Eigentümerbeschluss

Eigentümerbeschluss; Wohnungseigentum; Wohngeld; Ermächtigung; Verwalterwechsel; Verfahrensstandschaft; Jahresabrechnung; Wirtschaftsplan; Sonderumlage; Verjährung

1. Ein Eigentümerbeschluß, durch den Wohnungseigentümer den derzeitigen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von Wohngeldansprüchen ermächtigen, ist in der Regel dahin auszulegen, daß sich die Ermächtigung bei einem Verwalterwechsel auch auf den neuen Verwalter erstreckt und der Verwalter die Ansprüche sowohl im Namen der Wohnungseigentümer als auch im eigenen Namen, also in Verfahrensstandschaft, geltend machen darf.

2. Wohngeldansprüche gegen einen Wohnungseigentümer setzen einen Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage voraus, der grundsätzlich das von dem einzelnen Wohnungseigentümer geschuldete Wohngeld betragsmäßig bezeichnen muß; ausnahmsweise genügt es aber, daß sich der geschuldete Betrag ohne weiteres errechnen läßt.

3. Der auf einen Eigentümerbeschluß über eine Sonderumlage gestützte Zahlungsanspruch der Wohnungseigentümer verjährt in 30 Jahren.

Zu Recht hat das Landgericht die jetzige Verwalterin als befugt angesehen, die Zahlungsansprüche in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer gerichtlich geltend zu machen. Es ist anerkannt, daß der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümer auch im eigenen Namen, also in Verfahrensstandschaft gerichtlich geltend machen kann. Voraussetzung dafür ist eine entsprechende Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG), die in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag enthalten sein, sich aber auch aus einem Eigentümerbeschluß ergeben kann (ständige Rechtsprechung des Senats, z. B. BayObLGZ 1986, 128/129 m. w. N.). (...)

Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht ferner zu dem Ergebnis gelangt, daß die neue Verwalterin auch insoweit an die Stelle der früheren Verwalterin getreten ist, als diese im vorliegenden Verfahren Zahlungsansprüche der Wohnungseigentümer im eigenen Namen gerichtlich geltend macht. Zu Recht hat es den Eigentümerbeschluß vom 6.11.1993 dahin ausgelegt, daß die Ermächtigung, obwohl dort die frühere Verwalterin namentlich ge-nannt ist, sich nach einem Verwalterwechsel auch auf den neuen Verwalter erstreckt (vgl. KG NJW-RR 1989, 657); insoweit gilt nichts anderes als bei einer Ermächtigung des derzeitigen Verwalters, Ansprüche der Wohnungseigentümer in deren Namen gerichtlich geltend zu machen. Im übrigen wäre ein zulässiger Beteiligtenwechsel in entsprechender Anwendung des § 263 ZPO anzunehmen (BayObLGZ 1986, 128/130). (...)

Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums anteilig zu tragen. Die Zahlungspflicht setzt jedoch einen Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage voraus. Erst durch ihn wird die konkrete Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers verbindlich festgelegt (BayObLG NJW-RR 1990, 1107). Grundsätzlich muß der Eigentümerbeschluß die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers betragsmäßig ausweisen. Ausnahmsweise genügt es aber, daß der geschuldete Betrag von den Wohnungseigentümern ohne weiteres selbst errechnet werden kann (BayObLG WE 1991, 166; Weitnauer/Hauger WEG 8. Aufl. § 28 Rn. 5). Dies gilt insbesondere für den Wirtschaftsplan, aber auch für Eigentümerbeschlüsse über eine Sonderumlage. (...)

Die auf den Wirtschaftsplan für das Jahr 1990 gestützte Zahlungsforderung gründet sich auf einen Eigentümerbeschluß vom 15.6.1991. Selbst wenn man insoweit von regelmäßig wiederkehrenden Leistungen im Sinn des § 197 BGB ausgeht (vgl. dazu Weitnauer/Hauger § 16 Rn. 38) und damit eine vierjährige Verjährungsfrist zugrunde legt, ist keine Verjährung eingetreten. Der Betrag wurde bereits im Jahr 1993 anhängig gemacht.

Für die beiden auf Eigentümerbeschlüsse über eine Sonderumlage gegründeten Beträge gilt die allgemeine Verjährungsfrist von 30 Jahren (Weitnauer/Hauger a.a.O.). (...)

1. Haben die Wohnungseigentümer den in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluß geändert, so wird dieser bestandskräftig, wenn er nicht innerhalb eines Monats angefochten worden ist. Durch ihn wird die Gemeinschaftsordnung abgeändert und nicht nur überlagert. Ein Anspruch auf Aufhebung als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung besteht nicht. 2. Hat ein Antrag in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit gefunden, so liegt ein Nichtbeschluß vor, der keinerlei Wirkung hat und daher auch nicht der Anfechtung unterliegt.