Eigentümerbeschluß

Eigentümerbeschluß; Loggiaverglasung; Balkonverglasung; Instandhaltungsrücklage; ordnungsgemäße Verwaltung

Es entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, im eigenen Namen ein behördliches Genehmigungsverfahren für die Loggia-Verglasung einzelner Balkone in Gang zu setzen, die Kosten des Genehmigungsverfahrens zunächst der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen und dann auf die Wohnungseigentümer umzulegen, die eine Loggia-Verglasung anbringen lassen.

II. 2. Der angefochtene Eigentümerbeschluß entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG). Bei der vorgesehenen Balkonverglasung handelt es sich weder um eine Instandhaltung noch Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Wenn einzelne Wohnungseigentümer eine Balkonverglasung wünschen, ist es deren Sache, auf ihre Kosten eine gegebenenfalls notwendige öffentlich-rechtliche Genehmigung einzuholen. Die Wohnungseigentümer können allenfalls beschließen, welche Vorgaben zu beachten sind, damit eine das Maß des § 14 Nr. 1 WEG übersteigende Beeinträchtigung ausgeschlossen wird. Hier ist aber beschlossen, daß die Wohnungseigentümer als Ast. gegenüber der Baubehörde auftreten und damit jedenfalls im Außenverhältnis Kostenschuldner für das Genehmigungsverfahren werden. Dies entspricht ebensowenig ordnungsmäßiger Verwaltung wie die vorgesehene Entnahme der zu erwartenden Kosten für das Genehmigungsverfahren in Höhe von 35.000 DM aus der Instandhaltungsrücklage. Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden und dient ausschließlich als Sondervermögen der Gemeinschaft für rasch erforderliche Sanierungen gemeinschaftlicher Bauteile, Einrichtungen und Anlagen. Ein solches Rücklagevermögen ist keine Kreditreserve, sei es auch nur, um wie hier die Kosten des Genehmigungsverfahrens bis zur Erstattung durch die an einer Balkonverglasung interessierten Wohnungseigentümer abzudecken (vgl. Deckert ETW Gruppe 2 S. 3558). Abgesehen davon erscheint es fraglich, ob die Wohnungseigentümer eine Erstattung des verauslagten Betrages durchsetzen können, wenn nur wenige Wohnungseigentümer an einer Balkonverglasung interessiert sein und wegen der dann auf jeden von ihnen entfallenden hohen Kosten von einer Verglasung Abstand nehmen sollten.

Zutreffend geht das LG [München I] davon aus, daß die beabsichtigte Verglasung an § 22 Abs. 1 WEG zu messen ist, weil es sich nicht um eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt. Nicht entscheidungserheblich ist, ob eine Zustimmung der Wohnungseigentümer hier entbehrlich ist, weil die Wohnungseigentümer durch die Maßnahme keinen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil durch eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks erleiden. Die Entscheidung dieser Frage obliegt im übrigen dem Tatrichter und ist einer Überprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht grundsätzlich entzogen. Der angefochtene Eigentümerbeschluß ist unabhängig davon aus den oben dargelegten Gründen für ungültig zu erklären.