Eigentümerversammlung in Corona-Zeiten unter freiem Himmel

Wegen der Corona-Pandemie kann zur Abhaltung einer Wohnungseigentümerversammlung auch ein Ort im Freien (hier: auf dem nicht für die Öffentlichkeit gewidmeten Spielplatz der WEG) ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn nicht mit Störungen oder Einflussnahme Dritter zu rechnen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus 36 Eigentümern. Der Verwalter der WEG ist einer der Miteigentümer. Er berief eine Eigentümerversammlung für den 2. April 2020 ein. Diese wurde wegen der Beschränkungen durch die Corona-Pandemie aufgehoben. Der Verwalter beabsichtigte dar­aufhin, eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren herbeizuführen. Während 34 Miteigentümer dem Umlaufverfahren und den Beschlussanträgen zustimmten, verweigerten zwei Eigentümer - u. a. die Antragstellerin - ihre Zustimmung. Der Verwalter berief daraufhin eine Versammlung für den 9. Juni 2020 um 16.30 Uhr auf dem Spielplatz auf dem Grundstück der WEG unter freiem Himmel ein. Die Antragstellerin meint, durch die Wahl des Versammlungsorts sei der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung verletzt worden. Der Ort sei für jedermann zugänglich, es könne je­der zuhören. Die Antragstellerin behauptet, bei der Versammlung sei eine Nachbarin vom Nachbargrundstück anwesend gewesen. Das Mithören sei auch von einem benachbarten Parkplatz, der auch von Nichtmitgliedern der WEG genutzt werde, möglich gewesen. Nachbarn hätten die Durchführung der Versammlung wahrgenommen. Die Antragstellerin hat den Antragsgegnern zunächst erfolgreich im Wege der einstweiligen Verfügung untersagen lassen, die auf den 9. Juni 2020 für 16.30 Uhr anberaumte Eigentümerversammlung abzuhalten. Die Antragsgegner haben gegen die einstweilige Verfügung Widerspruch eingelegt und tragen vor, der Ort der Versammlung sei gezielt gewählt worden, um eine Anste­ckung mit dem Covid-19-Virus zu vermeiden. Der Spielplatz sei nicht zur Nutzung für die Öffentlichkeit gedacht, er sei durch hohe Bäume blickdicht gegenüber Beobachtern. Ein Belauschen durch Dritte vom öffentlichen Straßenland und von umliegenden Grundstücken aus sei nicht möglich. Der Verwalter habe darüber hinaus beabsichtigt, als Versammlungsleiter darauf zu achten, dass sich nur Versammlungsteilnehmer auf dem Spielplatz oder in dessen Nähe aufhalten.

Der Antrag auf den Erlass einer einstweiligen Verfügung war mangels des Bestehens eines Verfügungsanspruchs unbegründet.

Die Durchführung der Versammlung der WEG auf dem Spielplatz der WEG-Anlage widersprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, insbesondere stellt sie auch keinen Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung dar. Einerseits entsprach sie gerade und insbesondere den im streitgegenständlichen Zeitraum April bis Juni 2020 bestehenden Gefahren durch das Covid-19-Virus und den deshalb - zum Zeitpunkt der Einladung wieder gelockerten - Einschränkungen durch gesetzliche Regelungen. Es ist gerichtsbekannt, dass durch die Vermeidung von größeren Ansammlungen in geschlossenen Räumen die Ansteckungsgefahr deutlich reduziert wird. Andererseits entsprach sie auch wegen der im Umlaufverfahren ersichtlichen Be­reitschaft einer überwiegenden Mehrheit von 34 der 36 Mitgliedern der WEG, den beabsichtigten Beschlussanträgen ohne Erörterung in einer Versammlung zuzustimmen, ordnungsgemäßer Verwaltung. Ohne die Durchführung der Versammlung auf diese Weise wäre eine deutlich späte­re Durchführung und die Anmietung eines Raums dafür erforderlich gewesen.

Auch die Antragstellerin hat der Durchführung der Versammlung vor dem Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung nicht widersprochen.

Angesichts der von den Antragsgegnern vorgetragenen Umstände ist es nachvollziehbar, dass ein Schutz vor der Wahrnehmung der Gespräche durch Dritte weitgehend ausgeschlossen war. Soweit die Antragstellerin vorträgt, es seien entsprechende Wahrnehmungen erfolgt, ist dies mangels konkreter Angaben, insbesondere zu Personen, unerheblich. Ohnehin war den Anwesenden durch das vorherige Umlaufverfahren der Inhalt der Beschlussanträge bekannt.

Der Verwalter hat das ihm zustehende Ermessen bei der Wahl des Versammlungsorts angemessen ausgeübt. Die einstweilige Verfügung war deshalb aufzuheben und der Antrag auf ihren Anlass zurückzu­weisen.

Bereits 1997 hatte das Kammergericht entschieden, dass Wohnungseigentümerversammlungen unter freiem Himmel nicht per se ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen (KG, Beschl. v. 30. April 1997 - 24 W 5809/96 -, GE 1998, 49, für eine Versammlung in einem Biergarten).

Die Einladung des Verwalters ist ordnungsgemäß, wenn der für die Eigentümerversammlung vorgesehene Spielplatz von der Öffentlichkeit abgeschirmt ist.

Die Parteien sind Mitglieder der WEG, bestehend aus 36 Eigentümern. Der Verwalter berief eine Eigentümerversammlung für den 2. April 2020 ein. Diese wurde wegen der Beschränkungen durch die Corona-Pandemie aufgehoben. Der Verwalter beabsichtigte daraufhin, eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren herbeizuführen. Während 34 Miteigentümer dem Umlaufverfahren und den Beschlussanträgen zustimmten, erfolgte dies durch zwei Eigentümer, u. a. die Antragstellerin, nicht. Der Verwalter berief daraufhin eine Versammlung für den 9. Juni 2020 um 16.30 Uhr auf dem Spielplatz des Grundstücks der WEG, also unter freiem Himmel, ein. Die Antragstellerin meint, durch die Wahl des Versammlungsortes sei der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung verletzt worden, weil jedermann zuhören könne. Das Mithören sei auch von einem benachbarten Parkplatz möglich gewesen. Nachbarn hätten die Durchführung der Versammlung wahrgenommen.

Die Antragstellerin hat beantragt, den Antragsgegnern im Wege der einstweiligen Verfügung zu untersagen, die auf den 9. Juni 2020 anberaumte Eigentümerversammlung abzuhalten. Das Gericht hat am 4. Juni 2020 die einstweilige Verfügung erlassen. Die Antragsgegner haben gegen die einstweilige Verfügung Widerspruch eingelegt mit dem Antrag, die Verfügung aufzuheben und den Antrag auf deren Anlass zurückzuweisen.

Die Antragsgegner meinen, der Ort der Versammlung sei deshalb gewählt worden, um eine Ansteckung mit dem Covid-19-Virus zu vermeiden. Der Spielplatz sei nicht zur Nutzung für die Öffentlichkeit gedacht, er sei durch hohe Bäume blickdicht gegenüber Beobachtern. Ein Belauschen durch Dritte vom öffentlichen Straßenland und von umliegenden Grundstücken aus sei nicht möglich. Der Verwalter habe darüber hinaus beabsichtigt, als Versammlungsleiter darauf zu achten, dass sich nur Versammlungsteilnehmer auf dem Spielplatz oder in dessen Nähe aufhalten.

Die einstweilige Verfügung wurde aufgehoben und der Antrag auf Erlass zurückgewiesen. Ein Verfügungsanspruch besteht nicht. Die Durchführung der Versammlung der WEG auf dem Spielplatz der WEG-Anlage widersprach nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, insbesondere stellt sie auch keinen Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung dar. Durch Vermeidung größerer Ansammlungen in geschlossenen Räumen wird die Ansteckungsgefahr deutlich reduziert. Andererseits bestand auch die Bereitschaft einer überwiegenden Mehrheit von 34 der 36 Mitglieder der WEG, den beabsichtigten Beschlussanträgen zuzustimmen, ordnungsmäßiger Verwaltung. Ohne diese Versammlung wäre eine deutlich spätere Durchführung und die Anmietung eines Raums dafür erforderlich gewesen. Angesichts der von den Antragsgegnern vorgetragenen Umstände war die Gefahr der Wahrnehmung der Gespräche durch Dritte weitgehend ausgeschlossen.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister