Eigentümerbeschluß

Eigentümerbeschluß; Verwalterhaftung für formelle Fehler

1. Werden die Kosten eines Wohnungseigentumsverfahrens den auf der Antragsgegnerseite beteiligten Wohnungseigentümern und dem Verwalter als Gesamtschuldner auferlegt, so bilden, für den Ausgleich unter den Gesamtschuldnern die Wohnungseigentümer eine Haftungseinheit, wenn Gegenstand der gegen sie gerichteten Anträge die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums war.

2. Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer den Verwalter, der ihre Interessen in einem gerichtlichen Verfahren wahrnimmt, von ihm auferlegten Verfahrenskosten freizustellen. Dies gilt nicht, soweit der Verwalter den Wohnungseigentümern zum Schadensersatz verpflichtet ist, weil er den Anfall der Verfahrenskosten wegen Verletzung seiner Vertragspflichten zu vertreten hat.

Die Antragstellerin macht als Verwalterin einer aus 197 Wohnungen und 176 Garagenplätzen bestehenden Anlage, die vom 11.4.1984 bis zum 31.12.1994 von der Antragsgegnerin verwaltet wurde, einen Anspruch auf Ersatz von Verfahrenskosten geltend. Ein Wohnungseigentümer hatte beim Amtsgericht beantragt festzustellen, daß auf der von der Antragsgegnerin durchgeführten Eigentümerversammlung vom 20.6.1985 mit Ausnahme zu Tagesordnungspunkt (TOP) 5 keine gültigen Beschlüsse gefaßt worden seien, und weitere Anträge unter anderem zur Gestaltung künftiger Abrechnungen gestellt. Wegen der Einzelheiten wird auf den Senatsbeschluß vom 10.5.1989 (WE 1990, 140), mit dem die Sache teilweise an das Landgericht zurückverwiesen wurde, und die das Verfahren abschließende Entscheidung des Senats vom 27.10.1993 (WE 1994, 304 = WuM 1994, 105) Bezug genommen.

Im Rubrum der Senatsentscheidungen wurden die Wohnungseigentümer mit Ausnahme des damaligen Antragstellers als Antragsgegner zu 1, die damalige Verwalterin (nunmehrige Antragsgegnerin) als Antragsgegnerin zu 2 bezeichnet, sämtlich vertreten von den Rechtsanwälten B. und Kollegen. Der Beschluß vom 27.10.1993 trifft folgende Kostenentscheidung:

Der Antragsteller hat die Hälfte der Gerichtskosten des ersten und zweiten Rechtszugs sowie des ersten Beschwerdeverfahrens zu tragen; die übrigen Gerichtskosten aller Rechtszüge haben die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.

Der Geschäftswert des Verfahrens vor dem Amtsgericht wurde auf 160.000 DM, für das erste Beschwerde- und das erste Rechtsbeschwerdeverfahren auf jeweils 100.000 DM, für das zweite Beschwerdeverfahren auf 38.000 DM und das zweite Rechtsbeschwerdeverfahren auf 37.000 DM festgesetzt. Auf die Anträge, die nicht die Eigentümerbeschlüsse vom 20.6.1985 betrafen, entfielen zunächst 4.000 DM und zuletzt 1.000 DM. Die Antragsgegnerin legte die Gerichtskosten und die von den Rechtsanwälten B. und Kollegen in Rechnung gestellten Kosten in der Jahresabrechnung 1994 auf die Wohnungseigentümer um.

Die Antragstellerin hat als nunmehrige Verwalterin beim Amtsgericht beantragt, die Antragsgegnerin zur Zahlung eines Hälfteanteils von 1.787,40 DM an den Gerichtskosten und eines Hälfteanteils von 15.046,59 DM an den Kosten der Rechtsanwälte B. zu verpflichten. Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin antragsgemäß zur Zahlung verpflichtet. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde, die erfolglos blieb.

a) Soweit der Senatsbeschluß vom 27.10.1993 die Gerichtskosten des vorangegangenen Verfahrens den Wohnungseigentümern und der Antragsgegnerin als Gesamtschuldnern auferlegt hat, richtet sich die Ausgleichungspflicht, um die es hier geht, nach § 426 BGB (vgl. Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. Rn. 10, Staudinger/Wenzel WEG Rn. 6, jeweils zu § 47; Drasdo WuM 1993, 226/227).

(1) Für diese Ausgleichungspflicht hat das Landgericht ohne Rechtsfehler die als Antragsgegner zu 1 am Vorverfahren beteiligten Wohnungseigentümer als Haftungseinheit behandelt. Soweit die Eigentümerbeschlüsse vom 20.6.1985 Verfahrensgegenstand waren und soweit sich Verpflichtungsanträge gegen die Wohnungseigentümer richteten, betrafen sie die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 1, 3 und 4, § 23 WEG), die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zusteht. Aufgrund dieser besonderen rechtlichen Verbindung bilden die Wohnungseigentümer eine engere Haftungsgemeinschaft gegenüber dem Verwalter (vgl. BGHZ 55, 344/349; Staudinger/Noack BGB 13. Aufl. § 426 Rn. 84, 86; Palandt/Heinrichs BGB 59. Aufl. § 426 Rn. 12). Soweit die Gestaltung künftiger Abrechnungen Gegenstand der Verpflichtungsanträge war, richteten sich die Anträge allein gegen die Verwalterin, zu deren Pflichtenkreis die Erstellung der Jahresabrechnung gehört (§ 28 Abs. 3 WEG) .

Auf die in einer Haftungs- oder Zurechnungseinheit verbundenen Wohnungseigentümer entfällt eine einheitliche Quote (Staudinger/Noack Rn. 87, Palandt/Heinrichs Rn. II jeweils zu § 426).

(2) Gemäß § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB sind Gesamtschuldner im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Hier könnte sich eine anderweitige Bestimmung aus dem Vertragsverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und der Antragsgegnerin als damaliger Verwalterin ergeben, denn grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer dem Verwalter, der ihre Interessen in einem gerichtlichen Verfahren wahrnimmt, gemäß §§ 675, 670 BGB zum Ersatz der von ihm aufgewendeten Verfahrenskosten verpflichtet (OLG Hamm OLGZ 1989, 47/48; Palandt/Bassenge § 16 WEG Rn. 8; Soergel/Stürner BGB 12. Aufl. § 16 WEG Rn. 6, 14; Schnauder WE 1992, 30/36). Dies könnte im Innenverhältnis der Gesamtschuldner dazu führen, daß die Antragsgegnerin von Verfahrenskosten freizustellen ist (vgl. BGH NJW 1974, 693/694). Die Geltendmachung eines Freistellungsanspruchs durch die Antragsgegnerin stellt sich jedoch als unzulässige Rechtsausübung im Sinn von § 242 BGB dar, wenn sie ihrerseits den Wohnungseigentümern zum Schadensersatz verpflichtet ist, weil sie den Anfall der Verfahrenskosten wegen Verletzung ihrer Verwalterpflichten zu vertreten hat (vgl. BGHZ 116, 200/203; BGHZ 66, 302/305; Palandt/Heinrichs § 242 Rn. 52).

(3) Das Landgericht hat diese Frage nicht geprüft, seine Entscheidung erweist sich jedoch im Ergebnis als richtig. Soweit die Gültigkeit der Eigentümerbeschlüsse vom 20.6.1985 Verfahrensgegenstand war, hat die Antragsgegnerin den Anfall der Verfahrenskosten wegen Verletzung ihrer Verwalterpflichten gemäß §§ 675, 276 BGB zu vertreten und ist daher den Wohnungseigentümern materiell-rechtlich zur Erstattung verpflichtet (vgl. BGH GE 1997, 1233 = NJW 1997, 2956/2957 und GE 1998, 361 = NJW 1998, 755/756; BayObLGZ 1975, 369/371; Staudinger/Wenzel § 47 Rn. 27).

aa) Der Senat hat die Eigentümerbeschlüsse vom 20.6.1985 inhaltlich ausdrücklich nicht beanstandet und allein aus formellen Gründen für ungültig erklärt, weil die Versammlung von Anfang an nicht beschlußfähig war. Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, der damalige Antragsteller habe hinsichtlich der Personen, die sich als Vertreter von Wohnungseigentümern in die Anwesenheitsliste eingetragen hätten, das Fehlen schriftlicher Vollmachten gerügt und die Vertretungsbefugnis im Sinn von § 5 Abs. 2 des Verwaltervertrags bestritten. Es wäre Sache der Antragsgegner - vor allem der Antragsgegnerin zu 2 als Verwalterin - gewesen, anhand der einzelnen Vollmachten nachzuweisen, daß nur vertretungsberechtigte Personen anwesend gewesen seien, die die Stimmen der vertretenen Wohnungseigentümer wirksam hätten abgeben können. Die Antragsgegner seien jedoch ihrer Pflicht zur Mitwirkung an der Aufklärung des Sachverhalts nicht nachgekommen.

bb) Die Prüfung der Beschlußfähigkeit gehört zu den wesentlichen Pflichten des Verwalters, der eine Eigentümerversammlung leitet (vgl. Staudinger/Bub § 24 Rn. 95 und § 26 Rn. 296a; Niedenführ/Schulze WEG 4. Aufl. § 25 Rn. 2; Rau ZMR 1998, 1/4). Der zwischen den Wohnungseigentümern und der Antragsgegnerin geschlossene Verwaltervertrag enthielt eine einschränkende Regelung für die Vertretungsbefugnis in der Eigentümerversammlung. Es oblag der Antragsgegnerin, für die Einhaltung dieser Sondervorschrift Sorge zu tragen. Auch der Vorwurf mangelnder Mitwirkung an der Aufklärung des Sachverhalts im gerichtlichen Verfahren trifft in erster Linie die Antragsgegnerin, die als Verwalterin über die Versammlungsunterlagen verfügte.

cc) Bei der am Verfahrensausgang ausgerichteten Entscheidung des Senats über die Gerichtskosten kam der Anfechtung der Eigentümerbeschlüsse angesichts der hohen Geschäftswerte dieses Verfahrensgegenstands die größte Bedeutung zu; die Verpflichtungsanträge mit einem Geschäftswert von zunächst insgesamt 4.000 DM und zuletzt 1.000 DM traten demgegenüber in den Hintergrund, zumal sie nicht zu einer Erhöhung der Gebühren des jeweiligen Verfahrensabschnitts führten. Soweit im Anfechtungsverfahren der damalige Antragsteller obsiegt hat und die Wohnungseigentümer deswegen mit Gerichtskosten belastet worden sind, ist die Antragsgegnerin den Wohnungseigentümern nach materiellem Recht zur Kostenerstattung verpflichtet, weil sie die Anfechtung schuldhaft veranlaßt hat (vgl. BGH aaO.; Rau ZMR 1998, 1/2). Sie hat daher gemäß § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB jedenfalls die Hälfte der im Vorverfahren angefallenen Gerichtskosten zu erstatten, welche die Wohnungseigentümer nunmehr fordern.

Nach dem Senatsbeschluß vom 27.10.1993 haben die auf der Antragsgegnerseite beteiligten Wohnungseigentümer und die damalige Verwalterin die ihnen in allen Rechtszügen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen. Es kann offenbleiben, inwieweit die Antragsgegnerin, gegen die sich nur einige Verpflichtungsanträge richteten, für die Gebühren der Rechtsanwälte B. und Kollegen gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 BRAGO als Gesamtschuldnerin mit den Wohnungseigentümern haftete (vgl. Gerold/Schmidt/von Eicken BRAGO 14. Aufl. § 6 Rn. 50, 52, 58 und 59) . Die Antragsgegnerin ist den Wohnungseigentümern wegen Verletzung ihrer Pf lichten aus dem Verwaltervertrag gemäß §§ 675, 276 BGB zum Ersatz der außergerichtlichen Kosten der von ihr schuldhaft verursachten Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse vom 20.6.1985 verpflichtet, wie vorstehend ausgeführt wurde. Auf diesen Verfahrensteil entfallen die überwiegenden außergerichtlichen Kosten. Daher können die Wohnungseigentümer jedenfalls Erstattung des Hälfteanteils der von den Rechtsanwälten B. und Kollegen in Rechnung gestellten und von den Antragstellern beglichenen Kosten beanspruchen.

Ohne Verfahrensfehler und damit für das Rechtsbeschwerdegericht bindend hat das Landgericht festgestellt, daß die Wohnungseigentümer weder eine Übernahme der gesamten Verfahrenskosten beschlossen noch der Antragsgegnerin für das Wirtschaftsjahr 1994 Entlastung erteilt haben. Eine Verjährung oder Verwirkung der von den Wohnungseigentümern geltend gemachten Ansprüche hat das Landgericht ohne Rechtsfehler verneint. Auch die Antragsgegnerin bringt mit der Rechtsbeschwerde hierzu nichts vor.