Eigenschaftszusicherung

Eigenschaftszusicherung; Nutzfläche; Quadratmeterzahl; Objektbeschreibung; Mangel; Rücktritt; Gewerbemietvertrag

Bei der Anmietung von Räumen ist eine Quadratmeterangabe im Vertrag dann als bloß beschreibende und nicht als Eigenschaftszusicherung zu qualifizierende Angabe zu verstehen, wenn der Mieter die Räume nach Besichtigung ersichtlich deshalb anmietet, weil sie ihm gefallen.

I. Die zulässige Berufung des Bekl. hat in vollem Umfang Erfolg, weil die vom Kl. geschuldete Leistung aus von ihm zu vertretenden Gründen nicht möglich und der Bekl. deshalb wirksam gem. § 325 Abs. 1 Satz 1 BGB vom Mietvertrag zurückgetreten ist.

1. Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift ist nicht durch die mietvertraglichen Gewährleistungsregeln ausgeschlossen. Vor der - hier nicht erfolgten - Übergabe der Mietsache an den Mieter gelten die allgemeinen Vorschriften über Leistungsstörungen.

2. Im vorliegenden Fall resultiert die Unmöglichkeit aus der Mangelhaftigkeit der Mietsache, derentwegen der Bekl. die Übernahme der Lagerhalle ablehnen durfte, ohne hierdurch in Annahmeverzug zu geraten. Mangelhaft ist die Halle, weil sie nicht die nach dem Vertrag geschuldete Nutzfläche aufweist. Im Vertrag ist diese Fläche mit "ca. 1.000 qm" angegeben. Tatsächlich beläuft sie sich unstreitig auf lediglich ca. 870 qm. Der fehlerhaften Angabe im Vertrag ist im vorliegenden Fall nicht lediglich die Bedeutung einer bloßen Objektbeschreibung beizumessen. Ob - wie vom Bekl. behauptet - die Quadratmeterangabe bei den Vertragsverhandlungen ausdrücklich zur Kalkulationsgrundlage für die zu zahlende Miete gemacht wurde, kann dabei dahingestellt bleiben.

Zwar ist bei der Anmietung von Räumen eine Quadratmeterangabe im Vertrag als bloß beschreibende und nicht als Eigenschaftszusicherung zu qualifizierende Angabe dann zu verstehen, wenn der Mieter die Räume nach Besichtigung ersichtlich deshalb anmietet, weil sie ihm gefallen. Eine solche Konstellation liegt hier indes nicht vor.

Der Bekl. hat die Halle nicht nach Besichtigung, sondern vor deren Errichtung angemietet. Bei dieser Sachlage dienen Angaben zu Lage, Größe etc. nicht nur der Beschreibung, sondern der Festlegung dessen, was vom Vermieter vertraglich geschuldet wird. Bei der hier erfolgten Anmietung von Lagerraum hat ersichtlich die zur Verfügung stehende Lagerfläche für den Mieter eine so wesentliche Bedeutung, daß die Angabe "ca. 1.000 qm Nutzfläche" als Eigenschaftszusicherung zu verstehen ist, wobei die "ca.-Angabe" der Annahme einer solchen Zusicherung nicht entgegensteht (vgl. Kraemer, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl. [1993], III Rdnr. 1360). Mit der "ca.-Angabe" ist lediglich ein gewisser Spielraum für geringfügige Abweichungen von der angegebenen Quadratmeterzahl eröffnet. Wo genau die Grenze für solche noch hinzunehmenden Abweichungen zu ziehen ist, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Bei der hier gegebenen Abweichung von 13 % ist dieser Spielraum jedenfalls deutlich überschritten. Die danach hier festzustellende Fehlerhaftigkeit der Mietsache stellt entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. [1991], Vorb. § 537 Rdnr. 9) keinen Fall einer bloßen Teilunmöglichkeit dar. Tatsächlich ist die vom Vermieter geschuldete Überlassung der Mietsache in mangelfreiem Zustand eine unteilbare Leistung. Wie sich aus § 294 BGB ergibt, führt die Nichtabnahme einer mangelhaften Mietsache nicht zum Annahmeverzug des Mieters. Ist durch eine solche Annahmeverweigerung der Mietgebrauch unmöglich geworden, so liegt ein Fall der allein vom Vermieter zu vertretenden Vollunmöglichkeit vor. Der Mieter schuldet für den so unmöglich gewordenen Mietgebrauch keinerlei Gegenleistung (vgl. Kraemer, in: Bub/Treier, III Rdnr. 1204).