Eigentümerbeschluß

Eigentümerbeschluß; unzutreffende Protokollierung

1. Weist die Versammlungsniederschrift formal einen Eigentümerbeschluß aus, dann ist anhand objektiver Maßstäbe unter Einbeziehung lediglich der Versammlungsniederschrift durch Auslegung zu ermitteln, ob ein Eigentümerbeschluß oder ein Nichtbeschluß vorliegt, sofern insoweit Zweifel bestehen. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Eigentümerbeschluß formal bestandskräftig geworden ist.

2. Haben mehr für als gegen einen Antrag gestimmt, kommt dem Vermerk des Versammlungsleiters in der Niederschrift, mangels erforderlicher Einstimmigkeit sei kein Beschluß zustande gekommen, grundsätzlich keine ausschlaggebende Bedeutung zu.

In der Eigentümerversammlung vom 25.3.1996 stimmten mehr Wohnungseigentümer für als gegen den Antrag der Antragstellerin: "Verlegung der Zuwegung ... entsprechend Gartenaufteilungsplan ..., da der Weg über das zur Wohnung ... (= Antragstellerin) gehörende Sondernutzungsrecht führt." Im Anschluß an die Feststellung des Abstimmungsergebnisses ist in der Niederschrift ausgeführt: "Mangels Einstimmigkeit (bauliche Veränderung nach § 22 WEG) wird der Antrag abgelehnt." Sodann ist der Wortlaut des § 22 WEG in der Niederschrift wiedergegeben.

Durch rechtskräftigen Beschluß des Amtsgerichts vom 8.11.1996 ist ein Antrag, den Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären, abgewiesen worden, weil der Antrag nicht fristgerecht gestellt worden sei; Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Frist wurde nicht gewährt.

Auf Antrag der Antragstellerin hat das Amtsgericht am 23.8.1996 unter anderem beschlossen:

"1. Die Antragsgegner werden verurteilt, zusammen mit der Antragstellerin den Zugang zum Haus ... entsprechend dem in der Teilungserklärung ... mit ausgefertigtem Gartennutzungsplan ... herzustellen.

2. Die Antragsgegner werden verurteilt, nach Herstellung des ... Zugangs zusammen mit der Antragstellerin den derzeitigen Zugang ... ab der Stelle, an der er vom Zugang zum Anwesen ... abzweigt und sodann über das Sondernutzungsrecht der Antragstellerin führt, zu beseitigen."

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zu 1 bis 4 hat das Landgericht diese Entscheidung in Nr. 2 dahin abgeändert, daß der derzeitige Zugang, der über das Sondernutzungsrecht der Antragstellerin führt, ab der Nordgrenze des Sondernutzungsrechts zu beseitigen ist; im übrigen wurde die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1 und 2, die keinen Erfolg hatte.

a) Weist die Versammlungsniederschrift formal einen Eigentümerbeschluß aus, dann ist durch Auslegung nicht nur zu ermitteln, welchen Inhalt der Eigentümerbeschluß hat, sondern auch, ob überhaupt ein Eigentümerbeschluß vorliegt, sofern insoweit Zweifel bestehen. Im einen wie im anderen Fall ist die Auslegung nach objektiven Maßstäben vorzunehmen. Dabei können jedoch Begleitumstände herangezogen werden, die in der

Versammlungsniederschrift zum Ausdruck kommen. Diese Grundsätze gelten jedenfalls dann, wenn der Eigentümerbeschluß formale Bestandskraft erlangt hat, also mögliche Mängel des Eigentümerbeschlusses einschließlich der Frage, ob überhaupt ein Beschluß zustande gekommen ist, nicht innerhalb der Monatsfrist des 5 23 Abs. 4 Satz 2 WEG durch Antrag auf Ungültigerklärung einer gerichtlichen Überprüfung zugeführt worden sind. Ein Nichtbeschluß liegt abgesehen von dem Fall, daß nicht mehr Wohnungseigentümer für einen Antrag als dagegen gestimmt haben, auch dann vor, wenn den Wohnungseigentümern bei einer Abstimmung bewußt war, daß Stimmenmehrheit nicht ausreicht und die Versammlungsniederschrift keine Zweifel an der Ablehnung des Antrags offenläßt (BayObLG WuM 1997, 344 m. w. N., vgl. GE 1998, 226). Für die Frage, ob ein Beschluß oder ein Nichtbeschluß vorliegt, kommt der Feststellung des Verwalters dazu in der Versammlungsniederschrift keine ausschlaggebende Bedeutung zu (BayObLGZ 1984, 213/216; KG, GE 1991, 53 = OLGZ 1990, 421/423).

Nach diesen Grundsätzen, die der Senat zuletzt im Beschluß vom 18.5.1998 (2Z BR 51/98) bestätigt hat, ist die sofortige Beschwerde vom Landgericht im Ergebnis zu Recht für im wesentlichen unbegründet erachtet worden.

b) Da die Frage, ob ein Eigentümerbeschluß zustande gekommen ist, hier durch Auslegung anhand objektiver Maßstäbe unter Einbeziehung lediglich der Versammlungsniederschrift zu ermitteln ist, hätte das Landgericht nicht auf die Angaben der Beteiligten und des Verwalters in der mündlichen Verhandlung abstellen dürfen. Die objektive Auslegung anhand der Versammlungsniederschrift ergibt, daß eine Mehrheit für den Antrag gestimmt hat. Damit ist grundsätzlich von einem Eigentümerbeschluß auszugehen. Der anschließende Vermerk des Versammlungsleiters in der Niederschrift, ein Beschluß sei mangels Einstimmigkeit nicht zustande gekommen, ist demgegenüber ohne ausschlaggebende Bedeutung. Dabei handelt es sich nämlich nicht um eine Meinungsäußerung der Mehrheit der Wohnungseigentümer. Aus der Niederschrift ergibt sich keinerlei Anhaltspunkt dafür, daß die Wohnungseigentümer bei der Abstimmung übereinstimmend davon ausgingen, der Beschluß setze die Zustimmung aller, also nicht nur der in der Versammlung erschienenen oder vertretenen Wohnungseigentümer voraus. Im übrigen hätte eine solche von vornherein gar nicht erreicht werden können, weil in der Versammlung nicht alle Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten waren.