Eigentümerbeschluß

Eigentümerbeschluß; Beseitigung baulicher Veränderungen; Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung; Herstellung des Zustandes der Teilungserklärung

Ein Eigentümerbeschluß des Inhalts, daß die von verschiedenen Wohnungseigentümern vorgenommenen baulichen Veränderungen zu beseitigen und der Bauzustand der Teilungserklärung von 1984 (wieder) herbeizuführen ist, entspricht nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, weil zunächst geklärt werden muß, ob und ggf. welche baulichen Veränderungen Bestandsschutz genießen, sei es aufgrund Zustimmung der davon betroffenen Wohnungseigentümer, sei es aufgrund fehlenden Nachteils für andere Wohnungseigentümer gem. §§ 22 Abs. 1 S. 2, 14 WEG.

Die Bet. zu 1 und 2 sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Bet. zu 3 ist Verwalter. Die Begründung des Wohnungseigentums erfolgte durch die Teilungserklärung vom 7.2.1984. Die Ast. erwarb ihren Miteigentumsanteil durch notariellen Kaufvertrag vom 27.6.1984. In der Folgezeit wurden von verschiedenen Wohnungseigentümern - insbesondere auch von der Ast. - zahlreiche bauliche Veränderungen vorgenommen. Die seit dem Jahre 1992 zwischen den Bet. geführten Verhandlungen über eine Änderung der Teilungserklärung bezüglich der bereits vorgenommenen baulichen Veränderungen mit grundbuchrechtlicher Eintragung führten zu keinem Ergebnis. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.5.1995 wurde unter Tagesordnungspunkt (TOP) 2 der folgende Beschluß gefaßt: "Der Verwalter wurde bevollmächtigt, unter Zuhilfenahme eines Rechtsanwalts alle notwendigen Schritte - auch gerichtlich - in die Wege zu leiten, den baulichen Zustand der derzeit gültigen Teilungserklärung 401/1984 herbeizuführen. Des weiteren wurde der Verwalter bevollmächtigt, einen Sachverständigen zu beauftragen, der eine Feststellung über den geänderten Zustand aufnimmt. Nach Möglichkeit sollte dies der Dipl.-Ing. A. sein. Sollten sich hier Einwände ergeben, wurde der Verwalter bevollmächtigt, einen anderen Sachverständigen zu beauftragen. Nach Möglichkeit soll Frau P. an dem Ortstermin mit dem Sachverständigen teilnehmen." Außerdem erfolgte in der Eigentümerversammlung vom 23.5.1995 unter TOP 3 die Bestellung der Bet. zu 3 zur neuen Verwalterin. Die Ast. hat beide Tagesordnungspunkte angefochten.

Das AG hat die Anträge auf Ungültigerklärung der Beschlüsse zu den genannten TOP 2 und TOP 3 abgewiesen. Das LG hat die sofortige Beschwerde der Ast. insoweit als unzulässig verworfen, als bezüglich des TOP 2 die Ungültigkeitserklärung hinsichtlich der Beauftragung des Sachverständigen beantragt worden sei. Im übrigen hat das LG die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde hatte teilweise Erfolg.

II. ... 1. Der Eigentümerbeschluß vom 23.5.1995 ist auf die fristgerechte Anfechtung der Ast. insoweit für ungültig zu erklären, als der Verwalter gem. S. 1 bevollmächtigt worden ist, unter Zuhilfenahme eines Rechtsanwalts alle notwendigen Schritte - auch gerichtlich - in die Wege zu leiten, um den baulichen Zustand der derzeit gültigen Teilungserklärung 401/1984 herbeizuführen. ... Der Eigentümerbeschluß zu Satz 1 liegt jedoch nicht mehr im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 3 WEG); der Anfechtungs- und Erstbeschwerdeantrag erfaßt auch diesen Beschlußgegenstand, und schließlich ist dieser Teil des Eigentümerbeschlusses zu TOP 2 einer isolierten rechtlichen Beurteilung und Ungültigerklärung zugänglich.

Im einzelnen gilt hierzu folgendes: ... Satz 1 des angefochtenen Eigentümerbeschlusses bringt den grundsätzlichen Willen der Wohnungseigentümer zum Ausdruck, die inzwischen vorgenommenen baulichen Veränderungen zu beseitigen und den Bauzustand der Teilungserklärung von 1984 (wieder) herbeizuführen. Insofern geht der Eigentümerbeschluß entgegen der Auffassung der Bet. zu 2 über eine bloße Bestandsaufnahme aller nicht genehmigten baulichen Veränderungen weit hinaus. Er ermächtigt den Verwalter, ohne Rücksicht auf etwa ausgesprochene Genehmigungen und unabhängig davon, ob andere Wohnungseigentümer durch die baulichen Veränderungen über das nach §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG hinzunehmende Maß hinaus nachteilig betroffen sind, unter Beauftragung eines Rechtsanwalts alle notwendigen Maßnahmen - auch gerichtlicher Art - zu ergreifen, um die Eigentumsanlage in den baulichen Zustand der Teilungserklärung von 1984 zu versetzen. Damit haben die Eigentümer aber die ihnen gesetzten rechtlichen Grenzen überschritten. Nach den von den Bet. zu den Akten gereichten Aufstellungen über die vorgenommenen baulichen Veränderungen seit dem Jahre 1984 ist nämlich nicht auszuschließen, daß unabhängig von den Baumaßnahmen der Ast. bestimmte Veränderungen nicht über den nach §§ 22, 14 WEG zu duldenden Umfang hinausgehen und deshalb aus Rechtsgründen keine Beseitigung verlangt werden kann. Diese Überlegung zeigt, daß der Grundsatzbeschluß gem. S. 1 zu TOP 2 rechtlich zu weit geht und zumindest voreilig gefaßt worden ist, weil zunächst geklärt werden muß, ob und gegebenenfalls welche bauliche Veränderungen Bestandsschutz genießen, sei es aufgrund Zustimmung der davon betroffenen Wohnungseigentümer, sei es aufgrund fehlenden Nachteils für andere Wohnungseigentümer gem. §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG. Da die Sache ohne weitere Ermittlungen zur abschließenden Entscheidung durch den Senat als RechtsbeschwGer. reif ist, ist S. 1 des Eigentümerbeschlusses zu TOP 2 vom 23.5.1995 für ungültig zu erklären.

2. Im übrigen kann der Eigentümerbeschluß zu TOP 2 aufrechterhalten werden. Das AG hat den Anfechtungsantrag insofern mit Recht zurückgewiesen. Die Erstbeschwerde der Ast. erweist sich zwar nicht als unzulässig, sie ist aber unbegründet. Die weitere Beschwerde hat insofern keinen Erfolg. Die nachfolgenden Sätze der Beschlußfassung zu TOP 2 bezwecken eine sachverständige Bestandsaufnahme des gemeinschaftlichen Eigentums hinsichtlich des geänderten Bauzustandes. Die beschlossenen Maßnahmen behalten unabhängig von dem für ungültig erklärten S. 1 des Beschlusses ihren Sinn, so daß analog § 139 BGB von einer Teilbarkeit des Beschlusses ausgegangen und eine Teilungültigkeit ausgesprochen werden kann (s. hierzu Weitnauer/Lüke, § 23 Rdnr. 27 m. Rspr.-Nachw.).

Die Beauftragung des Sachverständigen Dipl.-Ing. A. mit der Bestandsaufnahme liegt im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Von der Feststellung der tatsächlich durchgeführten baulichen Veränderungen hängt die spätere rechtliche Beurteilung und Beschlußfassung dazu ab, welche Veränderungen rückgängig gemacht werden können. Eine Befangenheit des Dipl.-Ing. A. ist allein aufgrund seiner Vorbeauftragung nicht ersichtlich. Im übrigen sieht der Eigentümerbeschluß die Möglichkeit vor, im Falle von Einwänden einen anderen Sachverständigen zu beauftragen. Die Teilnahme der mit den örtlichen Verhältnissen besonders vertrauten Wohnungseigentümerin P. an dem Ortstermin führt nicht zu einer Beeinträchtigung der Rechtsposition der Ast., zumal ihr die Anwesenheit beim Ortstermin nicht untersagt worden ist.

Der beschlossenen Bestandsaufnahme würde es nur dann nicht bedürfen, wenn Beseitigungsansprüche gem. § 1004 BGB von vornherein deshalb ausschieden, weil keine baulichen Veränderungen i. S. des § 22 Abs. 1 WEG vorliegen oder weil auf eine Rückgängigmachung baulicher Veränderungen verzichtet worden ist oder der Beseitigung der Gesichtspunkt der Verwirkung entgegensteht. Das LG hat jedoch sorgfältig und rechtsfehlerfrei ausgeführt, daß die entsprechenden Voraussetzungen für einen Ausschluß von Beseitigungsansprüchen nicht vorliegen. ...