Eigentümerversammlung an Feiertagen, qualifizierte Protokollierungsklausel, Anschluss des zustellungsbevollmächtigten Verwalters

1. Ist der Verwalter selbst Wohnungseigentümer, ist er im Anfechtungsverfahren nicht bereits deshalb nach § 45 Abs. 1 WEG als Zustellungsbevollmächtigter ausgeschlossen.

2. Eine Eigentümerversammlung kann am Abend des Pfingstmontags stattfinden.

3. Enthält die Teilungserklärung eine qualifizierte Protokollierungsklausel, genügt es nicht, wenn neben einer Wohnungseigentümerin, die zugleich gesetzliche Vertreterin einer weiteren Wohnungseigentümerin ist, für diese ein anderer der Eigentümerin weisungsgebundener Vertreter das Protokoll unterzeichnet.

Die Parteien bilden eine WEG. Die Bekl. zu 4 ist Geschäftsführerin der Bekl. zu 6. Die GO sieht unter § 14 Abs. 8 vor, dass in Ergänzung des § 23 WEG „zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung […] die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist. Das Protokoll ist vom Verwalter und von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen.“ Die Bekl. zu 6 war zur Verwalterin bestellt, Bestellungsbeschlüsse wurden durch Urteile der Kammer vom 5.5.2017, zugestellt am 15.5.2017, für ungültig erklärt. Am 20.5.2017 lud die Bekl. zu 6 als Verwalterin zu einer Eigentümerversammlung auf den 5.6.2017 (Pfingstmontag) um 19.00 Uhr. Die Bekl. zu 6 ließ sich auf der Versammlung durch ihren Handlungsbevollmächtigten (§ 54 HGB) vertreten. Auf der Versammlung wurde zu TOP 2 die Bekl. zu 6 und die Bekl. zu 4 als Protokollunterzeichner bestimmt, das Protokoll unterzeichnete für die Bekl. zu 6 der Handlungsbevollmächtigte. Auf der Versammlung wurden zu TOP 3 die Bekl. zu 6 als Verwalterin gewählt, zu TOP 4 und 5 wurden Beschlüsse über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan gefasst. Die Kl. fechten mit der Klage diese Beschlüsse an. Die Klage wurde nur der Bekl. zu 6 zugestellt. Das AG hat der Klage stattgegeben.

Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung.

1. Zu Recht geht das Amtsgericht von einer wirksamen Zustellung an die Bekl. zu 6 aus. Durch den angefochtenen Beschluss zu TOP 3 wurde die Bekl. zu 6 als Verwalterin gewählt, dieser Beschluss ist zunächst bis zu seiner Ungültigerklärung wirksam (§ 23 Abs. 4 WEG). Entgegen der Auffassung der Berufung ist das Amtsgericht auch zu Recht davon ausgegangen, dass die Bekl. zu 6 nicht als Zustellvertreter ausgeschlossen ist (§ 45 Abs. 1 WEG). Anders als die Berufung meint, ist mit „Gegner der Wohnungseigentümer“ in § 45 Abs. 1 WEG nicht gemeint, dass der Verwalter auch nur einem Wohnungseigentümer als Gegner gegenübersteht, sondern dass er den übrigen Wohnungseigentümern entgegentritt (vgl. statt aller Niedenführ § 45 Rn. 10). Dies kann bei Beschlussanfechtungsklagen nur dann der Fall sein, wenn der Verwalter selbst klagt (vgl. etwa Bärmann/Roth § 45 Rn. 19; Jennißen/Suilmann § 45 Rn. 12). Für die Annahme der Berufung, der Verwalter, der selbst Wohnungseigentümer sei, schließe § 45 Abs. 1 WEG eine Zustellbevollmächtigung aus, gibt der Wortlaut keinen Anlass. Eine derartige Auslegung ist auch nicht geboten, denn anders als im Falle, in dem der Verwalter den übrigen Wohnungseigentümern entgegentritt, gibt es hier keinerlei Interessenwiderspruch, vielmehr wird das Interesse des Verwalters, der zugleich Eigentümer ist, an der Verteidigung des Beschlusses häufig sogar höher sein als das Interesse des reinen Verwalters. Daher ist nichts dafür ersichtlich, dass in diesen Fällen die strukturelle Gefahr besteht, der Verwalter werde die verklagten Eigentümer nicht sachgerecht informieren. Insoweit genügte gem. § 45 Abs. 1 WEG die Zustellung der Klage an den Verwalter ohne eines besonderen Hinweises (Jennißen/Suilmann § 45 Rn. 4 m.w.N.).

Auch aus anderen Gründen ist für einen Vertretungsausschluss nichts ersichtlich. Für die in diesem Verfahren streitgegenständliche Verwalterbestellung hat der BGH ausdrücklich entschieden, dass allein der Umstand, dass Gegenstand des Verfahrens die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters ist und der Streitgegenstand somit auch dessen Rechtsstellung betrifft, für sich genommen nicht die konkrete Gefahr begründet, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer über das anhängige Verfahren nicht sachgerecht unterrichten (BGH NJW 2012, 2040). Andere Gründe werden nicht dargelegt und waren bei Klagezustellung auch nicht ersichtlich.

2. Die Kammer teilt allerdings die Auffassung der Berufung, dass die Beschlüsse nicht bereits deshalb für ungültig zu erklären waren, weil die Verwalterbestellung durch Urteil der Kammer vom 5.5.2017, zugestellt am 15.5.2017, für ungültig erklärt worden ist. Zu diesem Zeitpunkt war das Urteil der Kammer noch nicht rechtskräftig, so dass der frühere Bestellungsbeschluss noch nicht rechtskräftig (§ 23 Abs. 4 WEG) für ungültig erklärt war. Denn ein Urteil wird gemäß § 705 ZPO erst mit Ablauf der Rechtsmittelfrist formell rechtskräftig. Dies war weder zum Zeitpunkt der Einladung noch der Versammlung der Fall.

3. Ebenso hält die Kammer eine Ladung auf den Abend des Pfingstmontags nicht für unzulässig. Insoweit scheiden Sonntage und kirchliche Feiertage nicht grundsätzlich für Wohnungseigentümerversammlungen aus, soweit auf Kirchenbesucher Rücksicht genommen wird (Niedenführ § 24 Rn. 29 m.w.N.), dies ist bei einem Termin um 19.00 Uhr der Fall. Jedenfalls am Pfingstmontag kann, wenn die Eigentümerstruktur nicht Besonderheiten aufweist, auch davon ausgegangen werden, dass Wochenendausflüge beendet sind und die Teilnahme an einer Versammlung zumutbar ist.

4. Allerdings sind die angefochtenen Beschlüsse allesamt schon deswegen für ungültig zu erklären, weil § 14 Abs. 8 der vorliegenden Gemeinschaftsordnung deren Gültigkeit ausdrücklich von der Unterzeichnung des Protokolls durch den Verwalter sowie durch zwei von der Eigentümerversammlung bestimmte Wohnungseigentümer abhängig macht und diese Voraussetzung erneut nicht als erfüllt angesehen werden kann. Eine solche Klausel ist zulässig (s. BGH, Urteil vom 30.3.2012, V ZR 178/11, juris; BGH, Beschluss vom 3.7.1997, V ZB 2/97, juris; BGH, Versäumnisurteil vom 25.9.2015, V ZR 203/14, juris). Ihr Zweck besteht darin, die Richtigkeit des Inhalts des Protokolls mittels einer unabhängigen Prüfung desselben durch mehrere - hier nämlich: drei - Personen zu gewährleisten (s. BGH, Urteil vom 30.3.2012, V ZR 178/11, juris; BGH, Versäumnisurteil vom 25.9.2015, V ZR 203/14, juris). Bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung ist § 14 Abs. 8 der Gemeinschaftsordnung insofern nächstliegend dahingehend zu verstehen, dass es sich bei dem Verwalter und den zwei Miteigentümern um - insgesamt drei - verschiedene Personen handeln solle.

Erforderlich ist daher nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet wird, die entweder selbst Wohnungseigentümer sind oder für sich oder andere Wohnungseigentümer handeln (BGH NZM 2012, 509).

Hieran fehlt es. Das Protokoll wurde zwar neben dem Versammlungsleiter von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterschrieben, diese vertreten aber nicht zwei Miteigentümer, sondern sind beide Vertreter der Bekl. zu 6. Dies wahrt aber ebenso wie eine Vertretung eines Eigentümers durch zwei Vertreter (Kammer, Urteil vom 5.5.2017 - 2-13 S 147/17) die Anforderungen nach § 14 Abs. 8 der Gemeinschaftsordnung nicht. Denn die Gewähr für die Erklärung tragen nicht die Vertreter, sondern trägt die Vertretene. Die vom Bundesgerichtshof geforderte unabhängige Prüfung (s. BGH, aaO.) kann hier nicht erreicht werden, zumal eine Abgabe sich widersprechender Erklärungen durch dieselbe (hier: juristische) Person zu demselben Vorgang praktisch ausgeschlossen, wenn nicht sogar a priori unzulässig bzw. unwirksam ist. Dass die Geschäftsführerin der Bekl. zu 6 persönlich ebenfalls Wohnungseigentümerin ist - und offenbar als solche unterschreiben sollte -, ändert insoweit nichts. Die Teilungserklärung stellt gerade auf unterschiedliche Wohnungseigentümer ab, denn nur dadurch kann dem Wesensmerkmal der Regelung, nämlich dem Mehraugenprinzip überhaupt Rechnung getragen werden (BGH NZM 2012, 509). Wenn dies nach der Rechtsprechung des BGH (aaO.) es ausschließt, dass eine natürliche Person in Vertretung verschiedener juristischer Personen unterschreibt, ist es ebenso ausgeschlossen, dass eine Person - wie hier die Bekl. zu 6 - dadurch ihre Stellung in der Versammlung de facto verdoppeln kann, dass sie als Wohnungseigentümerin erscheint und die von ihr vertretene Gesellschaft durch eine dritte Person vertreten lässt, der sie als Geschäftsführerin weisungsbefugt ist. Insoweit fehlt es an der erforderlichen Kontrollfunktion.

Zumindest der Beschluss zu TOP 3 wäre indes auch aus materiellen Gründen für unwirksam zu erklären gewesen, denn es fehlt zumindest an den Vergleichsangeboten, die aber erforderlich gewesen wären, da es sich bei der Verwalterwahl aufgrund der - ex tunc - wirkenden Ungültigerklärung der vorangegangenen Bestellung nicht um eine Wiederwahl, sondern um die erstmalige Bestellung handelte. Hinzu kommt, dass ein Wohnungseigentümer bei einem Objekt, das - wie hier der Kammer aus zahlreichen Vorverfahren bekannt - von Streitigkeiten geprägt ist, grundsätzlich verlangen kann, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von einer gewerblichen externen Verwaltung durchgeführt wird, deren Inhaber bzw. Mitarbeiter über die berufliche Qualifikation und Erfahrung bei der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften verfügen (LG Düsseldorf, Urteil vom 18. Oktober 2013 - 25 S 7/13 -, Rn. 71, juris).

Diesen ebenso durch Beschluss vom 21.10.2019 erteilten Hinweisen ist die Berufungsführerin nicht entgegengetreten. Die Kammer hält nach nochmaliger Prüfung hieran fest.

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass das Protokoll vom Verwalter und von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist, müssen neben dem Verwalter zwei verschiedene natürliche Personen unterzeichnen, die selbst Wohnungseigentümer sind oder für sich oder andere Wohnungseigentümer handeln.

Die Parteien bilden eine WEG. Die Beklagte zu 4 ist Geschäftsführerin der Beklagten zu 6. Die GO sieht vor, dass in Ergänzung des § 23 WEG zur Gültigkeit eines Beschlusses dessen Protokollierung erforderlich ist und das Protokoll vom Verwalter und von zwei in der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist. Die Beklagte zu 6 war zur Verwalterin bestellt, der Bestellungsbeschluss wurde durch Urteil des LG vom 5. Mai 2017, zugestellt am 15. Mai 2017, für ungültig erklärt. Am 20. Mai 2017 lud die Beklagte zu 6 als Verwalterin zu einer Eigentümerversammlung auf den Pfingstmontag um 19.00 Uhr. Die Beklagte zu 6 ließ sich auf der Versammlung durch ihren Handlungsbevollmächtigten (§ 54 HGB) vertreten. Die Versammlung bestimmte die Beklagten zu 6 und zu 4 als Protokollunterzeichner, das Protokoll unterzeichnete für die Beklagte zu 6 der Handlungsbevollmächtigte. Auf der Versammlung wurden zu TOP 3 die Beklagte zu 6 als Verwalterin gewählt, zu TOP 4 und 5 wurden Beschlüsse über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan gefasst. Die Kläger fechten diese Beschlüsse an. Die Klage wurde nur der Beklagten zu 6 zugestellt. Das AG hat der Klage stattgegeben und die Beschlüsse für ungültig erklärt, weil die Beklagte zu 6 zum Zeitpunkt der Einladung nicht (mehr) Verwalterin gewesen sei, zudem sei die Protokollierungsklausel in der Teilungserklärung nicht befolgt worden. Hiergegen die Berufung der Beklagten.

Das LG weist die Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Die Zustellung der Klage an die Beklagte zu 6 ist wirksam. Die Beklagte zu 6 wurde als Verwalterin gewählt, dieser Beschluss ist zunächst bis zu seiner rechtskräftigen Ungültigerklärung wirksam. Die Beklagte zu 6 ist auch nicht als Zustellungsvertreterin ausgeschlossen, denn anders als im Falle, in dem der Verwalter den übrigen Wohnungseigentümern gegenübertritt, gibt es hier keinerlei Interessenwiderspruch. Vielmehr wird das Interesse des Verwalters, der zugleich Eigentümer ist, an der Verteidigung des Beschlusses sogar höher sein als das Interesse des reinen Verwalters. Es besteht auch keine Gefahr, dass der Verwalter die verklagten Eigentümer nicht sachgerecht informiert. Es liegt auch keine konkrete Interessenkollision seitens des Verwalters vor, der zugleich Wohnungseigentümer ist. Das Urteil der Kammer im Vorprozess war weder zum Zeitpunkt der Einladung noch der Versammlung rechtskräftig. Die Ladung auf den Abend des Pfingstmontags ist ebenfalls nicht zu beanstanden, weil Wochenendausflüge dann bereits beendet und die Teilnahme an einer Versammlung zumutbar ist. Allerdings ergibt sich die Ungültigkeit des Beschlusses daraus, dass nach der GO Beschlüsse ausdrücklich von der Unterzeichnung des Protokolls durch den Verwalter und zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig gemacht wird, und dass diese Voraussetzungen nicht erfüllt worden sind. Die Klausel ist zulässig. Sie bezweckt die Richtigkeit des Inhalts des Protokolls mittels einer unabhängigen Prüfung durch mehrere – hier nämlich: drei – Personen zu gewährleisten. Erforderlich ist daher, dass das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterzeichnet wird, die entweder selbst Wohnungseigentümer sind oder für sich oder andere Wohnungseigentümer handeln. Daran fehlt es hier, weil das Protokoll außer von dem Versammlungsleiter nicht von zwei unabhängigen Personen unterschrieben worden ist. Die Teilungserklärung stellt auf zwei unterschiedliche Wohnungseigentümer ab.

Dr. Lothar Briesemeister, VRiKG a. D.