Eigenmächtiger Austausch von Doppelkastenfenstern gegen Kunststoffenster als unzulässige bauliche Veränderung

Eigenmächtiger Austausch von Doppelkastenfenstern gegen Kunststoffenster als unzulässige bauliche Veränderung; Rückbauanspruch nur bei Nachteil für die Gemeinschaft

1. Der eigenmächtige Austausch von erneuerungsbedürftigen Altbaukastendoppelfenstern aus Holz gegen Kunststoffenster ist eine unzulässige bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG.

2. Eine Rückbaupflicht besteht nur dann, wenn die Eigentümergemeinschaft dadurch objektiv beeinträchtigt ist (hier verneint).

(Leitsätze der Redaktion)

I. Der Antragsteller begehrt den Rückbau der dreiteiligen Kunststoffenster, deren Einbau der Antragsgegner als Eigentümer der Teileigentumseinheiten 2 und 3 veranlaßt hat.

Auf der Eigentümerversammlung am 22. Juni 2004 wurde zu TOP 4.7. der folgende Beschluß gefaßt: "Die WEV beschließt, daß die Außenfenster im TE 2 und 3 dringend erneuert werden müssen (Einbruchgefahr). Für die vordringlichsten Fenster sollen Kostenangebote eingeholt werden, und in Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat soll die Auftragserteilung erfolgen."

Das Amtsgericht hat den Antrag des Antragstellers, den Antragsgegner zu verpflichten, die von ihm an seinem im Erdgeschoß gelegenen Teileigentum Nr. 2 und 3 hofseitig eingebauten Kunststoffenster zu beseitigen und an ihrer Stelle Doppelkastenfenster aus Holz einzubauen, zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde hat das Landgericht den Anträgen stattgegeben.

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, der Antragsteller könne gemäß § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG verlangen, daß der Antragsgegner die in seinen Teileigentumseinheiten Nr. 2 und 3 eingebauten Kunststoffenster entfernt und durch Doppelkastenfenster aus Holz ersetzt. Bei der vom Antragsgegner ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer vorgenommenen Ersetzung der Holz-Doppelkastenfenster durch Kunststoffenster handele es sich um eine bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG), nicht lediglich um eine Instandsetzungsmaßnahme, die vom Antragsteller auch nicht nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG hinzunehmen sei. Dies begründet das Landgericht u.a. damit, daß in den letzten fünf Jahren publik gemacht und inzwischen allgemein bekannt sei, daß die dicht schließenden Kunststoffenster zwar zu Heizkostenersparnis führen würden, aber auch vielfach zu Schimmelbildung in den Räumen, so daß Kunststoffen-ster nicht grundsätzlich Holzfenstern vorzuziehen seien. Daher handele es sich bei dem Austausch der schadhaften Fenster zwar um eine Instandsetzungsmaßnahme. Werde aber anstatt eines bisher vorhandenen Holzfensters ein Kunststoffenster eingesetzt, liege keine modernisierende Instandsetzung, sondern aufgrund des andersartigen Materials eine bauliche Veränderung vor, die nur einstimmig beschlossen werden könne. Die Zustimmung des Antragstellers sei auch nicht gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich. Der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende Nachteil sei schon in der Gefahr der Schimmelbildung und der damit einhergehenden Beschädigung des Gemeinschaftseigentums zu sehen. Das werde durch die Heizkostenersparnis nicht aufgewogen. Ein weiterer Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG sei auch anzunehmen, da ein vorher im Sondereigentum befindliches Innenfenster nunmehr durch den Komplettaustausch dem Gemeinschaftseigentum zugeschlagen worden sei. Künftig hätten die übrigen Eigentümer für die Instandsetzung und Instandhaltung auch des inneren Teils des Kunststoffensters aufzukommen. Die hierdurch verursachte Kostenbelastung stelle ebenfalls einen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG dar. Ob der Austausch zu einer optischen Beeinträchtigung führe, könne dahinstehen.

Dies hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand, vielmehr war die Entscheidung des Amtsgerichts wiederherzustellen.

Dem Antragsteller steht ein Anspruch auf Entfernung der Kunststoffenster unter Wiederherstellung des vorhergehenden Zustandes gegen den Antragsgegner gemäß § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG nicht zu, da er durch die Maßnahme des Antragsgegners nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt ist.

Der eigenmächtige, nicht mit dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat abgesprochene Austausch der erneuerungsbedürftigen Altbaukastendoppelfenster aus Holz in den TE 2 und 3 gegen Kunststoffenster steht einer unzulässigen baulichen Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG gleich (KG, Beschluß vom 10. Januar 2005 - 24 W 283/03 -). Zwar hat die Gemeinschaft über das "Ob" der Auswechselung der Fenster auf der Eigentümerversammlung am 22. Juni 2004 zu TOP 4.7. einen bestandskräftigen Beschluß gefaßt. Aus diesem Beschluß läßt sich eine Festlegung des "Wie" jedoch nicht entnehmen. Allein aus dem Wort "Erneuern" läßt sich nicht entnehmen, daß es allein dem maßgeblichen Willen der Gemeinschaft entsprach, den ursprünglichen Zustand zu erhalten, so daß es lediglich eine zulässige Alternative für den Fensteraustausch gab, nämlich den Einbau von baugleichen Holzaußenfenstern. Das Auswahlermessen war dem Verwalter und dem Beirat übertragen, denn die Einholung von Kostenangeboten für die Erneuerung der Fenster oblag gemäß dem Beschluß dem Verwalter, der in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat den Auftrag zur Erneuerung der Fenster auslösen sollte. Der Auftrag wurde nach den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanzen vom Antragsgegner ausgelöst, ohne daß der Verwalter Kenntnis davon hatte, daß Kunststoffenster zum Einbau gelangen.

Dadurch wird der Antragsteller jedoch entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt.

Hierfür ist maßgebend, ob ihm in vermeidbarer Weise ein Nachteil durch die bauliche Veränderung entsteht. In Betracht kommen nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen.

Für einen Nachteil ist entscheidungserheblich, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in einer entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGHZ 116, 392; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Auflage, Rn. 15 zu § 22). Dies ist nicht der Fall.

Ob der optische Gesamteindruck des Hauses durch den Einbau baugleicher Kunststoffenster nachteilig verändert wird, ist vom Rechtsbeschwerdegericht nur noch eingeschränkt zu überprüfen, da die Beantwortung dieser Frage auf tatsächlichem Gebiet liegt. Dies hat das Amtsgericht, welches zulässigerweise auf eine Augenscheinseinnahme verzichtet hat, da durch die eingereichten Fotografien das Erscheinungsbild hinreichend klar vermittelt wird, rechtsfehlerfrei verneint.

Mit dem Einbau der Kunststoff-Isolierglasfenster ist auch kein höherer Instandhaltungsaufwand für die Gemeinschaft verbunden. Zwar sind durch den Einbau der Kunststoffenster die im Sondereigentum stehenden Innenfenster entfallen. Dadurch kommen auf die Gemeinschaft jedoch keine höheren lnstandsetzungs- bzw. Instandhaltungskosten zu, da auch die Innenseiten der Außenfenster der Doppelkastenfenster im Gemeinschaftseigentum standen. Eine konkrete Mehrbelastung ist nicht vorgetragen. Daß nunmehr ein doppelglasiges Isolierglasfenster im Gemeinschaftseigentum steht, stellt keine Beeinträchtigung dar, die eine Beseitigung der Fenster rechtfertigen würde. Denn mit ihr sind auf der anderen Seite Verbesserungen verbunden, wie etwa die bessere Haltbarkeit, ein geringerer Instandsetzungsbedarf und Energieeinsparungen, die nicht nur dem Sonder- bzw. Teileigentümer, sondern auch der gesamten Gemeinschaft zugute kommen.

Ein Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG ist entgegen der Ansicht des Landgerichts auch nicht in der Gefahr der Schimmelbildung zu sehen. Insoweit hat das Landgericht darauf abgestellt, daß die obergerichtliche Rechtsprechung, die im Austausch von Holzfenstern durch Kunststoffenster eine Maßnahme ordnungsmäßiger Instandhaltung und nicht eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG sieht, neun bis 16 Jahre zurückliege und nicht mehr dem aktuellen technischen Stand entspreche. Wie in den letzten fünf Jahren publik gemacht und inzwischen allgemein bekannt sei, führen die dicht schließenden Kunststoffenster zwar zu Heizkostenerspamis, aber auch vielfach zu Schimmelbildung in den Räumen. Aus welchen Quellen das Landgericht diese Erkenntnisse zieht, ist nicht belegt.

Daß in den Räumen bzw. am Gemeinschaftseigentum Schimmelbildung aufgetreten ist, wird durch keinen der Beteiligten vorgetragen. Es bedarf insoweit jedoch einer konkreten und objektiven Beeinträchtigung. Maßgebend ist der aktuell bewirkte Zustand, nicht ob nach dem Hinzutreten weiterer Umstände, wie etwa unzureichendem Lüften, ein Nachteil entstehen kann (Niedenführ/Schulze a.a.O., Rn. 15 zu § 22). Daß das Binnenklima der Wohnräume sich durch den Einbau von Kunststoffenstern verändert, mag dahinstehen, da nicht ersichtlich ist, inwieweit dem Antragsteller dadurch ein Nachteil entsteht.

Ein Wohnungseigentümer ist nicht zu einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums berechtigt und darf deshalb auch nicht Kunststoffenster statt der vorhandenen Altbau-Doppelkastenfenster einbauen lassen. Tut er es dennoch, kann nach Auffassung des Kammergerichts die Gemeinschaft keinen Rückbau verlangen.

In der Eigentümerversammlung war beschlossen worden, daß die Außenfenster im Erdgeschoß erneuert werden müßten und die Auftragserteilung in Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat erfolgen solle. Der Teileigentümer hielt sich nicht daran und ließ eigenmächtig Kunststoffenster einbauen. Ein Wohnungseigentümer verlangte Wiederherstellung des früheren Zustands.

Mit Beschluß vom 26. Juni 2007 stellte das Kammergericht zwar fest, daß es sich um eine unzulässige bauliche Veränderung handele, zu der der Teileigentümer nicht berechtigt gewesen sei. Eine Rückbaupflicht bestehe jedoch nur dann, wenn eine konkrete und objektive Beeinträchtigung i. S. d. § 14 Nr. 1 WEG vorliege. Das sei hier zu verneinen, da der optische Gesamteindruck des Hauses nicht nachteilig verändert werde und auch, entgegen der Auffassung des Landgerichts, die Gefahr der Schimmelbildung nicht belegt sei.