Eigentumserwerb des vor der Wiedervereinigung eingetragenen Buchberechtigten mangels rechtzeitigen Widerspruchs

Eigentumserwerb des vor der Wiedervereinigung eingetragenen Buchberechtigten mangels rechtzeitigen Widerspruchs; Buchberechtigter; Eigentumserwerb

Der vor dem 3. Oktober 1990 eingetragene Buchberechtigte eines Grundstücks in den neuen Bundesländern erwirbt unabhängig von der Art des zur Unrichtigkeit des Grundbuchs führenden Mangels Eigentum am Grundstück, wenn die Eintragung bis zum Ablauf des 30. September 1998 nicht angegriffen wurde.

(Leitsatz der Redaktion)

I. In dem Grundbuchblatt ist als Eigentümerin - seit dem 23.1.1948 - die ... (im folgenden OHG) eingetragen. Gesellschafter der OHG waren im Jahre 1953 H. H. und E. H., deren Erben bzw. Erbeserben der Beteiligte zu 1 und die Gesellschafter der Beteiligten zu 2 zu sein behaupten. Nach den Feststellungen in dem bestandskräftigen Teilbescheid des Thüringer Landesamts zur Regelung offener Vermögensfragen vom 7.1.1993 und dem Handelsregisterauszug des Amtsgerichts Meiningen vom 31.5.2001 (HR 178 alt Neuhaus) gingen beide Gesellschaftsanteile in Volkseigentum über; derjenige von H. H. nach § 1 der Verordnung zur Sicherung der Vermögenswerte vom 17.7.1952 (GBI. I, S. 615), derjenige von E. H. im Wege des Vermögenseinzuges durch rechtskräftiges Strafurteil des Kreisgerichts Neuhaus am Rennweg vom 29.9.1959. Sodann erfolgte am 11.1.1961 die Eintragung im Handelsregister, das Vermögen der OHG sei in Volkseigentum übergegangen, die „Firma" sei erloschen. Eine Berichtigung des hier betroffenen Grundbuchs erfolgte nicht.

Durch den zitierten Teilbescheid des Thüringer Landesamts zur Regelung offener Vermögensfragen wurde die Anspruchsberechtigung von E. H. und der Erben nach H. H. nach § 2 Abs. 1 VermG an dem ehemaligen Unternehmen festgestellt, eine Rückübertragung des Betriebsvermögens des Unternehmens wegen der Veräußerung der Anteile an dessen Rechtsnachfolgerin, der Zierkeramik GmbH ... durch die Treuhandanstalt ausgeschlossen und die Berechtigung der damaligen Antragsteller auf Auskehrung des Erlöses für fünf zum Betriebsvermögen gehörende und mit veräußerte Grundstücke - darunter nicht das hier betroffene - festgestellt. Die damaligen Antragsteller schlossen sodann am 7.2.1994 mit der Treuhandanstalt eine Vereinbarung über die Erlösauskehr und erklärten sich mit deren Erfüllung gegenüber der Treuhandanstalt und dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen für vollständig abgefunden.

Die Gesellschafter der Beteiligten zu 2 und M. H., deren Alleinerbe der Beteiligte zu 1 ist, schlossen zur notariellen Urkunde des Notars W. S. mit Amtssitz in ... am 15.2.2001 einen Auseinandersetzungsvertrag über das hier betroffene Grundstück als letzten noch verbliebenen Vermögenswert der OHG und vereinbarten den Eigentumsübergang zu je 1/2 auf und die Beteiligte zu 2, die in der notariellen Urkunde gegründet wurde. Die Beteiligten erklärten die Auflassung und bewilligten und beantragten die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. Mehrere Eintragungsanträge in der Vergangenheit wurden, nachdem das Grundbuchamt durch Zwischenverfügung die Vorlage eines Zuordnungsbescheides des Landesamts zur Regelung offener Vermögensfragen gefordert hatte, zurückgenommen (vgl. zuletzt Beschluss des LG Meiningen vom 9.11.2010, 1 T 171/10).

Mit Schriftsätzen vom 25.4.2013 beantragten sowohl der Urkundsnotar für sämtliche Beteiligte als auch der weitere Verfahrensbevollmächtigte des Beteiligten zu 1 - seinerzeit noch für erneut den Vollzug der Urkunde vom 15.2.2001. Sie meinen unter Bezugnahme auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7.12.2012, V ZR 180/11, ZOV 2013, 28, das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 7.12.2012, V ZR 180/11, das Grundstück sei formell mangels entsprechender Eintragung im Grundbuch nicht wirksam enteignet worden, so dass es nach wie vor der eingetragenen Eigentümerin zustehe. Als Rechtsnachfolger der beiden letzten Gesellschafter seien die Beteiligten der Urkunde vom 15.2.2001 verfügungsbefugt. Der Grundbuchrechtspfleger erließ am 25.6.2013 zunächst erneut eine auf Vorlage eines Rückübertragungsbescheids gerichtete Zwischenverfügung. Durch die Begründung von Volkseigentum an beiden Gesellschaftsanteilen der OHG sei auch das hier betroffene, zum Gesellschaftsvermögen gehörende Grundstück in Volkseigentum übergegangen, was zur Unrichtigkeit des Grundbuchs geführt habe. Daher bestünden Zweifel an der Wirksamkeit der durch die Rechtsnachfolger der beiden letzten Gesellschafter erklärten dinglichen Einigung. Im Übrigen bedürfe es der Vorlage der Erbnachweise nach diesen Gesellschaftern. Nach weiterem Schriftwechsel hat der Grundbuchrechtspfleger den Eintragungsantrag unter Bezugnahme auf die in der Zwischenverfügung vertretene Rechtsauffassung zur Unrichtigkeit des Grundbuchs zurückgewiesen. Es sei davon auszugehen, dass auch das hier betroffene Grundstück in das Eigentum des Rechtsnachfolgers der OHG, der Zierkeramik GmbH übergegangen sei. Durch die Vornahme der Eintragung werde deren Grundbuchberichtigungsanspruch beeinträchtigt.

Dagegen richtet sich die zunächst durch Rechtsanwalt Dr. R. eingelegte Beschwerde des Beteiligten zu 1, der sich später der Urkundsnotar für alle Beteiligten angeschlossen hat. Die Beteiligten verfolgen ihr Begehren auf Vornahme der beantragten Eintragung weiter. Der Grundbuchrechtspfleger hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht vorgelegt.

Die nach den §§ 71 ff. GBO an sich statthafte und auch sonst zulässige Beschwerde hat in der Sache überwiegend Erfolg. Sie führt zum Erlass einer Zwischenverfügung zur Beseitigung der noch vorliegenden Eintragungshindernisse.

1. Das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis, nämlich die fehlende Vorlage eines Rückübertragungsbescheids hinsichtlich des betroffenen Grundstücks, besteht nicht.

Geht es wie hier um die Eintragung eines Eigentumswechsels aufgrund Auflassung, bedarf es neben der Eintragungsbewilligung des Betroffenen (hier also der OHG) nach § 19 GBO auch des Nachweises der dinglichen Einigung, § 20 GBO. Das Grundbuchamt hat dabei zu prüfen, ob die Einigung auf Veräußererseite durch den hierzu Befugten, also den Eigentümer erfolgt ist; bei Beteiligung von juristischen Personen oder Gesellschaften ist auch deren Existenz und die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen. Liegen diese Nachweise vor, darf das Grundbuchamt die Eintragung nur ablehnen, wenn es aufgrund feststehender Tatsachen zu der Überzeugung gelangt, dass das Grundbuch durch die Vornahme der beantragten Eintragung unrichtig würde (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 20 Rn. 38 m.w.N.). Hiervon ist das Grundbuchamt im Grundsatz zutreffend ausgegangen, indessen zu der nicht mit dem Gesetz in Einklang stehenden Schlussfolgerung gelangt, das Grundbuch sei durch die Eintragung der OHG unrichtig.

a) Die OHG - wenn auch als Folge der Aufgabe ihres Geschäftsbetriebs wohl als BGB‑Ge­sell­schaft (Umkehrschluss aus § 105 HGB) - besteht trotz ihrer Löschung im Handelsregister nach Überführung der Geschäftsanteile in Volkseigentum als in Auflösung fort. Das folgt schon daraus, dass sie als im Grundbuch eingetragene Eigentümerin Inhaberin einer vermögenswerten Position ist und durch sie noch Willenserklärungen abzugeben sind, namentlich Eintragungsbewilligungen im Grundbuchverfahren (OLG München FGPrax 2008, 171 ff.; OLG Hamm NJW‑RR 1990, 1371 f.; BayObLGZ 1955, 288 f.). Das stellt auch das Grundbuchamt nicht in Abrede.

b) Die Verfügungsberechtigung der an der notariellen Urkunde vom 15.2.2001 Beteiligten setzt voraus, dass die OHG Eigentümerin des betroffenen Grundstücks ist. Hierfür spricht zunächst die Vermutung des § 891 BGB, die auch für das Grundbuchamt gilt (Palandt, BGB, 73. Aufl., § 891 Rn. 1; Bamberger/Roth, BGB, 3. Aufl., § 891 Rn. 11 jeweils m.w.N.). Diese Vermutung ist entgegen der Auffassung des Grundbuchamts weder widerlegt noch auch nur erschüttert. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die OHG nicht nur Inhaberin der Buchposition, sondern tatsächlich Eigentümerin des hier betroffenen Grundstücks ist. Das folgt anders, als die Beteiligten zu 1 und 2 meinen, allerdings nicht daraus, dass das Grundstück nie in Volkseigentum überführt wurde. Daran ändert insbesondere die fehlende Umschreibung im Grundbuch nichts, weil es sich nicht um einen Fall des rechtsgeschäftlichen Erwerbs eines Grundstücks nach dem seinerzeit in der DDR noch geltenden § 873 Abs. 1 BGB, sondern um den Übergang von Gesellschaftsanteilen einer Personengesellschaft handelt, auf den § 873 Abs. 1 BGB nach soweit ersichtlich einhelliger Auffassung nicht anwendbar ist (Palandt/Bassenge, aaO., § 873 Rn. 7 m.w.N.). Der Übergang der Geschäftsanteile der OHG in Volkseigentum erfolgte hier zum Teil kraft Gesetzes aufgrund der Verordnung zur Sicherung der Vermögenswerte vom 17.7.1952 (GBI. I, S. 615), zum Teil durch Hoheitsakt, nämlich mit Rechtskraft des den Vermögenseinzug aussprechenden Urteils des Kreisgerichts Neuhaus am Rennweg vom 29.9.1959. Durch den Übergang der Geschäftsanteile wurde das gesamte Vermögen der Gesellschaft Volkseigentum, ohne dass es noch einer Übertragung bzw. Enteignung der einzelnen Vermögensgegenstände bedurft hätte; der Eigentumsübergang erfolgte vielmehr hinsichtlich der zum Gesellschaftsvermögen gehörenden Grundstücke außerhalb des Grundbuchs und führte, wovon das Grundbuchamt richtig ausgegangen ist, zur Unrichtigkeit des Grundbuchs. Die von den Beteiligten zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 7.12.2012, V ZR 180/11 - ZOV 2013, 28, ist ersichtlich nicht einschlägig, weil es dort um die ohne Enteignung erfolgte (irrtümliche) Eintragung von Volkseigentum im Grundbuch ging.

c) Es ist jedoch davon auszugehen, dass die OHG i. L. nach Art. 237 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB kraft Gesetzes Eigentum an dem Grundstück erworben hat. Nach dieser Vorschrift erwirbt derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, das Eigentum, wenn die Eintragung vor dem 3.10.1990 erfolgt ist und bis zum Ablauf des 30.9.1998 weder durch eine rechtshängige Klage noch durch einen Antrag des wirklichen Eigentümers auf Eintragung eines Widerspruchs im Grundbuch (aufgrund Bewilligung des Eingetragenen oder einstweiliger Verfügung) angegriffen wurde. Zweck der Vorschrift ist es, im Interesse der Rechtssicherheit die in den neuen Bundesländern häufig zweifelhafte, materiell-rechtlich mit der Grundbucheintragung nicht übereinstimmende Eigentumslage an Grundstücken und Gebäuden einer endgültigen Klärung zuzuführen. Dem wirklichen Eigentümer wurde mit der Möglichkeit der Klageerhebung bzw. des Antrags auf Eintragung eines Widerspruchs eine letzte zeitlich befristete Möglichkeit eingeräumt, den Mangel geltend zu machen. Nach Ablauf der Frist wird sodann die materielle Eigentumslage an der Buchposition ausgerichtet; der Buchberechtigte erwirbt kraft Gesetzes Eigentum, eine spätere Berufung des (früheren) wahren Eigentümers auf die Unrichtigkeit des Grundbuchs scheidet aus. Die Vorschrift erfasst jede unrichtige Eigentumseintragung in den Grundbüchern der neuen Bundesländer; unerheblich ist auch, welcher Art der Mangel ist, der zur Unrichtigkeit des Grundbuchs geführt hat (Staudinger/Rauscher [2003] Art. 237 § 2 EGBGB Rn. 1 bis 3; MünchKommBGB/Busche, 4. Aufl., Art. 237 § 2 EGBGB, Rn. 1; Schmidt‑Räntsch, VIZ 1997, 449, 453). Im vorliegenden Fall erfolgte die Eintragung der OHG vor Ablauf des 3.10.1990. Aus den Grundakten ergibt sich, dass ein Antrag auf Eintragung eines Widerspruchs gegen diese Eintragung weder bis zum 30.9.1998 noch danach beim Grundbuchamt eingegangen ist; mithin kommt insoweit auch die gem. Art. 237 § 2 Abs. 1 Satz 3 EGBGB eingeräumte Möglichkeit der Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in entsprechender Anwendung der §§ 233 ff. ZPO nicht mehr in Betracht, weil auch die Jahresfrist des § 234 Abs. 3 ZPO längst abgelaufen ist. Allerdings steht nicht mit letzter Sicherheit fest, dass der wahre Berechtigte - in Betracht kommt entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1 bis 2 die Zierkeramik GmbH, weil nach dem im Beschwerdeverfahren vorgelegten notariellen Vertrag vom 7.5.1992 diese GmbH durch Umwandlung aus dem VEB Zierkeramik, der seinerseits Rechtsnachfolger der OHG gewesen sein soll, hervorgegangen ist und die Treuhandanstalt durch den Vertrag nicht einzelne Vermögensgegenstände der GmbH, sondern sämtliche Anteile an dieser veräußert hat - nicht bis zum Ablauf des 30.9.1998 gegen die OHG i. L. Klage aufgrund Berichtigung erhoben hat. Im Hinblick auf den Zeitablauf und den Umstand, dass nach aller Lebenserfahrung davon auszugehen ist, dass der Berechtigte ein seiner Klage stattgebendes Urteil zeitnah beim Grundbuchamt zur Bewirkung der Grundbuchberichtigung vorgelegt hätte, muss diese ganz fernliegende Möglichkeit jedoch außer Betracht bleiben, zumal es im vorliegenden Fall lediglich um die Widerlegung der ohnehin nach § 891 BGB zugunsten der OHG bestehenden Vermutung ihres Eigentums geht. Die vom Grundbuchamt und vom Landgericht Meiningen in dem Beschluss vom 9.11.2010 (1 T 171/10) befürchtete Beeinträchtigung des Grundbuchberichtigungsanspruchs des wahren Berechtigten besteht im Hinblick auf den Ablauf der

den Fall lediglich um die Widerlegung der ohnehin nach § 891 BGB zugunsten der OHG bestehenden Vermutung ihres Eigentums geht. Die vom Grundbuchamt und vom Landgericht Meiningen in dem Beschluss vom 9.11.2010 (1 T 171/10) befürchtete Beeinträchtigung des Grundbuchberichtigungsanspruchs des wahren Berechtigten besteht im Hinblick auf den Ablauf der Ausschlussfrist des Art. 237 § 2 Abs. 1 EGBGB mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht.

d) Sollten die Angaben in der notariellen Urkunde vom 15.2.2001 zur Erbfolge nach E. H. und H. H. zutreffen, ist auch davon auszugehen, dass die an dieser Urkunde Beteiligten als Erben der Gesellschafter berechtigt waren, die Auseinandersetzung hinsichtlich des betroffenen Grundstücks als letztem verbliebenen Vermögensgegenstand der OHG zu betreiben und die Auflassung zu erklären. Der Senat nimmt insoweit zur Meidung von Wiederholungen Bezug auf die zutreffenden Erwägungen des Landgerichts Meiningen in dem Beschluss vom 18.11.2009 (1 T 144/09). Die Erbfolge des Beteiligten zu 1 nach der an der Urkunde mitwirkenden M. H. ist ordnungsgemäß durch Erbschein nachgewiesen.

2. Gleichwohl konnte der Senat das Grundbuchamt nicht anweisen, die beantragte Eintragung vorzunehmen, weil die Erbfolge nach E. H. und H. H. nicht in der nach § 35 Abs. 1 GBO vorgeschriebenen Form nachgewiesen ist. Trotz des Umstandes, dass der Grundbuchrechtspfleger dieses Eintragungshindernis bereits mit seiner Zwischenverfügung vom 25.6.2013 beanstandet hatte und eine Reaktion der Antragsteller insoweit nicht erfolgte, hat der Senat davon abgesehen, die Beschwerde aus diesem Grund zurückzuweisen. Er hat vielmehr erneut eine entsprechende Zwischenverfügung nach § 18 GBO erlassen, weil er davon ausgeht, dass dieses formelle Eintragungshindernis bei den Antragstellern im Zuge der Auseinandersetzung mit dem Grundbuchamt über die eigentlichen rechtlichen Probleme des Falls lediglich in Vergessenheit geraten ist.

III. Eine Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren ist nicht veranlasst, weil Gerichtskosten für die erfolgreiche Beschwerde nicht entstehen und andere Beteiligte, denen die Erstattung außergerichtlicher Kosten aufgegeben werden könnte, nicht vorhanden sind. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde kommt nicht in Betracht, weil die Beteiligten durch die Entscheidung des Senats nur insoweit beschwert sind, als er eine Zwischenverfügung zur Vorlage der Erbnachweise erlassen hat. In Bezug hierauf liegen Zulassungsgründe nach § 78 Abs. 2 GBO nicht vor. Der Senatsbeschluss ist daher mit Rechtsmitteln nicht anfechtbar.