Eigentümerversammlung

Eigentümerversammlung; Einberufung; Formfehler; Nichtigkeit

Formfehler bei der Einberufung und ein völlig ungeordneter Ablauf einer Eigentümerversammlung haben grundsätzlich nicht die Nichtigkeit der gefaßten Beschlüsse zur Folge.

Die Ag. und Rechtsbf. zu 1, eine GmbH, war bis zum 31.10.1996 die Verwalterin einer Wohnanlage. Unter Hinweis auf den Ablauf ihrer Bestellung berief der Verwaltungsbeirat mit Schreiben v. 1.11.1996, das von den beiden Beiratsmitgliedern im Entwurf unterzeichnet worden war, eine außerordentliche Eigentümerversammlung zur Neuwahl einer Verwaltung auf den 11.11.1996 ein. In der Versammlung waren der Niederschrift zufolge 786,8/1.000 Miteigentumsanteile vertreten. Die Wohnungseigentümer beschlossen zum TOP II mehrheitlich, die Ast. entsprechend dem vorliegenden Vertragsentwurf für den Zeitraum vom 12.11.1996 bis 31.12.1997 zur Verwalterin zu bestellen und den Verwaltungsbeirat zu bevollmächtigen, den Verwaltervertrag zu unterzeichnen. Zum TOP IIIa ist in der Versammlungsniederschrift festgehalten, die Anwesenden seien sich darin einig, daß die neue Verwalterin sich umgehendst um die Übergabe der WEG-Gelder sorgen und dies im Rahmen des beschlossenen Verwaltervertrags erledigen solle. Gemäß § 1 p des noch am 11.11.1996 mit der Ast. geschlossenen Verwaltervertrags ist der Verwalter berechtigt, verpflichtet und bevollmächtigt, die Wohnungseigentümergemeinschaft im Außenverhältnis ... gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten sowie Ansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte ... auch in eigenem Namen gerichtlich geltend zu machen.

In Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer hat die Ast. beim AG München beantragt, die Ag. sowie deren Geschäftsführerin A. F. persönlich - die Rechtsbf. zu 2 - zur Zahlung von 242.000 DM zu verpflichten, die A. F. unterschlagen habe. Sie habe in dieser Gesamthöhe mehrere Schecks auf ein Umlagenkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgestellt und zur Gutschrift auf ihr eigenes Konto eingereicht, ohne hierzu berechtigt gewesen zu sein. Das AG hat das Verfahren gegen A.F. mit Beschluß 12.3.1997 abgetrennt und an das Landgericht - Zivilkammer - verwiesen. Diese hat A. F. durch Versäumnisurteil v. 27.5.1997 als Gesamtschuldnerin u. a. zur Zahlung von 242.000 DM nebst Zinsen verurteilt.

Im vorliegenden Verfahren hat die Ag. die Verwaltereigenschaft und die Verfahrensführungsbefugnis der Ast. bestritten.

Das AG hat die Ag. mit Beschluß v. 10.4.1997 den gestellten Anträgen entsprechend zur Zahlung verpflichtet. Die sofortige Beschwerde der Ag. hat das LG München I durch Beschluß v. 14.8.1997 zurückgewiesen mit der Maßgabe, daß die Ag. als Gesamtschuldnerin neben A. F. zur Zahlung verpflichtet sei. Hiergegen haben die Ag. und A. F. sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II. 1. a) Die sofortige weitere Beschwerde der Bf. zu 2 ist unzulässig ... b) Das Rechtsmittel der Ag. und Bf. zu 1 ist zulässig, aber nicht begründet.

3. a) Zutreffend geht das LG davon aus, daß die Ast. durch den Eigentümerbeschluß v. 11.11.1996 wirksam zur Verwalterin bestellt worden ist (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG). Dieser Beschluß ist nicht angefochten und daher bestandkräftig (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG); seine Nichtigkeit hat das LG zu Recht verneint.

(1) Das Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung ist von den zwei Wohnungseigentümern verfaßt, die den Verwaltungsbeirat bildeten. Damit ist die Einberufung jedenfalls auch durch dasjenige Mitglied des Verwaltungsbeirats erfolgt, das nach Ablauf der Verwalterbestellung der Ag. gemäß § 24 Abs. 3 WEG als Beiratsvorsitzender dazu befugt war (vgl. BayObLGZ 1992, 79/82 [=WM 1992, 331]; Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 24 Rn. 20, 23).

(2) Gemäß § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG erfolgt die Einberufung der Eigentümerversammlung schriftlich; dies bedeutet, daß sie grundsätzlich eigenhändig unterschrieben sein muß (vgl. § 126 Abs. 1 BGB). Ein Verstoß gegen diese Vorschrift hat jedoch nicht die Nichtigkeit der in einer Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse zur Folge (vgl. BayObLG WE 1991, 297/298 m. w. N.). ...

(4) Der Versammlungsniederschrift hat das LG entnommen, daß die Wohnungseigentümer über die Bestellung einer neuen Verwaltung und den Abschluß des Verwaltervertrags abgestimmt und dazu Beschlüsse gefaßt haben. Dies ist frei von Rechtsfehlern. ... Über den Ort und die äußere Gestaltung einer Eigentümerversammlung enthalten weder das Wohnungseigentumsgesetz noch die Gemeinschaftsordnung nähere Vorschriften. Auch die Art der Abstimmung ist im Gesetz nicht geregelt (vgl. BayObLG WE 1990,140/141 [= WM 1989, 459]). Ein völlig ungeordneter Ablauf der Versammlung könnte allenfalls zur Anfechtbarkeit der gefaßten Beschlüsse führen, nicht aber deren Nichtigkeit zur Folge haben (vgl. KG WE 1991, 133 [= WM 1991, 217]; Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 23 Rn. 16).

b) Durch den Eigentümerbeschluß v. 11.11.1996 ist der Verwaltungsbeirat ermächtigt worden, den Verwaltervertrag mit der Ast. abzuschließen. Dies ist noch am 11.11.1996 geschehen. Nach § 1 p des Vertrags ist der Verwalter berechtigt und bevollmächtigt, Ansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte auch im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Damit ist die Ast. ermächtigt im Sinne von § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG, die Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Herausgabe der von der Ag. während ihrer Verwaltertätigkeit eingezogenen Umlagen in Verfahrensstandschaft gerichtlich geltend zu machen (vgl. BayObLG WE 1997, 265 [2Z BR 76/96 = WM 1997, 8 Ls]). Zudem haben die Wohnungseigentümer in der Versammlung v. 11.11.1996 die Verwalterin ausdrücklich beauftragt, im Rahmen des beschlossenen Verwaltervertrags für die Übergabe der Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sorgen. ...