Eigenmächtige Veränderung von Gemeinschaftseigentum

Ersetzt der Wohnungseigentümer eigenmächtig Außenfenster, steht ihm dafür kein Aufwendungsersatzanspruch zu.

Die Kl. sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft R.straße 11-17 in Berlin (im Folgenden: WEG) und Eigentümer der Wohneinheit Nr. 9 in der Anlage. Auf der Versammlung der WEG am 16. Mai 2011 wurde mit Beschluss zu Punkt 13 der Tagesordnung mehrheitlich ein Antrag abgelehnt, nach dem beschlossen werden sollte, dass die WEG die Erstattung des Reparaturkostenanteils der in der Wohnung der Kl. ausgetauschten Fenster in Höhe von 1.145,38 € zu Lasten des laufenden Haushalts beschließen solle und die Verwaltung angewiesen werde, die Erstattung des Betrages vorzunehmen. Die Klageschrift ist am 6. Juni 2011 bei Gericht eingegangen, der Gebührenvorschuss wurde mit Verfügung vom 9. Juni 2011 angefordert und vom Kl. am 21. Juni 2011 eingezahlt.

Die Kl. meinen, dies widerspreche einer Regelung in der Teilungserklärung, nach der der Reparaturkostenanteil von der WEG übernommen werden müsse. Eine anderweitige Handhabung ändere den in der Teilungserklärung enthaltenen Kostenschlüssel nicht, er binde auch nicht den einzelnen Eigentümer. Der ablehnende Beschluss verstoße gegen § 5 Abs. 2 WEG und sei daher aufzuheben. Die Außenfenster seien Gemeinschaftseigentum. Die Kl. behaupten, die in ihrer Wohnung ausgetauschten 3 Fenster, jeweils bestehend aus Innen- und Außenflügeln und Rahmen mit Fensterbrett bzw. -bank, seien baufällig und undicht gewesen. Sie seien daher auszutauschen gewesen, was im Februar 2009 zu Kosten in Höhe von 2.290,75 € geschehen sei. Davon habe die Bekl. die Hälfte, also einen Anteil in Höhe von 1.145,38 € zu erstatten. Sie meinen, bei den Außenfensters handele es sich um Gemeinschaftseigentum. Ein Einverständnis von ihnen zu der Handhabung, dass Fenster auf Kosten der Wohnungseigentümer zu reparieren oder auszutauschen seien, habe es zu keinem Zeitpunkt gegeben.

Die Kl. stellen den Antrag, den Beschluss der WEG zu Punkt 13 der Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung vom 16. Mai 2011 für ungültig zu erklären.

Die Bekl. meint, den Kl. stehe ein Anspruch auf die mit dem Antrag geforderte Erstattung eines Anteils der Kosten für den Austausch der Fenster nicht zu. Eine Regelung, dass die WEG verpflichtet sei, einen Kostenanteil für den Fensteraustausch zu übernehmen, bestehe nicht.

Die zulässige, insbesondere fristgerechte Klage ist unbegründet. Der angefochtene Beschluss vom 16. Mai 2011 zu Punkt 13 der Tagesordnung widerspricht weder ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 21 Abs. 3 WEG noch § 5 Abs. 2 WEG. Die mit dem angefochtenen Beschluss erfolgte Ablehnung des Antrags, die hälftige Erstattung der Kosten der Kl. für den Fensteraustausch von der WEG vorzunehmen, entspricht vielmehr ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn ein mit dem Antrag geforderter Anspruch der Kl. auf die nachträgliche Beteiligung an den Kosten besteht nicht.

Eine Regelung in der Teilungserklärung, aus der sich ergeben würde, dass die WEG die Kosten der Kl. für den Fensteraustausch zu übernehmen hätten, liegt nicht vor. Die Kl. nennen eine solche Regelung trotz Aufforderung nicht, in den vorgelegten Unterlagen findet er sich nicht. Die Ablehnung des Antrags widerspricht auch nicht der Regelung in § 5 Abs. 2 WEG. Denn aus der dortigen Definition dessen, was zum Gemeinschaftseigentum gehört, ergibt sich keineswegs, dass die von den Kl. aufgewendeten Kosten von der WEG zu tragen sind. Allenfalls wäre bei einer Reparatur- oder Austauschbedürftigkeit der Fenster - ggf. - von der WEG oder auch der Hausverwaltung zu entscheiden, die Reparatur bzw. den Austausch vornehmen zu lassen. Dies gilt auch und gerade für den Fall, dass die Maßnahmen notwendig waren. Die Kl. haben dazu nichts Konkretes vorgetragen, sie sind mangels auf das Bestreiten erfolgten Beweisantritts für ihre Behauptung auch beweisfällig geblieben.

Keineswegs besteht ein Anspruch der Kl., die hälftige Erstattung der von ihnen aufgewendeten Kosten nachträglich zu verlangen. Insbesondere folgt weder aus § 5 Abs. 2 WEG noch aus ordnungsgemäßer Verwaltung ein Anspruch auf Kostenerstattung. Die Kl. haben vorliegend nach eigener Einschätzung den Austausch der Fenster für notwendig gehalten, ohne die WEG in irgendeiner Weise in die Einschätzung des Bedarfs und die Realisierung der Arbeiten einzubeziehen.

Es kommt vorliegend darauf an, ob ein Anspruch der Kl. darauf bestand, die mit dem abgelehnten Antrag begehrte Kostenerstattung zu verlangen. Wenn die Beschlussfassung nach dem Antrag erfolgt wäre, wäre ein Zahlungsanspruch geschaffen worden. Ohne die positive Beschlussfassung besteht ein Anspruch auf Zahlung jedoch nicht, es besteht daher auch ein Anspruch auf die Beschlussfassung nicht. Den Kl. steht für die Anfechtung des Beschlusses daher auch ein Rechtsschutzbedürfnis nicht zu. Denn bei Aufhebung des Beschlusses würde ebenfalls ein Anspruch auf Zahlung nicht bestehen. Ohnehin würde mit der Aufhebung des Beschlusses eine Situation bestehen, in der der gestellte und zur Abstimmung gestellte Antrag nicht beschieden wurde. Dafür besteht ein schutzwürdiges Interesse nicht.

Außenfenster einer Eigentumswohnanlage gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Sind sie instandsetzungsbedürftig, müssen die Wohnungseigentümer über die notwendigen Baumaßnahmen durch Mehrheitsbeschluss entscheiden. Eine eigenmächtige Reparatur oder gar ein Austausch durch einen Wohnungseigentümer ist nicht zu billigen. Geschieht dies doch, verschafft die eigenmächtige Ersetzung von Gemeinschaftseigentum einem Wohnungseigentümer keinen Aufwendungsersatzanspruch.

Im Februar 2009 tauscht ein Wohnungseigentümer drei Außenfenster für ca. 2.300 € aus, weil diese angeblich baufällig und undicht gewesen seien. Auf der Eigentümerversammlung vom 16. Mai 2011 wird sein Antrag mehrheitlich abgelehnt, ihm die Hälfte der Reparaturkosten zu Lasten des laufenden Haushalts zu erstatten. Dieser Beschluss wird vom Wohnungseigentümer angefochten. Die übrigen Wohnungseigentümer tragen vor, sie seien niemals damit einverstanden gewesen, dass Fenster auf ihre Kosten repariert oder ausgetauscht werden.

Das AG weist die Anfechtungsklage ab. In der Teilungserklärung sei nicht geregelt, dass die Gemeinschaft die Kosten für einen Fensteraustausch zu übernehmen hätte. Allein aus der Zuordnung der Fenster zum Gemeinschaftseigentum ergebe sich nicht, dass die von dem Wohnungseigentümer aufgewendeten Kosten von der Gemeinschaft zu tragen sind. Zur Notwendigkeit der Austauschmaßnahmen hätten die Kläger auch nichts Konkretes vorgetragen. Es bestehe auch kein Rechtsschutzbedürfnis, die mehrheitliche Ablehnung der Erstattung anzufechten. Aus der Ungültigerklärung würde nichts weiter folgen.

1. Ansprüche aus Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG sind nicht ersichtlich. Zur Dringlichkeit der Austauschmaßnahme ist überhaupt nichts vorgetragen worden.

2. Außenfenster gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Über deren Instandsetzung haben die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden. Die eigenmächtige Vornahme durch einen Wohnungseigentümer kann regelmäßig nicht gebilligt werden.

Denkbar wären allenfalls Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung, wenn der Fensteraustausch damals unbedingt notwendig gewesen wäre und der Gemeinschaft nachweisbar Kosten erspart hätte. Hierzu stellt das AG fest, dass zur Reparaturbedürftigkeit nichts Konkretes vorgetragen worden sei.

3. Abschließend erörtert das AG das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage. Inwieweit ein ablehnender Mehrheitsbeschluss isoliert angefochten werden kann, ist strittig. Immerhin könnte einer Erstattungsklage des Wohnungseigentümers eventuell ein bestandskräftiger Mehrheitsbeschluss, der nicht angefochten worden ist, entgegengehalten werden.

Zu erwägen ist dagegen, mit der Anfechtung des Ablehnungsbeschlusses zugleich eine Verpflichtungsklage zu erheben. Hier tun sich jedoch wieder andere Fragen auf: Ist der rechtsfähige Verband zu verklagen, oder müssen die übrigen Wohnungseigentümer auf Anerkennung des Erstattungsanspruchs zu Lasten der Gemeinschaftskasse in Anspruch genommen werden? Angesichts der fraglichen Passivlegitimation werden die Gerichte vor sachdienlichen Hinweisen auf einen ergänzenden Verpflichtungsantrag zurückschrecken. Wäre der rechtsfähige Verband zu verklagen, müsste die Klage gegen diesen erweitert werden, denn die Anfechtungsklage richtet sich zweifellos nur gegen die übrigen Wohnungseigentümer. Diskutiert wird neben der Klage gegen den Verband die anteilige Inanspruchnahme der Miteigentümer nach § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG.