Eigentumsrechtsverletzung bei einer Eigenbedarfskündigung

Eigentumsrechtsverletzung bei einer Eigenbedarfskündigung; verfassungsrechtliche Beschwerdebefugnis eines Kleinkindes; rüstige holzhackende Rentnerin; Miete; Kündigung; Eigenbedarf; Interessenabwägung; Erlangungsinteresse des Vermieters; Bestandsinteresse des Mieters; Beweiserhebung

1. Eine Verkennung der Bedeutung und Tragweite der Eigentumsgarantie kann auch darin liegen, dass das Fachgericht den Einwänden des Vermieters gegen die vom Mieter zur Begründung einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 BGB vorgetragenen Umstände nicht ausreichend nachgeht.

2. Allein das Interesse des im Haushalt des Vermieters lebenden Kindes am Erfolg des Mietrechtsstreits verleiht ihm keine eigene grundrechtliche Beschwerdebefugnis aus den als verletzt bezeichneten Art. 12 und 13 VvB.

3. Ebenso wie das Fachgericht sämtlichen vom Mieter dargelegten Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Eigentümers nachzugehen hat, gebieten es die Interessen des Eigentümers, erheblichen Vortrag gegen die vom darlegungs- und beweisbelasteten Mieter zur Begründung einer ungerechtfertigten Härte vorgebrachten Umstände zu berücksichtigen und im Wege der Beweisaufnahme Feststellungen darüber zu treffen, welche konkreten Nachteile dem Mieter tatsächlich erwachsen würden und die deshalb seinen Interessen bei der gebotenen Abwägung den Vorrang gegenüber dem Erlangungsinteresse des Eigentümers einräumen.

I. Die Beschwerdeführer wenden sich gegen die Abweisung einer auf eine Eigenbedarfskündigung gestützten Räumungsklage.

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin von zwei aneinander grenzenden Wohnungen eines Mehrfamilienhauses in Berlin. Die im Vorderhaus gelegene, ca. 89 m2 große Wohnung bewohnt sie mit ihrem im Jahr 2010 geborenen Sohn, dem Beschwerdeführer. Die 1933 geborene Beteiligte zu 3 ist Mieterin der im Seitenflügel befindlichen, knapp 48 m2 großen Wohnung, die über kein Bad verfügt und durch einen Ofen beheizt wird. Die Beschwerdeführerin kündigte das Mietverhältnis mit der Beteiligten zu 3 wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, sie beabsichtige, die Wohnungen zu verbinden, um mit ihrem Lebensgefährten, dem Vater des Beschwerdeführers, zusammenzuziehen. Die Beteiligte zu 3 lehnte einen Auszug ab.

Das Amtsgericht wies die daraufhin erhobene Klage der Beschwerdeführerin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ab.

Das Landgericht wies die dagegen gerichtete Berufung der Beschwerdeführerin mit der Maßgabe zurück, dass auf den in der Klageerwiderung liegenden Widerspruch der Beteiligten zu 3 das Mietverhältnis zwischen den Parteien fortgesetzt werde. Zwar könne der Beschwerdeführerin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht abgesprochen werden. Die Räumung und Herausgabe der Wohnung und der Umzug in eine andere Wohnung würden für die Beteiligte zu 3 aber eine unzumutbare und auch unter Berücksichtigung des berechtigten Interesses der Beschwerdeführerin nicht zu rechtfertigende Härte darstellen. Die seit 1968 in demselben Haus wohnende Beteiligte zu 3 sei in ganz besonderer Weise mit dem Haus und seiner Umgebung verwurzelt. Dies wiege umso schwerer, weil sie knapp 80 Jahre alt sei und auch nach dem Vorbringen der Beschwerdeführerin bereits altersgemäße Einschränkungen ihrer Gesundheit und ihrer Fähigkeiten vorlägen. Vor diesem Hintergrund gehe die Kammer davon aus, dass ein Umzug mit Veränderungen und Einschränkungen verbunden wäre, die ihr in ihrem Alter gegen ihren Willen nicht mehr zuzumuten seien, zumal die Beteiligte zu 3 vorgetragen habe, dass sich ihr Allgemeinzustand durch den geltend gemachten Eigenbedarf und die damit im Zusammenhang stehenden Auseinandersetzungen verschlechtert habe. Dies sei glaubhaft, weil es allgemein bekannt sei, dass derart alte Menschen abgelehnte Veränderungen der Wohn- und Lebensverhältnisse häufig nicht mehr verkraften würden und ein beschleunigter Abbauprozess in Gang gesetzt werde.

Da die Beteiligte zu 3 nach dem Vortrag der Beschwerdeführerin unter Vorlage entsprechender Fotos selbst noch in der Lage sei, Brennholz zu zerkleinern, und sie folglich noch in einigermaßen gutem körperlichen Zustand sei, müsse davon ausgegangen werden, dass sie ihr Leben in der Wohnung noch selbst gestalten könne. Dagegen spreche ein von der Beschwerdeführerin thematisierter Wasserschaden im Bereich der Wohnung der Beteiligten zu 3, dessen Ursache strittig sei, jedenfalls noch nicht. Der Sachverhalt sei nicht mit einem vom Landgericht Frankfurt am Main entschiedenen Fall (NJW 2011, 3526 f.) vergleichbar, weil es sich bei der Beteiligten zu 3 um eine in einfachsten Verhältnissen allein lebende, fast 80-jährige Person handele, die nach den bekannten Umständen nicht in der Lage sei, ihre Lebensverhältnisse selbst und nach ihren eigenen Vorstellungen in einer anderen Wohnung neu zu organisieren. Es sei Gegenstand der Erörterungen in der mündlichen Verhandlung gewesen und von der Beschwerdeführerin nicht bestritten worden und daher unstreitig, dass die Angelegenheiten der Beteiligten zu 3 von einem männlichen Verwandten geregelt würden und insbesondere eine Aufnahme in die Familien ihrer Töchter oder Neffen nicht in Betracht komme. Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Beschwerdeführerin allein erziehend und damit besonderen Belastungen ausgesetzt sei, überwiege im Rahmen einer Abwägung der beteiligten Interessen der Parteien die aufgeführte Beeinträchtigung der Beteiligten zu 3 durch einen Umzug gegen ihren Willen.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung ihres Rechts auf Eigentum und körperliche Unversehrtheit. Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, sowohl Amts- als auch Landgericht hätten die von Verfassungs wegen zu beachtenden Anforderungen an die Entscheidung einer auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage grundsätzlich verfehlt. Dem Urteil des Landgerichts liege keine verfassungsrechtlich gebotene nachvollziehbare Begründung für das Ergebnis der Interessenbewertung zugrunde, auch weil diese teilweise widersprüchlich sei. Beide Beschwerdeführer rügen ferner die Verletzung des grundrechtlichen Schutzes der Familie.

Die Beteiligten haben gemäß § 53 Abs. 1 und 2 des Gesetzes über den Verfassungsgerichtshof Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten.

II. 1. Die Verfassungsbeschwerde des Beschwerdeführers ist mangels eigener Beschwerdebefugnis unzulässig. Der im Jahr 2010 geborene Beschwerdeführer ist weder Miteigentümer der gekündigten Mietwohnung noch am Ausgangsverfahren selbst beteiligt. Allein sein - im Rahmen der Abwägung der betroffenen Grundrechte nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berücksichtigendes (vgl. zum Bundesrecht BVerfG, Beschluss vom 18. Oktober 1993 - 1 BvR 1335/93 -, juris Rn. 23) - Interesse als Kind der Beschwerdeführerin am Erfolg des Mietrechtsstreits verleiht ihm keine eigene grundrechtliche Beschwerdebefugnis aus den als verletzt bezeichneten Art. 12 und 13 der Verfassung von Berlin - VvB -.

2. Die Verfassungsbeschwerde der Beschwerdeführerin ist - soweit zulässig - begründet.

a) Soweit sich die Beschwerdeführerin gegen das Urteil des Amtsgerichts wendet, ist die Verfassungsbeschwerde unzulässig, weil nur eine im Berufungsverfahren korrigierbare Verletzung von Grundrechten gerügt wird (vgl. Beschluss vom 26. Februar 2014 - VerfGH 166/13 - wie alle nachfolgend zitierten Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofes unter www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de, Rn. 5; st. Rspr.).

b) Das Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführerin in ihrem Recht auf Eigentum aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB.

aa) Verfassungsrechtlicher Prüfungsmaßstab ist das Eigentumsrecht. Soweit das von der Beschwerdeführerin ferner geltend gemachte Recht auf körperliche Unversehrtheit aus Art. 8 Abs. 1 Satz 1 VvB und der Schutz der Familie aus Art. 12 VvB berührt sein können, treten diese Bestimmungen hinter Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB zurück (vgl. zum Bundesrecht BVerfG, Beschlüsse vom 18. Oktober 1993, aaO., juris Rn. 23, und 31. Januar 1994 - 1 BvR 1465/93 -, juris Rn. 10).

bb) Das durch Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB gewährleistete Eigentum ist in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet. Es soll ihm als Grundlage privater Initiative und in eigenverantwortlichem privatem Interesse von Nutzen sein (vgl. zum Bundesrecht BVerfG, Beschlüsse vom 12. Juni 1979 - 1 BvL 19/76 -, BVerfGE 52, 1 [30] = juris Rn. 121 m. w. N., und vom 3. Oktober 1989 - 1 BvR 558/89 -, BVerfGE 81, 29 [32] = juris Rn. 9). Die grundrechtliche Eigentumsverbürgung umfasst deshalb auch die Befugnis, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung begibt sich der Eigentümer nicht endgültig dieser Befugnis (vgl. zum Bundesrecht BVerfG, Beschluss vom 3. Oktober 1989, aaO., S. 33 = juris Rn. 11). Das haben die Zivilgerichte zu berücksichtigen, wenn sie in Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB über eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zu urteilen haben. Sie müssen die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich achten (vgl. Beschluss vom 13. Dezember 2005 - VerfGH 199/03 Rn. 12 zum Bundesrecht BVerfG, Urteil vom 14. Februar 1989 - 1 BvR 308/88, 1 BvR 336/88, 1 BvR 356/88 -, BVerfGE 79, 292 [303 ff.] = juris Rn. 29 ff.). Denn es unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht (vgl. zum Bundesrecht BVerfG, Beschluss vom 8. Januar 1985 - 1 BvR 792/83, 1 BvR 501/83 -, BVerfGE 68, 361 [373 f.] = juris Rn. 25). Diese Befugnis umfasst auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an dieser Bedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein soll.

Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB schließt allerdings Beschränkungen des Kündigungsrechts, wie sie die Regelung in § 574 BGB vorsieht, nicht aus. Diese Beschränkungen tragen dem Umstand Rechnung, dass neben dem Eigentum des Vermieters auch das Besitzrecht des Mieters den Schutz des Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB genießt (vgl. Beschluss vom 20. April 2010 - VerfGH 62/07 Rn. 11; zum Bundesrecht BVerfG, Beschluss vom 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93 -, BVerfGE 89, 1 [5 ff.] = juris Rn. 19 ff.). Bei der Auslegung und Anwendung der genannten mietrechtlichen Vorschriften sind deshalb von den Zivilgerichten neben den Belangen des Vermieters, seinem Erlangungsinteresse, auch die Belange des Mieters, sein Bestandsinteresse, angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (vgl. Beschluss vom 20. April 2010, aaO., Rn. 11; zum Bundesrecht BVerfG, Beschluss vom 26. Mai 1993, aaO., S. 9 ff. = juris Rn. 29 ff.).

Dabei ist die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall auch hier grundsätzlich Sache der zuständigen Fachgerichte und der verfassungsgerichtlichen Überprüfung nur insoweit zugänglich, als sie objektiv willkürlich erscheinen oder Fehler erkennen lassen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere ihres Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. Beschluss vom 20. April 2010, aaO., Rn. 16). Von einer Verkennung des Inhalts der Eigentumsgarantie ist in jedem Falle auszugehen, wenn die Interessen des Vermieters oder des Mieters vollständig vernachlässigt, vernünftige, nachvollziehbare und gewichtige Argumente einer Seite übergangen werden oder ein Grundrecht bei der Anwendung einfachen Rechts beiseite geschoben wird (vgl. Beschluss vom 20. April 2010, aaO., Rn. 11 m. w. N.).

Eine solche Verkennung der Bedeutung und der Tragweite der Eigentumsgarantie kann auch darin liegen, dass das Fachgericht den Einwänden des Vermieters gegen die vom Mieter zur Begründung einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 BGB vorgetragenen Umstände nicht ausreichend nachgeht. Auch insoweit unterscheidet sich der Eigentumsschutz des Vermieters in seiner Struktur nicht von demjenigen des Mieters (vgl. zum Bundesrecht BVerfG, Beschluss vom 26. Mai 1993, aaO., S. 8 = juris Rn. 28). Ebenso wie das Fachgericht sämtlichen vom Mieter dargelegten Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Eigentümers nachzugehen hat (vgl. zum Bundesrecht: BVerfG, Urteil vom 14. Februar 1989, aaO., S. 305 = juris Rn. 32), gebieten es die Interessen des Eigentümers, erheblichen Vortrag gegen die vom darlegungs- und beweisbelasteten Mieter zur Begründung einer ungerechtfertigten Härte vorgebrachten Umstände zu berücksichtigen und erforderlichenfalls im Wege der Beweisaufnahme (vgl. BVerfG, Beschluss vom 30. Juni 1993 - 2 BvR 459/93 -, juris Rn. 25 ff.) Feststellungen darüber zu treffen, welche konkreten Nachteile dem Mieter tatsächlich erwachsen würden und deshalb seine Interessen bei der gebotenen Abwägung gegenüber dem Erlangungsinteresse des Eigentümers vorrangig erscheinen lassen.

cc) Diesen verfassungsrechtlichen Anforderungen wird die angegriffene Entscheidung nicht gerecht. Der vom Landgericht seiner Abwägung zugrunde gelegte Lebenssachverhalt reicht nicht aus, um die getroffene Entscheidung über die beiderseitigen grundrechtlich geschützten Interessen zu Lasten der Beschwerdeführerin verfassungsrechtlich zu tragen.

Das Landgericht stellt zur Begründung der besonderen Härte maßgeblich darauf ab, bei der zum Zeitpunkt seiner Entscheidung knapp 80 Jahre alten Beteiligten zu 3 lägen auch nach dem Vorbringen der Beschwerdeführerin altersgemäße Einschränkungen der Gesundheit und Fähigkeiten vor, und folgert daraus, dass ein Umzug unzumutbar sei. Es begnügt sich in diesem Zusammenhang mit der Feststellung der Glaubhaftigkeit des Vortrags der Beteiligten zu 3, ihr - zwischen den Parteien des Zivilprozesses streitiger - Allgemeinzustand habe sich durch den geltend gemachten Eigenbedarf und die damit im Zusammenhang stehende Auseinandersetzung verschlechtert, ohne Art und Gewicht der geltend gemachten Beeinträchtigungen näher aufzuklären und insbesondere das von der hierfür beweisbelasteten Beteiligten zu 3 angeregte und in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht erörterte Sachverständigengutachten einzuholen. Hierzu bestand auch deshalb Anlass, weil die Beschwerdeführerin die Behauptung der Beteiligten zu 3, ein Umzug sei ihr aus medizinischen Gründen nicht zumutbar und lasse eine deutliche Verschlechterung ihres Gesundheitszustands befürchten, mit ihrem Vortrag zu den eingereichten Attesten einschließlich der vorgelegten Fotos in prozessual erheblicher Weise bestritten hatte.

dd) Das Urteil des Landgerichts beruht auch auf dieser Grundrechtsverletzung, weil nicht ausgeschlossen werden kann, dass es dem Erlangungsinteresse der Beschwerdeführerin den Vorrang gegeben hätte, wenn es den Verfassungsverstoß erkannt hätte. Bei der erneuten Entscheidung wird das Landgericht Gelegenheit haben, die beiderseitigen, jeweils durch das Eigentumsrecht geschützten Interessen umfassend zu berücksichtigen und abzuwägen.

Der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin hat der Verfassungsbeschwerde einer Berliner Wohnungseigentümerin gegen ein Urteil des Landgerichts Berlin stattgegeben, welches ihr nach einer Eigenbedarfskündigung einen Räumungstitel gegen die Mieterin versagt hatte. Das Urteil verletzt die Vermieterin in ihrem Eigentumsgrundrecht, weil es das Landgericht versäumt hat, Zweifeln an den von der Mieterin vorgetragenen Umständen zur Begründung einer ungerechtfertigten Härte im Sinne des § 574 BGB nachzugehen. Es muss geprüft werden, welche konkreten Nachteile der Mieterin durch den Verlust der Wohnung tatsächlich erwachsen würden. Die bloße Glaubhaftigkeit des Mietervortrags, ein Umzug sei gesundheitlich nicht zu verkraften, reicht nicht aus, um das Erlangungsinteresse des Eigentümers zurücktreten zu lassen.

Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin einer von ihr selbst bewohnten 89 m² großen Zweizimmer-Altbauwohnung sowie einer vermieteten Zweizimmerwohnung mit 48 m² im angrenzenden Seitenflügel.

Nach der Geburt ihres Sohnes beabsichtigte sie, beide Wohnungen zusammen zu legen, um mit dem Vater des Kindes zusammen leben zu können. Der nach erfolglosen außergerichtlichen Verhandlungen ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung widersprach die bald 80-jährige Mieterin, die seit 1968 in dem Haus lebt. Das Amtsgericht wies die daraufhin erhobene Räumungsklage ab, weil Bedenken bestünden, ob die Mieterin einen Umzug verkrafte. Sie sei zudem in der Nachbarschaft verwurzelt. Dagegen hätte das Interesse der Eigentümerin an einer familiengerechten Wohnung zurückzutreten, zumal ihre derzeitige Wohnung nicht derart klein und beengt wäre, dass sie sofort auf eine größere Wohnung angewiesen sei.

In der Berufungsinstanz wurde die Räumungsklage durch das Landgericht ebenfalls abgewiesen. Die Revision ließ es nicht zu. Zwar bestehe ein beachtlicher Eigenbedarf, d. h. ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht. Auch werde kein übermäßiger Bedarf geltend gemacht. Der Eigentümerwunsch zur Schaffung einer rd. 130 m² großen Vierzimmerwohnung sei selbst dann nicht unvernünftig oder überzogen, wenn der Lebensgefährte der Eigentümerin und Vater ihres Kindes sich nur gelegentlich dort aufhalte. Die Nutzung dreier Zimmer als Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer nur durch die Eigentümerin und ihren Sohn entspreche heute üblichen Wohnverhältnissen. Eine Wohnung dieser Größe mit einem zusätzlichen vierten Zimmer sei zwar komfortabel, aber nicht unverhältnismäßig. Es sei weder Aufgabe der Mieterin noch der Gerichte, die vernünftigen Pläne der Eigentümerin zu bewerten oder in Frage zu stellen.

Gleichwohl sei das Mietverhältnis wegen des Widerspruchs der Mieterin gegen die Kündigung fortzusetzen. Ein Umzug stelle auch unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen eine unzumutbare, nicht zu rechtfertigende Härte dar. Die Mieterin sei durch die 45-jährige Wohndauer in besonderer Weise mit dem Haus und der Umgebung verwurzelt. Das wiege umso schwerer, weil sie unter altersgemäßen Einschränkungen ihrer Gesundheit und ihrer Fähigkeiten leide. Gegen ihren Willen könne ihr ein Umzug nicht mehr angesonnen werden, zumal sie behauptet habe, ihr Gesundheitszustand habe sich durch den Räumungsprozess bereits verschlechtert. Das sei glaubhaft, denn es sei allgemein bekannt, dass derart alte Menschen Veränderungen häufig nicht mehr verkraften und dadurch ein beschleunigter Abbauprozess in Gang gesetzt werde.

Der Verfassungsgerichtshof hat die Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Amtsgerichts für unzulässig gehalten, weil es sich lediglich um in der Berufungsinstanz korrigierbare Fehler handele. Soweit sich die Beschwerde gegen das landgerichtliche Urteil richte, habe sie aber mit der Folge der Aufhebung und Zurückverweisung Erfolg, weil es das Eigentumsgrundrecht der Beschwerdeführerin aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB verletzt.

Verfassungsrechtlicher Prüfungsmaßstab sei das Eigentumsgrundrecht. Soweit von der Eigentümerin das Recht auf körperliche Unversehrtheit aus Art. 8 Abs. 1 Satz 1 VvB und des Schutzes der Familie aus Art. 12 VvB berührt sein können, treten diese hinter Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB zurück. Das Eigentumsgrundrecht sei durch Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet. Hierzu gehöre auch die grundrechtlich verbürgte Befugnis, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung verliere der Eigentümer dieses Recht nicht. Diese Grundsätze haben die Zivilgerichte bei der Entscheidung über Eigenbedarfskündigungen zu beachten. Insbesondere unterliege es alleine dem Vermieter, zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht. Dazu gehöre auch die Bestimmungsbefugnis, wann solcher Bedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein soll. Das schließe Beschränkungen des Kündigungsrechts, wie sie sich aus § 574 BGB ergeben, nicht aus. Weil grundrechtlich auch das Bestandsinteresse des Mieters geschützt sei, müssten die Gerichte die beiderseitigen Interessen angemessen berücksichtigen, gegeneinander abwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich bringen.

Der Verfassungsgerichtshof überprüfe dabei nur, ob die Anwendung des einfachen Rechts durch die Zivilgerichte objektiv willkürlich erscheine oder Fehler erkennen lasse, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen und für den konkreten Fall von einigem Gewicht sind. Von einer solchen Verkennung der Eigentumsgarantie sei in jedem Falle auszugehen, wenn die Interessen des Vermieters oder des Mieters vollständig vernachlässigt, vernünftige, nachvollziehbare und gewichtige Argumente einer Seite übergangen werden oder ein Grundrecht bei Anwendung einfachen Rechts beiseite geschoben wird. Das sei u. a. dann der Fall, wenn das Zivilgericht Einwänden des Vermieters gegen die vom Mieter zur Begründung einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 BGB vorgetragenen Umstände nicht nachgeht. Ebenso wie das Gericht sämtlichen vom Mieter dargelegten Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches nachzugehen habe, sei es durch die Interessen des Vermieters geboten, erheblichen Vortrag gegen die vom darlegungs- und beweisbelasteten Mieter zur Begründung einer ungerechtfertigten Härte vorgebrachten Umstände zu berücksichtigen und erforderlichenfalls im Wege der Beweisaufnahme Feststellungen darüber zu treffen, welche konkreten Nachteile dem Mieter tatsächlich erwachsen würden und deshalb seine Interessen bei der gebotenen Abwägung gegenüber dem Erlangungsinteresse des Eigentümers vorrangig erscheinen ließen.

Diesen Maßstäben werde das landgerichtliche Urteil nicht gerecht. Aus dem Umstand hohen Alters und den damit verbundenen altersgemäßen Einschränkungen der Gesundheit und Fähigkeiten alleine lasse sich die Unzumutbarkeit eines Umzugs nicht ableiten. Es genüge ebenso nicht, sich mit der Glaubhaftigkeit des Vortrags der Mieterin zu begnügen, ihr zwischen den Parteien streitiger Allgemeinzustand habe sich durch den Räumungsprozess bereits verschlechtert, ohne Art und Gewicht der angeblichen Beeinträchtigungen (durch Beweiserhebung) näher aufzuklären.

Der Beschluss des Verfassungsgerichtshofs erging kurz nach der Zurückweisung einer Verfassungsbeschwerde gegen ein auf Eigenbedarf gestütztes Räumungsurteil durch das Bundesverfassungsgericht (GE 2014, 733). Auch der dortige Fall trug sich in Berlin zu; die gekündigte Mieterin lebte ebenfalls seit Jahrzehnten im gleichen Haus. Die von der Mieterin begehrte Prüfung der Eigenbedarfskündigung anhand des Eigentumsgrundrechts war dem Bundesverfassungsgericht mangels ausreichender Darlegungen indes verschlossen, weshalb es in jenem Fall letztlich nur darum ging, ob das Landgericht durch Nichtzulassung der Revision gegen das Recht auf den gesetzlichen Richter verstoßen hatte. Dies wurde durch das Bundesverfassungsgericht zutreffend verneint. Der Beschluss des Verfassungsgerichtshofs zeigt nun, dass bei Prüfung des Eigentumsgrundrechts die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts kaum anders hätte ausfallen können.

Der Verfassungsgerichtshof bewegt sich in den Bahnen seiner eigenen und der seit Jahrzehnten gefestigten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, durch die das besondere Gewicht des Eigentumsgrundrechts unterstrichen wird. Das wird gerade daran deutlich, dass beide Gerichte andere mitverletzte Grundrechte in Fällen der Eigenbedarfskündigung im Eigentumsgrundrecht gleichsam aufgehen lassen. Das bedeutet nicht, dass etwa der Schutz der Familie oder der Gesundheit als nicht beachtenswerte Grundrechte minderer Qualität angesehen würden. Durch ihre Herangehensweise betonen die Verfassungsgerichte aber, dass das Eigentumsgrundrecht grundsätzlich hinreichend ist, um dem Selbstnutzungswunsch des Vermieters Geltung zu verschaffen. Überlegungen, nach denen sich das Eigentumsrecht des Vermieters stets erst dann gegen das Bestandsinteresse des Mieters durchsetzen könnte, wenn ihm weitere grundrechtlich geschützte Interessen zur Seite stehen, verbieten sich damit schon im Ausgangspunkt.

In diesem Sinne ist es nur konsequent, wenn der Verfassungsgerichtshof darauf beharrt, dass es alleine Sache des Eigentümers ist, darüber zu entscheiden, welchen Wohnbedarf er zu welchem Zeitpunkt hat. Daran zu erinnern bestand durchaus Anlass, meinte das Amtsgericht in I. Instanz doch, eine zukünftig dreiköpfige Familie brauche nicht sofort eine größere als die vorhandene Wohnung. Unabhängig davon, dass es lediglich die Flächengröße, nicht aber die geringe Zahl der vorhandenen Zimmer in den Blick nahm, setzte sich das Amtsgericht damit in verfassungsrechtlich unzulässiger Weise an die Stelle der Eigentümerin und nahm für sie eine Lebensplanung vor, die nicht die ihre ist.

Demgegenüber verdient das landgerichtliche Urteil dahin gehend noch Zustimmung, als es im Einklang mit dem Bundesgerichtshof und dem Bundesverfassungsgericht nur prüft, ob ein übermäßiger Bedarf geltend gemacht wird. Wann ein solcher vorliegt, ist gleichfalls im Lichte des Eigentumsgrundrechts zu beurteilen. Die Klarstellung des Landgerichts ist zu begrüßen, wonach schon das Verlangen einer Alleinerziehenden mit Kleinkind, eine 130 m² große Vierzimmer-Altbauwohnung zu bewohnen, nicht unverhältnismäßig ist. Eine andere Sichtweise liefe letztlich auf eine an planwirtschaftlichen Kriterien ausgerichtete Wohnungszuteilung durch die staatlichen Gerichte hinaus.

Wie der Verfassungsgerichtshof aber verdeutlicht, reicht es nicht aus, wenn die Zivilgerichte den berechtigten Eigenbedarf zwar anerkennen, dann jedoch im zweiten Schritt den Mieterinteressen aufgrund ungeprüfter Härtegründe den Vorzug einräumen. Insbesondere darf auf scheinbare Evidenzen nicht abgestellt werden. Nur lange Mietdauer und hohes Alter sind als solche keine Härtegründe. Auch in diesen Fällen, die typischerweise in Mieterkreisen rasch zu allgemeiner Empörung führen, sind in jedem Einzelfall die konkreten, dem gekündigten Mieter durch einen Umzug drohenden Nachteile zu ermitteln. Das bedeutet, dass es zunächst Sache des Mieters ist, Härtegründe substantiiert darzulegen und zu beweisen.

Diese notwendige Klarstellung des Verfassungsgerichtshofs hat mittel- bis langfristig auch für diejenigen Fälle Bedeutung, in denen wegen der am 1. Oktober 2013 in Kraft getretenen Kündigungsschutzklauselverordnung gemäß § 577 a BGB Eigenbedarfskündigungen für einen Zeitraum von zehn Jahren ausgeschlossen sind. Müssten sich die durch diese Vorschriften geschützten Mieter bloß auf die bei ihnen stets gegebene lange Mietdauer berufen, ohne dass es auf konkrete Nachteile ankäme, wäre eine Eigenbedarfskündigung wohl in der großen Mehrzahl dieser Fälle selbst nach Ablauf des Zehnjahreszeitraums nicht durchzusetzen. Die verfassungsgerichtliche Rechtsprechung steht dem nun entgegen.