Eigentümerbeschluß über Sonderumlage setzt berechenbaren Betrag voraus

Eigentümerbeschluß über Sonderumlage setzt berechenbaren Betrag voraus; unbestimmter Eigentümerbeschluß über Balkonsanierung bei nur ungefährem Kostenrahmen

Der Anspruch auf eine Sonderzahlung (Sonderumlage) setzt grundsätzlich einen Eigentümerbeschluß über den Gesamtbetrag, der Umlage sowie über den vom einzelnen Wohnungseigentümer aufzubringenden Betrag voraus; dabei genügt es, daß sich dieser Betrag ohne weiteres errechnen läßt. Der Eigentümerbeschluß über eine bauliche Maßnahme (Balkonsanierung), mit dem die Arbeiten an einen bestimmten Unternehmer vergeben und ein ungefährer Kostenrahmen bestimmt wird, bildet grundsätzlich keine ausreichende Anspruchsgrundlage.

Der Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Von den insgesamt 23 Wohnungen haben nur die des Antragsgegners und eine weitere Wohnung keinen Balkon. Nach § 4 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Anlage zur Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung GO) sind die Eigentümer verpflichtet, alle Unkosten, die für das gemeinschaftliche Eigentum anfallen, nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.

In der Versammlung vom 1.6.1994 behandelten die Eigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) III die "Instandsetzung der Balkone". Einstimmig erteilten sie den Zuschlag für die Arbeiten der Firma B. auf der Grundlage eines Angebots in Höhe von ca. 194.000 DM; weiter beschlossen sie einstimmig, die Instandhaltungsrücklage dafür nicht völlig, sondern nur bis auf einen Restbetrag von 34.500 DM heranzuziehen und jeden Eigentümer im voraus mit einer Sonderzahlung von 500 DM zu belasten, die der Verwalter von der Nebenkostenrückzahlung abziehen sollte.

Mit Schreiben vom 30.1.1995 forderte der damalige Verwalter vom An-tragsgegner als "nunmehr zu leistende Sonderumlage" eine Vorauszahlung von 9.500 DM. Da der Antragsgegner nicht zahlten beschlossen die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 28.7.1995, diesen Betrag vom Antragsgegner und einem weiteren Eigentümer zwangsweise einzutreiben. Nach Abschluß der Arbeiten, für die die Firma B. 229.569,90 DM in Rechnung stellte, forderte die Verwaltung den Antragsgegner am 6.10.1995 zur Zahlung von 8.126,99 DM auf. Vom Gesamtrechnungsbetrag war ein aus der Instandhaltungsrücklage entnommener Betrag von 7.163,10 DM sowie der durch die be schlossene Sonderumlage beglichene Teilbetrag von 11.500 DM ab-gezogen; der offene Rest von 210.906,80 DM war nach den Wohnflächen (beim Antragsgegner 62 von insgesamt 1.609 m2) umgelegt.

Der Antragsgegner zahlte nicht; die Antragsteller haben den Betrag von 8.126,99 DM nebst Zinsen daher gerichtlich geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat den Antragsgegner verpflichtet, den geforderten Betrag zu Händen der Verwalterin zu zahlen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht die Zahlungsverpflichtung aufgehoben. Die Antragsteller haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die erfolglos blieb.

a) Den Antragstellern steht jedenfalls derzeit kein Anspruch auf Zahlung von 8.126,99 DM Sonderumlage gegen den Antragsgegner zu.

(1) Die Antragsteller machen diesen Betrag als Beitrag des Antragsgegners zu den Kosten der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums geltend. Grundlage für den Anspruch ist, soweit die Gemeinschaftsordnung keine besondere Regelung vorsieht, § 16 Abs. 2 WEG. Voraussetzung für die Zahlungspflicht eines Wohnungseigentümers ist aber stets ein Eigentümerbeschluß, aus dem sich der Gesamtbetrag der Inanspruchnahme ebenso ergibt wie der auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Betrag; dies gilt für die Verpflichtung zu einer Sonderzahlung (Sonderumlage) ebenso wie für die Zahlungspflicht aufgrund des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 1, Abs. 3 und Abs. 5 WEG; vgl. BGH NJW 1985, 912; BayObLGZ 1987, 86/96; BayObLG NJW-RR 1990, 1107; Palandt/Bassenge BGB 57. Aufl. § 28 WEG Rn. 15). Auch die Verpflichtung zur Zahlung einer Sonderumlage hat einen Eigentümerbeschluß über den Gesamtbetrag der Umlage und über dessen betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer zur Voraussetzung (vgl. BGHZ 108, 44/47; BayObLG WuM 1992, 209; BayObLG FGPrax 1997, 19; Senatsbeschluß vom 11.3.1998, 2Z BR 7/98).

(2) Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Der Eigentümerbeschluß vom 1.6.1994 bildet die Grundlage für die Vergabe der Sanierungsarbeiten an die Firma B.; mit einem Betrag von 194.000 DM gibt er auch den ungefähren Kostenrahmen vor. Weiter ergibt sich aus ihm für "jeden Wohnungseigentümer" die Verpflichtung, im voraus eine Sonderleistung in Höhe von 500 DM zu erbringen; dabei kann hier dahingestellt bleiben, ob die Auslegung durch das Landgericht, daß damit nur die Eigentümer zur Zahlung verpflichtet werden sollten, deren Wohnungen einen Balkon haben, möglich und frei von Rechtsfehlern ist. Der Eigentümerbeschluß stellt aber keine Grundlage für die Erhebung einer Sonderumlage von 229.000 DM (abzüglich des aus der Instandhaltungsrücklage entnommenen Betrags und der Vorausleistungen der Wohnungseigentümer) dar, wie sie von der Verwalterin zur Grundlage ihrer Berechnungen gemacht wurde; die Rechnungsstellung durch den Unternehmer und die Berechnung durch den Verwalter kann die Beschlußfassung der Wohnungseigentümer über den Gesamtbetrag der Sonderumlage nicht ersetzen. Weiter fehlt es an einem Beschluß über die betragsmäßige Verteilung der Sonderzahlung auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Diese ist zwar nicht in jedem Fall erforderlich; es genügt, wenn der einzelne Wohnungseigentümer den auf ihn entfallenden Betrag ohne weiteres, etwa anhand des in der Gemeinschaft allgemein geltenden Kostenverteilungsschlüssels, errechnen kann (BayObLG FGPrax 1997, 19 f.; Senatsbeschluß vom 10.10.1996 2Z BR 7/98; KG NJW-RR 1991, 912; vgl. auch BayObLG WuM 1992, 209). Doch ist auch diese Voraussetzung hier nicht erfüllt. Nach § 4 Abs. 4 GO haben die Eigentümer die gemeinschaftlichen Unkosten grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, wie dies der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG entspricht. Die Verwalterin hat die Sonderumlage aber nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt. Die Antragsteller tragen zwar vor, daß dies auf einem bestandskräftigen Eigentümerbeschluß aus dem Jahre 1995 beruhe. Ein solcher Beschluß ist zwar, auch wenn er gegen die vereinbarte Gemeinschaftsordnung verstößt, wirksam (BGHZ 127, 99/102 f.; BayObLGZ 1996, 256 f.); bei einer solchen Rechtslage kann aber nicht mehr davon gesprochen werden, daß der Einzelbetrag ohne weiteres errechnet werden könne. Hinzu kommt, daß die Endabrechnung der Verwalterin in sich widersprüchlich ist: Zunächst heißt es dort, daß die "Endrechnung" für die Balkonsanierung "gemäß Teilungserklärung, je nach Miteigentumsanteilen" gestellt werde; der Berechnung des auf den Antragsgegner entfallenden Betrags sind aber die Wohnflächen zugrunde gelegt.