Eigentümer bestimmt seinen Wohnbedarf

Eigentümer bestimmt seinen Wohnbedarf; Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigung wegen Eigenbedarfs; Eigenbedarfskündigung; Eigenbedarfslage des Vermieters; Wohnbedarf des Eigentümer - Vermieters

1. Es unterliegt der alleinigen, sich aus Eigentumsrecht (Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 GG) ergebenden Befugnis des Vermieters zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht.

2. Der Mieter ist im Rahmen des Artikel 14 Absatz 2 GG nur gegen willkürliche Kündigung geschützt; weitergehende Nachforschungen, wie es zur Eigenbedarfslage gekommen ist, verletzen das grundgesetzlich geschützte Eigentum. Dieses gewährt einem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie so zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für nützlich hält.

(Leitsätze von der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Berufungsurteil, durch das die auf Eigenbedarf des Beschwerdeführers zu 1. gestützte Räumungsklage abgewiesen worden ist.

I. 1. Die Beschwerdeführer sind seit 1983 Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in der F.Straße. Zum Zeitpunkt des Erwerbs wurde eine im dritten Obergeschoß gelegene Wohnung von Frau J.-Sch. bewohnt. Der Bekl. des Ausgangsverfahrens bewohnte als Einzelperson eine im Erdgeschoß gelegene 146 qm große 5-Zimmer-Wohnung. Mit Schreiben vom 2. Dezember 1985 an Frau J.-Sch. und vom 25. Februar 1986 an den Bekl. wurden die Mietverträge beider Wohnungen wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die von Frau J.-Sch. gemietete Wohnung beanspruchte der Beschwerdeführer zu 1. für seine Ehefrau. Von dieser habe er sich getrennt. Deren Unterhalt wolle er durch diese Wohnung sicherstellen. Die Ehefrau sei zwar Eigentümerin eines 3-Familien-Hauses im B.Weg, dessen Erdgeschoß die Eheleute bis zu ihrer Trennung gemeinsam bewohnt hätten. Nach dem Auszug des Beschwerdeführers in eine (gleichfalls in seinem Eigentum stehende) 2 1/2-Zimmer-Wohnung sei die Ehefrau jedoch nicht in der Lage, die monatlichen Unterhaltskosten von ca. 3.500 DM aufzubringen. Das Haus stehe daher zum Verkauf. Die Ehefrau beabsichtige, die Wohnung zusammen mit ihrem neuen Lebensgefährten zu beziehen. Die Wohnung des Bekl. wurde vom Beschwerdeführer zu 2. mit der Begründung beansprucht, er bewohne mit seiner Verlobten eine 2-Zimmer-Dachgeschoßwohnung, die mit ca. 51 qm für ein dauerndes Zusammenleben zu klein sei.

Mit Schreiben vom 4. Juni 1986 wechselten die Beschwerdeführer die Kündigungsgründe gegeneinander aus. Die Wohnung des Bekl. solle nunmehr den Zwecken dienen, die für die von Frau J. Sch. gemietete Wohnung geltend gemacht worden waren. "Der Einfachheit halber" werde auf das in Kopie beigefügte Schreiben vom 2. Dezember 1985 an Frau J.-Sch. Bezug genommen.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt.

Auf die Berufung des Bekl. änderte das Landgericht die Entscheidung mit dem angegriffenen Urteil und wies die Räumungsklage ab. Wohnraumbedarf für die Ehefrau des Beschwerdeführers zu 1. sei zwar gegeben. "Berechtigter Eigenbedarf" könne jedoch aus zwei Gründen nicht angenommen werden. Zum einen habe der Beschwerdeführer zu 1. den Bedarf dadurch herbeigeführt, daß er das Haus im B.Weg (zwischenzeitlich) veräußert habe. Dies sei darauf zurückzuführen, daß er sich mit dem Erwerb von drei Eigentumsobjekten finanziell übernommen habe. Das könne nicht zu Lasten des Bekl. gehen. Zum anderen werde ein weit überhöhter Wohnraumbedarf geltend gemacht. Es sei nicht ersichtlich geworden, weshalb die Ehefrau als Einzelperson eine so große Wohnung benötige. Es sei zwar richtig, daß der Vermieter den Umfang seines Wohnraumbedarfs selbst bestimmen dürfe. Dieser müsse sich jedoch angesichts der Sozialbindung des Eigentums im sozialen Rahmen halten und habe hier gegenüber dem Bestandsinteresse des Bekl. zurückzustehen. Es sei unerheblich, daß die Wohnung auch derzeit nur von einer Person bewohnt werde. Eine Abwägung zwischen den Interessen der Beschwerdeführer und des Bekl. komme erst dann in Betracht, wenn zuvor das berechtigte Interesse an der Kündigung bejaht worden sei. Unberücksichtigt bleiben müsse die im nicht nachgelassenen Schriftsatz erstmals aufgestellte neue Behauptung, die Ehefrau des Beschwerdeführers zu 1. wolle die Wohnung zusammen mit ihrem Lebensgefährten beziehen.

2. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer die Verletzung von Art. 14 Abs. 1 und Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG, der Sache nach auch eine solche von Art. 103 Abs. 1 GG. Die Abwägung zwischen Privatnützigkeit und Sozialpflichtigkeit des Eigentums sei in einer gegen Art. 14 Abs. 1 GG verstoßenden Weise vorgenommen worden. Selbst wenn sich der Beschwerdeführer zu 1. tatsächlich verspekuliert haben sollte (auch dies habe das Landgericht zu Unrecht angenommen), dürfe ihm nicht die Möglichkeit versagt werden, eingetretene finanzielle Verluste durch Rückgriff auf eigene Bestände auszugleichen. Art. 14 Abs. 1 GG verbiete, ihn zu zwingen, seinen Vermögensstamm anzugreifen. Dazu wäre er aber gezwungen, wenn er für seine Ehefrau eine Drittwohnung anmieten müßte. Gegen Art. 14 Abs. 1 GG verstoße auch die Annahme, der geltend gemachte Wohnraumbedarf sei für eine Einzelperson weit übersetzt. Da die Wohnung vom Bekl. gleichfalls alleine bewohnt werde, stelle die Entscheidung keinen - vom Bundesverfassungsgericht geforderten - angemessenen Interessenausgleich her. Im übrigen habe das Landgericht zu Unrecht ihren Vortrag außer acht gelassen, die Wohnung solle von der Ehefrau des Beschwerdeführers zu 1. und deren neuem Lebensgefährten bewohnt werden. Hierauf sei bereits in den Kündigungsschreiben vom 4. Juni 1986/2. Dezember 1985 hingewiesen worden. Es komme hinzu, daß das Landgericht vom Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 8. Januar 1985, dem zitierten Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg und dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts in WuM 1986, S. 271 abgewichen sei. Der Pflicht, deswegen einen Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main einzuholen, sei das Landgericht unter Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG nicht nachgekommen.

3. a) Der Bekl. des Ausgangsverfahrens hatte Gelegenheit zur Stellungnahme.

b) Der hessische Ministerpräsident hält die Verfassungsbeschwerde für begründet. Die Erwägung, der Beschwerdeführer zu 1. habe den Eigenbedarf selbst herbeigeführt, verstoße aus den in BVerfGE 68, 361 ff. aufgeführten Gründen gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Wegen der Frage, ob der Wohnraumbedarf weit überhöht sei, hätte ein Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main eingeholt werden müssen. Das habe das Landgericht willkürlich unterlassen (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG).

II. Die zulässige Verfassungsbeschwerde ist begründet. Das angegriffene Urteil verstößt gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Art. 103 Abs. 1 GG.

Die verfassungsrechtlichen Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Eigenbedarfskündigung nach § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB stellen, sind durch den Beschluß vom 8. Januar 1985 (BVerfGE 68, 361) grundsätzlich geklärt. Hiernach unterliegt es der alleinigen, sich aus dem Eigentumsrecht (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) ergebenden Befugnis des Vermieters zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht (a.a.O., S. 373 f.). Der Mieter ist (im Rahmen des Art. 14 Abs. 2 GG) nur gegen willkürliche Kündigungen geschützt. Weitergehende Nachforschungen, wie es zur Eigenbedarfslage gekommen ist, verletzten das grundgesetzlich geschützte Eigentum. Denn dieses gewährt seinem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie so zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für nützlich hält (BVerfGE 52, 1 [30]).

Das wird vom Landgericht im ersten Teil der Begründung grundsätzlich verkannt (BVerfGE 18, 85 [92 f.]), in dem es (auf zweifelhafter Tatsachengrundlage) Betrachtungen zur Ursache des Eigenbedarfs anstellt. Eine willkürliche, das heißt von keinen nachvollziehbaren Erwägungen getragene Kündigung wird dort nicht angenommen. Die darüber hinausgehenden Überlegungen verstoßen gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Sie versperren - wie die Verfassungsbeschwerde zu Recht geltend macht - in einer mit dem Eigentumsrecht nicht zu vereinbarenden Weise den notwendigen Rückgriff auf sonstiges Eigentum, falls sich (wie vom Landgericht angenommen) die eigenverantwortliche Nutzung anderer Eigentumsteile wider Erwarten nicht gewinnbringend ausgewirkt hat. Auch die zweite vom Landgericht angestellte Erwägung steht mit dem Beschluß vom 8. Januar 1985 nicht in Einklang. Zu Unrecht beruft sich das Landgericht darauf, das Bundesverfassungsgericht habe im Fall 1 BvR 792/83 von Verfassungs wegen keinen Anlaß zu Beanstandungen gesehen. Die jenem Verfahren zugrunde liegende Entscheidung hatte aufgrund einer Abwägung der widerstreitenden Interessen angenommen, das Erlangungsinteresse müsse hinter die (in die Betrachtung einbezogenen) Mieterinteressen zurücktreten, weil die Wohnung für die geltend gemachten Bedürfnisse übermäßig groß sei. Diese Abwägung wird vom Landgericht ausdrücklich nicht vorgenommen.

Es meint, die Vermieterinteressen seien isoliert auf ihre Berechtigung hin zu prüfen, bevor die Belange des Mieters dagegengestellt und gewichtet werden dürften. Das verstößt gleichfalls gegen die Eigentumsgarantie. In der genannten Entscheidung (BVerfGE 68, 361 [372 f.]) ist dargelegt, daß die Fachgerichte auch bei Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB die widerstreitenden Belange (Erlangungsinteresse und Bestandsinteresse) unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit zu einem Ausgleich bringen müssen. Das kann aber nur dadurch geschehen, daß die widerstreitenden Interessen konkret gegeneinander abgewogen werden. Eine isolierte Würdigung nur einer der beiden Seiten ist unzulässig. Eine Berechtigung, die Mieterinteressen auf eine andere, höhere Ebene zu verlagern, ist nicht erkennbar. Die Entscheidung BVerfGE 68, 361 bietet auch keine Handhabe für eine Praxis, Eigenbedarfskündigungen unter formelhaftem Hinweis auf einen - eher so empfundenen als im einzelnen dargelegten - "weit überhöhten Wohnbedarf" die Berechtigung abzusprechen.

Dieser Teil der Urteilsgründe verstößt außerdem gegen Art. 103 Abs.1 GG. Eine Verletzung dieses Verfahrensgrundrechts wurde der Sache nach in zulässiger Weise gerügt (BVerfGE 47, 182 [187]; 59, 98 [101]). Diese Rüge ist auch begründet. Das Landgericht hat den (für ihn) entscheidungserheblichen Gesichtspunkt ausdrücklich nicht in Erwägung gezogen, daß die streitige Wohnung durch die Ehefrau des Beschwerdeführers zu 1. und deren neuen Lebensgefährten genutzt werden soll. Das war auf Seite 2 des Schreiben vom 2. Dezember 1985, auf dessen Inhalt im Schreiben vom 4. Juni 1986 ausdrücklich Bezug genommen und diesem abschriftlich beigefügt worden war, mitgeteilt worden und insofern unstreitig. Die Entscheidung beruht auch auf diesem Verstoß. Denn es ist nicht ausgeschlossen, daß sie bei Berücksichtigung dieses Vorbringens zugunsten der Beschwerdeführer anders ausgefallen wäre (st. Rspr., BVerfGE 63, 80 [88]).

Bei dieser Sachlage kam es auf die Entscheidung der Frage, ob das angegriffene Urteil auch Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verletzt, nicht mehr an.

Das Urteil muß deshalb nach § 95 Abs. 2 BVerfGG aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen werden.