunc wirksam wird. Dies folgt daraus, daß die Vertragsparteien in aller Regel den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses als maßgeblich ansehen wollen und daß diesem Parteiwillen der Sinn und Zweck des Genehmigungserfordernisses nicht entgegensteht (s. Fieberg/Reichenbach, aaO., § 11 a Rdn. 34; BGHZ 32, 383, 389 f.; Palandt/Heinrichs, aaO., § 275 Rdn. 28 m. w. N.). Im übrigen ist die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung gemäß §§ 1, 2 GVVO wirksam; sie hätte hier - entgegen der Auffassung der Antragstellerin - auch nicht verweigert werden dürfen, und zwar schon deshalb, weil § 6 AnmVO mit Wirkung vom 22. Juli 1992 aufgehoben worden ist (§ 1 Satz 2 GVVO; s. hierzu auch Kimme, aaO., § 11 VermG Rdn. 33).

Diese Betrachtungsweise, wonach für eine wirksame Verfügung des staatlichen Verwalters im Sinne des § 11 Abs. 2 und 4, § 15 Abs. 2 und 3 VermG im Falle der Veräußerung von Grundstückseigentum schon die Auflassung und die - rückwirkende - Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung ausreichen, steht allerdings - worauf die Antragstellerin zu Recht hinweist - im Gegensatz zu den allgemeinen Regelungen in §§ 873, 878 BGB. Danach gilt nämlich, daß derjenige, der über ein Grundstücksrecht verfügt, grundsätzlich auch noch zum Zeitpunkt der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch verfügungsbefugt sein muß (allg. A.: arg. e § 878 BGB; s. etwa Palandt/Bassenge, aaO., § 873 Rdn. 11 und § 878 Rdn. 1); dies ist hier nicht der Fall, da die Verfügungsbefugnis der Gemeinde G. als staatlicher Verwalter mit Ablauf des 31. Dezember 1992 fortgefallen ist (§ 11 a Abs. 1 Satz 1 VermG).

Indessen enthalten die Vorschriften in § 11 Abs. 2 und 4 VermG eine vorrangige speziellere Regelung gegenüber den §§ 873, 878 BGB. Diese vorrangige speziellere Regelung im Vermögensgesetz rechtfertigt sich aus dem besonderen Vertrauensschutz, den der Gesetzgeber den - investitionsbereiten - Erwerbern gegenüber gewähren wollte und der über die allgemeinen Regelungen in §§ 873, 878 BGB hinausreicht.

Dieser Gedanke des gesteigerten Vertrauensschutzes findet sich auch in der Regelung des § 11 a Abs. 1 Satz 3 VermG (s. dazu etwa Kiethe, aaO., § 11 a VermG Rdn. 4), deren Anwendung im vorliegenden Fall zum gleichen Ergebnis führt: Danach gilt der staatliche Verwalter nach der Beendigung der staatlichen Verwaltung (mit Ablauf des 31. Dezember 1992; § 11 a Abs. 1 Satz 1 VermG) weiterhin als befugt, eine Verfügung über ein Grundstück zu treffen, wenn er sich zur Vornahme der Verfügung wirksam verpflichtet hat und wenn vor dem 1. Januar 1993 die Eintragung des Rechts oder einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs bei dem Grundbuchamt beantragt worden ist. Hier enthielt der Vertrag vom 18. Dezember 1992 eine - durch die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung am 10. August 1993 rückwirkend wirksam gewordene - Verpflichtung zur Übertragung des Grundstückseigentums, zu der die Gemeinde G. als staatlicher Verwalter gem. § 11 Abs. 2 Satz 1, § 15 Abs. 3 VermG berechtigt war. Der Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Antragsgegnerin zu 2 ging bei dem zuständigen Grundbuchamt am 30. Dezember 1992 ein (§ 13 Abs. 1 GBO), also vor dem 1. Januar 1993. Zu diesem Zeitpunkt war die staatliche Verwaltung noch nicht aufgehoben oder sonst beendet worden. Denn der Aufhebungsantrag der Antragstellerin vom 28. Dezember 1992 (§ 11 Abs. 1 Satz 1, § 30 VermG) führte für sich allein noch nicht zur Aufhebung der staatlichen Verwaltung; vielmehr hätte es dazu eines die Aufhebung anordnenden Verwaltungsaktes bedurft (s. etwa Fieberg/Reichenbach, aaO., § 11 Rdn. 3; Kimme, aaO., § 11 VermG Rdn. 2), der sich freilich dadurch erübrigte, daß gemäß § 11 a Abs. 1 Satz 1 VermG die staatliche Verwaltung kraft gesetzlicher Anordnung mit Ablauf des 31. Dezember 1992 endete. Zwar bestand am 30. Dezember 1992, als der Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Antragsgegnerin zu 2 bei dem Grundbuchamt einging, die Verfügungsbefugnis der Gemeinde G. als staatlicher Verwalter gem. § 11 Abs. 2, § 15 Abs. 3 VermG nicht mehr, da am 28. Dezember 1992 der Antrag der Antragstellerin auf Aufhebung der staatlichen Verwaltung gestellt worden war (§§ 30, 11 Abs. 1 Satz 1 VermG). Dies ist für die Verfügungsbefugnis des staatlichen Verwalters nach § 11 a Abs. 1 Satz 3 VermG jedoch ohne Belang. Denn zum einen ist eine Verfügungsberechtigung des staatlichen Verwalters nach § 11 Abs. 2 Satz 1, § 15 Abs. 3 VermG zum Zeitpunkt des Eingangs des Eintragungsantrages bei dem Grundbuchamt in § 11 a Abs. 1 Satz 3 VermG nicht ausdrücklich vorausgesetzt. Zum anderen wirken die Verfügungsbeschränkungen in § 11 Abs. 2 Satz 2, § 15 Abs. 2 Satz 1 VermG - nach dem Vorbild in § 3 Abs. 3 und 4 VermG - anerkanntermaßen nur im Innenverhältnis zwischen dem staatlichen Verwalter und dem Eigentümer, nicht aber gegenüber (gutgläubigen) dritten Erwerbern; diese sollen vielmehr im Interesse der Erleichterung des Rechtsverkehrs und des Anreizes zu Investitionen im Beitrittsgebiet in ihrem Vertrauen auf die Verfügungsbefugnis des staatlichen Verwalters geschützt werden (s. Fieberg/Reichenbach, aaO., § 11 Rdn. 54, 85; Kimme, aaO., § 11 VermG Rdn. 31, 37, m. w. N.); Kiethe, aaO., § 11 VermG Rdn. 88, m. w. N.; Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, Stand: Februar 1994, § 11 VermG Rdn. 16). Letztlich war der Wegfall der Verfügungsbefugnis der Gemeinde G. im vorliegenden Fall aber auch gemäß § 878 BGB unschädlich. Danach sind nachträgliche

85; Kimme, aaO., § 11 VermG Rdn. 31, 37, m. w. N.); Kiethe, aaO., § 11 VermG Rdn. 88, m. w. N.; Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, Stand: Februar 1994, § 11 VermG Rdn. 16). Letztlich war der Wegfall der Verfügungsbefugnis der Gemeinde G. im vorliegenden Fall aber auch gemäß § 878 BGB unschädlich. Danach sind nachträgliche Verfügungsbeschränkungen des Verfügenden ohne Belang, wenn die Einigung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. Diese Voraussetzungen liegen hier vor: Die dingliche Einigung im notariellen Kaufvertrag vom 18. Dezember 1992 war gemäß § 873 Abs. 2 BGB bindend und nach Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung rückwirkend wirksam geworden (s. o.). Bevor die Gemeinde G. ihre Stellung als staatlicher Verwalter verlor - nämlich mit Ablauf des 31. Dezember 1992 (§ 11 a Abs. 1 Satz 1 VermG; nicht früher, s. o.) - , war der Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Antragsgegnerin zu 2 bei dem Grundbuchamt eingegangen (§ 13 Abs. 1 GBO); der Wegfall der Verfügungsbefugnis mit Eingang des Aufhebungsantrags der Antragstellerin am 28. Dezember 1992 hatte gemäß § 11 Abs. 2 Satz 2, § 15 Abs. 3 VermG nur Bedeutung für das Innenverhältnis zwischen Eigentümer und staatlichem Verwalter, nicht aber gegenüber dem dritten Erwerber (s. o.). Nach zutreffender Ansicht gilt § 878 BGB aus Gründen des gebotenen Vertrauensschutzes entsprechend, wenn ein Verwalter verfügt hat und vor Eintragung der Rechtsänderung sein Amt verliert (so auch Palandt/Bassenge, aaO., § 878 Rdn. 11; MünchKomm, Wacke, BGB, Bd. 4, 2. Aufl. 1986, § 878 Rdn. 13; Staudinger/Ertl, BGB, 12. Aufl. 1989, § 878 Rdn. 20; a. A. jedoch Soergel/Siebert/Stürner, BGB, Bd. 6, 12. Aufl. 1990, § 878 Rdn. 7, m. w. N. aus der Rspr. und § 873 Rdn. 28). Ferner gilt § 878 BGB anerkanntermaßen entsprechend für die Bestellung einer Vormerkung (s. etwa Palandt/Bassenge, aaO., § 878 Rdn. 4 und § 885 Rdn. 11; BGHZ Bd. 28, S. 182, 185; Bd. 60, S. 46, 50; Staudinger/Ertl, aaO., § 878 Rdn. 4; Staudinger/Gursky, aaO, § 885 Rdn. 16, m. w. N.; MünchKomm/Wacke, aaO., § 878 Rdn. 16). Die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgte am 20. September 1993. Dies geschah noch aufgrund des am 30. Dezember 1992 eingegangenen Antrages. Formelle Beanstandungen des Grundbuchamtes in Zwischenverfügungen sind insoweit ohne Belang, wenn der Eintragungsantrag - wie hier - tatsächlich zur Eintragung geführt hat (s. MünchKomm/Wacke, aaO., § 878 Rdn. 7; Palandt/Bassenge, § 878 Rdn. 14; Staudinger/Ertl, aaO., § 878 Rdn. 16). - Mithin wäre die Eintragung der Auflassungsvormerkung gemäß §§ 885, 878 BGB berechtigt und wirksam gewesen. Die Auflassungsvormerkung wiederum sichert gemäß § 883 Abs. 2 BGB den Anspruch auf Auflassung und somit den Eigentumsübergang, so daß der Wegfall der staatlichen Verwaltung am 1. Januar 1993 auch bei Anwendung der allgemeinen Regelungen der §§ 873 ff. BGB der Eintragung der Antragsgegnerin zu 2 als Eigentümerin im Grundbuch - analog § 878 BGB - nicht entgegenstünde (vgl. hierzu auch BGHZ Bd. 28, S. 182, 187; Palandt/Bassenge, aaO., § 885 Rdn. 11; Staudinger/Gursky, aaO., § 883 Rdn. 146).

Dieses Ergebnis stellt den Eigentümer eines zwangsverwalteten Grundstücks im übrigen nicht schlechter als den als Eigentümer enteigneten Inhaber eines Rückübertragungsanspruch; vielmehr entspricht dies einer vom Gesetzgeber durchaus gewollten Gleichbehandlung beider Gruppen und einer damit einhergehenden gleichmäßigen Anwendung der §§ 11, 11 a, 15 VermG einerseits und des § 3 Abs. 3 und 4 VermG andererseits.