Eigentümerbeschluss zur Störungsbeseitigung

Ein Vorbereitungsbeschluss auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung kann von dem Wohnungseigentümer, gegen den die Gemeinschaft gerichtlich vorgehen will, nicht erfolgreich mit dem Einwand angefochten werden, es bestehe kein solcher Beseitigungsanspruch, und die Einleitung eines Gerichtsverfahrens widerspräche mithin ordnungsmäßiger Verwaltung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft D.straße 24 in 12307 Berlin. Die Kl. sind Eigentümer der im Erdgeschoss des Hauses belegenen Wohnung Nr. 1; zu dieser Wohnung gehört eine Terrasse, an welcher zugunsten der Kl. gemäß § 3 Abs. 2 Ziffer 1 der notariellen Teilungserklärung vom 16. Juni 1994 (Anlage K 2) ein Sondernutzungsrecht besteht. Von dieser Terrasse führt eine Treppe in den angrenzenden Garten.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 29. September 2015 fassten die Eigentümer mehrheitlich zu TOP 6 folgenden anfechtungsgegenständlichen Beschluss:

Die Eigentümergemeinschaft fordert den Eigentümer der Wohnung Nr. 1 auf, die Treppe zum Garten zurückzubauen und das Gemeinschaftseigentum wieder ordnungsgemäß herzustellen, da es sich hierbei um eine ungenehmigte bauliche Veränderung handelt. Sollte der Rückbau bis zum 15.11.2015 nicht erfolgt sein, so wird die Verwaltung gebeten, durch Einschaltung eines Rechtsanwaltes die Durchsetzung gerichtlich geltend zu machen.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 1. März 2017 wurde die Treppenproblematik unter TOP 6 erneut erörtert; hinsichtlich der Einzelheiten hierzu wird auf das als Anlage zur Klageerweiterung vom 29. März 2017 zu den Akten gereichte Versammlungsprotokoll Bezug genommen.

Die Kl. sind der Auffassung, der Beschluss aus dem Jahre 2015 sei rechtswidrig und verletze sie in ihren Rechten; soweit er eine Leistungspflicht der Kl. schaffe, sei er mangels Beschlusskompetenz nichtig; die Beauftragung eines Rechtsanwalts sei nicht zweckmäßig und produziere unnötige Kosten, da ein durchsetzbarer Beseitigungsanspruch der WEG gegen sie nicht bestehe und überdies jedenfalls verjährt sei.

Die Kl. beantragen, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 29. September 2015 zu TOP 6 für ungültig zu erklären, hilfsweise dessen Nichtigkeit festzustellen sowie klageerweiternd, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 1. März 2017 zu TOP 6 für ungültig zu erklären, hilfsweise dessen Nichtigkeit festzustellen.

Die Bekl. beantragen, die Klage nebst Klageerweiterung abzuweisen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

I. Die zulässige Anfechtungsklage muss in der Sache ohne Erfolg bleiben.

Der angefochtene Beschluss zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 29. September 2015 entspricht als sog. Vorbereitungs- und Heranziehungsbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung.

Mit dem vorbezeichneten Beschluss haben die Wohnungseigentümer lediglich zum Ausdruck gebracht, dass ihres Erachtens nach ein Anspruch gegen die Kl. auf Rückbau der Treppe besteht und diese daher insoweit lediglich „aufgefordert“, die Treppe zum Garten zurückzubauen. Mit dem streitgegenständlichen Beschluss sollte danach keine unmittelbare Anspruchsgrundlage gegenüber den Kl. geschaffen werden, weshalb es sich nicht um einen anspruchsbegründenden (und dann nichtigen) Beschluss handelt.

Ferner haben sich die Wohnungseigentümer entschlossen, den dafür gehaltenen Anspruch gegen die Kl. gerichtlich durchzusetzen, sollten diese die Treppe nicht entfernen. Ein solcher sog. Heranziehungs- und Vorbereitungsbeschluss kann von dem Wohnungseigentümer, gegen den die Gemeinschaft (in gekorener Ausübungsbefugnis) gerichtlich vorgehen will, nicht erfolgreich mit dem Einwand angefochten werden, es bestehe tatsächlich kein solcher Abwehr- bzw. Beseitigungsanspruch gegen ihn, und die Einleitung eines Gerichtsverfahrens widerspreche mithin ordnungsgemäßer Verwaltung. Das materiell-rechtliche Bestehen des Anspruchs prüft das Gericht nicht im Anfechtungs-, sondern erst in einem sich etwaig anschließenden Verfahren; eine Anfechtung sog. Heranziehungs- und Vorbereitungsbeschlüsse kann vielmehr nur auf formelle Beschlussmängel gestützt werden; vgl. u. a. Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 15 Rn. 40 unter Hinweis auf KG ZMR 1997, 318. Solche machen die Kl. hier indes nicht geltend. Trifft ihre Auffassung zu, müssen sie als im Rückbauprozess obsiegende Partei auch nicht befürchten, mit Kosten belastet zu werden.

Auch die von den Kl. in Bezug genommene Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 15. Januar 2010, V ZR 72/09, führt nicht zu einer anderen rechtlichen Bewertung, da ihr in relevanter Weise abweichende Beschlüsse zugrunde lagen. Während dort die Wohnungseigentümer beschlossen haben, einem Eigentümer eine bestimmte Nutzung seiner Wohnung „zu untersagen“, wurden die Kl. hier lediglich „aufgefordert“, die Treppe zurückzubauen. Ausgehend von dem für die Auslegung primär maßgeblichen protokollierten Beschlusswortlaut hat der Bundesgerichtshof diese Beschlüsse nicht als bloße Vorbereitungsbeschlüsse, sondern als solche qualifiziert, die einen Anspruch unmittelbar begründen wollen und daher als sog. anspruchbegründende Beschlüsse nichtig sind, wenn ein solcher Anspruch tatsächlich nicht besteht (insofern prüft der BGH dann auch das Bestehen eines materiell-rechtlichen Anspruchs). Der Beschlusswortlaut ist hier jedoch ein maßgeblich anderer. Die bloße Aufforderung zu einem Tun oder Unterlassen ändert nicht die Rechte und Pflichten des Betroffenen und begründet daher auch keinen Anspruch. Vielmehr soll mit dem angegriffenen Beschluss lediglich die Durchsetzung eines (zumindest seinerzeit noch dafür gehaltenen) Anspruchs vorbereitet werden, indem den Kl. eine (letzte) außergerichtliche Frist gesetzt wurde.

II. Die Klageerweiterung ist schon unzulässig; ihr fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, da die Wohnungseigentümer zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 1. März 2017 überhaupt keinen Beschluss im Sinne des § 23 Abs. 1 WEG gefasst haben.

Die Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung vollzieht sich in der Weise, dass über einen bestimmten Beschlussantrag nach vorheriger Beratung abgestimmt wird, und sodann das Beschlussergebnis festzustellen und zu verkünden ist, vgl. u. a. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 23 Rn. 34 unter Hinweis auf BGH ZWE 2014, 178, wobei Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses konstitutiv für die Existenz eines Beschlusses sind.

An diesen Wirksamkeitsvoraussetzungen fehlt es hier. Ausweislich des eingereichten Versammlungsprotokolls und in Ermangelung einer hiervon abweichenden Schilderung des Ablaufs der Versammlung vom 1. März 2017 fehlt es schon an einem Beschlussantrag als auch (insofern zwingend) an einer Abstimmung über einen solchen sowie an der Feststellung und Verkündung eines Abstimmungs- und Beschlussergebnisses. Es fand nach dem protokollierten Ablauf lediglich eine Erörterung hinsichtlich der Problematik der streitgegenständlichen Treppe statt. Eine Beschlussfassung erfolgte ersichtlich nicht; ausdrücklich sollte eine solche durch Angebotseinholung lediglich vorbereitet werden. Die Anfechtungsklage geht insoweit ins Leere.

Ermächtigt der Beschluss der Wohnungseigentümer zur Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung nur zu einer gerichtlichen Geltendmachung durch den WEG-Verwalter, können nur formelle Beschlussmängel geprüft werden, nicht aber die materiell-rechtliche Berechtigung des Beseitigungsanspruches. Ein auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung in Anspruch genommener Wohnungseigentümer kann einen solchen Vorbereitungsbeschluss mithin nicht erfolgreich mit dem Einwand anfechten, es bestehe kein solcher Beseitigungsanspruch.

Die Kläger sind Wohnungseigentümer der im EG des Hauses belegenen Wohnung Nr. 1, zu der eine Terrasse gehört, an welcher den Klägern ein Sondernutzungsrecht zusteht. Von dieser Terrasse führt eine Treppe in den angrenzenden Garten. Mit Eigentümerbeschluss vom 29. September 2015 wurde der Eigentümer der Wohnung Nr. 1 aufgefordert, die Treppe zum Garten zurückzubauen und das Gemeinschaftseigentum wieder ordnungsgemäß herzustellen, da es sich hierbei um eine ungenehmigte bauliche Veränderung handele; andernfalls soll die Verwaltung zur gerichtlichen Durchsetzung einen Rechtsanwalt einschalten. Die Kläger meinen, dass ein durchsetzbarer Beseitigungsanspruch gegen sie nicht bestehe und überdies verjährt sei.

Die Anfechtungsklage ist unbegründet. Mit dem Eigentümerbeschluss wurde lediglich zum Ausdruck gebracht, dass nach Auffassung der Wohnungseigentümer ein Rückbauanspruch besteht, der notfalls gerichtlich durchgesetzt werden soll. Dieser kann nicht mit dem Einwand angefochten werden, es bestehe in Wahrheit kein derartiger Beseitigungsanspruch. Denn das materiell-rechtliche Bestehen des Anspruchs prüft das Gericht nicht im Anfechtungs-, sondern erst in einem sich daran eventuell anschließenden Verfahren. Die Klageerweiterung auf Anfechtung eines am 1. März 2017 angeblich gefassten weiteren Eigentümerbeschlusses scheitert daran, dass nach den Unterlagen kein Eigentümerbeschluss vorliegt. Es fand lediglich eine Erörterung hinsichtlich der Problematik der Treppe statt.

Der Beschlussinhalt muss streng unterschieden werden: Verlangen die Wohnungseigentümer mit dem Beschluss lediglich die Beseitigung einer angeblichen Störung des gemeinschaftlichen Eigentums, dann ist dies lediglich eine Aufforderung zur freiwilligen Vornahme einer geschuldeten Leistung. Erst wenn sich der Beschluss anmaßt, über die Rechtsfolge der Beseitigung selbst zu entscheiden, wäre diese Entschließung nichtig, weil dies in einem Prozess geklärt werden muss, nicht aber durch einen konstitutiven Eigentümerbeschluss. Für die Entscheidung des Rechtsstreits in einem möglichen Folgeprozess wird es darauf ankommen, wie sich die im Erdgeschoss befindliche Terrasse nach dem Aufteilungsplan darstellt. Ist dort eine Treppe eingezeichnet, liegt darin zugleich die Möglichkeit, von der Terrasse aus auch die gemeinschaftliche Gartenfläche zu benutzen, wobei dies auch ohne Bestehen eines Sondernutzungsrechtes aufgrund des gemeinschaftlichen Gebrauchs möglich ist. Ist dort keine Treppe in den Garten eingezeichnet, würde dies eine nachträgliche bauliche Veränderung darstellen, bei der der Beseitigungsanspruch drei Jahre nach der Kenntnisnahme durch die anderen Wohnungseigentümer verjährt und damit nicht mehr durchsetzbar wäre. Wäre der Beseitigungsanspruch begründet, müsste auf Kosten der Kläger zurückgebaut werden. Ist der Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft verjährt, bleibt nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2011, 1068) immer noch ein Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung, dann aber auf Kosten der Gemeinschaft. Denn die Verjährung macht den eventuell rechtswidrigen Zustand (wenn die Treppe im Aufteilungsplan nicht eingezeichnet ist) noch nicht rechtmäßig.