Eigentümergemeinschaft haftet gegenüber vermietendem Eigentümer nicht für Verwalter- und <br />Handwerkerverschulden

Eigentümergemeinschaft haftet gegenüber vermietendem Eigentümer nicht für Verwalter- und Handwerkerverschulden

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegenüber einem einzelnen Eigentümer nicht für ein Verschulden des Hausverwalters oder eines beauftragten Handwerkers einzustehen.

I. Die Beteiligten zu I. und II. bildeten im Zeitpunkt des Eingangs der Antragsschrift die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage ... in Berlin.

Der Antragsteller ist seit dem 2. Oktober 1981 Eigentümer der Wohneinheit Nr. 16 (Amtsgericht Charlottenburg, Wohnungsgrundbuch von Berlin-Wilmersdorf, Band ..., Blatt ...). Diese Wohnung liegt im 3. Obergeschoß des Aufgangs ... Straße ..., verfügt über drei Zimmer und hat 457/10.000 Miteigentumsanteile.

Der Antragsteller hat die Wohnung an den Mieter ... für einen monatlichen Mietzins von 1.100 DM vermietet.

Der Antragsgegner zu II. 13. ist seit dem 13. Mai 1981 Eigentümer der Wohneinheit Nr. 13, die im 3. Obergeschoß des Aufgangs ... Straße ... liegt (Amtsgericht Charlottenburg, Wohnungsgrundbuch von Berlin-Wilmersdorf, Band ..., Blatt ...). Diese Wohneinheit verfügt über eine Wendeltreppe zum Dachgeschoß, das zum Sondereigentum der Einheit Nr. 13 gehört. Im Bereich des Dachgeschosses oberhalb der Einheit Nr. 16 befindet sich eine nur von der Einheit Nr. 13 zu betretende Dachterrasse, deren Boden mit Fliesen bzw. Platten belegt ist.

Im Jahr 1994 wurden erstmals Feuchtigkeitsschäden in der Wohneinheit Nr. 16 bemerkt, die von der über der Einheit Nr. 16 liegenden Dachterrasse der Einheit Nr. 13 herrührten. Daraufhin ließ die Gemeinschaft im Herbst 1994 die zu der Wohneinheit Nr. 13 gehörende Dachterrasse untersuchen.

Im September 1995 drang über die zur Wohneinheit Nr. 13 gehörende Terrasse Wasser in den Wohneinheit Nr. 16 ein. Im Jahr 1996 wurden daraufhin alle Bodenplatten der Dachterrasse entfernt. Die Bodenplatten sollten kurze Zeit später durch neue Bodenplatten ersetzt werden.

In der Folgezeit stagnierte jedoch die Durchführung des Bauvorhabens, da sowohl die Baufirma als auch der Architekt die Arbeiten einstellten. Ferner verweigerte auch der Beteiligte zu II. 13. zeitweise den beauftragten Baufirmen den Zugang zu der Dachterrasse, da die von ihm an die Gemeinschaft gestellten zusätzlichen Forderungen von den Wohnungseigentümern nicht erfüllt wurden.

Im Oktober 1996 kam es zu starken Wassereinbrüchen in die Wohneinheit Nr. 16. Daraufhin wurde eine Plastikfolie auf die zur Wohneinheit Nr. 13 gehörende Dachterrasse gelegt und vernagelt. Ein Notdach wurde nicht errichtet.

Der Mieter der Wohneinheit Nr. 16 minderte wegen der in dieser Wohnung aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden den Mietzins für die Monate November 1996 bis April 1997 (einschließlich) um 50 % des Netto-Kalt-Mietzinses, mithin um monatlich 550 DM, und insgesamt um einen Betrag von (6 x 550 DM =) 3.300 DM.

Der Antragsteller vertritt die Ansicht, daß die Eigentümergemeinschaft für die in der Wohneinheit Nr. 16 entstandenen Schäden hafte. Die Gemeinschaft müsse sich das pflichtwidrige Handeln des Verwalters, des Bauunternehmers und des Architekten im Verhältnis zu dem Antragsteller als Wohnungseigentümer zurechnen lassen.

II. 1. ...

2. a) Dem Antragsteller steht gegen die Antragsgegner schon dem Grunde nach weder unter dem Gesichtspunkt einer positiven Forderungsverletzung des Gemeinschaftsverhältnisses noch aus unerlaubter Handlung oder einer anderen Anspruchsgrundlage ein Anspruch auf Ersatz der Schäden und Folgeschäden zu, die ihm durch den Eintritt von Feuchtigkeit in die Wohnung Nr. 16 entstanden sind.

Denn die Antragsgegner haben die in der Wohnung Nr. 16 aufgetretenen Schäden bzw. Folgeschäden nicht zu vertreten, da ihnen weder ein eigenes Verschulden zur Last fällt noch ein Verschulden Dritter zugerechnet werden kann.

aa) Ein eigenes Verschulden der Antragsgegner in bezug auf die Verursachung der Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung Nr. 16 oder betreffend die Maßnahmen zur Beseitigung dieser Schäden ist nicht ersichtlich.

Nach den in der Teilungserklärung vom ... enthaltenen Regelungen steht die Fläche der Dachterrasse der Einheit Nr. 13 im Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage.

Ein Verschulden der Antragsgegner betreffend die Unterhaltung oder Instandsetzung der Dachterrasse liegt nicht vor (vgl. zum Erfordernis eines Verschuldens für eine Haftung der Gemeinschaft wegen des Zustands des Gemeinschaftseigentums: BayObLG, FGPrax 1996, 20, 21 und NJW-RR 1994, 718 und NJW-RR 1992, 1102, 1103; OLG Frankfurt/Main, OLGZ 1985, 144-145).

Der erste Eintritt von Feuchtigkeit in die Wohnung Nr. 16 im Jahr 1994 war für die Gemeinschaft nicht vorhersehbar. Eine Zufallshaftung der Gemeinschaft für Schäden am Sondereigentum durch einen schadhaften Zustand des Gemeinschaftseigentums besteht nicht (KG, NJW-RR 1986, 1978; OLG Frankfurt/Main, OLGZ 1985, 144, 145; Bub in Staudinger, 12. Aufl. 1997, § 21 WEG Rn. 115; Lüke in Weitnauer, WEG, 8. Aufl. 1995, § 13 WEG Rn. 5; vgl. den Rechtsgrundsatz "casum sentit dominus").

Die Antragsgegner haben in der Folgezeit die Frage der Durchführung der Terrassensanierung in Versammlungen besprochen und die zur Durchführung der Sanierung erforderlichen Beschlüsse gefaßt.

Der Gemeinschaft fällt auch kein eigenes Verschulden betreffend die Durchführung und Überwachung der Sanierungsmaßnahmen zur Last.

Im Verlauf der Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden hat die Gemeinschaft zum Teil sogar andere Architekten beauftragt und bereits abgeschlossene Bauverträge mit beauftragten Unternehmen vorzeitig gekündigt, um durch den Wechsel zu anderen Architekten bzw. Baufirmen Verzögerungen bei der Durchführung der Sanierung zu vermeiden und um eine ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten zu erreichen.

bb) Die Antragsgegner haften gegenüber dem Antragsteller nicht für ein etwaiges Verschulden des Verwalters, eines eingeschalteten Architekten oder eines beauftragten Unternehmens. Denn unabhängig von der Frage, ob dem früheren Verwalter oder den mit der Instandsetzung der Dachterrasse der Wohnung Nr. 13 beauftragten Architekten sowie Unternehmen bei der Instandsetzung der Dachterrasse ein Verschulden zur Last gelegt werden kann oder nicht, wäre ein derartiges Verschulden den Antragsgegnern im Verhältnis zum Antragsteller nicht zurechenbar. (1) Ein Verschulden des Verwalters kann den Wohnungseigentümern einer Wohnanlage im Innenverhältnis nicht nach § 278 BGB zugerechnet werden. Dies folgt für das Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern untereinander und dem Verwalter daraus, daß es sich bei dem Verwalter wegen der jeweils unterschiedlichen Pflichtenkreise nicht um einen Erfüllungsgehilfen handelt, dessen sich die Wohnungseigentümer zur Erfüllung von Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis gegenüber anderen Wohnungseigentümern bedienen, sondern um einen Treuhänder der Gemeinschaft, der ihm vom Gesetz zugewiesene, eigene Aufgaben erfüllt (BayObLG, FGPrax, 1996, 20, 21; OLG Hamburg, OLGZ 1991, 47, 50; KG, NJW-RR 1986, 1978, 1079; OLG Frankfurt/Main, OLGZ 1985, 144, 146 und DWE 1993, 76, 77; Armbrüster, WE 1998, 360; Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 21 WEG Rn. 178; Bub in Staudinger, a. a. O., § 21 WEG Rn. 115; Lüke in Weitnauer,a. a. O., § 21 Rn. 48; Hauger in Weitnauer, a. a. O., § 27 Rn. 40; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 2. Aufl. 1992, Rn. 195 S. 401; Weimar, JR 1973, 8, 9). Eine Zurechnung des Verhaltens des Verwalters an die Antragsgegner im Verhältnis gegenüber dem Antragsteller nach § 831 Abs. 1 S. 1 BGB kommt nicht in Betracht, da der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft nicht als weisungsgebundener Verrichtungsgehilfe anzusehen ist (BayObLG, FGPrax 1996, 20, 21; OLG Frankfurt/Main, OLGZ 1985, 144, 146 und DWE 1993, 76, 77; Weimar, JR 1973, 8, 9; zum Begriff des Verrichtungsgehilfen: Thomas in Palandt, BGB, 58. Aufl. 1999, § 831 BGB Rn. 6). Selbst im Fall der Anwendung von § 831 BGB auf das Verhältnis der Gemeinschaft zu dem Verwalter ist kein Überwachungsverschulden der Gemeinschaft ersichtlich. Anzeichen für ein Organisationsverschulden der Antragsgegner liegen ebenfalls nicht vor. Auch § 31 BGB findet als Zurechnungsnorm für ein Verhalten des Verwalters innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine Anwendung, da die Gemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und ihre Organisation auch nicht körperschaftlich strukturiert ist (OLG Frankfurt/Main, OLGZ 1985, 144, 146 und DWE 1993, 76, 77; Röll in Münchener Kommentar, Band 6, 3. Aufl. 1997, § 27 WEG Rn. 17; Weimar, JR 1973, 8, 9-10; a. A.: Hauger in Weitnauer, a. a. O., § 27 Rn. 41, 45 für das Außenverhältnis der Gemeinschaft). Der Verwalter ist auch kein Organ der Gemeinschaft, sondern Vollzugsorgan fremden Willens, da seine Vertretungsmacht nur soweit reicht, wie er durch Teilungserklärung, Vereinbarungen oder Beschlüsse der Gemeinschaft bevollmächtigt ist (OLG Frankfurt/Main, OLGZ 1985, 144, 146). (2) Den Antragsgegner kann ein Verschulden eines beauftragten Unternehmers oder eines eingeschalteten Architekten ebenfalls nicht im Innenverhältnis zum Antragsteller zugerechnet werden. § 27B BGB ist auf das Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und einem von der Gemeinschaft mit der Ausführung von Arbeiten beauftragten Unternehmer oder

6). (2) Den Antragsgegner kann ein Verschulden eines beauftragten Unternehmers oder eines eingeschalteten Architekten ebenfalls nicht im Innenverhältnis zum Antragsteller zugerechnet werden. § 27B BGB ist auf das Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und einem von der Gemeinschaft mit der Ausführung von Arbeiten beauftragten Unternehmer oder Architekten nicht anwendbar (zum Handwerksunternehmen: OLG Hamm, Vorlagebeschluß vom 30. September 1998 - 15 W 429/97-, Seite 15-18; vgl. zum Architekten: OLG Düsseldorf, WuM 1998, 683, 684). Zwar sind die Wohnungseigentümer einander zur ordnungsgemäßen Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet; die Wohnungseigentümer als Verwaltungsgemeinschaft schulden einander die ordnungsgemäße Instandsetzung jedoch nicht als Leistungserfolg. Die anderslautende Ansicht (BayObLG, NJW-RR 1992, 1102, 1103; Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 21 WEG Rn. 178; Bub in Staudinger, a. a. O., § 21 WEG Rn. 115; Lüke in Weitnauer, a. a. O., § 21 Rn. 48) bürdet dem einzelnen Wohnungseigentümer unüberschaubare Haftungsrisiken auf mit Ersatzpflichten nicht nur für Substanzschäden, sondern auch für Folgeschäden wie entgangenem Gewinn. Für die Anwendung von § 831 BGB ist im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und einem eingeschalteten Unternehmen oder Architekten ebenfalls kein Raum, da der Unternehmer bzw. Architekt gegenüber der Gemeinschaft nicht als Verrichtungsgehilfe anzusehen ist (BayObLG, NJW-RR 1992, 1102, 1103).

cc) Andere Anspruchsgrundlagen, die den Antrag des Antragstellers zu stützen vermögen, sind nicht ersichtlich. Auf die unzutreffende Ansicht des Antragstellers, er müsse sich bei der Höhe des von ihm behaupteten Schadensersatzanspruches seinen eigenen Miteigentumsanteil nicht anrechnen lassen, muß deshalb nicht mehr eingegangen werden (vgl. zum Abzug des Eigenanteils: OLG Hamm, Vorlagebeschluß vom 30. September 1998 -15 W 429/97-, Seite 20-21; BayObLG, NJW-RR 1992, 1102, 1103-1104; Bub in Staudinger, a. a. O., § 21 WEG Rn. 115).