Eigentümerversammlung

Eigentümerversammlung; Einladung; Einberufungsmangel; Verschiedenes als Tagesordnungspunkt; ordnungsgemäße Verwaltung; Benutzungsregelung; Stellplatz; Änderung

1. Werden in einer Eigentümerversammlung unter einem in der Einladung lediglich mit "Verschiedenes" angegebenen Tagesordnungspunkt Beschlüsse über Angelegenheiten von nicht nur untergeordneter Bedeutung gefaßt, liegt ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG vor.

2. Ein Einberufungsmangel i. S. des § 23 Abs. 2 WEG führt nur zur Ungültigkeit des Beschlusses, wenn er für die erfolgte Beschlußfassung ursächlich war. Die Feststellung, er sei nicht ursächlich gewesen, setzt voraus, daß kein vernünftiger Zweifel daran in Betracht kommt, daß auch bei ordnungsgemäßer Einladung und Durchführung der Versammlung der Beschluß ebenso zustande gekommen wäre.

3. Eine willkürliche, durch keinen sachlichen Grund gerechtfertigte Änderung einer seit längerer Zeit praktizierten Benutzungsregelung der Kfz-Stellflächen entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Bet. zu 1 und 2 sind Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft. Die Bet. zu 1 ist Eigentümerin einer von sechs Wohnungen, von den übrigen fünf Wohnungen hält der Bet. zu 2 nach zwischenzeitlichem Verkauf einer weiteren Wohnung noch vier. Die Bet. zu 3 - die Ehefrau des Bet. zu 2 - war in der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 12.11.1993 mit den - damals noch - fünf Stimmen des Bet. zu 2 zur Verwalterin bestellt worden. Der entsprechende Beschluß ist durch den Senat am 18.7.1995 für ungültig erklärt worden. Mit Schreiben vom 2.1.1995 lud die Bet. zu 3 zu einer Versammlung der Wohnungseigentümer auf den 13.1.1995 ein. Die Bet. zu 1 beantragte, die Beschlüsse dieser Eigentümerversammlung zu den Tagesordnungspunkten (TOP) 1, 3 und 5 für ungültig zu erklären.

Das AG hat - unter Zurückweisung des weitergehenden Antrags - die Beschlüsse zu TOP 1, 5.3, 5.4, 5.5 und 5.8 für ungültig erklärt. Der Bet. zu 2 hat sofortige Beschwerde eingelegt, soweit die Beschlüsse zu TOP 1, 5.4 und 5.5 für ungültig erklärt worden sind. Die Bet. zu 1 hat sich der sofortigen Beschwerde angeschlossen, soweit das AG ihren Antrag hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 5.2 zurückgewiesen hat. Das LG hat das Rechtsmittel des Bet. zu 2 zurückgewiesen und der Anschlußbeschwerde der Bet. zu 1 stattgegeben. Die sofortige weitere Beschwerde des Bet. zu 2 hatte keinen Erfolg.

2. Das LG hat aber zu Recht einen Einberufungsmangel der Wohnungseigentümerversammlung bezüglich der Beschlüsse zu TOP 1 und 5 angenommen. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist gem. § 23 Abs. 2 WEG erforderlich, daß der Gegenstand der Beschlußfassung bei der Einberufung bezeichnet ist. Jeder Wohnungseigentümer soll bereits vor der Versammlung überlegen und entscheiden können, ob er an der Versammlung überhaupt teilnehmen will, und gegebenenfalls die Möglichkeit haben, sich auf die Erörterung und Beschlußfassung der anstehenden Fragen vorzubereiten (BayObLG, MDR 1985, 412; Henkes/Niedenführ/Schulze, WEG, 3. Aufl., § 23 Rdnr. 9). Diesen Anforderungen genügt die Einladung (Einberufung) zu der Eigentümerversammlung vom 13.1.1995 nicht. Die zu TOP 5 (hier: TOP 5.2, 5.4 und 5.5) gefaßten Beschlüsse waren in der Einladung nur unter Nr. 5 "Verschiedenes" angekündigt. Ein so geladener Wohnungseigentümer konnte sich daher nicht schon vor der Versammlung mit den Fragen der Pkw-Stellplatzordnung und der Vergütung bzw. Sondervergütung des Verwalters befassen, sondern wurde in der Versammlung damit überraschend konfrontiert. Unter "Verschiedenes" können nur Angelegenheiten von untergeordneter Bedeutung beschlossen werden (vgl. BayOblG, WE 1986, 72; 1988, 67; 1991, 227 [228]; 1992, 229; OLG Hamm, WE 1993, 111; Weitnauer/Lüke, § 23 Rdnr. 19; Henkes/Niedenführ/Schulze,§ 23 Rdnr. 9).

Ein Einberufungsmangel liegt auch bezüglich des TOP 1 vor. In der Einladung war als TOP 1 genannt "Genehmigung des Wirtschaftsberichts 1993/94". Demgegenüber weist die Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 13.1.1995 eine Abstimmung über "Genehmigung der Gartenpflege" aus. Abgesehen davon, daß schon der in der Einladung genannte Tagesordnungspunkt nicht eindeutig ist - worauf der Senat bereits in der Sache 3 W 210/95 hingewiesen hat -, konnte die Bet. zu 1 aber jedenfalls davon ausgehen, daß allenfalls über die Richtigkeit einer Abrechnung oder eines Wirtschaftsberichts (?) beschlossen werden sollte, nicht aber über die "Gartenpflege".

3. Der Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG allein führt aber nicht bereits zur Ungültigerklärung der angefochtenen Beschlüsse. Ein Wohnungseigentümerbeschluß, der an einem Einberufungsmangel leidet, ist bei rechtzeitiger Anfechtung zwar grundsätzlich für ungültig zu erklären; dies gilt aber dann nicht, wenn feststeht, daß der Beschluß bei ordnungsgemäßer Einladung genauso gefaßt worden wäre (vgl. BayObLGZ 1985, 436 [437] = NJW-RR 1986, 813; BayObLG, WE 1991, 227 [228]; 1993, 169; OLG Köln, WE 1980, 30; Weitnauer/Lüke, § 23 Rdnr. 19). Ob der Einberufungsmangel für die erfolgte Beschlußfassung ursächlich war, ist im wesentlichen eine auf tatsächlichem Gebiet liegende Frage. Das LG hat hierzu lediglich ausgeführt, "bei einer Gesamtwürdigung des Sachverhalts sei nicht anzunehmen, daß auch bei ordnungsgemäßer Einladung eine gleiche Beschlußfassung erfolgt wäre". (...)

Gegen die Schlußfolgerung des LG bestehen rechtliche Bedenken. Die Begründung des LG läßt nicht erkennen, aufgrund welcher Tatsachen das LG zu seiner "Annahme" gelangt ist. Dem LG ist zuzugeben, daß eine Feststellung, der Einberufungsmangel sei für den ergangenen Beschluß nicht kausal gewesen, nur dann zulässig ist, wenn kein vernünftiger Zweifel daran in Betracht kommt, daß auch bei ordnungsgemäßer Einberufung und Durchführung der Versammlung das Beschlußergebnis hätte beeinflußt werden und im Ergebnis anders lauten können (vgl. BGH, NJW 1972, 1320 [1321]). Das ist aber hier der Fall. ...

4. In der Sache sind die zu den TOP 1 sowie 5.2, 5.4 und 5.5 gefaßten Beschlüsse für ungültig zu erklären, denn sie entsprechen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. ...

b) Auch der Beschluß zu TOP 5.2 - Änderung der Pkw-Stellplatzordnung - steht nicht mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Einklang, denn er entspricht nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Die Regelung der Benutzung der vor und neben dem Haus befindlichen Stellflächen für Kfz als Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unterliegt als Teil ordnungsgemäßer Verwaltung der Beschlußfassung durch die Wohnungseigentümer, sofern nicht bereits in der Teilungserklärung oder durch spätere Vereinbarung Sondernutzungsrechte einzelner Wohnungseigentümer an bestehenden Stellflächen begründet worden sind, was hier nicht der Fall ist. ...

Es ist nicht ersichtlich, daß die durch den Beschluß vorgenommene Änderung dieser Ordnung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht. Der Bet. zu 2 hat keinen plausiblen Grund für diese Änderung angeben können. Nachdem er zunächst erklärt hatte, die "ohne Beschluß" herbeigeführte Ordnung sei wieder aufgehoben worden - ohne anzugeben, wie dies geschehen sein soll -, weil kein Bedürfnis dafür bestehe, eine spezielle Zuordnung aufrechtzuerhalten, hat er später angegeben, die Änderung der Stellplatzordnung sei erforderlich geworden, nachdem eine Eigentumswohnung verkauft worden sei, ohne näher anzugeben, weshalb es nicht bei der bisherigen Zuordnung der Stellflächen bleiben konnte. Aus dem bei den Akten befindlichen Lageplan der Stellplätze ist zu entnehmen, daß der Bet. zu 1 vor der "Änderung" ein "allein" liegender Stellplatz zugewiesen war, während ihr neuer Stellplatz zwischen anderen Stellplätzen liegt, was beim Einparken mit Schwierigkeiten verbunden sein kann. Besteht aber für die vorgenommene Änderung nicht nur kein zwingender, sondern überhaupt kein erkennbarer sachlicher Grund, so kann die Bet. zu 1 gem. § 21 Abs. 4 WEG die Beibehaltung der bisherigen "Ordnung" verlangen.