Eigentümerbeschluß

Eigentümerbeschluß; bestandskräftig; Gemeinschaftsordnung; Wohngeldvorschüsse; Wirtschaftsplan; Rechtsmittelgericht; Kostenentscheidung

1. Ein bestandskräftig gewordener Eigentümerbeschluß ist grundsätzlich auch dann wirksam, wenn er gegen eine Regelung der vereinbarten Gemeinschaftsordnung verstößt.

2. Bei der Bestimmung der Höhe der Wohngeldvorschüsse im Wirtschaftsplan haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum.

3. Offenbare Unrichtigkeiten in der Entscheidung eines Gerichts können auch vom Rechtsmittelgericht berichtigt werden, bei dem das Verfahren anhängig ist.

4. Die Kostenentscheidung kann jedenfalls dann, wenn sie Nebenentscheidung ist, auch zum Nachteil des alleinigen Rechtsmittelführers abgeändert werden.

Ast. und Ag. sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Bet. verwaltet wird. Nach § 2 Nr. 3 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) dürfen Eigentümer im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Räume und Gebäudeteile nicht eigenmächtig verändern; dies gilt auch für den Außenanstrich von Gebäude, Fenstern und Abschlußtüren. Nach § 2 Nr. 5 GO sind die Eigentümer verpflichtet, gemeinschaftlich und grundsätzlich im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile alle Unkosten aufzubringen, die für das Gesamtobjekt anfallen; dazu gehören insbesondere die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und Reinigung des gemeinschaftlichen Eigentums. § 2 Nr. 6 GO bestimmt, daß die Behebung von Schäden gleich welcher Art an Fenstern und Türen, etwa vorhandenen Rolläden und Balkonen sowie Terrassen "im räumlichen Bereich eines Wohnungseigentums" dem betreffenden Wohnungseigentümer ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens auch dann obliegt, wenn diese Gegenstände zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören". Am 17.10.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer zum Tagesordnungspunkt (TOP) 1 "Gebäudesanierung - Beschlußfassung" ohne Gegenstimmen, sämtliche Holzfenster im Jahre 1999 gegen Kunststoffenster auszutauschen; die Kosten sollten durch Sonderumlage aufgebracht werden, soweit die Instandhaltungsrücklage nicht ausreichte. Weiter beschlossen sie mit Stimmenmehrheit, die Instandhaltungsrücklage ab 1.1.1997 "auf jährlich 10.000 DM" zu erhöhen. Die Beschlüsse wurden nicht angefochten.

In der Versammlung vom 24.4.1997 genehmigten die Wohnungseigentümer zu TOP 2 mit Stimmenmehrheit den Wirtschaftsplan 1997, der eine Zuführung von 10.000 DM zur Instandhaltungsrücklage vorsieht. Zu TOP 3 ("Fragen der Eigentümerin Frau S. [Ast.] zu Instandhaltung [Fenster und Jalousinen] bezugnehmend auf Teilungserklärung § 2 Nr. 6 ...") stimmten die Eigentümer laut Versammlungsprotokoll nochmals "über die Beschlußfassung zur Rücklagenbildung" und zum Fensteraustausch ("Wer möchte eine Änderung wie bisher geregelt?") ab; bei der ersten Abstimmung wurden nur Nein-Stimmen, bei der zweiten Abstimmung wesentlich mehr Nein als Ja-Stimmen abgegeben. Die Ast. hat am 23.5.1997 beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2 und TOP 3 der Versammlung vom 24.4.1997 für ungültig zu erklären. Zuletzt hat sie, neben dem Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 2, beantragt, die Ag. zu verpflichten, der Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage zuzustimmen sowie festzustellen, daß der Eigentümerbeschluß der Versammlung vom 17.10.1996 nur den Austausch sämtlicher Holzfenster rechtfertige, die nicht im räumlichen Bereich eines Wohnungseigentums lägen.

Das AG hat die Anträge am 22.10.1997 abgewiesen, das LG die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde mit Beschluß vom 19.1.1998 zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Ast. hatte keinen Erfolg, darüber hinaus wurde der Kostenausspruch im Beschluß des LG berichtigt.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Feststellungsantrag ist zulässig, aber nicht begründet.

(1) Das LG hält den Feststellungsantrag zu Recht in entsprechender Anwendung von § 256 ZPO für zulässig. Sein Gegenstand sind Inhalt und Reichweite des Eigentümerbeschlusses vom 17.10.1996 und damit Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und der Verwalterin im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. §§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 5 Nr. 2, 27 Abs. 1 Nr. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG; BayObLG, NJW-RR 1990, 210 m. w. N.; BayObLGZ 1995, 407 [410] = NJW-RR 1996, 524). Die Ast. hat ein rechtliches Interesse an der begehrten Feststellung, da sie den Eigentümerbeschluß anders auslegt als die Mehrheit der übrigen Eigentümer und als die weitere Bet.

(2) Der Antrag ist aber nicht begründet. Dabei kann offenbleiben, ob der Antrag, den Inhalt eines Eigentümerbeschlusses festzustellen, innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gestellt werden muß (vgl. BayObLG, NJW-RR 1990, 210; BayObLGZ 1995, 407 = NJW-RR 1996, 524). Denn dem Antrag bleibt jedenfalls aus anderen Gründen der Erfolg versagt. Der Eigentümerbeschluß vom 17.10.1996 ist inhaltlich nicht zu unbestimmt und damit undurchführbar, was seine Unwirksamkeit zur Folge hätte (vgl. BayObLG, WE 1991, 50; WuM 1996, 439). Das LG als Tatsachengericht hat den Eigentümerbeschluß dahin ausgelegt, daß er alle Holzfenster erfasse, die gemeinschaftliches Eigentum sind und nicht nur - wie die Ast. meint - die Holzfenster, die nicht im räumlichen Bereich eines Wohnungseigentums liegen. Diese Auslegung (vgl. dazu BayOBLGZ 1.994,140 [144] = NJW-RR 1994, 1104) läßt keinen Rechtsfehler erkennen; ob es überhaupt Außenfenster geben kann, die nicht gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer sind, ist dabei für die Auslegung bedeutungslos.

aa) Der Eigentümerbeschluß vom 17.10.1996 legt den Austausch aller Holzfenster gegen Kunststoffenster im Jahre 1999 verbindlich fest. In diesem Zusammenhang braucht nicht entschieden zu werden, ob vor der Durchführung der beschlossenen Maßnahme noch ein weiterer Eigentümerbeschluß gefaßt werden muß, der die näheren Einzelheiten und den etwaigen Kostenrahmen festlegt; ohnehin gingen der Beschlußfassung am 17.10.1996, wie sich aus der Versammlungsniederschrift entnehmen läßt, Erörterungen über Kostenangebote für neue Kunststoffenster voraus. Der Eigentümerbeschluß schafft jedenfalls eine für alle Bet. verbindliche Rechtsgrundlage unabhängig davon, wie § 2 Nr. 2 und 6 GO auszulegen ist und ob diese Maßnahme in den Rahmen der ordnungsmäßigen Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (sog. "modernisierende Instandsetzung", vgl. BayOBLGZ 1990, 28 [30]; KG, NJWE-MietR 1996, 133 = ZMR 1996, 282; OLG Köln, ZMR 1998, 49) fällt oder eine bauliche Veränderung darstellt, die gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfte.

bb) Der Eigentümerbeschluß vom 17.10.1996 ist auch dann wirksam, wenn er gegen eine Bestimmung der von den Wohnungseigentümern vereinbarten oder durch einseitige Erklärung des teilenden Eigentümers festgelegten Gemeinschaftsordnung verstieße; dies hätte durch rechtzeitigen Antrag (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG) auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses geltend gemacht werden müssen (BGHZ 127, 99 [102] = NJW 1994, 3230 m. w. N.; BGHZ 129, 329 [331] = NJW 1995, 2036). Das gleiche gilt, wenn es sich bei der beschlossenen Maßnahme um eine bauliche Veränderung i. S. von § 22 Abs. 1 WEG handeln sollte (BayObLGZ 1994, 339 [343] = NJW 1995, 199 m. w. N.).

b) Zu Recht hat das LG den Antrag, den Eigentümerbeschluß zu TOP 2 der Versammlung vom 24.4.1997 - Genehmigung des Wirtschaftsplans 1997 - für ungültig zu erklären, als unbegründet erachtet. Der Senat legt diesen Antrag, wie im Ergebnis schon die Vorinstanzen, anhand der von der Ast. vorgetragenen Begründung dahin aus, daß er sich nur auf die im Wirtschaftsplan ausgewiesene Zuführung zur Instandhaltungsrücklage bezieht; eine solche Beschränkung der Anfechtung auf einen selbständigen Posten der Jahresabrechnung oder des Wirtschaftsplans ist zulässig (vgl. BayObLG, WuM 1988, 329; BayObLG, NJW-RR 1993, 1039). Die Festsetzung des Beitrags zur Instandhaltungsrücklage im Wirtschaftsplan 1997 hat ihre Grundlage in dem bestandskräftigen Eigentümerbeschluß vom 17.10.1996; schon deshalb kann der Anfechtungsantrag keinen Erfolg haben. Im übrigen haben die Wohnungseigentümer bei der Bemessung der Instandhaltungsrücklage und des jährlichen Beitrags dazu einen weiten Ermessensspielraum; nur wesentlich überhöhte Ansätze können gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen (vgl. BayObLG, WuM 1988, 329; NJW-RR 1993, 1039; NJW-RR 1991, 1360; KG, NJW-RR 1995, 397). Dafür fehlen hier jegliche Anhaltspunkte.

c) ...

3. a) Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 S. 1 und 2 WEG. Der Senat hält es für angemessen, der Ast. nicht nur die Gerichtskosten, sondern als der in allen Rechtszügen unterlegenen Bet. auch die außergerichtlichen Kosten der Ag. in diesem Rechtszug aufzuerlegen.

b) Nach der Kostenentscheidung des LG (Entscheidungsformel) hat die Ast. die Gerichtskosten des ersten und zweiten Rechtszugs zu tragen; die Erstattung außergerichtlicher Kosten findet danach nicht statt. In der Begründung zur Kostenentscheidung (S. 10 des Beschlusses) führt das LG aus, es sei nach § 47 S. 2 WEG auch angebracht gewesen, der Ast. die außergerichtlichen Kosten der Ag. aufzuerlegen; es wäre unbillig, insoweit die Eigentümergemeinschaft mit Verfahrenskosten zu belasten, nachdem sich die Anträge der Ast. als unbegründet erwiesen hätten.

Der Ausspruch über die außergerichtlichen Kosten in der Entscheidungsformel stellt eine offenbare Unrichtigkeit i. S. v. § 319 Abs. 1 ZPO dar; denn die Unrichtigkeit ergibt sich ohne weiteres aus den Gründen der Entscheidung, wo das LG im einzelnen darlegt, daß und warum die Ast. auch die außergerichtlichen Kosten der Ag. (einschließlich der Verwalterin) zu tragen habe. Das LG hat die Bet. am 4.2.1998 darauf hingewiesen, daß bei der Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten ein Schreibfehler vorliege, wie sich aus der Begründung ergebe; es sei beabsichtigt, die Kostenentscheidung insoweit zu ändern.

Der Senat nimmt die Berichtigung der Entscheidungsformel selbst vor; dazu ist er als Rechtsmittelgericht, bei dem das Verfahren anhängig ist, befugt (vgl. BGH NJW 1964, 1858; BGHZ 106, 370 [373] = NJW 1989, 1281; BayObLG, NJW-RR 1989, 720). Die Kostenentscheidung des LG ist Ermessensentscheidung, die der Senat nur auf Rechtsfehler überprüfen kann; solche inhaltlichen Fehler läßt die Entscheidung nicht erkennen. Das LG konnte die Kostenentscheidung erster Instanz - das AG hatte die Kosten des Verfahrens "gegeneinander aufgehoben - auch zum Nachteil der Ast. und alleinigen Rechtsmittelführerin abändern, das Verbot der Schlechterstellung des Rechtsmittelführers gilt insoweit nicht (BayObLG, WE 1992, 169 f. m. w. Nachw.).