Eigentumsänderung

Eigentumsänderung; Auflassung; Vorkaufsrecht; gutgläubiger Erwerb; Verkehrsgeschäft; Grundstücksanteil: Ehevermögensgemeinschaft

1. Für Anträge auf Eintragung einer Eigentumsänderung, die nach dem 3. Oktober 1990 eingehen, bedarf es der Auflassung, wenn die am 2. Oktober 1990 gültig gewesenen Vorschriften nicht eingehalten worden sind.

2. Ein preisgebundenes Vorkaufsrecht war nach DDR-Recht unzulässig und führt zur Nichtigkeit des Kaufvertrages.

3. Vorschriften über den gutgläubigen Erwerb galten in der DDR jedenfalls nur für Verkehrsgeschäfte.

4. Die Übertragung eines Grundstücksanteils aus der ehelichen Vermögensgemeinschaft ist kein Verkehrsgeschäft.

In notarieller Urkunde vom 28. Juni 1990 verkaufte der Funktionsvorgänger des Beteiligten, für den ein Bevollmächtigter des Magistrats von Berlin auftrat, das im Beschlußeingang näher bezeichnete Grundstück an die nunmehr eingetragene Eigentümerin und ihren Ehemann. Das Grundeigentum sollte gemeinschaftliches Eigentum der Ehegatten werden. In Nr. 2 des Vertrages beantragten die Urkundsbeteiligten die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch. Ferner vereinbarten sie in der Urkunde zugunsten des Magistrats von Berlin ein Vorkaufsrecht und beantragten die Eintragung in das Grundbuch, bei dessen Ausübung der Bodenpreis zur Anwendung gebracht werden sollte, der in diesem Vertrag vereinbart war.

Eine Ausfertigung dieses Vertrages ging am 4. Juli 1990 bei dem Liegenschaftsdienst ein. In notarieller Urkunde vom 6. Mai 1992 übertrug der Ehemann der nunmehr eingetragenen Eigentümerin dieser unentgeltlich seinen Grundstücksanteil aus der ehelichen Vermögensgemeinschaft an dem Grundstück und dem darauf befindlichen Gebäudeeigentum. Ferner erklärten die Ehegatten die Auflassung und bewilligten und beantragten die Eigentumsumschreibung auf die nunmehr eingetragene Eigentümerin als Alleineigentümerin. Mit Beschluß vom 8. Juli 1992 wies das Grundbuchamt den Eigentumsumschreibungsantrag aus der Urkunde vom 28. Juni 1990 zurück.

Unter Überreichung der zweiten Ausfertigung seiner Urkunde vom 16. Mai 1992 beantragte der Urkundsnotar mit Schreiben vom 16. Mai 1994 und 11. Juli 1994, die Eheleute gemäß dem Grundstückskaufvertrag vom 28. Juni 1990 als Eigentümer einzutragen und die Eigentumsumschreibung aufgrund der Urkunde vom 6. Mai 1992 vorzunehmen

Am 14. Juni 1995 trug das Grundbuchamt die nunmehr eingetragene Eigentümerin aufgrund des Kaufvertrages vom 28. Juni 1990 und der Auflassung vom 6. Mai 1992 als Alleineigentümerin ein. In Abteilung II trug es das Vorkaufsrecht zugunsten des Beteiligten ein, jedoch ohne Bezugnahme auf die wertmäßige Begrenzung.

Mit seiner Erinnerung vom 1. August 1995 begehrt der Beteiligte die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eigentümereintragung.

Das Grundbuchamt hat der Erinnerung nicht abgeholfen. Der Grundbuchrichter hält sie für unzulässig.

Die Beschwerde ist begründet. Die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 GBO - Verletzung gesetzlicher Vorschriften durch das Grundbuchamt bei Vornahme einer Eintragung, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist - liegen vor.

Das Grundbuch ist unrichtig, weil die in ihm wiedergegebene Rechtslage (Buchlage) mit der wirklichen Rechtslage nicht übereinstimmt. Die durch die Eigentümereintragung verlautbarte Eigentümerstellung ist tatsächlich nicht gegeben. Dieses Ergebnis folgt aus den nunmehr anwendbaren Vorschriften des BGB, da der (wiederholte) Antrag auf Eigentumsumschreibung aus der Urkunde vom 28. Juni 1990 nach dem 3. Oktober 1990 eingegangen ist.

Nach § 925 BGB ist für einen Eigentumsübergang eine Auflassung erforderlich, wenn das Eigentum an einem Grundstück durch Vertrag übertragen werden soll. Eine Auflassung der Vertragsbeteiligten ist in dem Vertrag vom 28. Juni 1990 aber nicht enthalten. Die Auflassung ist hier auch nicht ausnahmsweise nach Art 233 § 7 Abs. 1 Satz 3 EGBGB entbehrlich. Denn diese Ausnahmebestimmung greift nur ein, wenn die am 2. Oktober 1990 geltenden Vorschriften des ZGB eingehalten worden sind, d. h. ein nach § 297 ZGB/DDR wirksamer Kaufvertrag geschlossen worden ist (Palandt/Bassenge, BGB, 55. Aufl., Art 233 § 2 EGBGB Rdn. 7). Dies ist hier nicht der Fall.

Nach den §§ 25, 297 ZGB/DDR ist für einen Eigentumsübergang an einem Grundstück die unbedingte und unbefristete Erklärung des Veräußerers und des Erwerbers notwendig, daß das Eigentum übergehen soll. Im vorliegenden Fall ist die von den Vertragsparteien in dem Vertrag vom 28. Juni 1990 erklärte Einigung über den Eigentumsübergang nichtig Der Kaufvertrag ist insgesamt nichtig, weil die zu dem Vorkaufsrecht getroffene Regelung nichtig ist. Ein Vorkaufsrecht kann nur dergestalt bestellt und eingetragen werden, daß der Vorkaufsberechtigte unter denselben Bedingungen erwirbt, die der Veräußerer mit dem Dritten vereinbart hat (vgl. ZGB Kommentar, § 307 ZGB Anm. 1). Damit ist ein preisgebundenes Vorkaufsrecht nicht zu vereinbaren (vgl. Kammer, Beschluß vom 21. Dezember 1993 - 86 T 1016/93 -; bestätigt durch KG GE 1994, 697 ff. = KG-Report 1994,135 = DtZ 1994, 285 = NJ 1994, 372; KG KG-Report 1994, 243 = NJ 1995, 92). Infolge der Teilnichtigkeit der Regelung über das Vorkaufsrecht ist der gesamte Vertrag nach § 68 Abs. 2 ZGB/DDR nichtig, also auch die in ihm enthaltene Einigung über den Eigentumsübergang. Es ist nicht davon auszugehen, daß der Vertrag auch ohne die nichtige Vereinbarung über das Vorkaufsrecht geschlossen worden wäre, weil dieses gerade entwickelt worden war, um die aufgrund des sog. Modrow-Gesetzes vorgenommenen Veräußerungen trotz der durch sie ausgelösten Aufregung in Politik und Öffentlichkeit weiter durchführen zu können (KG a.a.O.).

Das Grundbuch ist auch nicht bezüglich des von ihrem Ehemann erworbenen Anteils an der ehelichen Vermögensgemeinschaft der eingetragenen Eigentümerin gemäß § 892 Abs. 1 Satz 2 BGB richtig geworden. Denn die Vorschriften über den gutgläubigen Erwerb sind nur anwendbar, wenn ein sogenanntes Verkehrsgeschäft vorliegt, also der Schutzbereich des Erwerbs kraft guten Glaubens eröffnet ist. Dies ist hier nicht der Fall. Es braucht hier auch nicht abschließend entschieden zu werden, ob ein Verkehrsgeschäft stets dann ausgeschlossen ist, wenn ein scheinbares Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft den Anteil eines anderen scheinbaren Bruchteilseigentümers hinzuerwirbt (so KG HRR 1928 Nr. 1833; KG JW 1927, 2521; BayObLG JW 1928, 522; MüKom/Wacke, 2. Aufl., § 892 BGB Rdn. 41: a. A. etwa Staudinger/Gursky, 12. Aufl., § 892 Rdn. 100 m.w.N.). Denn im vorliegenden Fall kommt hinzu, daß die Begründung von Alleineigentum der eingetragenen Eigentümerin mit der Auflösung der ehelichen Vermögensgemeinschaft zusammenfiel. Die eheliche Vermögensgemeinschaft nach dem Recht der ehemaligen DDR war jedoch, jedenfalls bezüglich Häusern und Grundstücken, eine Gesamthandsgemeinschaft (vgl. § 15 Abs. FGB/DDR). Überträgt aber eine Gesamthandsgemeinschaft ihr Eigentum an einen der Gesamthänder, liegt kein Verkehrsgeschäft vor, denn in diesem Fall steht der Erwerber gleichzeitig auf der Veräußererseite. Die Vorschriften über den gutgläubigen Erwerb schützen jedoch nicht den Glauben des Veräußeres an seine Verfügungsmacht (Staudinger/Gursky, a.a.O., § 892 Rdn. 81; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 892 BGB Rdn. 6 je m.w.N.; vgl. Kammer, Beschluß vom 14. November 1995 - 86 T 252/95 -).

Im übrigen kommt hier ein gutgläubiger Erwerb - schon mangels Vorliegens einer Voreintragung des Ehemannes als Bruchteils- oder Gesamthandseigentümer - nicht in Betracht.

Die Eigentümereintragung beruht auch auf einer Gesetzesverletzung des Grundbuchamtes.

Da der wiederholte Antrag aus der Urkunde vom 28. Juni 1990 nach dem 3. Oktober 1990 eingegangen ist, ist die GBO für die Beurteilung der Gesetzmäßigkeit des Eintragungsverfahrens maßgeblich (Anl. I des Einigungsvertrages a. a. O.). In diesem Fall hat das Grundbuchamt gegen § 20 GBO verstoßen, wonach die notwendige Auflassungserklärung der Vertragsparteien nachzuweisen ist. Der Kaufvertrag enthält aber gerade keine Auflassungserklärung und die Ausnahmevorschrift des Art. 233 § 7 Abs. 1 Satz 3 EGBGB greift nicht ein (s. o.).

Im übrigen ist die Eigentümereintragung auch deshalb unrichtig und die Eintragung des Widerspruchs gerechtfertigt, weil die Verfügungsbefugnis der seinerzeit veräußernden staatlichen Stellen im maßgebenden Zeit-punkt der Eigentumsumschreibung nicht mehr bestand (KG, Beschlüsse vom 20. April 1995 - I W 6776/94 - und 2. Juni 1995 - W 1550/95 -).